TJ Bobigny, 21 mai 2024, RG 23/01775

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 23/01775 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJNO

Minute : 24/489

SAS FONCIERE CRONOS
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [H] [C]
Madame [G] [F]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 mai 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SAS FONCIERE CRONOS,
représentée par son mandataire, SAS IN’IL PROPERTY MANAGEMENT,
demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [C],
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [G] [F],
demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2015, la SA OGIF, aux droits de laquelle est venue la SA IN’LI puis la SAS FONCIERE CRONOS, a donné à bail à Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 510,20 euros et 223,94 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3281,33 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 18 juillet 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6.033,03 euros au titre de la dette locative terme de septembre 2023 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 11 octobre 2023.

À l'audience du 25 mars 2024, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7170,12 euros arrêtée au 18 mars 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. Elle ne s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SAS FONCIERE CRONOS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 juillet 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F], représentés, contestent le montant de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, ils indiquent avoir versé la somme de 900 euros le 12 mars 2024 non imputée au décompte. Par ailleurs, ils contestent l’augmentation des provisions sur charge, ayant engendré leur dette locative. Ils confient que la dette est également née d’un oubli de régler leurs charges.
Ils déclarent avoir repris le paiement du loyer. Ils indiquent que Monsieur [C] perçoit un revenu mensuel de 2300 euros et que Madame [F] perçoit un revenu mensuel de 1500 euros. Ils précisent avoir un fils mineur à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 11 avril 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a adressé un décompte actualisé laissant apparaître le paiement de 900 euros et portant la dette à la somme de 7097,96 euros, terme de mars 2024 inclus. Elle a également fait parvenir la copie du courrier prévenant de la revalorisation des provisions.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 11 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 avril 2015, du commandement de payer délivré le 17 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 5 avril 2024 que la SAS FONCIERE CRONOS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Par ailleurs, le contrat de bail prévoit, en son article 11-2, que le montant des provisions sur charge est déterminé en fonction des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle et peut être modifié en cours d’année sous réserve pour le bailleur de justifier les modifications. Or, par courrier du 18 août 2023, les locataires ont été informés qu’en raison du coût de l’énergie, les provisions sur charge seront revues à la hausse selon un barème détaillé. Dans ces conditions, la SAS FONCIERE CRONOS avait loisir d’augmenter les provisions sur charge. Il convient de rappeler que ces provisions feront l’objet d’une régularisation qui permettra aux locataires de récupérer les sommes indues s’il y en a. En outre, il convient de souligner que la dette locative est antérieure au mois d’août 2023 et ne résulte pas uniquement de l’augmentation des provisions.

Enfin, conformément à la clause n°4 du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 7097,96 euros, au titre des sommes dues au 5 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 octobre 2023 sur la somme de 2033,03 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 19, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 juillet 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 17 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 avril 2015 à compter du 18 septembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SAS FONCIERE CRONOS n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 septembre 2023, Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] à son paiement à compter de 18 septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

La clause de solidarité stipulée au bail ne prévoit pas expressément la solidarité pour le paiement des indemnités d’occupation. Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] ne sont pas mariés. En revanche, ils ont participé à la survenance du dommage. Ils seront donc tenus in solidum du paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [H] [C] et Madame [G] [F] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS