TJ Bobigny, 21 mai 2024, RG 23/01589

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 4]

REFERENCES : N° RG 23/01589 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YINF

Minute : 24/486

Monsieur [D] [U]
Représentant : Me Joseph BOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0403

C/

Monsieur [C] [H] [S]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 mai 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [D] [U],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Joseph BOND, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [H] [S],
demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2022, à effet au 6 janvier 2022, Monsieur [D] [U] a donné à bail à Monsieur [C] [H] [S] un logement situé [Adresse 5], outre un emplacement de stationnement, pour une durée d’un an, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 860,94 euros charges comprises.

Par lettre recommandée du 27 mai 2022, reçue le 8 juin 2022, Monsieur [D] [U] a délivré à Monsieur [C] [H] [S] un congé pour vente à effet au 5 janvier 2023.

Par lettre recommandée du 20 septembre 2022, reçue le 24 septembre 2022, Monsieur [D] [U] a mis en demeure Monsieur [C] [H] [S] de quitter les lieux le 5 janvier 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 11 octobre 2023, Monsieur [D] [U] a fait assigner Monsieur [C] [H] [S] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy afin de :
Prononcer la validation du bail d’un an signé le 4 janvier 2022,Prononcer la validation du congé pour vente notifié le 8 juin 2022,Dire que Monsieur [C] [H] [S] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 6 janvier 2023,Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [H] [S] et de tous occupants de son chef,Condamner Monsieur [C] [H] [S] à lui verser les sommes suivantes :Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 860,94 euros, outre intérêts légaux et pénalités, à compter du 6 janvier 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux loués,La somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts,La somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire de la décision.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 mars 2024.

A l’audience, Monsieur [D] [U], représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il explique que le bail a été conclu pour une durée réduite d’un an, conformément à l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989, pour lui permettre de reprendre le logement à la suite de son départ à la retraite. Il fait observer que la durée réduite est justifiée par un évènement précis, à savoir la reprise du logement pour le vendre en raison de son départ à la retraite, ce dont Monsieur [S] a eu pleinement connaissance, plus de 6 mois avant la validité du contrat de location. Il estime que la validité du bail n’est pas contestable. Au visa de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, il indique que la validité du congé qui lui a été délivré dans le strict respect de la loi n’est pas davantage contestable.
Au visa de l’article 1240 du code civil, Monsieur [D] [U] déclare avoir souffert d’un préjudice matériel et financier en raison de la résistance abusive du locataire. Il indique n’avoir pu mettre en vente le bien, le locataire n’ayant pas quitté les lieux et s’étant opposé à toute visite de potentiels futurs acquéreurs. Il estime qu’il a ainsi perdu une chance de vendre le bien au prix de 165.000 euros.

Monsieur [C] [H] [S], régulièrement cité à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

En vertu de l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989, quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.
Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

En application de ce même texte, il est constant que la vente de l'immeuble n'entre pas dans le champ des conditions prévues par ce texte d'ordre public.

En l’espèce, le contrat de bail liant Monsieur [U] et Monsieur [S] prévoit à l’article II-2 une durée réduite à un an, avec la justification suivante « le propriétaire reprend le logement pour le vendre suite à son départ en retraite ».

Si le départ en retraite constitue une raison personnelle pouvant justifier la reprise du local, il apparaît que :
D’une part, Monsieur [U] ne souhaite pas reprendre le bien mais le vendre, ce qui constitue deux motifs différents de congés qui ne sauraient être assimilés, et ce d’autant que l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 ne vise que la reprise du bien et non la vente de celui-ci ;D’autre part, Monsieur [U] ne justifie pas que l’évènement précis attendu, soit le départ en retraite, soit intervenu pendant l’exécution du bail, puisqu’il produit des justificatifs démontrant qu’il percevait une pension de retraite pour inaptitude dès 2021.
Dans ces conditions, en l’absence de reprise et en l’absence de preuve de réalisation de l’évènement pendant la durée du bail, le contrat de location est réputé être de trois ans et non d’un an comme contractuellement stipulé.

Ainsi, le bail a été conclu le 4 janvier 2022, à effet au 6 janvier 2022, pour s’achever le 5 janvier 2025.

Dans ces conditions, le congé pour vente ne peut être délivré avec une date d’effet au 5 janvier 2023. Il pourra être délivré jusqu’au 5 juillet 2024, pour un effet au 5 janvier 2025, selon les modalités de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé délivré par lettre du 27 mai 2022 reçue le 8 juin 2022 n’est donc pas valable.

Monsieur [S] ne peut être considéré occupant sans droit ni titre. Son expulsion ne sera pas ordonnée, pas plus qu’il ne sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

Dès lors, Monsieur [U] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.
Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le congé pour vente n’étant pas valide, il ne saurait être reproché à Monsieur [S] une résistance abusive.

Monsieur [U] sera débouté de ses demandes de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, eu égard à l’issue du litige, Monsieur [U] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS