TJ Bobigny, 21 mai 2024, RG 24/00428

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/00428 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YV2Y

Minute : 24/498

Monsieur [C] [Y]
Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

C/

Madame [V] [W] [L] [E] épouse [J]
Monsieur [U] [R] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 mai 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [C] [Y],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [V] [W] [L] [E] épouse [J],
demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [U] [R] [J],
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2021, Monsieur [C] [Y] a donné à bail à Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8], ainsi que deux emplacements de stationnement n°26 et 28, pour un loyer mensuel de 1100,00 euros et 170 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, Monsieur [C] [Y] a fait signifier à Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5272,61 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, Monsieur [C] [Y] a fait assigner Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner solidairement Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J] au paiement des sommes suivantes :la somme de 8387,28 euros au titre de la dette locative, avec intérêts de droit,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la clause pénale,la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 25 septembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2024 et renvoyée dans l’attente d’un paiement de 5000 euros annoncé par les locataires. L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 25 mars 2024.

À l'audience du 25 mars 2024, Monsieur [C] [Y], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 16727,94 euros, loyer du mois de mars 2024 inclus. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [C] [Y] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 juillet 2023. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il fait observer que même si les locataires parvenaient à régler la dette, la situation risquerait de se reproduire vu l’inconstance de leurs revenus.

Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J], comparants, contestent le montant de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 3000 euros à la première échéance puis 400 par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, ils indiquent avoir versé la somme de 1800 euros le 23 mars 2024, non prise en compte par le bailleur. Ils expliquent travailler dans l’évènementiel, leurs revenus variant au gré des paiements et retards de paiement de leurs clients. Ils indiquent percevoir en moyenne 4000 euros de bénéfice par mois pour Madame [J] et 2000 euros par mois pour Monsieur [J], mais n’avoir que peu de régularité dans leurs revenus. Ils affirment attendre le paiement d’un client à hauteur de 7000 euros et un second à hauteur de 2600 euros qu’ils entendent consacrer au paiement de la dette locative.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 27 mars 2024, Monsieur [C] [Y] a produit un décompte actualisé au 23 mars 2024, tenant compte du paiement annoncé par les locataires à l’audience.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 septembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience du 26 février 2024.

En conséquence, la demande de Monsieur [C] [Y] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 janvier 2021, du commandement de payer délivré le 18 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 23 mars 2024 que Monsieur [C] [Y] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause n°6 du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [C] [Y] la somme de 14.927,94 euros, au titre des sommes dues au 23 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2023 sur la somme de 3472,61 euros, de l’assignation du 22 septembre 2023 sur la somme de 3114,67 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 7, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 juillet 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 18 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 janvier 2021 à compter du 19 septembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J], proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

S’ils ont réalisé un paiement en mars 2024, équivalent à un mois de loyer augmenté de 300 euros, force est de constater qu’il s’agit du premier paiement intervenu depuis le mois de mai 2023 au moins et qu’aucun paiement n’est intervenu avant la première audience. En outre, le paiement de 5000 euros prévu entre les deux audiences n’a pas été réalisé par les locataires qui ont réglé uniquement la somme de 1800 euros. Également, ils conviennent eux-mêmes de l’irrégularité de leurs ressources et les paiements annoncés restent incertains tant ils dépendent de leurs clients. L’ensemble de ces éléments permet de conclure que Monsieur et Madame [J] ne sont pas en situation de régler leur dette locative.

Par ailleurs, il convient de tenir compte du montant de la dette, alors que le bailleur est une personne physique.

Au vu de ces éléments, et nonobstant la bonne foi des locataires, il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement de Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J].

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 septembre 2023, Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J] à son paiement à compter de 19 septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation.

Sur la clause pénale

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bailleur sollicite la condamnation des locataires au paiement de la clause pénale. Or, le contrat de bail ne contient aucune clause de cet ordre. Et, de fait, en vertu de l'article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, serait réputée non écrite toute clause qui autoriserait le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées au titre de la clause pénale.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [C] [Y] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [V] [E] épouse [J] et Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [C] [Y] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS