TJ Bobigny, 21 mai 2024, RG 23/00718

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 23/00718 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YKAU

Minute : 24/51

Monsieur [V] [R]
Représentant : Me Valérie REDON-REY,
avocat au barreau de TOULOUSE,

C/

Monsieur [E] [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Mai 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [R]
[Adresse 4]
[Localité 7]

comparant en personne et assisté de Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [B]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 25 mars 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024, par Madame Fanny TEMAM, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2016, Monsieur [V] [R] a donné à bail à Monsieur [E] [B] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] et un emplacement de stationnement n°117 – Bât. B – RDC, pour un loyer mensuel de 675,00 euros, et 65 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2023, Monsieur [V] [R] a fait signifier à Monsieur [E] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2429,47 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 8 mars 2023 Monsieur [V] [R] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, Monsieur [V] [R] a fait assigner Monsieur [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référés au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [E] [B] par provision au paiement des sommes suivantes :la somme de 2571,91 euros au titre de la dette locative, terme d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 25 octobre 2023.

À l'audience du 25 mars 2024, Monsieur [V] [R], assisté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 249,78 euros.

Monsieur [V] [R] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [B] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 mars 2023. Il ajoute que la créance de loyer est ancienne, certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il rappelle que Monsieur [E] [B] n’a réglé que du fait de la délivrance de l’assignation. Il ajoute que son locataire génère de nuisances dans l’immeuble, au point que des mains courantes aient été déposées et qu’il ait été mis en demeure par le syndic. Il affirme que ces nuisances se poursuivent.

Monsieur [E] [B], comparant, ne conteste pas le principe de la dette.

Au soutien de ses prétentions, il explique avoir rencontré des difficultés. D’une part, il indique avoir perdu son travail. D’autre part, il déclare avoir été diagnostiqué bipolaire et avoir bénéficié d’une prise en charge médicale. Il affirme avoir trouvé un nouvel emploi lui permettant de percevoir la somme de 2200 euros par mois. Il souligne bénéficier d’un accompagnement social, lui permettant de rechercher un autre logement, exprimant le sentiment d’avoir été contraint à déménager eu égard à l’ambiance régnant dans le logement. Il convient avoir causé des nuisances en 2019 lors de son diagnostic mais réfute qu’elles aient continué après sa prise en charge médicale. Il s’insurge qu’on lui impute toutes les nuisances, y compris lors de ses périodes d’hospitalisation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que la décision serait prononcée le 21 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 10 avril 2024, Monsieur [E] [B] a adressé la preuve des trois derniers paiements réalisés par lui.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 16 avril 2024, Monsieur [V] [R] a adressé un décompte actualisé. Il indique que la dette a été soldée par Monsieur [B] mais qu’il entend maintenir l’ensemble de ses demandes, rappelant que la régularisation est intervenue postérieurement à l’assignation.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [V] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [V] [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 décembre 2016, du commandement de payer délivré le 7 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 avril 2024 que Monsieur [E] [B] a soldé l’arriéré locatif.

Dans ces conditions, Monsieur [V] [R] sera débouté de sa demande en paiement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 12.1, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 mars 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 mai 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 décembre 2016 à compter du 9 mai 2023, le 8 mai étant un jour férié.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [E] [B]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 mai 2023, Monsieur [E] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner à titre provisionnel Monsieur [E] [B] à son paiement à compter de 9 mai 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [E] [B] à payer à Monsieur [V] [R] la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS