TJ Bobigny, 21 mai 2024, RG 23/02910

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 7]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/02910 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPLS

Minute :

JUGEMENT

Du : 21 Mai 2024

Monsieur [T] [P]

C/

Madame [Z] [O] épouse [S]:

Monsieur [R] [S]

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2024;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [P]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représenté par Me Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [O] épouse [S]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Présente et assistée de Me Mounia ABANOU, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [R] [S]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représenté par Me Mounia ABANOU, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Bénédicte BERTIN
Me Mounia ABANOU

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 27 novembre 2020, Madame [Z] [S] a donné en location à Monsieur [T] [P] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 610 € outre provisions sur charges de 50 €.
Par assignation remise à étude le 16 novembre 2023, Monsieur [T] [P] a attrait Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, alléguant notamment un trouble de jouissance dans le logement.
L'affaire a été appelée à l'audience du 11 mars 2024 après un renvoi.
À cette audience, Monsieur [T] [P], représenté par son conseil qui a repris oralement ses conclusions en date du 12 février 2024 conformément aux dates fixées par la présidente lors de la première audience et visées à l'audience du 11 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge :
d'ordonner à Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] la fourniture d'un chauffage, d'une ventilation, la réparation des fuites et le bouchage des fissures traversantes sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de la décision ;de dire que la régularisation des charges des années 2021 et 2022 met à la charge des bailleurs un remboursement de 213, 84 €, qu'il a opéré à juste titre la compensation sur le loyer de janvier 2024 et de condamner solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] à lui rembourser la somme de 50, 56 € au titre du trop perçu et des charges 2020 ;d'ordonner à Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] la production des quittances originales de l'année 2023 et 2024 sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de la décision ;de condamner solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] à lui payer la somme de 450 € au titre de travaux de plomberie leur incombant ;de condamner solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] au paiement de :2 500 € de dommages-intérêts pour préjudice moral,1 500 € de dommages-intérêts au titre du préjudice de santé,5 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance,575, 10 € au titre du préjudice matériel,1 380 € au titre des frais de déménagement,2 000 € au titre de l'article 700 du code civil et aux dépens de l'instance.Sur les demandes reconventionnelles,
de juger nul le congé délivré le 28 avril 2023, subsidiairement de le juger non fondé ;très subsidiairement, de juger qu'en raison de l'état d'insécurité des lieux, ses effets seront suspendus jusqu'à la preuve de l'engagement imminent des travaux et de lui accorder un délai de deux ans pour quitter les lieux, sans astreinte à sa charge, de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer non révisé et des charges sous condition que les charges réelles soient produites, de ne pas faire droit à la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ;de débouter Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] de leurs demandes en paiement.Au visa des articles 6, 6-3, 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [T] [P] soutient que Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] manquent à leur obligation de fournir un logement décent, ce qui fonde ses demandes en travaux et en paiement. Il indique qu'aucun état des lieux et diagnostics techniques ne lui ont été transmis. Il fait valoir que le logement est affecté de plusieurs désordres : fissures, absence de ventilation ayant pour conséquence des moisissures et une humidité anormale, absence de chauffage du fait de la panne de l'unique convecteur, dégâts des eaux liés à des fuites non prises en charge par les bailleurs et qu'il a dû lui-même solutionner, présence de nuisibles. Il soutient que les bailleurs ont été informés de ces éléments tant par lui-même de manière orale, puis par un rapport du service communale d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 7]. Monsieur [T] [P] fait état de plusieurs préjudices en raison de ces troubles : de jouissance, moral en raison de la mauvaise foi des bailleurs et de l'inquiétude de devoir se reloger avec ses faibles revenus, de santé (toux, éternuements spasmodiques), matériel (meubles à remplacer du fait des moisissures), frais de déménagement en cas de validation du congé délivré.
En réponse aux demandes reconventionnelles formées, Monsieur [T] [P] affirme qu'aucune révision du loyer ne peut avoir lieu car le logement est de classe F ou G. Il soutient en outre que le congé délivré n'est pas valide car la lettre explicative à laquelle l'exploit d'huissier fait référence n'était pas jointe à cet acte. Par ailleurs, il conteste la réalité du motif invoqué (séparation du couple) et expose que ce congé a pour but d'éviter la réalisation des travaux qui incombent aux bailleurs. Il fait valoir que la mairie de [Localité 7] n'a pas eu recours aux dispositions de l'article L. 5111 du code de la construction et de l'habitation uniquement en raison des lourds travaux récemment votés par la copropriété en assemblée générale. Or, il indique que ces travaux ne sont pas en voie d'être engagés dans l'immédiat et que les effets du congé doivent être suspendus tant que l'engagement effectif des travaux n'aura pas été démontré. Subsidiairement, Monsieur [T] [P] sollicite notamment des délais pour quitter les lieux en exposant débuter une profession libérale et avoir des revenus modestes.
Madame [Z] [S] assistée de son conseil et Monsieur [R] [S] représenté par son conseil, ont repris oralement leurs conclusions en date du 1er mars 2024 conformément aux dates fixées par la présidente lors de la première audience et visées à l'audience du 11 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demandent au juge de :
débouter Monsieur [T] [P] de ses demandes ;valider le congé délivré le 28 avril 2023 et ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [P] sous astreinte de 150 € par jour de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique si besoin est ;supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;condamner Monsieur [T] [P] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer indexé charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux,2 000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.Au visa de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] font valoir avoir respecté leurs obligations en tant que bailleurs, en rénovant le logement avant sa mise en location ainsi qu'en avril 2023, et en faisant intervenir des professionnels lors des signalements des troubles par le locataire. Ils indiquent que les désordres restants sont pour certains dus aux manquements de Monsieur [T] [P] à son obligation d'entretien (bouches d'aération obstruées, refus de laisser entrer certains prestataires) et du fait de l'état général de l'immeuble concernant lequel des travaux conséquent sont à venir. En ce sens, ils soutiennent que l'architecte en charge de ceux-ci leur a conseillé d'attendre qu'ils soient réalisés pour toute autre intervention et qu'ils ont débuté le 27 janvier 2024. Par ailleurs, ils indiquent avoir remis par voie numérique l'ensemble des quittances sollicitées au locataire ainsi que les originaux le jour de l'audience du 11 mars 2024. Ils considèrent enfin que les demandes indemnitaires ne sont pas fondées ni dans leur principe ni leur quantum.
Reconventionnellement, ils soutiennent que le congé délivré est régulier, et que le caractère réel et sérieux du motif est avéré. Monsieur [R] [S] indique notamment que ses faibles ressources ne lui permettent pas de prendre à bail un autre logement suite à la séparation du couple. Ils allèguent que Monsieur [T] [P] fait preuve de mauvaise foi, qu'il disposait d'un préavis de six mois pour se reloger et que son assignation à leur encontre est ultérieure. Ils exposent qu'il ne peut y avoir lieu à la suspension des effets du congé puisqu'aucun arrêté de mise en sécurité ou de péril n'a été pris et que Monsieur [T] [P] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2023.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur la demande reconventionnelle de validation du congé délivré
1) Sur le congé pour reprise
L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte de commissaire.
En cas de reprise, doivent être indiqués les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
L'article 15-IV de la même loi prévoit que le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte de l'ensemble de ces dispositions qu'il n'incombe pas au juge de contrôler le motif de la reprise sollicitée par le bailleur, mais de vérifier le caractère réel de cette reprise, la charge de la preuve de son caractère frauduleux incombant au locataire. Le défaut d'occupation réelle des lieux par le bénéficiaire de la reprise ouvre au profit du locataire une action fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur, ce dernier s'exposant à devoir payer des dommages-intérêts au locataire lésé par la délivrance frauduleuse du congé.
En l'espèce, il y a lieu d'examiner en premier la validité du congé délivré le 28 avril 2023 en ce que ce point est de nature à modifier les dispositions juridiques applicables aux relations entre les parties et donc l'issue accordée à chacune de leurs demandes.
Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] ont donné congé à Monsieur [T] [P] par acte de commissaire de justice signifié à étude le 28 avril 2023 pour une fin de bail prévue le 30 novembre 2023.
Ce congé indique page 1 son motif : reprise des lieux pour occupation personnelle de « Monsieur [R] », dont le nom complet et l'adresse sont indiqués quelques lignes plus haut, de même que sa qualité de propriétaire/bailleur (« votre propriétaire entend par l'application de l'article 15.1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989... »).
Une séparation conjugale et un départ de l'ancien domicile conjugal constituent un motif réel et sérieux justifiant la reprise du logement pour lequel le congé est délivré. L'auteur du congé n'est pas tenu d'annexer à ce dernier les documents justifiant le bien fondé de la reprise : la présence ou non de la lettre explicative du requérant annexée au congé délivré par le commissaire de justice n'est donc pas de nature à en affecter la validité dès lors que le congé lui-même comporte l'ensemble des mentions requises. Il n'est pas démontré par ailleurs que ce motif soit frauduleux. En effet, le congé a été délivré antérieurement aux démarches de Monsieur [T] [P] quant à l'insalubrité alléguée du logement (première visite d'un inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 7] en date du 27 juillet 2023) et il ne peut donc être soutenu qu'il vise à permettre aux bailleurs de contourner leurs obligations. En ce qui concerne la séparation de Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S], une telle séparation peut intervenir en dehors de toute procédure de divorce et la production d'un acte justifiant d'une procédure en cours n'est pas requise. Monsieur [R] [S] fournit de plus dans le cadre de la présente instance un avis d'imposition personnel pour 2022 et non commun au couple, et un SMS de Madame [Z] [S] à Monsieur [T] [P] en date du 28 juin 2023 fait également état de la séparation (« j'ai des soucis dans mon couple, mon futur ex-mari est dehors, vous m'avez dit que vous avez acheté donc vous n'aurais pas de soucis à vous loger »). Enfin, les lieux étant encore occupés par Monsieur [T] [P] à ce jour, il n'est en tout état de cause pas possible d'alléguer un défaut d'occupation réelle des lieux par le bénéficiaire de la reprise.
Les cinq premiers alinéas de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont reproduits dans le congé.
En conséquence, il y a lieu de constater que le congé litigieux comporte toutes les mentions requises par les dispositions de l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Monsieur [T] [P] ne conteste pas avoir eu connaissance de ce congé.
Enfin, il convient d'indiquer que les dispositions de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas applicables en l'absence d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité.
En conséquence, le congé ayant été délivré six mois avant le terme du bail et dans les formes prescrites par la loi, il convient de constater que le locataire est déchu de tout titre d'occupation depuis le 30 novembre 2023.
2) Sur les conséquences du congé
Il résulte de ce qui précède qu'il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [P], occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [T] [P].
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. L'occupation illicite des lieux par Monsieur [T] [P] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, augmentée des intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir.
Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [T] [P] de quitter les lieux. En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] de cette demande.
Par ailleurs, il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, Monsieur [T] [P] est entré dans les lieux en exécution d'un contrat de bail, les paiements du loyer se sont poursuivis après le début de la procédure et il n'est pas justifié qu'il dispose d'une solution de relogement actuelle.
La demande de suppression du délai de deux mois de Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] sera par conséquent rejetée.
L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. En vertu de l'article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
Monsieur [T] [P] a déjà bénéficié d'un délai de fait de plusieurs mois, la présente décision étant rendue près de six mois après l'expiration du délai de préavis du congé le 30 novembre 2023. De plus, le délai légal de deux mois pour quitter les lieux est maintenu. Il ne démontre en outre pas de démarches entreprises et d'éventuelles difficultés pour se reloger. Il dispose d'un emploi régulier bien qu'il n'ait commencé son activité que depuis un an et donc de ressources stables.
Monsieur [R] [S] justifie de son côté de faibles revenus par la production de son avis d'imposition et d'absence de solution de relogement suite à une séparation conjugale.
Il convient donc de débouter Monsieur [T] [P] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.
Enfin, aucun texte ne prévoit que les frais de déménagement soit à la charge du bailleur en cas de congé, et la demande en paiement de Monsieur [T] [P] à ce titre sera par conséquent rejetée.
II. Sur le trouble de jouissance, et les demandes en paiement de dommages-intérêts et en travaux
1) Sur le caractère indécent du logement
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
L'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Ainsi, le bailleur est obligé :
de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...),d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de clause expresse mentionnée au a cidessus,d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux (...) ;
L'obligation du bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.
Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, afin de démontrer son trouble de jouissance, Monsieur [T] [P] produit :
Un procès-verbal de constat en date du 27 juillet 2023 établi par Monsieur [A] [I], inspecteur de salubrité pour le service d'hygiène de la ville de [Localité 7], qui relève que : le système de chauffage est hors service ; dans la pièce de vie : une absence d'évacuation de l'air par des grilles sur le mur de façade ou tout autre dispositif, la présence de moisissures autour des fenêtres ; dans la salle de bain : aucune ventilation ou aération, traces de moisissures ; une ouverture dans la maçonnerie du mur d'échiffre communiquant avec le logement qui peut porter préjudice à l'occupation du logement.Un rapport de la société PLOM'SERV en date du 23 juin 2023, attestant d'une intervention dans le logement de Monsieur [T] [P] la veille suite à une fuite, qui a mené à la remise en eau par la vanne en pied de colonne, la remise en état de la vanne à laquelle il manquait un bouchon purgeur, à l'identification de l'origine de la fuite sur le flexible du mitigeur lavabo endommagé par l'usure et le siphon « fuyard ». Une attestation et des photographies de la société EI EMRYS DELACROIX indiquant avoir réalisé des travaux de changement de parquet flottant dans le logement litigieux le 14 juillet 2023 et avoir constaté de la moisissure sur l'arrière de la penderie et sur le mur.Un rapport d'expertise en date du 20 décembre 2023 de Monsieur [F] [J], suite à une ordonnance de référé en date du 14 décembre 2023 du tribunal administratif de Montreuil et portant sur l'ensemble de l'immeuble sis [Adresse 3]. Il en ressort que dans le cadre des opérations d'expertise, le logement occupé par Monsieur [T] [P] a été visité par l'expert et que ce dernier a relevé : dans la salle de bain, une fissure traversante sur la cloison séparative de la cabine de douche et de la cuisine qui impacte le revêtement carrelé de ladite cabine dont l'étanchéité n'est pas garantie, ce qui est de nature à entraîner une corruption à l'eau du plancher et son tassement ; un renforcement en sous-œuvre de ce plancher éliminant tout risque imminent mais la nécessité de reprendre le revêtement carrelé de la cabine de douche pour éliminer toute cause de corruption à l'eau des structures bois horizontales ; dans la salle de bain également, des traces de ruissellement au plafond lié à l'absence de solution de ventilation, pris en compte cependant par le projet de réhabilitation de l'ouvrage qui prévoit un raccordement de l'ensemble des logements à un système de ventilation mécanique ; un renforcement du plancher entre la pièce de vie et de la chambre en sous-œuvre ; aucune atteinte sur l'intégrité des façades et des ouvrants de baies ; en conclusion, aucun danger imminent pour la sécurité des occupants ou l'intégrité de l'ouvrage. Il y a lieu de préciser que les courriers et courriels envoyés par Monsieur [T] [P] lui-même aux bailleurs en ce qu'ils ne reposent que sur ses propres déclarations, et les photographies produites non-circonstanciées dont l'origine et la date ne peut être vérifiée, ne peuvent être considérés comme des éléments objectifs afin de caractériser les troubles invoqués.
Cependant, les pièces précitées permettent d'établir les désordres suivants : défaut d'installation permettant un chauffage normal, absence de système de ventilation dans la salle de bain, défaut d'étanchéité de la cabine de douche (fissure traversante sur la cloison séparative de la cabine de douche et de la cuisine), présence d'humidité et moisissures anormales dans la salle de bain et la pièce de vie (les moisissures dans la cuisine étant quant à elles, suivant les constatations du procès verbal en date du 27 juillet 2023, causées par l'obstruction des bouches d'aération par de la poussière et donc un manque d'entretien du locataire), mauvais état de la vanne en pied de colonne (bouchon purgeur manquant) qui contrairement à l'entretien de la robinetterie d'usage courant, ne relève pas de l'obligation d'entretien du locataire.
Ils constituent des causes d'indécence du logement sis [Adresse 3] en vertu des dispositions citées.
Il résulte de la facture de la SAS Les Bons Artisans en date du 8 décembre 2023 pour une intervention du 21 avril 2023 que des travaux ont été pris en charge par les bailleurs notamment dans la salle de bains du logement, mais cette intervention étant antérieure aux autres pièces examinées, il y a lieu de constater qu'elle n'était pas de nature à remédier à l'intégralité des désordres sus-évoqués.
Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] ne contestent pas avoir eu connaissance du procès-verbal de constat du 27 juillet 2023 ou du rapport d'expertise du 20 décembre 2023. Ils indiquent souhaiter inscrire les rénovations encore nécessaires dans le cadre du projet de réhabilitation global de l'immeuble, ce qui ressort tant de leurs déclarations dans le cadre de la présente instance que du courrier du maire de [Localité 7] à Monsieur [T] [P] en date du 13 septembre 2023. Il est justifié en ce sens par le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire en date du 14 décembre 2023 et une attestation de Foncia Chadefaux Lecoq, gestionnaire de la copropriété, en date du 28 février 2024, que les dits travaux ont été votés et ont débuté en 2024.
Néanmoins, ces travaux n'exonèrent pas le bailleur de son obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux à son locataire et le cas échéant de l'indemniser du trouble subi avant et dans l'attente de leur réalisation. Il y aura ainsi lieu de faire droit à cette demande dans les conditions précisées ci-dessous.
2) Sur les demandes indemnitaires
La non-conformité constatée du logement a nécessairement causé à Monsieur [T] [P] un préjudice de jouissance en ce qu'il a vécu dans un logement ne disposant pas de systèmes de chauffage et ventilation adéquats, anormalement humide et affecté de moisissures, l'ensemble limitant sa jouissance du bien et mettant en danger sa santé ce qui est corroboré par le certificat médical du docteur [H] [G] en date du 12 février 2024.
Les désordres caractérisés relèvent de manquements structurels dans le logement, donc présents depuis l'entrée dans les lieux du locataire.
L'importance du préjudice et la durée du trouble justifient que Monsieur [T] [P] soit indemnisé, à hauteur de 3 900, 60 € au titre du préjudice de jouissance, correspondant à 15 % du loyer (tel que prévu au bail, charges comprises) du 27 novembre 2020 au 11 mars 2024 (date de l'audience et des dernières informations accessibles au juge) inclus.
En ce qui concerne le préjudice matériel, il a été constaté par l'inspecteur de salubrité que l'absence de ventilation dans la pièce de vie était due tant à l'absence d'évacuation de l'air par des grilles sur le mur de façade que du fait que la barrette de ventilation sur les fenêtres soit obstruée par de la poussière, ce qui est de la responsabilité du locataire. Par suite, seule la moitié du prix de la penderie dont la dégradation est avérée par les photographies de la société EI EMRY DELCROIX pourra être mise à la charge des bailleurs, soit la somme forfaitaire de 40 € en l'absence de précision sur le modèle concerné et sa désignation sur les factures Leroy Merlin et Ikea. En l'absence d'éléments justificatifs concernant l'état actuel des autres meubles du logement, les demandes de Monsieur [T] [P] de ce chef seront rejetées. Sur le remboursement de la facture de plomberie, il a déjà été rappelé que l'intervention sur la vanne en pied de colonne (bouchon purgeur manquant) ne relève pas de l'obligation d'entretien du locataire mais de celle du bailleur. Néanmoins la facture en date du 23 juin 2023 d'un montant de 430 € de la société PLOMB'SERV ne mentionne que la recherche de fuite (180 €) et le remplacement du robinet mitigeur (250 €) du ressort de l'entretien courant à la charge du locataire. Seule la somme de 180 € sera ainsi retenue, et Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] seront condamnés solidairement à payer cette somme à Monsieur [T] [P].
En ce qui concerne le préjudice moral, il sera constaté que cette demande se confond partiellement avec le préjudice déjà examiné au titre du trouble de jouissance (sur le manque d'entretien des lieux et de réparations nécessaires reprochés aux bailleurs). Par ailleurs, il découle des échanges SMS entre Monsieur [T] [P] et Madame [Z] [S] entre le 13 février 2023 et le 15 juillet 2023, et des diverses factures produites par les deux parties de professionnels de la plomberie et du bâtiment, que Madame [Z] [S] a fait suite aux demandes du locataire concernant l'état du logement en envoyant plusieurs plombiers, en s'enquérant du succès de leurs interventions, en se déplaçant sur place... Il résulte également de l'ensemble des pièces communiquées que le retard dans la prise en charge des désordres a été lié à la procédure de réfection globale de l'immeuble à venir qui est justifiée dans le cadre de cette instance et à une incompatibilité d'emploi du temps entre les parties, et non d'une mauvaise foi caractérisée des bailleurs. Enfin, il ne peut être retenu comme faute le fait pour un bailleur de délivrer un congé selon une procédure régulière. En conséquence, la demande en dommages-intérêts au titre d'un préjudice moral de Monsieur [T] [P] sera rejetée.
En ce qui concerne le préjudice de santé, l'unique attestation versée, du docteur [H] [G], expose que Monsieur [T] [P] souffre d'une rhinoconjonctivite allergique modérée à sévère persistante aux acariens. Ce document indique que cette pathologie « peut » être exacerbée en contexte d'humidité et moisissures. En premier lieu, cette donnée a été prise en compte dans le cadre de l'indemnisation du préjudice de jouissance. En outre, il n'est pas indiqué que cette allergie a pris naissance du fait de l'état du logement et qu'elle n'y était pas préexistante ni qu'elle s'est effectivement accrue depuis l'entrée de Monsieur [T] [P] dans les lieux. Dès lors, il n'y a pas lieu d'accorder une indemnisation distincte de ce chef.
En conclusion, Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] seront condamnés à payer solidairement à Monsieur [T] [P] la somme de 3 900, 60 € au titre du préjudice de jouissance et la somme de 220 € en réparation de ses préjudices matériels.
3) Sur la demande en travaux
L'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, dès lors que le bail de Monsieur [T] [P] a été résilié à la date du 30 novembre 2023 et qu'il n'a plus depuis cette date qualité de locataire, il ne peut demander la condamnation sous astreinte de ses anciens bailleurs sur le fondement d'un manquement à leurs obligations contractuelles.
Il n'y aura ainsi pas lieu d'ordonner une astreinte aux fins de la réalisation de travaux.
III. Sur la demande en remboursement des charges
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Aux termes de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
L'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.
Conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d'électricité, d'eau et de chauffage, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu'elle peut consister soit en une réduction de la provision pour charges, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période, soit en une interdiction pour le propriétaire de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, les sommes litigieuses n'étant pas exigibles.
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'article 1353 du code civil précise ainsi que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, Monsieur [T] [P] soutient que la provision sur charge dépasse les charges réelles. Il sollicite cependant uniquement une condamnation en paiement concernant la provision de 50 € perçue au mois de décembre 2020 faute de régularisation et la somme de 0, 56 € au titre du trop-perçu en février 2024.
L'état des charges de copropriétés pour l'année 2020 n'est pas versé. Il résulte du courriel de Monsieur [T] [P] en date du 22 décembre 2023 tout comme de ses demandes dans la présente instance que le locataire a sollicité la production de cette pièce aux bailleurs. Or, aucun justificatif n'a été produit au locataire comme au juge.
Dès lors, Monsieur [T] [P] est fondé à solliciter le remboursement de la somme de 50 € pour défaut de régularisation concernant les charges de l'année 2020.
En revanche, aucun élément n'est produit concernant le mois de février 2024 et le calcul effectué par le demandeur et sa demande de ce chef sera rejetée.
IV. Sur la demande de production des quittances sous astreinte
En application de l'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.
Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, il sera constaté que dans le cadre de la présente instance, l'intégralité des quittances demandées en version dématérialisée ont été transmises à Monsieur [T] [P] et le jour de l'audience du 11 mars 2024, les versions originales ont été remises à son conseil tel que cela a été visé à la note d'audience.
Par suite, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte à produire les dites quittances.
V. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
L'exercice d'une action en justice constitue un droit et dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts uniquement en cas de malice, mauvaise foi, d'erreur grossière équivalente au dol.
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l'existence de son préjudice.
En l'espèce, s'il y a lieu de relever que Monsieur [T] [P] s'est effectivement maintenu dans les lieux ultérieurement au préavis fixé dans le congé du 28 avril 2023, Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] ne justifient d'aucun préjudice qui serait distinct des frais exposés pour assurer la défense de leurs intérêts, qui seront évoqués ci-après au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En outre, ils ne rapportent pas la preuve que Monsieur [T] [P] a introduit la présente action dans l'objectif spécifique de leur nuire.
Par conséquent, Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.
VI. Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons, tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, les parties succombant et prospérant chacune partiellement en leurs demandes, les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre elles et chacune conservera la charge de ses frais irrépétibles.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et public, rendu après débats tenus en audience publique, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
CONSTATE que le congé délivré par Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] pour le 30 novembre 2023 est régulier ;
En conséquence, ORDONNE l'expulsion de Monsieur [T] [P] ainsi que tout occupant de son chef, du bien sis [Adresse 3], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
DIT que Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] pourront procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [T] [P] ;
REJETTE la demande d'astreinte pour quitter les lieux de Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] ;
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution de Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Monsieur [T] [P] ;
CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer à Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, ce à compter du 30 novembre 2023 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

REJETTE la demande en paiement au titre des frais de déménagement de Monsieur [T] [P] ;
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] à verser à Monsieur [T] [P] la somme de 3 900, 60 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] à verser à Monsieur [T] [P] la somme de 220 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;
REJETTE la demande de Monsieur [T] [P] de condamnation en paiement de Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] pour préjudice moral ;
REJETTE la demande de Monsieur [T] [P] de condamnation de Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] à des travaux sous astreinte ;
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] à verser à Monsieur [T] [P] la somme de 50 € pour défaut de régularisation des charges locatives ;
REJETTE la demande de Monsieur [T] [P] de condamnation de Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] à la production des quittances locatives sous astreinte;
REJETTE la demande de dommages-intérêts de Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] ;
PARTAGE les dépens de l'instance par moitié entre les parties ;
DIT que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles exposés par elle ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRELA JUGE