TJ Paris, 21 mai 2024, RG 23/02686

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Benjamin JAMI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Monsieur [T] [V]
Madame [R] [V]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/02686 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZQTQ

N° MINUTE : 1 JTJ

JUGEMENT
rendu le mardi 21 mai 2024

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 4] [Localité 5], Représenté par son Syndic le Cabinet HOMELAND - [Adresse 3] - [Localité 6]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [V], demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]
non comparant, ni représenté

Madame [R] [V], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 mars 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 21 mai 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/02686 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZQTQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [V] et Madame [R] [V] sont propriétaires des lots n°15, 34, 110, 37, 40 et 111 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4] [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son syndic le cabinet HOMELAND, les a fait assigner devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
3 284,50 euros au titre des charges impayées, échéance du 1er trimestre 2023 inclus, avec capitalisation des intérêts,2 500 euros à titre de dommages et intérêts,1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Pour l'exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l'audience du 08 mars 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 5] pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a soutenu des conclusions d'actualisation dont il a, pendant le cours du délibéré, justifié de la signification aux défendeurs par acte de commissaire de justice du 23 février 2023, aux termes desquelles il demande de :
constater que le protocole d'accord signé le 28 novembre 2019 entre les parties est dénué de force obligatoire,rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs,débouter les défendeurs de leurs demandes,les condamner solidairement au paiement de la somme de 6 325,78 euros au titre des charges impayées, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner solidairement les défendeur au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,les condamner solidairement à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Monsieur [T] [V] et Madame [R] [V], bien que régulièrement cités à comparaître à étude, ne se sont pas présentés ni personne pour eux.

Ils avaient adressé une demande de renvoi dont ils s’étaient finalement désistés par courriel le 07 mars 2024, sollicitant qu'il soit statué en l'état, communiquant des conclusions et des pièces et indiquant que Monsieur [Z] [V], leur fils, les déposerait à l'audience du lendemain. L'ensemble de ces documents ont également été reçus par voie postale le 11 mars 2024.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de rappeler qu'en application des articles 761 et 817 du code de procédure civile, la procédure devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire est orale et que par conséquent, aucune demande formée par écrite, si elle n'est pas soutenue oralement, ne saurait être valablement formée.

Par conséquent il ne sera pas tenu compte des conclusions dites « conclusions n°2 » adressées par courriel le 07 mars 2024 au greffe du tribunal et reçues par voie postale le 11 mars 2024.

Il n'y aura donc pas non plus lieu à statuer sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 5] s'y rattachant, à savoir celles qui tendent à constater que le protocole d'accord signé le 28 novembre 2019 entre les parties est dénué de force obligatoire, rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, débouter les défendeurs de leurs demandes.

En outre, il convient de rappeler que l 'article 12 du code de procédure civile fait obligation au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l'espèce, la demande en paiement de la somme de 6 325,78 euros au titre des charges impayées, inclue les frais de recouvrement et doit donc s’analyser en deux demandes distinctes. Elles seront ainsi étudiées successivement.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
le justificatif de la qualité de copropriétaires de Monsieur [T] [V] et Madame [R] [V] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°15, 34, 110, 37, 40 et 111le décompte individuel actualisé des sommes dues, arrêté au 19 février 2024,la régularisation de charges pour l'exercice 2021,les appels de fonds exceptionnels travaux du mois de novembre 2022,les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période allant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété ainsi que les attestations de non-recours afférentes, en date des :30 mai 2018,31 janvier 2022 ayant notamment voté le budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, fié le montant de la cotisation obligatoire au fonds travaux ALUR à 5% du budget prévisionnel,04 octobre 2022 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et voté le budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, et déterminé le montant de la cotisation obligatoire au fonds travaux ALUR à 5% du budget prévisionnel, décidé de l'exécution des travaux de pose de chapeaux de cheminée, voté la réalisation des travaux de reprise structurelle du bâtiment,06 juillet 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,le contrat de syndic,
Il ressort du décompte actualisé au 19 février 2024 que le solde du compte de Monsieur [T] [V] et de Madame [R] [V] était débiteur, à cette date, de la somme de 1 249,77 euros dont il convient cependant de déduire la somme de 1302,21 euros correspondant aux frais qui seront étudiés ci-après.

Ainsi, le solde du compte de Monsieur [T] [V] et de Madame [R] [V] apparaît, in fine, créditeur de la somme de 52,44 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 5] sera débouté de sa demande en paiement au titre des charges impayées.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le requérant avance des frais de mise en demeure, des frais de « suivi projet recouvrement », des honoraires d'huissier.

Toutefois, aucune des mises en demeure dont le remboursement est réclamé n'est produite.

De plus, les frais de « suivi projet recouvrement » ne sont pas non plus justifiés. Rien ne démontre, dès lors, que les diligences accomplies à ce titre excèdent l'administration élémentaire de la copropriété . Dès lors, elles doivent être considérées comme faisant partie des missions de base du syndic ne donnant pas lieu à remboursement.

Enfin, les honoraires d'huissier correspondant au coût de la signification de l'assignation ont vocation, le cas échéant, à être inclus dans les dépens.

Par conséquent, la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 5] au titre des frais sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [T] [V] et Madame [R] [V] ne sont redevables d'aucune somme et qu’ils ont très régulièrement émis des chèques en paiement des charges de copropriété.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 5] ne rapporte donc pas la preuve d'un quelconque préjudice et sera débouté de sa demande de condamnation au titre des dommages et intérêts réclamés.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 5], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,