TJ Paris, 21 mai 2024, RG 23/00975

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Benoît FAVOT

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Ludivine LUBAKI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 23/00975 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY62X

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 21 mai 2024

DEMANDEURS
Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0874

DÉFENDEURS
Madame [M] [B], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Benoît FAVOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0297

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 mars 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 21 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/00975 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY62X

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 23 mai 2018, Madame [M] [B], aux droits de laquelle et venu Monsieur [I] [W] à la suite de la vente du bien intervenue le 21 février 2022, a donné à bail à Monsieur [X] [S] un local au sein de l'immeuble sis [Adresse 3], lot n°3 moyennant un loyer actuel de 480 euros outre une provision sur charges de 70 euros.

Un rapport d'enquête du service technique de l'habitat de la ville de [Localité 4] en date du 22 février 2022 a constaté une humidité excessive au sein du logement qui ne présente pas la surface minimale requise pour être offert à la location et dont la configuration est inadaptée à l'habitation.

Un arrêté d'insalubrité irrémédiable a ainsi été pris le 30 mai 2022, faisant obligation à Monsieur [I] [W] de cesser la location dans un délai de trois mois et d'assurer le relogement de Monsieur [X] [S].

Monsieur [X] [S], par l'intermédiaire de son conseil, a sollicité son relogement par courrier recommandé du 13 octobre 2022 resté vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 janvier 2023, [X] [S] a fait assigner Monsieur [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
19 800 euros au titre de son préjudice économique,3 000 euros au titre de son préjudice moral et de santé4 000 euros au titre du préjudice issu de son maintien dans des conditions d'habitation indignes depuis le 1er septembre 2022, à parfaire,2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, Monsieur [I] [W] a fait assigner Madame [M] [B] en intervention forcée en substance afin de voir prononcer l'annulation de la vente et la restitution du prix à titre principal, sa résolution pour manquement à l'obligation de délivrance conforme ou vices cachés, à titre subsidiaire et la publication du jugement dans les registres du service chargé de la publicité foncière aux frais et à la diligence de la défenderesse.

A l'audience du 08 mars 2024, date à laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [X] [S], représenté par son conseil, a déposé des conclusions en réplique n°2 aux termes desquelles il maintient les demandes formées dans son acte introductif d'instance y ajoutant une demande de condamnation de Monsieur [I] [W] au paiement de la somme de 1 999,05 euros et, à titre subsidiaire, la demande de condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [M] [B] au paiement de l'ensemble des sommes réclamées à l’exception de celle demandée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il a fait savoir qu'il avait quitté les lieux et obtenu son relogement.

Au soutien de ses prétentions, il expose que Monsieur [I] [W], qui est le propriétaire des lieux, est le seul tenu par la relation contractuelle issue du contrat de bail qui a suivi la vente du bien intervenu le 21 février 2022 et que dès lors, il est seul responsable des préjudices économique, moral et de santé dont il sollicite l'indemnisation sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il avance également que les dispositions du code de la construction et de l'habitat font peser sur le propriétaire une obligation de relogement, qu'il n'a pas respectée et qu'il est ainsi bien fondé à réclamé, outre le paiement de l'indemnité d'éviction prévue en tous les cas, une indemnité distincte de l'ordre de 4000 euros.

Monsieur [I] [W], représenté par son conseil, a déposé des conclusions en réponse aux termes desquelles il demande:
de déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à Madame [M] [B],de condamner Madame [M] [B] à relever et garantir de toutes condamnations à l'encontre de Monsieur [I] [W],de condamner Madame [M] [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,de rejeter les autres demandes de Monsieur [X] [S]d'écarter l'exécution provisoire de la décision.
Au soutien de sa demande de déclarer commun le jugement à intervenir et de condamner Madame Madame [M] [B] à relever et garantir toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui, Monsieur [I] [W] indique que Madame [M] [B] est une professionnelle de l'investissement locatif et que dès lors, elle ne pouvait ignorer que la surface du logement vendu ne correspondait pas à la réalité et qu'en outre, elle a été avertie par son locataire des problèmes rencontrés.
S'agissant de la demande formée par Monsieur [I] [W] en réparation de son préjudice financier, il fait valoir qu'il n'est propriétaire que depuis le 21 février 2022 et qu'à ce titre, il n'a perçu que trois mois de loyers et ne saurait donc être condamné à indemniser le requérant à hauteur d'une somme équivalent à la totalité des loyers versés entre les mains de la précédente propriétaire.
Concernant les autres postes de préjudices, outre le fait qu'il indique ne pouvoir en être tenu pour responsable, il déclare que le demandeur ne les justifie pas.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires

Il ressort de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les critères de décence du logement sont précisés par le décret du 30 janvier 2002, pris notamment en son article 4, lequel dispose que le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil que le locataire peut solliciter des dommages intérêts à raison de l’indécence des lieux.

Il convient de préciser que l'insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral. En l'absence de production d'un tel arrêté, le logement ne peut être qualifié d'insalubre.

Il a déjà été jugé que l'interdiction d’habiter justifiait à elle seule la demande des locataires en paiement de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et que le préjudice devait être chiffré notamment en considération du loyer.

En l'espèce, Monsieur [X] [S] forme des demandes indemnitaires dirigées, à titre principal à l'encontre de Monsieur [I] [W] et à titre subsidiaire, solidairement à l'encontre de ce dernier et de Madame [M] [B].

Toutefois, il n'est pas contesté que Monsieur [I] [W] a acquis ce bien le 21 février 2022 et qu'ainsi, en application de l'article 1199 du code civil selon lequel le contrat ne créé d'obligations qu'entre les parties, seule Madame [M] [B], en tant que propriétaire des lieux et unique bailleresse pour la période courant du 23 mai 2018 au 21 février 2022, peut être tenue d'indemniser Monsieur [X] [S], le cas échéant, du préjudice subi sur cette période, sans qu'une solidarité, qui doit être prévue par les textes, ne puisse être retenue.

Sur l'indemnisation du préjudice économique

s'agissant de l’indemnisation du préjudice subi pour la période du 23 mai 2018 au 21 février 2022
L'arrêté d'insalubrité en date du 30 mai 2022 renvoie au rapport d'enquête dressé par la direction du logement et de l'habitat de la ville de [Localité 4] le 22 février 2022 ayant constaté que le local pris à bail ne comporte pas de pièce principale de 9m² sous 2,2m² de hauteur sous plafond, que le coin kitchenette ne dispose d’aucun système de ventilation, qu'un taux d'humidité à saturation a été relevé dans l’ensemble du logement ainsi que la présence de moisissures. Dès lors il a été conclu à l’exiguïté des lieux et une configuration inadaptée à l'habitation.

Il s’ensuit que Madame [M] [B], propriétaire des lieux pour la période visée, a manqué à l’obligation de délivrance que lui imposaient les textes mentionnés ci-dessus et que ce manquement a causé un préjudice à Monsieur [X] [S].

En effet, il ressort de l'acte de vente du 21 février 2022 que Madame [M] [B] déclare n'avoir aucun litige en cours avec le locataire.

Dès lors, il est avéré que Monsieur [X] [S] s'est acquitté, pendant toute la période visée, d'un loyer en contrepartie de la mise à disposition d'un local impropre à l'habitation et ce, depuis l'origine de la location prise à bail en ce qui concerne le caractère exigu du logement puisque la surface indiquée au contrat n'a jamais correspondu à la surface réelle du logement.

En outre, à supposer même que la location d'un local d'une telle surface soit licite, le loyer demandé serait largement supérieur à l'encadrement des loyers alors en vigueur.

Toutefois, il convient également de relever que Monsieur [X] [S] ne justifie pas de la précarité de sa situation au moment où il a pris à bail l'appartement et que partant, il ne démontre pas que sa situation aurait pu avoir une influence sur son consentement Dès lors, c'est en connaissance de cause qu'il a pris à bail un appartement dont il ne pouvait lui échapper que la surface n'était pas de 21,75 m2. De plus, il ne produit aucune pièce permettant de dater ses premières plaintes relatives à l’exiguïté ou à l'humidité du logement et il ne justifie pas des tentatives de discussions initiées avec la précédente propriétaire dont il fait état.

Au vu de ces éléments, le montant de l’indemnisation du préjudice économique subi par le requérant ne saurait être égal à la totalité des loyers versés.

Il convient ainsi d'allouer une indemnité que Madame [M] [B] sera condamnée à lui verser, équivalent à la moitié des loyers versés entre les mains de l'ancienne bailleresse entre le 23 mai 2018 et le 21 février 2022, soit la somme de 13 200 euros (550 x 48 mois / 2).

s'agissant de l'indemnisation du préjudice subi pour la période du 21 février 2022 au 30 mai 2022
Il est établi que Monsieur [I] [W], qui a acquis le bien litigieux le 21 février 2022.

Or il ressort de l'acte notarié que la surface du lot n°3, sur lequel porte le bail consenti à Monsieur [X] [S], est de 7,81 m2, que le bien est vendu loué, que le contrat de bail, qui lui a été communiqué, indique une surface habitable de 21,75 m² .

Disposant ainsi de toutes les informations relatives à la consistance du bien acquis, ayant en outre été informé de manière officielle dès le 19 avril 2022 du caractère impropre à l'habitation du logement et ayant perçu les loyers des mois de février, mars et mai 2022, il ne peut qu'être tenu pour responsable du préjudice subi par Monsieur [X] [S] pour la période écoulée et ne saurait être relevé par Madame [M] [B] de la condamnation à indemniser le locataire pour ladite période, faute de démontrer un quelconque dol et alors qu'il lui appartenait de vérifier la licéité du contrat de bail avant de le faire sien.

Ainsi, Monsieur [I] [W] sera condamné à verser à Monsieur [X] [S] la somme de 825 euros au titre du préjudice subi du 21 février 2022 au 30 mai 2022, équivalent à la moitié des loyers perçus.

Sur la demande d'indemnisation du préjudice moral et de santé

Au soutien de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice moral et de santé subi à hauteur de 3 000 euros, le requérant indique avoir souffert de manifestations allergiques en lien avec le logement saturé de moisissures et d'indemnité, de troubles dépressifs graves ayant conduit à son hospitalisation et d'un ulcère.

Concernant l'indemnisation de son préjudice de santé, Monsieur [X] [S] produit, pour en attester, un certificat médical daté du 14 juin 2022 évoquant des problèmes de santé, notamment des allergies, en lien avec l'humidité de son logement.

Ainsi, le lien entre son état de santé somatique et son environnement est établi.

A l'inverse, le compte-rendu de son hospitalisation en date du 12 décembre 2018 ne permet pas d'établir un lien direct entre la dépression avec caractéristiques psychotiques diagnostiquées et l'état d’insalubrité de son logement.

Néanmoins, s'agissant de son préjudice moral, il ne peut qu'être constaté que Monsieur [X] [S] s'est maintenu pendant six années dans un logement insalubre ne répondant pas aux standards de confort minimum alors qu'il se trouvait dans une situation de relative fragilité, ce qui est attesté par ce compte-rendu d'hospitalisation.

Il en résulte que le préjudice moral et de santé doit être indemnisé à hauteur de 3 000 euros.

Madame [M] [B] sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros pour la période allant du 23 mai 2018 au 21 février 2022 et Monsieur [I] [W] sera condamné à lui verser la somme de 1 000 euros pour la période allant du 22 février 2022 au 19 avril 2024.

Sur la demande d'indemnisation du préjudice du fait de l'absence de proposition de relogement et la demande au titre de l'indemnité d'éviction

Il ressort de l'article L. 521-3-1 II du code de la construction et de l'habitation que lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.

Cet article prévoit en son IV que lorsqu'une personne publique, un organisme d'habitations à loyer modéré, une société d'économie mixte ou un organisme à but non lucratif a assuré le relogement, le propriétaire ou l'exploitant lui verse une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement, égale à un an du loyer prévisionnel.

Le texte susmentionné fait obligation au propriétaire d'assurer le relogement de l'occupant d'un local faisant l’objet d'une interdiction définitive d’habiter, ce qui est le cas en l’espèce.

Il est établi que Monsieur [I] [W] était le propriétaire des lieux depuis le 21 février 2022 et que l'arrêté d'insalubrité a été pris le 30 mai 2022 si bien que l'obligation de relogement et le versement d'une indemnité d'éviction ne pèsent que sur lui seul.

Or, il n'est pas contesté par Monsieur [I] [W] qu'aucune offre de relogement n'a été adressée à Monsieur [X] [S]. Toutefois, il n'est pas prévu de sanction spécifique en cas de non respect de cette obligation, hormis l'obligation pour le propriétaire de verser aux personnes visées à l'article L 521-3-2 susmentionné une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement, égale à un an du loyer prévisionnel.

Ainsi, Monsieur [X] [S] sera débouté de sa demande d’indemnisation du préjudice subi du fait de l'absence de relogement.

En revanche, il est établi que Monsieur [X] [S] a signé un nouveau bail et qu'il s'acquitte d'un loyer, hors charges, de 666,35 euros.

Monsieur [I] [W] sera ainsi condamné à lui verser la somme de 1999,05 euros (équivalent à trois échéances de loyers).

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [B] et Monsieur [I] [W], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [I] [W] devra verser à Monsieur [X] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande de condamnation de Madame [M] [B] à lui verser la somme de 3000 euros à ce titre.

Il sera rappelé qu'en application de l'article 514 du code civil, les décisions de première instance sont exécutoire de plein droit. Rien ne justifie, en l'espèce, que ce principe soit écarté.

PAR CES MOTIFS