TJ Paris, 21 mai 2024, RG 23/03820

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/03820 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4FD

N° MINUTE : 2 JTJ

JUGEMENT
rendu le mardi 21 mai 2024

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 2] - [Adresse 3]
représentée par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434

DÉFENDERESSE
La S.C.I. DU [Adresse 2], société civile immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Florian PALMIERI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0343

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 21 mai 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/03820 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4FD

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI du [Adresse 2] est propriétaire des lots 72 à 92, 95 à 97 et 99 à 108 au sein d'un immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 3] soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet CAZALIERES, a fait assigner la SCI du [Adresse 2] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire
la condamnation de cette dernière à lui payer les sommes suivantes :8 359,10 euros correspondant au montant des charges impayées arrêté au 22 mars 2023, appel du 1ezr trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022,1 158 euros correspondant au montant des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêté au 22 mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022,le rejet de toute demande de délais ou d'échelonnement qui pourrait être formulée,la condamnation de la SCI du [Adresse 2] au paiement d'une somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l'audience du 08 mars 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il est demandé de :
débouter la SCI du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes,la condamner à lui régler les sommes suivantes :156,65 euros correspondant au montant des charges impayées arrêté au 5 mars 2024, appel du 1er trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022,1 328 euros correspondant au montant des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêté au 05 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022,1 500 euros à titre de dommages et intérêts,la débouter de toute demande de délais de paiement,la condamner au paiement de la somme de 3000 en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La SCI du [Adresse 2], représentée par son conseil, a également déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande :
le débouté du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes,sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI du [Adresse 2] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots 72 à 92, 95 à 97 et 99 à 108,l'extrait KBIS de la SCI du [Adresse 2] ,le décompte des sommes dues arrêtée au 05 mars 2024, les appels de fonds pour la période allant du 1er janvier 2020 au 31 mars 2024, appel du 4ème trimestre 2023 inclus,les régularisations de charges pour les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des09/02/2024 ayant notamment approuvé les comptes de charge des exercices des années 2021 et 2022, voté le budget prévisionnel de l'exercice 2024, le réajustement de l'avance de trésorerie de l'exercice 2024 ;30/01/2023 ayant notamment approuvé le compte de charges de l’exercice 2021, révisé le budget prévisionnel de l'exercice 2022, réajusté l'avance de trésorerie de l'exercice 2022, voté le budget prévisionnel de l'exercice 2023 et réajusté l'avance de trésorerie de l'exercice 2023,12/01/2021 ayant notamment approuvé les comptes de charges des exercices 2018 et 2019, voté le budget prévisionnel de l'année 2021,07/04/2021 ayant notamment approuvé le compte de charges de l'exercice 201928/06/2021 ayant notamment approuvé le compte de charges de l'exercice 2020, révisé le budget prévisionnel de l'exercice 2021 et le réajustement de l'avance de trésorerie de l'exercice 2021, voté le budget prévisionnel de l'année 2022 et le réajustement de l'avance de trésorerie de l'exercice 2022,le contrat de syndic,
Il ressort des décomptes produits par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 3] que le solde du compte de la SCI du [Adresse 2] est débiteur, à la date du 05 mars 2024, de la somme de 1 484,65 euros incluant les frais.

Ce décompte débute à la date du 14 décembre 2020 comprenant ainsi les appels de fonds 2020 au titre des charges courantes et du fonds travaux appelés, dont il est justifié par la production de l'appel de fonds sur l'année 2020 et étant précisé que le demandeur produit le procès-verbal d'assemblée générale du 28 juin 2021 ayant notamment approuvé le compte de charges de l'exercice 2020.

Ainsi, la défenderesse ne saurait arguer qu'il s'agit d'une reprise de solde injustifiée.

L'ensemble des lignes reportées ensuite sur le décompte, hormis celles correspondant aux frais qui seront étudiées ci-après, correspond aux appels versés à la procédure et les procès-verbaux des différentes assemblées générales ont approuvé les comptes de charges relatifs aux années 2020 à 2023.

Dès lors, il convient de déduire de ce décompte uniquement les sommes correspondant aux frais, soit la somme totale de 1328 euros. En effet, la somme de 2 452,55 euros évoquée par la SCI du [Adresse 2] inclue des frais qui ne sont pas repris sur le décompte et qui ne lui ont donc pas été facturés.

Il résulte de ce qui précède que la SCI du [Adresse 2] est redevable de la somme de 156,65 euros au titre des charges impayées dont le montant est arrêté au 5 mars 2024, appel du 1er trimestre inclus.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement, compte-tenu des versements intervenus depuis la mise en demeure du 13 octobre 2022, lesquels en ont intégralement en ayant réglé les causes et ce en application des articles1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

A l'appui de sa demande de remboursement des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires avance des frais de :
mise en demeure (45 euros le 1er février 2021 et 45 euros le 27 octobre 2021)relance (25 euros le 24 février 2021, 28 euros le 11 juin 2022,)« remise dossier avocat » (330 euros le 04 mars 2022),« suivi dossier contentieux » (165 euros le 22 juin 2022, 170 euros le 03 mars 2023 et 170 euros le 1er décembre 2023)constitution hypothèque (170 euros le 31 janvier 2023),
La preuve de l'envoi des mises en demeure et des relances par courriers en recommandé avec accusé de réception, comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, n'est pas rapportée. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 3] n'est donc pas bien-fondé à en solliciter le remboursement.

Par ailleurs, s'agissant des frais de « remise dossier avocat » et de « suivi dossier contentieux », il n'est pas démontré qu'ils excèdent l'administration élémentaire de la copropriété. Dès lors, ces diligences, dont la réalité n'est, au surplus, pas démontrée, doivent être considérées comme faisant partie des missions de base du syndic et il ne saurait en être réclamé le remboursement.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve de la constitution de l'hypothèque alléguée.

Par conséquent, le demandeur sera débouté de sa demande au titre des frais.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il résulte des développements précédents que la SCI du [Adresse 2] est redevable de la somme de 156,65 au titre des charges impayées.

Eu égard à l'importance relative de ce montant et à l’absence de démonstration par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du préjudice que cet impayé lui aurait causé, notamment s'agissant des avances de trésorerie qu'il aurait du faire alors qu'une partie largement majoritaire de la somme initialement demandée est constituée de frais que le syndicat a lui-même généré, il sera débouté de sa demande à ce titre, étant rappelé que le fait de contester les sommes réclamées ne peut être constitutif d'une quelconque mauvaise foi.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la SCI du [Adresse 2]

Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparé.

La faute peut être caractérisée par le caractère abusif d'une procédure intentée à l'égard d'un défendeur.

En l'espèce, la SCI du [Adresse 2] est mal fondée à solliciter des dommages et intérêts au regard du comportement abusif du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] dont les demandes prospèrent partiellement.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La SCI du [Adresse 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande toutefois qu'il ne soit pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conséquent, tant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] que la SCI du [Adresse 2] seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,