TJ Paris, 21 mai 2024, RG 23/02569

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Caroline GHERON

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christian FOURN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 23/02569 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZNBG

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 21 mai 2024

DEMANDEUR
Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représenté par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0064

DÉFENDEUR
Monsieur [T] [H], demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]
représenté par Me Caroline GHERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0396
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/14830 du 23/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 21 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/02569 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZNBG

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2017, la SCI LES FILS DE MAHMOUD, aux droits de laquelle est venu Monsieur [U] [V], a consenti un bail d'habitation d'une durée de trois ans, sur un appartement situé [Adresse 4] [Localité 6], à Monsieur [T] [H], moyennant un loyer initial de 1 000 euros par mois, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2022, Monsieur [U] [V] a notifié à Monsieur [T] [H] un congé pour reprise à effet au 28 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2023, Monsieur [U] [V] a fait assigner Monsieur [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la validation du congé délivré le 12 juillet 2022,l'expulsion sans délai de Monsieur [T] [H] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin,le transport, la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tout autre lieux au choix du bailleur en garantie des sommes qui pourraient être dues,sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale à deux fois le montant du loyer en vigueur majoré des charges, à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,sa condamnation à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'audience du 08 mars 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [U] [V], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il est demandé, en outre, le débouté des demandes reconventionnelles formées par Monsieur [T] [H].

Monsieur [U] [V] fait valoir que le congé pour reprise qu'il a délivré le 12 juillet 2022 est valable au regard de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en ce qu'il a été délivré dans les délais requis et qu'il est justifié par sa volonté d'habiter personnellement dans le logement afin de se rapprocher de son lieu de travail et de remédier à une situation financière qu'il qualifie de catastrophique. Dès lors, il avance que Monsieur [T] [H], qui s'est maintenu dans les lieux au-delà de la date d'effet du congé, est occupant sans droit ni titre de son logement depuis le 1er mars 2023 et se dit bien-fondé à demander d'une part son expulsion et d'autre part, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente à deux échéances de loyer. Il affirme que le droit à une vie privée et familiale invoqué par le demandeur ne saurait faire obstacle au droit de propriété qu'il revendique et s'oppose à l'octroi de tout délai.

Monsieur [T] [H], représenté par son conseil, a également déposé des conclusions qu'il a soutenues oralement et aux termes desquelles il demande :
à titre principal, le débouté de Monsieur [U] [V] de toutes ses demandes,à titre subsidiaire, l'octroi des plus larges délais pour quitter les lieux, outre les délais légaux prévus à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,en tout état de cause,le débouté de Monsieur [U] [V] de sa demande de fixation du montant de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer actuel,le débouté de Monsieur [U] [V] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,d'écarter l'exécution provisoire de la décision.
D’une part, il conteste le caractère réel et sérieux du motif du congé délivré et d’autre part, il avance, au visa de la convention européenne des droits de l'Homme, que son expulsion serait une atteinte portée à son droit à la vie privée et familiale et serait contraire à l'intérêt supérieur de son fils mineuralors que le ménage n'a aucune solution de relogement.
Au soutien de sa demande de délais pour quitter les lieux formée à titre subsidiaire, il fait valoir qu'il a formé une demande de logement social régulièrement renouvelée mais qui n'a pas encore abouti et indique qu'il ne dispose pas des ressources suffisantes pour se loger au sein du parc privé. Enfin, il indique ne pas être en capacité de s'acquitter du double du loyer au titre de l'indemnité d'occupation, à laquelle il ne s'oppose pas.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

Il résulte de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

(…)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

(…)
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [T] [H] pour une durée de trois ans expirait le 28 février 2023.

Monsieur [U] [V] a fait délivrer, par acte de commissaire de justice, un congé pour reprise le 12 juillet 2022 à effet au 28 février 2023, soit plus de six mois avant l’échéance précitée. Il respecte donc les délais légaux.

Par ailleurs, le congé pour reprise personnelle mentionne le caractère réel et sérieux de la reprise justifiée par un motif financier et afin de réduire le temps de trajet qui sépare son domicile actuel et son lieu de travail.

Il produit son avis d'imposition laissant apparaître des revenus fonciers de 10 566 euros, la reconnaissance de dette qu'il a signée à hauteur de 150 000 euros pour financer l’acquisition de son bien, son contrat de travail à durée déterminée mentionnant le lieu de travail situé [Adresse 1] dans le [Localité 2] soit plus proche de l’appartement qu'il souhaite reprendre que celui qu'il occupe actuellement et qui se situe, selon le contrat de bail produit, dans le 6ème arrondissement.

Dès lors, il rapporte la preuve du caractère réel et sérieux de cette reprise et les doutes que Monsieur [T] [H] émet sur la sincérité de ce congé, relatifs à la volonté fallacieuse du bailleur d'occuper un appartement moins spacieux et situé dans un arrondissement moins prestigieux de la capitale, ne relèvent que d'une appréciation subjective qui ne saurait suffire à rapporter la preuve d'un quelconque caractère frauduleux du congé litigieux.

Dès lors, il y a lieu de considérer que le congé a été valablement délivré, de sorte que le bail a été résilié à compter du 1er mars 2023 et que depuis cette date, Monsieur [T] [H] est occupant sans droit ni titre.

Sur la demande d'expulsion

L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il a déjà été jugé que l'expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l'ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'art. 8 Conv. EDH, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété.

En l'espèce, Monsieur [T] [H] est occupant sans droit ni titre du logement appartenant à Monsieur [U] [V] depuis le 1er mars 2023, soit depuis plus d'un an.

Si la situation du défendeur peut justifier la demande de délais qu'il forme pour quitter les lieux et qui sera étudiée ci-après, elle ne saurait aboutir à priver le demandeur de la jouissance de son bien alors que celui-ci n'a pas entendu faire un quelconque investissement locatif, qu'il justifie rembourser les échéances de son prêt et qu'il souhaite pouvoir se reloger lui-même.

Par conséquent l'expulsion de Monsieur [T] [H] sera ordonnée, ainsi que celle des occupants de son chef, dans les conditions prévues par les articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et suivants et selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il ressort de l'article L 412-4 du même code que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, il n'est pas soutenu que l'occupant des lieux fait preuve de mauvaise foi ou qu'il est entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

A l'inverse, il rapporte la preuve de ses démarches de relogement puisqu'il verse aux débats le courrier du ministère de la cohésion des territoires daté du 11 janvier 2023 attestant de la demande de logement social en cours sur l’ensemble des départements d’Île-de-France ainsi que plusieurs réponses négatives aux demandes de logement qu'il a formulées.

Eu égard à la bonne foi de l’intéressé mais également à sa situation de famille, étant en charge d'un enfant mineur scolarisé à proximité immédiate de son logement actuel et à sa situation financière, caractérisée par de faibles ressources et la perception, au titre des allocations familiales, que de la seule APL, il convient de faire droit à la demande de délais pour quitter les lieux formée par Monsieur [T] [H] dont le relogement ne semble pas pouvoir être assuré dans des conditions normales.

Il convient cependant de prendre en considération le fait que Monsieur [T] [H] a déjà bénéficié de délais de fait depuis le 1er mars 2023.

Au regard de ce qui précède et compte-tenu de la situation respective des parties, des délais d'une durée de six mois seront accordés à Monsieur [T] [H] pour quitter les lieux, soit jusqu'au 21 novembre 2024.

Sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts du propriétaire, il convient de dire que Monsieur [T] [H] sera redevable, à l'égard de Monsieur [U] [V], d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 1er mars 2023 et jusqu'à libération effective des lieux.

Le montant de cette indemnité sera fixé à une somme équivalente au loyer actuel augmenté des charges, rien ne justifiant la majoration de 50% sollicitée par le demandeur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de faire droit, par ailleurs, à la demande formée par Monsieur [U] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 euros.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,