TJ Paris, 21 mai 2024, RG 23/06841

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [K] [N]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Grégoire HALPERN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 23/06841 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2T57

N° MINUTE : 5 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 21 mai 2024

DEMANDERESSES
Madame [J] [F], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Grégoire HALPERN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0593

Madame [O] [X], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Grégoire HALPERN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0593

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [N], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 21 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06841 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2T57

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 février 2021, Monsieur [K] [N] a donné à bail à Madame [T] [E] et Madame [O] [X], un appartement meublé de type T3, d'une surface de 57 m² situé au 6ème étage d'un immeuble sis [Adresse 4], moyennant un loyer initial mensuel de 2 000 euros et un dépôt de garantie de 4 000 euros représentant deux échéances de loyer.

Par avenant au contrat de bail à effet au 1er septembre 2021, Madame [J] [F] s'est substituée à Madame [T] [E].

Les clés de l'appartement ont été restituées à Monsieur [K] [N] le 04 décembre 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 21 février 2023, Madame [J] [F] et Madame [T] [E] ont mis en demeure Monsieur [K] [N] de leur restituer le montant du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 juin 2023, elles l'ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
2 000 euros à chacune d'elle, en remboursement du dépôt de garantie,203,2 euros à chacune d'elle au titre de la majoration du dépôt de garantie, à compter du mois de janvier 2023,1250 euros à chacune d'elle au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l'audience du 08 mars 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [O] [X] et Madame [J] [F], représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement. Elles ajoutent aux demandes initiales celle tendant au prononcé d'une astreinte de 50 euros par jour à l'issue d'un délai de 15 jours laissé au défendeur pour restituer le montant du dépôt de garantie et demandent une somme de 1 500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elles sollicitent, par ailleurs le débouté de Monsieur [K] [N] de l'ensemble de ses demandes et demandent que la décision soit assortie de l'exécution provisoire.

Monsieur [K] [N], comparant en personne, a déposé des conclusions qu'il a soutenues oralement et aux termes desquelles il demande :
A titre principal :
le débouté de l'intégralité des demandes formées par Madame [O] [X] et Madame [J] [F],leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 716 euros, à titre reconventionnel,A titre subsidiaire,
la dérogation au principe de l'exécution provisoire,En tout état de cause,
la condamnation in solidum de Madame [O] [X] et Madame [J] [F] au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,leur condamnation in solidum aux dépens de l'instance.
Les demanderesses exposent, au visa de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qu'elles sont bien-fondées à demander la restitution du dépôt de garantie qu'elles ont versé, outre la majoration de 10% du montant du loyer courant à compter du 21 février 2023, en l'absence de toute restitution. Elles indiquent, en réponse aux demandes reconventionnelles formées par Monsieur [K] [N], qu'elles ont quitté les lieux le 05 décembre 2022 en exécution du congé qu'il leur a délivré, que dès lors, elles ne sont débitrices d'aucun loyer pour la période courant du 1er décembre 2022 au 16 décembre 2022, qu'en outre, aucun frais au titre des réparations locatives ou du remplacement de certains meubles ne sauraient leur être imputés en l'absence de tout état des lieux de sortie établi contradictoirement.

Le défendeur soutient que les locataires ont délivré un congé à effet au 16 décembre 2023 et qu'elles sont tenues au versement du loyer jusqu'à cette date, ce qu'elles n'ont pas fait générant ainsi une dette locative de 1049 euros, à laquelle il convient d'ajouter les sommes de 1 386 au titre des réparations locatives qu'il a été contraint d'effectuer, tel que cela ressort de l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 04 décembre 2022 et de 2 288 euros au titre du remplacement du mobilier qu'elles n'ont pas restitué. Ainsi, il se dit redevable de la somme de 716 euros après déduction du montant du dépôt de garantie qu'il a, à bon droit, conservé.

A l'issue des débats, la décision a été mise à disposition des parties au greffe à la date du 21 mai 2024, date à laquelle le présent jugement a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la demande reconventionnelle en paiement
Madame [O] [X] et Madame [J] [F] demandent le remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 4 000 euros. Monsieur [K] [N] indique qu'il n'est redevable d'aucune somme et qu'il est, au contraire, créancier des demanderesses, à hauteur de 716 euros, au titre :
du loyer impayé sur la période courant du 1er décembre 2022 au 16 décembre 2022 (1049 euros),de l'état dans lequel Madame [O] [X] et Madame [J] [F] ont restitué l’appartement (3667 euros)

Sur le loyer du au titre de la période du 1er décembre 2022 au 16 décembre 2022
Il ressort de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 que :

« I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
(...) ».

En l'espèce, Monsieur [K] [N] a adressé un courrier daté du 11 juillet 2022 à Madame [O] [X] et Madame [J] [F] leur donnant congé de l'appartement qui, selon les dispositions rappelées ci-dessus, ne pouvait être effectif avant la date d'expiration du bail, soit le 22 février 2023.

Ce faisant, les délais susvisés ont été respectés par le bailleur qui a adressé son courrier par lettre recommandée avec accusé de réception, selon les modalités requisses par ce même texte.

Madame [O] [X] et Madame [J] [F] ont d'abord accusé réception de ce congé par courrier du 26 juillet 2022, s'engageant à quitter les lieux le 22 février 2023.

Par la suite, elles ont adressé, le 07 novembre 2022, un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception intitulé « résiliation de bail locatif, préavis d'un mois » précisant que le préavis court à compter de la date de réception du courrier par le bailleur, soit le 16 novembre 2022.

Ce courrier intervient plus de quatre mois après l'envoi de leur premier courrier accusant réception du congé adressé par le bailleur. A l'inverse de celui-ci, le courrier du 07 novembre 2022 est explicite tant dans son intitulé que dans son contenu, les rédactrices faisant part de leur « décision de mettre un terme au contrat de bail ». En outre, il respecte également les dispositions prévues à l'article susvisé concernant le congé donné par le locataire et constitue ainsi un renoncement au premier courrier.

A cet égard, il ne peut qu'être relevé que Madame [O] [X] et Madame [J] [F] ont omis de mentionner, dans leur assignation, la délivrance de ce congé révélée par le défendeur dans le cadre de sa demande de débouté et de sa demande reconventionnelle.

Dès lors, Madame [O] [X] et Madame [J] [F] apparaissent redevables du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis qu'elles ont elle-même délivré soit, jusqu'au 16 décembre 2022.

Or elles ne contestent pas ne pas avoir réglé le loyer proratisé pour la période du 1er au 16 décembre 2022 étant rappelé que le montant du loyer de 2 032 euros ne fait l'objet d'aucune discussion.

Ainsi, elles sont redevables de la somme de 1 049 euros au titre du loyer impayé sur la période courant du 1er décembre 2022 au 16 décembre 2022.

Sur les sommes dues au titre de l'état dans lequel l'appartement donné en location à Madame [O] [X] et Madame [J] [F] a été restitué
Selon l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux portant sur des appartements meublés, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal par dérogation à l'article 22 de la même loi qui prévoit par ailleurs que :

« Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.»
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
(...) »

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l'espèce, il est produit un état des lieux d'entrée daté du 27 février 2021 signé par le bailleur d'une part et les preneuses d'autre part. Y est annexé un inventaire des meubles.

Monsieur [K] [N] produit un état des lieux de sortie dont il est établi qu'il a été adressé le 04 décembre 2022 aux locataires mais qui n'est ni paraphé, ni signé et dont ces dernières soutiennent qu'il n'a pas été effectué de manière contradictoire puisqu'elles étaient absentes. Elles indiquent, par voie de conséquence, qu'il ne leur est pas opposable, au même titre que l'état des lieux dressé le 30 décembre 2022, soit après qu'elles ont quitté l'appartement.

Il résulte toutefois des échanges de messages que Madame [O] [X] et Madame [J] [F] produisent que les parties sont convenues d'un rendez-vous à 11h le 04 décembre 2022 pour procéder à l'état des lieux de sortie, qu'à cette même date, elles confirment avoir remis les clés de l'appartement à leur bailleur, que l'envoi de l'état des lieux a été fait par courriel par Monsieur [K] [N] à 12h00 le 04 décembre 2022, faisant ainsi suite au rendez-vous fixé, qu'enfin, elles n'ont pas contesté cet état des lieux qui leur a été adressé de manière certaine, que dès lors, ces éléments rapportent la preuve de ce que cet état des lieux a été réalisé en présence des locataire et qu'ainsi, il revêt une valeur probante.

En revanche, s'agissant de l'état des lieux de sortie définitif daté du 30 décembre 2022, il est établi qu'il a été dressé hors la présence des locataires qui avaient quitté le logement à cette date, étant précisé que le délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie visé à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pour vocation au bailleur que de procéder aux comptes et non à tester les appareils, contrairement à ce qu'affirme Monsieur [K] [N]. Par conséquent, le document intitulé état des lieux de sortie final adressé le 30 décembre 2022 ne revêt aucune valeur probante.

Ainsi, il résulte du seul état des lieux de sortie établi contradictoirement, à savoir, celui du 04 décembre 2022, les éléments suivants :
tringle à rideau dans la chambre 1Chasse d'eau WC / tache sur le bois de la bibliothèquePanneau d'ouverture Machine à laver cassé1 Caisse biblio IKEA PS HS / structure de la penderie démontée / Meubles stockés dans la cave 8 bâtiment B : lit et sommier / canapé-lit disparu
Ainsi, seuls ces éléments sauraient, le cas échéant, donner lieu à remboursement, à l'exclusion de toute autre demande (disparition d'un fauteuil à bascule, détérioration du rideau de douche et des deux couettes, four détérioré)

la disparition du lit, du matelas, du canapé-lit
Ces éléments, dont Monsieur [K] [N] déplore la disparition qui n'est pas contestée par Madame [O] [X] et Madame [J] [F], sont mentionnés comme manquant dans l'état des lieux de sortie et sont bien listés dans l'inventaire des meubles joint à l'état des lieux d'entrée.

Il rapporte ainsi la preuve de leur disparition.

S'il ressort de l'état des lieux de sortie que ces éléments se trouvaient dans la cave n°8 alors que lui était attribuée la cave n°15, Madame [O] [X] et Madame [J] [F] qui ne contestent pas les y avoir entreposés, ne rapportent pas la preuve de ce qu'elles allèguent, à savoir, que la cave n°8 aurait vidée par le syndic alors que Monsieur [K] [N] aurait été averti de la nécessité de le faire lui-même.

Dès lors, elles ont failli à leur obligation de restituer ces objets, conformément à l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et ne sauraient invoquer l'ancienneté de ces meubles pour s'exonérer de leur obligation de les rembourser.

Monsieur [K] [N] adresse la facture d'achat du matelas et du lit en 2005 pour un montant de 617 euros. Il est donc bien-fondé à réclamer le paiement de cette somme.

Toutefois, la photographie qu'il verse du canapé-lit garnissant son logement avant la mise en location ne correspond pas au modèle représenté sur la capture d'écran qu'il joint, vendu au prix de 999 euros. En l'absence d'une quelconque facture d'achat ou de la preuve du prix de vente réel, il sera débouté de cette demande.

Ainsi, les sommes dues au titre du mobilier non restitué s'élèvent à 617 euros.

Sur les autres éléments mentionnés à l'état des lieux de sortie du 04 décembre 2022 :
L'état de la chasse d'eau des WC ne fait l'objet d'aucune précision dans l'état des lieux d'entrée. Par ailleurs, la « Caisse biblio IKEA PS HS » et la penderie ne sont pas mentionnés.
Ainsi, Monsieur [K] [N] n'est fondé à se prévaloir que des dégradations observées sur les tringles à rideaux de la chambre 1, qui sont mentionnés dans l'état des lieux d'entrée comme étant en bon état et sur le lave-linge est mentionné en état d'usage.

A cet égard, il produit une facture acquittée émise par la société My Sweet Home pour un montant total de 1 386 euros, dont il convient de ne retenir que les sommes suivantes :
60 euros au titre de la fourniture et la pose du nouveau couvercle de machine à laver le linge35 euros au titre de la fournir et de la pose de la tringle à rideau,120 euros au titre des frais de ménage en fin d'intervention100 euros au titre du déplacement
Par ailleurs, il convient de réduire à 200 euros la somme dont il est bien fondée à demander paiement au titre facturée 300 euros au titre de  « la dépose chasse d'eau, dépose couvercle machine à laver, dépose tringle à rideau, dépose étagère balcon » compte-tenu de l'absence éléments probants relatifs à la chasse d'eau et aux balcon.

Au total, Monsieur [K] [N] est bien-fondé à solliciter, au titre de la facture émise par la société My Sweet Home la somme de 515 euros.

Il en résulte que Madame [O] [X] et Madame [J] [F] sont redevables de la somme de 1132 euros au titre de l'état de restitution de l’appartement donné en location.

Sur les sommes dues au titre de la restitution du dépôt de garantie
A titre liminaire, il convient d'indiquer qu'il n'est pas contesté que le montant du dépôt de garantie total versé par les locataires est de 4 000 euros et qu'aux termes de l'avenant au contrat de bail signé entre Madame [O] [X], Madame [J] [F] et Monsieur [K] [N], « le contrat de bail se poursuit et le bailleur restituera le dépôt de garantie à la locataire partante après versement du dépôt de garantie du nouveau locataire ».

Madame [J] [F] ne conteste pas sérieusement avoir versé sa part du montant du dépôt de garantie puisqu'elle en réclame restitution.

Dès lors, il ne saurait être soutenu que Monsieur [K] [N] aurait du mettre dans la cause la précédente colocataire.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [K] [N] est bien fondé à conserver les sommes de 1049 euros au titre de la dette locative et de 1132 euros à l'issue de l'état des lieux de sortie de l’appartement, soit une somme totale de 2 181 euros.

Après déduction de ce montant de celui du dépôt de garantie, il apparaît débiteur de la somme de 1819 euros qu'il aurait du restituer dans un délai de deux mois après la remise des clés au bailleur, soit avant le 04 février 2023 étant précisé que les demanderesses demandent la restitution à compter du 21 février 2023.

Il n'est pas contesté qu'il n'est s'est pas exécuté dans le délai imparti.

Dès lors, il sera condamné à verser la somme de 909,50 euros à chacune demanderesses au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les sommes dues au titre de la majoration de 10 %
Selon l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989, A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Eu égard à ce qui précède, il convient d'appliquer la majoration de 10 % prévue par l'article 22 du code civil qui s'élève, au total à la somme de 3048 euros (203,20 euros par mois à compter du 21 février 2023 jusqu'au jour du prononcé de la décision soit 15 mois au total), soit 1524 euros qu'il sera condamné à verser à chacune des demanderesses.

Sur le prononcé d'une astreinte
Madame [O] [X] et Madame [J] [F] seront déboutées de leur demande d'astreinte en l'absence d'élément la justifiant alors même que l'obtention d'un titre exécutoire lui permettra de recouvrer de manière effective leur créance.

Sur les demandes accessoires
[K] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de faire droit à la demande formée par Madame [O] [X] et Madame [J] [F] au titre de l'article 700 à hauteur de 500 euros chacune.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Rien ne justifie en l'espèce qu'elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,