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CA Rennes, 30 mai 2024, RG 22/05552

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Date: 30/05/2024
Numéro: 22/05552
Lieu / cour: Cour d'appel de Rennes
Chambre: 4ème Chambre
Type: Arrêt
Id: 665969483780990008865dd9

Texte de la décision

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4ème Chambre

ARRÊT N° 119

N° RG 22/05552

N° Portalis DBVL-V-B7G-TDVX

(1)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 MAI 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Madame Véronique PUJES, Conseilère, désignée par ordonnance du premier président rendue le 11 mars 2024

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et Mme Françoise BERNARD, lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 14 Mars 2024, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, entendue en son rapport, et Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, magistrats tenant seules l'audience en la formation double rapporteurs, sans opposition des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 30 Mai 2024 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 23 Mai 2024, prorogée au 30 Mai 2024

****

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 13] ayant son siège [Adresse 1], prise en la personne de son administrateur provisoire, la SARL EGUIMOS, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [E] [R]

né le 10 Mai 1950 à [Localité 14] (35)

[Adresse 18]

APPELANT dans le dossier RG 22/05588 joint le 13.09.2023

Représenté par Me Hélène HERVE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [L] [C] épouse [R]

née le 09 Juillet 1956 à [Localité 16] (44)

[Adresse 18]

APPELANTE dans le dossier RG 22/05588 joint le 13.09.2023

Représentée par Me Hélène HERVE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [T] [W] née [H]

née le 24 Juin 1943 à [Localité 11] (SÉNÉGAL)

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentée par Me Patrick-Alain LAYNAUD de la SELARL SELARL AVOCATS PARTENAIRES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO DINAN

Monsieur [S] [P]

né le 06 Juillet 1942 à [Localité 15] (61)

[Adresse 2]

Représenté par Me Denise LAURENT-CALLAME de la SELARL SEL LAURENT-CALLAME & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE (SADA)

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

Représentée par Me Marc-Olivier HUCHET de la SCP HUCHET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. BIZEUL IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 8]

Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL C.V.S., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A. EQUITE

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

Représentée par Me Michelle PIERRARD de la SELARL ALPHA LEGIS, Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Représentée par Me Jacques CHEVALIER de la SELAS CHEVALIER - MARTY - PRUVOST Société d'Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [K] [W]

né le 16 Août 1966 à [Localité 17]

[Adresse 6]

Défaillant, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 22 décembre 2022 à étude

et Assigné en appel provoqué par le Syndicat des copropriétaires le 06/03/2023 à personne dans le RG 22/05588 joint

Monsieur [S] [X]

né le 06 Janvier 1960 à [Localité 12] (35)

[Adresse 5]

Défaillant, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 06 janvier 2023 à étude

et Assigné en appel provoqué par le Syndicat des copropriétaires le 28/02/2023 à étude dans le RG 22/05588 joint

Madame [N] [X]

née le 26 Mars 1962 à [Localité 12]

[Adresse 5]

Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 06 janvier 2023 à étude

et Assigné en appel provoqué par le Syndicat des copropriétaires le 28/02/2023 à étude dans le RG 22/05588 joint

Exposé du litige:

L'immeuble [Adresse 13], situé [Adresse 4] à [Localité 19], est soumis au régime de la copropriété et a pour syndic la société Bizeul Immobilier.

Courant 1996, des travaux de ravalement et d'imperméabilisation des façades ont été réalisés par la société Emeraude Peinture. Une assurance dommages-ouvrage a alors été souscrite auprès de la société L'Equité par le syndicat des copropriétaires.

En 2003, M. et Mme [P], copropriétaires, ont subi dans leur appartement des désordres liés à des fuites sur chéneau. La copropriété après expertise en lien avec la présence d'humidité a décidé de faire procéder à un traitement anti-mérule dans les appartements [F] et [P] et de faire remplacer le chéneau défaillant. Ces travaux ont été confiés à M. [G] (Armor NTD), aujourd'hui radié du registre du commerce et des sociétés.

Le 14 octobre 2004, Mme [R] a acquis de M et Mme [J] au sein de la copropriété un appartement formant le lot 8 situé en rez de jardin dans l'aile B. L'acquéreur avait été avisé de la présence de champignons lignivores dans l'immeuble et d'un traitement réalisé suite à l'état parasitaire demandé par le syndicat de copropriété.

Courant 2006, plusieurs copropriétaires ont fait état de la présence de mérule dans l'immeuble dont Mme [R].

La société Bizeul Immobilier a régularisé trois déclarations de sinistre auprès de l'assureur dégât des eaux, la Société Anonyme de défense et d'assurance (SADA) et de l'assureur dommages-ouvrage. La société L'Equité a dénié sa garantie en invoquant la forclusion de la garantie décennale. Le syndicat a contesté les expertises et le refus de garantie.

Lors de l'assemblée générale du 16 avril 2007, ont été votés différents travaux destinés à éradiquer la mérule.

Par acte d'huissier en date du 14 septembre 2007, les époux [R] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo d'une demande d'expertise judiciaire, au contradictoire du syndicat des copropriétaires, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 18 octobre 2007 désignant M. [U] pour y procéder. Le syndicat a obtenu l'extension des opérations d'expertise aux sociétés l'Equité et SADA par ordonnance du 7 décembre 2007.

Deux pré-rapports de l'expert des 18 septembre et 27 octobre 2008 de l'expert judiciaire ont annoncé un sinistre important.

Par acte d'huissier du 10 octobre 2008, M et Mme [R] ont saisi le juge des référés d'une demande d'extension des opérations d'expertise au syndic et de provision à l'encontre du syndicat. Le juge des référés, par ordonnance du 18 décembre 2008, a étendu les opérations d'expertise et a refusé la demande de provision, décision confirmée par arrêt de la cour du 6 mai 2010.

Par acte d'huissier en date du 15 octobre 2008, les époux [R] ont saisi le tribunal de grande instance de Saint-Malo d'une demande tendant à l'annulation de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2008 ayant refusé de leur verser une indemnisation provisionnelle au titre de la perte de jouissance (RG 08/1153). Le syndicat a appelé à la cause les assureurs.

Le syndicat des copropriétaires a, par actes d'huissier des 8 et 9 avril 2009, fait assigner les époux [R] devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo en paiement des charges de copropriété comprenant le coût des travaux de réparation déjà mis en 'uvre( RG 09/466).

Par actes d'huissier des 30 novembre et 8 décembre 2009, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les sociétés L'Equité et SADA en indemnisation du coût de reprise des désordres.(RG 09/1302).

L'expert judiciaire, M. [U], a déposé son rapport le 20 avril 2010.

Par acte d'huissier du 1er février 2011, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Bizeul Immobilier, son syndic (RG 11/199).

Les quatre procédures ont été jointes.

Par ordonnance du 16 juin 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo a désigné à la demande de Mme [W], présidente du conseil syndical, M. [A] en qualité d'administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dans les instances en cours, remplacé en 2022 par la société Egimos.

A la fin de l'année 2012, un développement de mérule est apparu dans l'appartement de M et Mme [I] situé au dernier étage de l'immeuble et hors du périmètre des travaux réparatoires de traitement prescrits par l'expert. Le syndicat des copropriétaires a demandé un complément d'expertise sur cet appartement.

Par un jugement en date du 25 avril 2016, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- avant dire droit, désigné M. [U] aux fins de constater les désordres dans l'appartement de M. et Mme [I] et de compléter son expertise sur ce point ;

- débouté M. et Mme [R] de leur demande d'annulation de la délibération n°12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2008, et de leur demande de dommages-intérêts ;

- condamné M. et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 795,55 euros au titre de leurs charges de copropriété impayées;

- ordonné que le syndicat des copropriétaires fasse réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire dans les six mois suivant le règlement des condamnations ;

- débouté M. et Mme [X] de leur demande au titre de leur préjudice matériel ;

- fait droit aux demandes des consorts [W] au titre de la réfection de leur terrasse ;

- condamné la société L'Equité à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 702 600 euros au titre du désordre n°1,(défaut d'imperméabilisation des façades) outre 733,65 euros au titre de la réfection de la terrasse des consorts [W] ;

- condamné in solidum la société L'Equité et la SADA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 206 950 euros au titre du désordre n°2 ; (infiltrations par la tourelle) ;

- condamné la société Bizeul et la société SADA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24 100 euros au titre du désordre n°3 fuite des cheneaux ;

- condamné in solidum la société L'Equité , la société SADA France et la société Bizeul Immobilier à payer les sommes de :

*11904€ aux consorts [W] au titre de leur préjudice de jouissance,

*11520€ à M et Mme [X] au titre de leur préjudice de jouissance,

*97092€ à M. [P] au titre de ses préjudices immatériels,

*77400€ à M et Mme [R], outre une indemnité mensuelle de 700€ à compter d 17 octobre 2014 jusqu'à la date de la réception des travaux,

- dit que la société L'Equité ne peut opposer de limitation de garantie ;

- condamné in solidum la SADA, l'Equité et la société Bizeul aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise, ainsi qu'au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux différents copropriétaires ;

- condamné in solidum la société L'Equité , la société SADA France et la société Bizeul Immobilier à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

*3000€ à M et Mme [X],

*3000€ aux consorts [W],

*3000€ à M. [P],

*3000€ à M et Mme [R].

La société SADA a interjeté appel de cette décision par déclaration du 20 juillet 2016, intimant les sociétés L'Equité, Bizeul Immobilier, ainsi que M. [P], les consorts [W] et les époux [X].

M. [U] a déposé son complément de rapport le 28 juillet 2017.

Par un arrêt du 2 mai 2019, la cour d'appel de Rennes a (')

Réparant les omissions de statuer,

- dit que les condamnations de la société L'Equité au titre des travaux de reprise des désordres n° 1 et 2 et de la société Bizeul au titre des travaux de reprise du désordre n°3 sont prononcées à titre provisionnel ;

- débouté le syndicat de copropriétaires de sa demande à l'encontre de la société L'Equité au titre du doublement des intérêts au taux légal ;

- débouté la société SADA de ses appels en garantie ;

-condamné in solidum la société Bizeul et la société L'Equité à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Infirmant partiellement le jugement et statuant à nouveau,

- déclaré irrecevable pour défaut d'intérêt à agir l'appel incident du syndicat de copropriétaires à l'égard de la société Bizeul au titre du désordre n°3 ;

- débouté M. et Mme [X], M. [P] et les consorts [W] de leurs demandes à l'égard de la société Bizeul ;

- condamné in solidum la société l'Equité et la société SADA à payer au titre des préjudices immatériels :

- à M. et Mme [X], la somme de 11 520 euros ;

- aux consorts [W], la somme de 11 904 euros ;

- à M. [P], la somme de 97 092 euros ;

- confirmé les autres dispositions du jugement ;

Y ajoutant,

- débouté M. [P] de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif;

- condamné la société L'Equité à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel les sommes de :

- 2 000 euros aux époux [R] ;

- 6 000 euros au syndicat de copropriétaires ;

- condamné la société SADA à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :

- 2 000 euros à M. [P] ;

- 2 000 euros aux consorts [W] et aux époux [X] ;

- condamné la société SADA aux dépens d'appel, à l'exception de ceux afférents aux appels provoqués qui seront mis à la charge de L'Equité, dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par un jugement en date du 4 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Malo sous le bénéfice de l'exécution provisoire a :

- rabattu l'ordonnance de clôture prononcée le 1er juillet 2021 ;

-admis à la procédure les conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 4] à [Localité 19], pris en la personne de son administrateur provisoire, la société Eguimos, notifiées le 15 février 2022 ;

- prononcé la clôture des débats ;

- déclaré le syndicat des copropriétaires non-fondé en sa demande émise à l'encontre de la compagnie L'Equité au titre du paiement de la somme provisionnelle de 46 626 euros correspondant aux travaux complémentaires à réaliser dans l'appartement de M. et Mme [I] et par voie de conséquence de sa demande de sursis à statuer sur la liquidation des préjudices dans l'attente de la réalisation des travaux ;

- constaté que le syndicat des copropriétaires n'émet aucune demande à l'encontre de la société SADA au titre des travaux complémentaires ;

- déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de paiement de la somme provisionnelle de 7 200 euros correspondant à la perte de jouissance des quatre appartements concernés par les travaux complémentaires, émise à l'encontre de la Compagnie L'Equité, faute de qualité à agir ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de suppression de l'indemnité versée aux époux [R] ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

- déclaré M. et Mme [R] irrecevables en leur demande de remboursement des charges payées pour la période de 2010 à 2018, émise à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la société Bizeul Immobilier ;

- déclaré M. et Mme [R] irrecevables en leur demande en paiement du coût des travaux à intervenir, émise à l'encontre de la société L'Equité ;

- débouté M. et Mme [R] de leur demande en remboursement de leur quote-part des honoraires versés à l'administrateur provisoire, émise à l'encontre de la société Bizeul Immobilier et des sociétés L'Equité et SADA;

- débouté M. et Mme [R] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile

- reçu la société SADA en ses demandes reconventionnelles et accessoires,

-débouté la société SADA en sa demande de restitution des indemnités mensuelles versées aux époux [R] ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à garantir la compagnie SADA des paiements réalisés mensuellement au profit des époux [R] au titre de l'indemnité de jouissance à compter du 1er février 2018 jusqu'à la réception des travaux ;

- débouté la société SADA de son appel en garantie formée à l'encontre de la société L'Equité,

- reçu la compagnie L'Equité en ses demandes reconventionnelles et accessoires ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à garantir la compagnie L'Equité, sur justificatif, des paiements qui seraient réalisés mensuellement au profit des époux [R] par celle-ci au titre de l'indemnité de jouissance à compter 1er février 2018 jusqu'à la réception des travaux ;

- alloué respectivement à la société Bizeul Immobilier, à la compagnie L'Equité et à la compagnie SADA, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- alloué respectivement à M. [P] [S] d'une part, puis à M. [K] [W], à Mme [T] [W], à M. [S] [X] et Mme [N] [X] d'autre part, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui comprendront les frais de la dernière expertise réalisée par M. [U], ainsi qu'au versement des indemnités de procédure sus-allouées ;

- dit que les époux [R] qui succombent en leurs demandes émises à l'encontre du syndicat des copropriétaires ne pourront prétendre à être dispensés des frais de procédure, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 13] a interjeté appel du jugement par déclaration du 15 septembre 2022, intimant les sociétés SADA, Bizeul Immobilier, L'Equité, ainsi que M. et Mme [W], M. et Mme [X], M. [P] et M. et Mme [R] (RG.22/5552)

Les époux [R] ont également interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 septembre 2022. (RG 22/5588).Les instances ont été jointes.

Par jugement du 3 octobre 2022, le tribunal judiciaire de St Malo a rectifié sa précédente décision contenant une erreur sur la somme accordée au titre des frais de procédure des sociétés Bizeul Immobilier, Equité et SADA fixés à 2000€ et non 1200€.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision par déclaration du 13 décembre 2022 (RG22/7236). Cette instance a été jointe avec celle enregistrée sous le numéro RG 22/5552 par ordonnance du 19 janvier 2023.

Par ordonnance en date du 27 juin 2023, le conseiller de la mise en état a décerné acte à la SADA du désistement de sa demande de radiation, rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles et dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'instance principale.

Dans ses dernières conclusions en date du 24 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 13], pris en la personne de son administrateur provisoire, la société Eguimos au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, L242-1 du code des assurances, 70 et 564 du code de procédure civile et 1240 du code civil, demande à la cour de :

- confirmer le jugement du 4 juillet 2022 en ce qu'il a déclaré irrecevable et en tout cas infondées les demandes de M. et Mme [R] à l'encontre du syndicat de copropriété ;

Par conséquent,

- dire irrecevables et infondés M. et Mme [R] en l'ensemble de leurs demandes, et les en débouter ;

- réformer le jugement du 4 juillet 2022 en ce qu'il a :

- déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de paiement de la somme provisionnelle de 7 200 euros ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de suppression de l'indemnité versée aux époux [R] ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes;

- reçu la compagnie SADA en ses demandes reconventionnelles et accessoires ;

- reçu la compagnie L'Equité en ses demandes reconventionnelles et accessoires ;

- alloué respectivement à la société Bizeul Immobilier, à la compagnie L'Equité et à la compagnie SADA, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

- réformer le jugement rectificatif du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 3 octobre 2022 en ce qu'il a rectifié l'erreur matérielle entachant le jugement du 4 juillet 2022, déclaré les sociétés SADA, Bizeul et L'Equité, recevables et bien fondées en leur requête tendant à la rectification dudit jugement, et rectifié le jugement en portant à 2 000 euros l'indemnité article 700 à la charge du syndicat de copropriété pour chacune de ces parties ;

Par conséquent,

- condamner la société L'Equité, ou à défaut la société Bizeul, à verser au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 46 626 euros au titre des travaux à réaliser dans l'appartement de M. et Mme [I], avec indexation sur l'indice BT01 entre le 28 juillet 2017, date du deuxième dépôt du rapport d'expertise, et l'arrêt à intervenir ;

- condamner la société L'Equité, ou à défaut la société Bizeul, à verser au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 7 200 euros au titre des perte de jouissance des 4 appartements concernés par les réparations, suite au foyer découvert dans l'appartement [I], et ce à titre provisionnel;

- constater que le syndicat de copropriété se réserve le droit de demander un complément d'expertise sur le chiffrage définitif des travaux réparatoires ;

- surseoir à statuer sur la liquidation définitive des préjudices dans l'attente de la réalisation des travaux qui permettront de définir précisément l'enveloppe nécessaire à la remise en état de l'immeuble du fait des pathologies fongiques ;

- dire irrecevables ou mal fondées les demandes en garantie de la SADA, la société L'Equité et les en débouter ;

- à défaut, dire que la garantie due par le syndicat de copropriété ne pourra courir qu'à compter de l'expiration d'un délai raisonnable de réalisation des travaux qui ne peut être fixé à ce stade,

- et condamner la société Bizeul en sa qualité de syndic à garantir le syndicat de copropriété de toute condamnation à ce titre ;

Subsidiairement,

- supprimer l'indemnité due mensuellement aux époux [R] à compter de février 2018 ;

- à défaut condamner les époux [R] à payer au syndicat de copropriété la somme de 700 euros mensuelle sur le fondement de leur responsabilité délictuelle à compter de février 2018 jusqu'à la réception des travaux ;

En tout état de cause,

- débouter toute partie de toutes demandes, fins et conclusions à l'encontre du syndicat de copropriété ;

- condamner in solidum la société L'Equité, la société Bizeul, la SADA et M. et Mme [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dire n'y a voir lieu de dispenser M. et Mme [R] et tout autre copropriétaire intervenant, des frais de procédure de la présente instance ;

- les débouter de toute demande de dispense au titre des frais de procédure et/ou de toute autre condamnation ;

- condamner la société L'Equité ou à défaut la société Bizeul à prendre en charge les frais d'expertise taxés à hauteur de 3 298,48 euros ;

- condamner in solidum la société L'Equité, la SADA, la société Bizeul et M. et Mme [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses autres dispositions ;

Autoriser la société Ab Litis ' Pelois ' Vicquelin, avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions en date du 26 décembre 2023, M. et Mme [R] demandent à la cour de :

- les recevoir en leurs appels principal et incident à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 4 juillet 2022 ;

- les dire recevables et bien fondés ;

- infirmer le jugement en ce qu'il les a déclarés irrecevables en leurs demandes à l'encontre de la compagnie l'Equité ;

- les dire recevables en leurs demandes à l'encontre de la compagnie l'Equité;

- condamner la compagnie L'Equité à leur payer compte tenu des paiements effectués entre les mains du syndic en août 2016, à titre complémentaire et provisionnel, pour financer les travaux de remise en état, évalués provisoirement à la somme de 1 955 000 euros, la somme de 121 000 euros ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de suppression de l'indemnité due mensuellement aux époux [R], en vertu du jugement rendu par le tribunal de Grande instance de Saint-Malo, en date du 25 avril 2016, par les assureurs SADA et L'Equité et par le syndicat des copropriétaires ;

Subsidiairement et au cas où la cour ne ferait pas droit en tout ou en partie à la demande dirigée à l'encontre de l'Equité,

- condamner solidairement L'Equité, le syndicat des copropriétaires et la société Bizeul à leur payer compte tenu des paiements effectués entre les mains du syndic en août 2016, à titre complémentaire et provisionnel, pour financer les travaux de remise en état, évalués provisoirement à la somme de 1 955 000 euros, la somme de 121 000 euros,

- condamner solidairement, L'Equité et le Cabinet Bizeul et le syndicat des copropriétaires, à leur rembourser leur quote-part soit 250/2000 des sommes appelées au titre des charges exceptionnelles, pour les travaux effectués dans les étages pour remédier aux désordres provoqués par la mérule, lors de la période 2010 à 2018 ;

- condamner solidairement, L'Equité et le Cabinet Bizeul et le syndicat des copropriétaires à leur rembourser leur quote-part soit 250/2000 des sommes demandées au titre des honoraires de l'administrateur ad hoc, M. [Z] [A] ;

- débouter le syndicat des copropriétaires et toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires dirigées à leur encontre;

- dire y avoir lieu de les dispenser des frais de procédure ;

- condamner la ou les parties qui succomberont à leur payer une somme de 9 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la ou les parties qui succomberont aux dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit des avocats de la cause.

Dans ses dernières conclusions en date du 9 mars 2023, la société SADA demande à la cour dans le dossier 22/5552, de :

- confirmer les jugements dont appel ;

- rejeter toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre;

- condamner toute partie succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 26 mai 2023, la société SADA demande à la cour dans le dossier 22/5588 de :

-confirmer le jugement dont appel,

-dans l'hypothèses où la cour réformerait le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat à lui restituer les indemnités verser aux époux [R] à compter du 1er février 2018, condamner la compagnie L'Equité, à la garantir pour l'intégralité des sommes versées aux époux [R] au titre de la privation de jouissance de leur bien à compter du 1er février 2018 juqu'à la réception des travaux,

-rejeter toute demande dirigées à son encontre,

-condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 15 février 2024, la société L'Equité demande à la cour de :

- dire mal fondés les appels du syndicat des copropriétaires et de M. et Mme [R] ;

- confirmer le jugement du 04 juillet 2022 ont appel en toutes ses dispositions, à savoir en ce qu'il a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement d'une somme provisionnelle de 46 626 euros ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme provisionnelle de 7 200 euros correspondant à la perte de jouissance de quatre appartements ;

- débouté M. et Mme [R] de leurs demandes de paiement de la somme de 121 000 euros au titre des travaux de remise en état ;

- débouté M. et Mme [R] de leur demande en remboursement de leur quote-part des honoraires versés à l'administrateur provisoire ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à garantir la société L'Equité sur justificatifs des paiement qui seraient réalisés mensuellement au profit des époux [R] par celle-ci au titre de l'indemnité de jouissance à compter du 1er février 2018 jusqu'à la réception des travaux ;

- confirmer les condamnation prononcées au profit de la société L'Equité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les époux [R] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens, dont distraction au profit de Me Pierrard.

Dans ses dernières conclusions en date du 20 février 2024, la société Bizeul Immobilier demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Bizeul Immobilier ;

- en toutes hypothèses, rejeter les demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Bizeul Immobilier ;

- condamner la partie succombante à verser à la société Bizeul Immobilier la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 26 février 2024, Mme [T] [W] demande à la cour de :

- confirmer le jugement du 4 juillet 2022 en ce qu'il lui a été accordé la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile en première instance ;

- condamner les parties succombant à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure d'appel ;

- les condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 1er juin 2023, M. [P] demande à la cour de :

- confirmer purement et simplement les jugements rendus par le tribunal judiciaire de Saint-Malo les 4 juillet et 3 octobre 2022, et ce notamment en ce qui concerne la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 euros, disant bien jugé et mal appelé ;

- condamner les mêmes à lui verser en cause d'appel la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les appelants au règlement de l'ensemble des dépens s'agissant d'une confirmation en ce qui concerne ceux de première instance et d'une mise à la charge des appelants en cause d'appel.

Assignés à l'étude, M. [K] [W], M et Mme [X] n'ont pas constitué avocat.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 5 mars 2024.

Motifs :

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des désordres de l'appartement de M et Mme [I] :

* Sur l'indemnisation des travaux de reprise par la société L'Equité :

Le syndicat des copropriétaires demande la réformation du jugement qui a rejeté sa demande d'indemnités complémentaires en considérant que l'appartement de M et Mme [I] n'avait pas fait l'objet de travaux d'imperméabilisation et que le défaut de réalisation des travaux de reprise alors que les fonds étaient versés par les assureurs depuis août 2016, était imputable au syndicat et non au défaut de préfinancement par l'assureur dommages ouvrage.

Il fait observer que l'ensemble des façades et pignons a fait l'objet des travaux d'imperméabilisation en 1996, que l'appartement des époux [I] a donc été concerné. Il soutient que l'atteinte à l'allège de la fenêtre est la conséquence de ces travaux et relève de la garantie de l'assureur dommages ouvrage, sans pouvoir être imputée à un retard de sa part dans l'exécution des travaux puisque le désordre est apparu dès 2012 avant toute décision sur l'obligation à garantir de la société l'Equité.

Cette dernière demande la confirmation du jugement et soutient que l'activation de la mérule au droit de l'appartement des époux [I] est sans lien avec les travaux de la société Emeraude Peinture, mais résulte d'infiltrations, conséquence d'un défaut d'étanchéité des menuiseries extérieures, comme l'a admis l'expert en réponse à un de ses dires. L'assureur relève que cette zone n'était pas sinistrée lors de la première expertise et n'était pas concernée par les travaux réparatoires. Il en déduit qu'il n'a pas à garantir ce dommage qui n'entre pas dans le périmètre des travaux assurés en 1996. La société l'Equité ajoute que bien que détentrice de plus de 900000€ depuis de nombreuses années, le syndicat en est toujours à la consultation des entreprises, ce qui justifie qu'il conserve la charge du coût de ces reprises.

Il convient de rappeler que suite au jugement du 25 avril 2016 confirmé par l'arrêt de la cour du 2 mai 2019 sur ce point, la société l'Equité en sa qualité d'assureur dommages ouvrage est tenue de prendre en charge le coût des réparations nécessaires au traitement de la mérule dès lors que le développement de ce parasite est la conséquence des travaux d'imperméabilisation des façades exécutés par la société Emeraude Peinture en 1996.

Il apparaît que la présence de mérule a été signalée dans l'appartement de M et Mme [I] en 2012, soit après le dépôt du rapport d'expertise de M. [U] de 2010 ce qui a justifié que le jugement du 25 avril 2016 ordonne un complément d'expertise. Dans ces conditions, comme le relève à juste titre l'appelant, ce désordre est sans lien avec un défaut d'exécution par le syndicat des copropriétaires des travaux dans le délai prévu par cette décision rendue quatre ans plus tard ni avec un comportement possiblement fautif de sa part évoqué dans le jugement déféré pour justifier qu'il conserve la charge des réparations.

En outre, il n'est pas discuté qu'en 2012, le syndicat ne disposait pas des fonds nécessaires pour accomplir les travaux définis par l'expert dans l'expertise de 2010, lesquels doivent être réalisés dans leur globalité pour parvenir à éradiquer le champignon.

Doit donc uniquement être déterminé si le développement du parasite constaté depuis 2012 dans cet appartement est en lien avec les travaux exécutés par la société Emeraude Peinture qui constituent l'assiette de la garantie accordée par l'assureur dommages ouvrage.

L'expert dans son rapport complémentaire de 2017 a précisé avoir constaté un foyer de mérule sur l'allège de la fenêtre de la cuisine de l'appartement. Il a estimé qu'il était la conséquence directe du défaut de réalisation des travaux énoncés dans son rapport de 2010 et plus précisément des travaux de décapage complet de l'imperméabilisation des murs de façade, de l'assèchement de la totalité des maçonneries et de la réfection des enduits de façade.

En réponse à un dire de la société l'Equité faisant état du mauvais état de la menuiserie constituant l'ossature de la fenêtre et du défaut d'étanchéité de points singuliers de liaison entre la menuiserie et son support (bavette en zinc et maçonnerie), l'expert a confirmé la source de l'aggravation des désordres (le défaut d'étanchéité des menuiseries des lucarnes) et leur cause (le défaut de réalisation des travaux prévus dans son rapport).

Au vu des photographies de la cuisine annexées au constat d'huissier du 6 novembre 2012 (pièce 49 du syndicat), des constatations de l'expert et de sa réponse au dire de l'assureur, certes imprécise, il ne peut être considéré comme le soutient la société l'Equité, que ce foyer de mérule est sans lien avec les travaux de la société Emeraude peinture.

En effet, l'expert a incriminé comme cause du développement de filaments de mérule sur l'allège de la fenêtre ( partie du mur entre le bas de la fenêtre et le sol), confirmé par les photographies du constat de 2012, non pas l'état de la menuiserie en elle-même, mais le fait qu'en l'absence de réalisation des travaux préconisés en 2010, consistant à assécher les maçonneries, l'humidité générée par les travaux d'imperméabilisation de la société Emeraude Peinture s'y est maintenue et développée dans la maçonnerie, permettant au champignon de se propager, les conditions nécessaires pour ce faire, rappelées par M. [U], étant réunies. L'expert n'a aucunement indiqué que des menuiseries exemptes de tout défaut et parfaitement étanches auraient été de nature à éviter la propagation constatée sur l'allège. Au demeurant, les devis et factures de la société en charge du ravalement en 1996 témoignent qu'elle devait assurer le calfeutrement des menuiseries, travaux qui doivent être accomplis avec soin comme l'a rappelé l'expert.

Ces même pièces démontrent que les façades sur mer et sur rue, ainsi que les pignons ont été concernés en 1996 par les travaux de ravalement, ce qui inclut les maçonneries du niveau où se situe l'appartement de M et Mme [I]. La circonstance que cette partie de l'immeuble n'était pas concernée en 2010 par les réparations est indifférente au regard du mode de propagation du champignon, étant observé que l'expertise de 2010 ne fait pas état de sondages dans les différents appartements donnant une vision exhaustive de la présence du parasite à cette époque.

Il se déduit de ces éléments que le foyer de mérule apparu dans l'appartement de M et Mme [I] en 2012 est en lien avec les travaux de ravalement, assiette de la garantie de la société L'Equité, laquelle doit en conséquence en assurer la prise en charge. L'expert a évalué le coût des travaux de reprise de l'appartement [I] et des trois appartements voisins à la somme de 46626€ TTC, montant qui n'est pas discuté. Cette somme sera allouée au syndicat des copropriétaires à titre provisionnel à l'instar des indemnités accordées dans l'arrêt de 2019, au regard d'un chiffrage de l'expert datant de plusieurs années, sans devis précis. Elle sera en outre indexée sur l'indice BT01 entre la date de dépôt du rapport d'expertise et l'arrêt. Le jugement est réformé en ce sens. Il n'y a pas lieu de constater que le syndicat se réserve le droit de demander un complément d'expertise, ni de surseoir à statuer sur l'indemnisation définitive dans l'attente de la réalisation des travaux.

*Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance :

L'expert a rappelé que le foyer de mérule était distant de moins d'un mètre du second appartement de M et Mme [I] et des deux appartements situés à l'étage inférieur, ce qui implique de prolonger les travaux de traitement du parasite à ces espaces et entraîne une impossibilité d'en jouir pendant le temps des travaux estimé à deux mois.

Le syndicat des copropriétaires demande la réformation du jugement qui a déclaré irrecevable sa demande d'indemnisation au titre de ce préjudice. Il soutient être recevable à solliciter cette indemnisation à reverser ensuite aux copropriétaires concernés, dès lors que ces préjudices individuels sont supportés de manière identique par les quatre propriétaires concernés, ce qui lui confère un caractère collectif.

La société L'Equité s'y oppose en rappelant que la copropriété comprend 14 copropriétaires, que le syndicat n'est recevable à agir en indemnisation de troubles de jouissance qu'en présence d'un trouble affectant l'ensemble des copropriétaires, ce qui n'est pas le cas.

En vertu de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou de plusieurs lots.

Le dommage trouve en l'espèce son origine dans les parties communes suite aux travaux de ravalement de 1996. Toutefois, comme le fait remarquer la société L'Equité, la copropriété comporte 14 copropriétaires. Quatre sont intervenus lors de l'instance initiale ayant conduit au jugement de 2016 et à l'arrêt de 2019, dont la procédure actuelle n'est que la poursuite et ont obtenu l'indemnisation du trouble de jouissance consécutif à l'impossibilité de jouir de leurs parties privatives, également pendant les travaux de reprise. Le syndicat ne peut, dans ces conditions, se prévaloir d'un préjudice collectif lui conférant un intérêt à agir au titre de la privation de jouissance de trois autres copropriétaires. Le jugement qui a déclaré sa demande irrecevable est en conséquence confirmé.

Sur les demandes de garantie au titre de l'indemnité mensuelle versée à M et Mme [R].

*Des sociétés SADA et l'Equité contre le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité des demandes de garantie des deux assureurs au motif que ces demandes reconventionnelles sont sans lien avec l'objet de la présente instance comme l'exige l'article 70 du code de procédure civile, laquelle ne portait que sur l'indemnisation complémentaire due au syndicat dans le cadre de la garantie dommages ouvrage.

Sur le fond, il demande la réformation du jugement qui a fait droit à cette demande.

Il fait observer que le jugement du 25 avril 2016 lui a ordonné de procéder à la réalisation des travaux dans un délai de six mois suivant le règlement préalable des condamnations prononcés à son profit sans prononcer véritablement de condamnation sur ce point. Compte tenu de l'ampleur et de la complexité des travaux, il estime que ce chef du jugement impliquait que les travaux soient engagés dans les six mois et observe qu'ils supposaient l'obtention de l'ensemble des fonds des assureurs. Il soutient avoir respecté ce délai rappelant qu'il disposait de l'essentiel des indemnisations en août 2016. Il fait observer que l'assemblée générale ne s'est jamais opposée aux résolutions relatives à l'exécution des travaux, observant que les devis obtenus ont mis en évidence un coût de travaux très supérieur à l'évaluation de l'expert. Il invoque une inaction de l'équipe de maîtrise d''uvre qui l'a conduit à procéder à une nouvelle désignation en 2020 et des contraintes administratives nouvelles.

L'appelant en déduit une absence de faute de sa part dans la gestion des travaux de reprise, et en tout état de cause un défaut de lien de causalité direct avec l'obligation mise à la charge des assureurs en raison de l'inexécution de leurs obligations de prise en charge du sinistre.

La société L'Equité qui n'a pas formulé d'observation sur la recevabilité de sa demande fait observer que le jugement du 25 avril 2016 a ordonné que le syndicat fasse réaliser les travaux dans les six mois du paiement des indemnités, point confirmé par l'arrêt de 2019 et qui n'a pas à être interprété. Elle soutient que disposant de 927677,20€ dès le mois d'août 2016, le syndicat pouvait organiser les travaux de reprise dans le délai requis, que le syndicat n'a jamais eu l'intention de respecter ce délai puisque dès l'assemblée générale de juin 2016, il avait décidé de reporter la décision sur les travaux et solliciter du maître d'ouvrage un devis complémentaire pour organiser une rénovation globale incluant des travaux sans lien avec le sinistre et qui n'ont pas à être supportés par les assureurs.

La société SADA qui n'a pas répondu au moyen d'irrecevabilité demande la confirmation du jugement. Elle fait observer que le syndicat n'a pas remis en cause le délai accordé pour faire réaliser les travaux. Elle estime qu'il ne peut se prévaloir de ses difficultés à faire réaliser les travaux pour en déduire que l'absence d'exécution du jugement est légitime, ce qui l'a conduit à continuer à supporter l'indemnisation du préjudice de jouissance de M et Mme [R]. Elle sollicite à titre subsidiaire la garantie de la société L'Equité.

La société Bizeul Immobilier, syndic, dont le syndicat sollicite la condamnation de ce chef à titre subsidiaire soutient n'avoir commis aucune faute. Elle relève les difficultés auxquelles est confronté le syndicat et notamment les difficultés financières compte tenu du montant des travaux de reprise très supérieurs à l'évaluation de 2010, ce qui ne peut lui être imputé, comme les difficultés en lien avec les modifications de configuration des appartements refusées par certains copropriétaires.

a)- Sur la recevabilité de la demande des sociétés L'équité et SADA :

En vertu de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Les demandes en compensation sont recevables même en l'absence d'un tel lien.

Le jugement du 25 avril 2016 a statué sur la demande présentée par le syndicat des copropriétaires contre les deux assureurs relative à la prise en charge du coût des travaux de reprise du dommage et ordonné un complément d'expertise concernant un nouveau désordre. Il a également statué sur les demandes présentées contre les assureurs par les copropriétaires concernant leurs préjudices immatériels. A cette occasion, il a indemnisé les époux [R] en partie par le règlement d'une indemnité mensuelle jusqu'à la réception des travaux de reprise.

La demande reconventionnelle en garantie de l'indemnisation mensuelle des époux [R] présentée par les assureurs contre le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la reprise d'instance suite au dépôt du complément d'expertise ordonné par le jugement du 25 avril 2016, présente un lien suffisant avec le litige, dès lors que l'étendue et la durée de leur obligation à paiement de cette indemnisation sont liées à l'exécution des travaux de reprise par le syndicat des copropriétaires selon les conditions posées par le tribunal.

b)- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires:

Il appartient aux assureurs de rapporter la preuve d'une faute du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux de reprise directement à l'origine de leur obligation de supporter le règlement de l'indemnité mensuelle due à M et Mme [R] depuis le 1er février 2018, ce qui revient à établir que la réception des travaux de reprise qui constitue la fin de leur obligation à l'égard des époux [R] pouvait intervenir à cette date.

Le jugement du 25 avril 2016 a ordonné au syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux préconisés par l'expert dans le délai de six mois suivant le règlement des condamnations. Cette formulation est assimilable à une condamnation.

Il doit être rappelé que le rapport d'expertise de 2010 évoque une inhabitabilité de l'immeuble lors des travaux pendant un an, étant observé que l'étendue de l'infestation par le champignon n'était pas alors déterminée avec précision, ne pouvant l'être qu'après que les maçonneries et les boiseries aient été découvertes. Cette durée de travaux dans l'immeuble évoquée par l'expert n'était donc qu'indicative et minimale.

La complexité et l'étendue des travaux de reprise impliquent, ainsi que l'a rappelé l'expert, l'intervention d'un maître d''uvre et une phase de conception importante (Avant-projet, autorisations administratives, consultation des entreprises et mise au point des marchés) avant la phase de chantier proprement dite. Il s'en déduit et sans modifier le chef du jugement relatif à la réalisation des travaux, mais en l'interprétant comme le justifie sa rédaction imprécise que le délai de six mois prévu ne pouvait concerner que l'engagement des travaux de remise en état dans leurs différentes phases.

Par ailleurs, cet engagement supposait que le syndicat soit en mesure d'assurer le financement des travaux et dispose des indemnités dues par les assureurs.

Il apparait que la société SADA a versé les indemnités à sa charge en juillet 2016 et que la société l'Equité a versé la somme de 806 063,99€ en août 2016, le solde de 48 759,85€ représentant l'indexation et les intérêts étant versé le 20 novembre 2018. Comme l'a relevé le tribunal, le syndicat disposait fin août 2016 d'une somme de 927787,20€.

Toutefois, en prenant en compte un engagement des travaux de reprise en février/mars 2017, la possibilité de les réaliser et réceptionner en février 2018 n'est pas établie.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires justifie que lors de l'assemblée générale du 29 juin 2016, il a été décidé de demander au maître d''uvre déjà consulté la société Batek un devis complémentaire incluant la rénovation de parties non prévues (remplacement des réseaux de plomb, alimentation individuelle de l'eau et pose d'une

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