CA Lyon, 22 mai 2024, RG 23/05251

N° RG 23/05251 - N° Portalis DBVX-V-B7H-PB6Q

Décision du Tribunal Judiciaire de Lyon en référé du 13 juin 2023

RG : 22/01585

S.A.S. BAER LYON

C/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] [Adresse 1]

S.C.I. ARIANE PROPERTY SERVICES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 22 Mai 2024

APPELANTE :

La société BAER LYON, société par actions simplifiée, au capital de 3.000 euros, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 891 007 130, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 8], agissant poursuites et diligences de son dirigeant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

Ayant pour avocat plaidant Me Samira SEFRAOUI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] [Adresse 1], dénommé [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, société par actions simplifiée, immatriculée sous le SIREN 401165089 dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 10], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 530 158 641, prise en son établissement de LYON situé [Adresse 4], représentée par son représentant légal en exercice domicilié en qualité audit établissement

Représentée par Me Pierre-etienne MOULLE de la SELARL PM AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 2828

SCI ARIANE PROPERTY SERVICES, société civile immobilière au capital social de 10.000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Localité 11], immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 522 727 544, représentée par son Gérant

Représentée par Me Sandra GARCIA, avocat au barreau de LYON, toque : 2731

Ayant pour avocat plaidant Me Jonathan THISSIER LEVY, avocat au barreau de PARIS

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Date de clôture de l'instruction : 12 Mars 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Mars 2024

Date de mise à disposition : 22 Mai 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

- Véronique DRAHI, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Exposé du litige

Depuis 2022, la société Baer Lyon exploite un fonds de commerce de restaurant, sous l'enseigne Obrigado Rodizio, au sein de divers locaux appartenant à la société Ariane Property Services (ci-après « APS ») et correspondant au lot n°1 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Il s'agit d'une copropriété récente de 92 lots, l'immeuble ayant été livré par la société Cogedim, promoteur, au début de l'année 2020.

Ainsi, par acte sous seing privé en date du 9 septembre 2020, la société APS a consenti à la société Baer Lyon un bail commercial portant sur lesdits locaux, pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 9 septembre 2020.

Les locaux sont destinés à l'activité de restauration, dédiée à la cuisine brésilienne.

Le bailleur a mis à disposition du preneur des locaux brut de béton et fluides en attente, impliquant notamment la nécessité d'installer les équipements indispensables à l'activité de restauration tels que le raccordement aux canalisations en eaux usées de l'immeuble, l'implantation de la hotte d'extraction de cuisine, la mise en place des appareils de climatisation.

Courant 2021, la société Baer Lyon a réalisé les travaux d'aménagement pour l'exercice de l'activité du restaurant, comprenant notamment la mise en place d'un extracteur d'air et de deux moteurs de climatisation en toiture, et la pose de trois blocs de climatisation dans la cour. Des travaux ont également été réalisés dans le sous-sol et au niveau de la dalle (notamment raccordement à la descente d'eaux usées).

A été également réalisée la modification de la façade et la pose d'enseigne.

Courant octobre 2021, deux copropriétaires de lots situés en dessous de la toiture ont fait état de « gène acoustique » en provenance de la toiture sur laquelle ont été installés la climatisation réversible et le système VMC du restaurant.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 13 octobre 2021, le syndic a mis en demeure la société APS d'organiser à ses frais une assemblée générale des copropriétaires afin de faire valider les travaux réalisés par le locataire.

Le 11 janvier 2022, la société APS a sollicité l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, de trois résolutions visant à autoriser la mise en place d'une installation d'un extracteur en toiture et de blocs climatisation ainsi que la validation de la façade.

La société Baer Lyon a ouvert au public son restaurant en février 2022, avant la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires.

Le 17 février 2022, l'assemblée générale de la copropriété a refusé de donner son autorisation aux trois résolutions qui lui étaient soumises.

Le 25 avril 2022, la société APS a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] - [Adresse 1] à [Localité 9], dénommé 'le 372' (ci-après le syndicat des copropriétaires) en abus de majorité aux fins de voir annuler les décisions de rejet des résolutions susvisées et d'être autorisée à procéder aux travaux souhaités par son locataire au motif que le refus n'est ni motivé, ni justifié, et que le rejet des résolutions apparait manifestement abusif.

Le 16 septembre 2022, arguant d'un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires, au visa de l'article 835 du Code de procédure civile, a assigné la société APS devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de la voir notamment condamnée sous astreinte :

à supprimer les blocs de climatisation, les extracteurs d'air en toiture et en rez-de-jardin et les conduits, ainsi qu'à remettre les lieux dans leur état initial,

à faire interdire à son locataire l'utilisation du local poubelle des ordures ménagères.

Le 17 octobre 2022, la société APS a assigné la société Baer Lyon en intervention forcée dans le cadre de cette procédure afin qu'elle lui soit opposable.

En parallèle, la société Baer Lyon a missionné Monsieur [F] [O], expert en bâtiment, spécialiste des gaines d'extraction de restaurant, lequel avait pour mission selon elle de donner un avis sur les conséquences financières qui découleraient d'une dépose des installations en toiture et de leur réinstallation dans les locaux.

L'affaire en référé, après plusieurs renvois, a été retenue pour l'audience du 14 mars 2023, étant précisé que la société Baer Lyon n'avait régularisé aucune conclusion.

Le 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a signifié de nouvelles conclusions et le 14 mars 2023, la société Baer Lyon a régularisé ses premières conclusions et l'affaire a été évoquée.

Par ordonnance du 13 juin 2023, le juge des référés a :

Ecarté les conclusions et pièces de la société Baer Lyon, dont la communication tardive porte atteinte aux droits du syndicat des copropriétaires ;

Rejeté la demande in limine litis de la société APS aux fins de sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir sur la procédure au fond engagée par la société APS ;

Condamné la société APS à procéder aux travaux de remise en état suivants :

retrait des matériels, et notamment les blocs de climatisation, les extracteurs d'air, leurs moteurs, ainsi que les cheminées, en toiture comme en rez-de-jardin ;

retrait des conduits installés pour relier ces matériels ;

remise des lieux dans leur état initial, notamment :

o de la fenêtre du rez-de-chaussée,

o des grilles du pare-vent / pare-vue en toiture,

o du flocage dans les parkings, notamment afin de rétablir les joints avec les descentes d'eaux pluviales en PVC,

o des percements dans la dalle ;

ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 300 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois, se réservant la liquidation de l'astreinte ;

Condamné la société APS à interdire à son locataire l'utilisation du local poubelle des ordures ménagères d'une manière telle qu'elle entraine un débordement des ordures, en contravention de l'obligation de prendre toutes mesures nécessaires ou utiles pour éviter la prolifération des insectes nuisibles et des rongeurs, ceci à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 300 euros par infraction constatée par huissier de justice, pendant une durée de six mois, le surplus de la demande d'interdiction étant rejeté, se réservant la liquidation de l'astreinte ;

Rejeté la demande subsidiaire de la société APS tendant à ce qu'une expertise judiciaire soit ordonnée avant dire droit ;

Condamné la société Baer Lyon à garantir la société APS de toute condamnation prononcée à son encontre dans le cadre de la présente procédure ;

Condamné la société APS aux dépens de l'instance initialement introduite sous le numéro RG 22/01585 et la SAS Baer Lyon à ceux de l'instance introduite sous le numéro RG 22/01791 ;

Condamné la société APS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 1 700 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rejeté la demande de la société APS sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration régularisée par RPVA le 28 juin 2023, la société Baer Lyon a interjeté appel de cette ordonnance dans son intégralité.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 20 octobre 2023, la société Baer Lyon demande à la cour de :

Vu les règles applicables au procès équitable résultant de l'article 6-1 de la CEDH,

Vu les dispositions des articles 9, 15, 16, 145, 378 et suivants, 31, 9, 484, 562 alinéa 2, 835 et 789 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 1170 et 1719 du Code civil,

Déclarer la société Baer Lyon bien fondée en son appel et l'y recevant,

Juger que l'ordonnance dont appel a été rendue en la violation du principe du contradictoire au préjudice des droits de la défense de la société Baer Lyon et déclarer nulle l'ordonnance déférée, avec les conséquences qui en découlent quant à l'effet dévolutif qui s'opère pour le tout ;

A défaut, réformer l'ordonnance du 13 juin 2023 entreprise en toutes ses dispositions,

En conséquence,

Statuant à nouveau en tout point :

Sur le prétendu trouble manifestement illicite, concernant la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] tendant à la suppression des installations et aménagements réalisés en toiture, dans la cour et au sous-sol :

À titre principal :

Juger que le juge des référés est incompétent pour statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] dans la mesure où le juge de la mise en état est déjà saisi dans le cadre d'une procédure au fond (RG 22/04147) opposant principalement la société APS et le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], et ayant le même fait générateur, au titre des travaux d'installations et aménagements réalisés en toiture, dans la cour et au sous-sol de l'immeuble ;

Prononcer l'irrecevabilité de toutes les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] qui relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état en contemplation de la procédure RG 22/04147 et de la désignation du juge de la mise en état antérieurement à la saisine du juge des référés ;

Renvoyer le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à se pourvoir dans le cadre de l'instance en cours au fond devant le tribunal judiciaire de Lyon sous le RG 22/04147, à cet égard ;

A défaut,

Surseoir à statuer dans l'attente de la décision définitive du Tribunal judiciaire à intervenir (RG 22/04147), concernant la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] tendant à la dépose des installations résultant de travaux objet de ladite procédure ;

A titre subsidiaire :

Juger que les prétendus troubles allégués par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] - notamment les troubles sonores ou les atteintes à la solidité ou la structure de l'immeuble allégués - du fait des installations litigieuses ne sont pas établis, ce dernier étant particulièrement défaillant dans l'administration de la preuve quant à la réalité, l'origine de ces troubles, l'ampleur, aucun rapport ou compte-rendu technique n'ayant été produit à et égard ;

Débouter en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de ses demandes à ce titre, étant défaillant dans l'administration de la preuve lui incombant ;

A titre très subsidiaire, dans l'hypothèse où, par impossible, la cour retiendrait l'existence de troubles manifestement illicites tel qu'allégués initialement par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7],

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande de dépose des installations litigieuses et de remise en état initiale, une telle mesure étant particulièrement disproportionnée eu égard aux conséquences irréversibles qui en découleraient ;

A titre ultra subsidiaire :

Désigner tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de :

- Se faire communiquer tous documents utiles et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission et notamment le permis de construire de l'immeuble, le DOE de l'immeuble, les plans de l'immeuble, le règlement de copropriété et ses modificatifs ultérieurs, la notice descriptif, l'état descriptif de division ;

- Visiter l'immeuble objet du litige ;

- Procéder à l'examen des installations litigieuses réalisées pour les besoins de l'activité du restaurant OBRIGADO RODIZIO exploité par la société Baer Lyon dans les locaux appartenant à APS ;

- Entendre les parties dans leurs observations et leurs dires ;

- S'entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;

- Rechercher les nuisances au titre des troubles allégués et les apprécier ;

- A cet effet, autoriser l'expert à prendre l'initiative de procéder à des visites, constatations et mesures à tout moment du jour ou de la nuit qui lui paraîtra adapté à charge pour lui de communiquer sans délai aux parties le résultat de ses constatations ;

- Le cas échéant, décrire et déterminer les causes et l'origine de ces troubles et se prononcer sur l'imputabilité des désordres ;

- Se faire assister d'un bureau d'études technique en acoustique et étude réparatoire, si elle est nécessaire ; en chiffrer le coût et les délais d'exécution,

- Approuver cette étude réparatoire ;

- Rechercher si des emplacements alternatifs peuvent recevoir les installations litigieuses, - Notamment, apprécier la faisabilité technique de l'installation de la gaine d'extraction et de climatisation et des moteurs associés dans les locaux loués eu égard (i) au volume d'activité, du nombre de couverts réalisés dans le restaurant et (ii) du type de restauration mais aussi et surtout des sujétions inhérentes à l'immeuble en ce compris du niveau acoustique des murs/plafonds/sols séparatifs entre lots mitoyens ;

- Solliciter la production de devis relatifs aux travaux préconisés pour chaque étude réparatoire ;

- Valider ces devis,

- D'une manière générale, fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l'existence et l'évaluation du trouble de jouissance allégué et à permettre à toute juridiction au fond de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

- Dire, en cas d'urgence reconnue par l'expert, que les demandeurs à l'expertise seront autorisés à faire exécuter, à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux et/ou les mesures estimées indispensables par l'expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux et/ou mesures ;

- Dire que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport au greffe du tribunal judiciaire de céans avant telle date qu'il plaira au juge des référés de fixer, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

A titre infiniment subsidiaire,

Dans l'hypothèse où par extraordinaire, la cour ordonnerait la dépose des installations litigieuses :

Accorder les plus larges délais, soit 24 mois à compter de la signification de la décision, pour procéder à une telle dépose et remise des lieux dans leur état initial, ledit délai apparaissant raisonnable compte tenu des enjeux économiques et sociaux découlant d'une telle remise en état, pour la société Baer Lyon ;

Concernant la prétendue utilisation actuelle des poubelles de la copropriété :

Dire n'y avoir lieu à référé, en l'absence de dommage imminent établi ;

En tout état de cause :

Juger qu'il n'y a lieu à référé, concernant la demande d'appel en garantie de la société Baer Lyon formulée par la société APS du chef des condamnations qui seraient prononcées à l'encontre de cette dernière, une telle demande se heurtant à l'existence de contestations sérieuses ;

Débouter la société Ariane Property Services de sa demande d'appel en garantie ;

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] au paiement d'une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le montant sera recouvré directement par Maître Romain Laffly, Avocat à la cour, dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et [Adresse 1], dit [Adresse 7] demande à la cour de :

Vu les articles 15, 16, 446-2, 564, 565, 835 du Code de procédure civile,

Confirmant en tout point l'ordonnance de référé,

débouter la société Baer Lyon de l'ensemble de ses demandes ;

condamner la société Baer Lyon ainsi que la société APS à payer chacune la somme de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] - [Adresse 1] en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

condamner la société Baer Lyon aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 20 septembre 2023, la société Ariane Property Services demande à la cour de :

Vu les règles applicables au procès équitable résultant de l'article 6-1 de la CEDH, Vu les dispositions des articles 9, 15, 16, 145, 378 et suivants, 31, 9, 484, 562 alinéa 2, 835 et 789 du code de procédure civile, Vu les dispositions des articles 1170 et 1719 du code civil,

Déclarer la société Ariane Property Services recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et les déclarer bien fondées ;

Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

Rejeté la demande aux fins de sursis à statuer ;

Condamné la société Ariane Property Services à procéder aux travaux de remise en état suivants : retrait des matériels, et notamment les blocs de climatisation, les extracteurs d'air, leurs moteurs, ainsi que les cheminées, en toiture comme en rez-de-jardin ; retrait des conduits installés pour relier ces matériels ; remise des lieux dans leur état initial, notamment :

o de la fenêtre du rez-de-chaussée, o des grilles du pare-vent /pare-vue en toiture, o du flocage dans les parkings, notamment afin de rétablir les joints avec les descentes d'eaux pluviales en PVC, o des percements dans la dalle, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 300 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois ;

Rejeté la demande subsidiaire de la SCI Ariane Property Services tendant à ce qu'une expertise judiciaire soit ordonnée avant dire droit ;

Condamné la société Ariane Property Services aux dépens de l'instance introduite sous le numéro RG 22/01585 ;

Condamné la société Ariane Property Services à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 700 euros en aplication de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rejeté la demande de la société Ariane Property Services sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile  ;

Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Baer Lyon à garantir la société APS de toute condamnation prononcée à son encontre dans le cadre de la procédure.

Et, statuant à nouveau

À titre principal :

Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires ;

Renvoyer le syndicat des copropriétaires à se pourvoir dans le cadre de l'instance en cours au fond devant le tribunal judiciaire de Lyon sous le RG 22/04147, à cet égard ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A défaut, à titre subsidiaire,

surseoir à statuer dans l'attente de la décision définitive du tribunal judiciaire de Lyon à intervenir (RG 22/04147) ;

A titre plus subsidiaire :

Juger que les prétendus troubles allégués par le syndicat des copropriétaires du fait des installations litigieuses ne sont pas établis ;

Débouter en conséquence, le syndicat des copropriétaires de ses demandes à ce titre, étant défaillant dans l'administration de la preuve lui incombant ;

A titre très subsidiaire, dans l'hypothèse où, par impossible, la cour retiendrait l'existence de troubles manifestement illicites tel qu'allégués initialement par le syndicat des copropriétaires :

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose des installations litigieuses et de remise en état initiale, une telle mesure étant particulièrement disproportionnée eu égard aux conséquences irréversibles qui en découleraient ;

A titre plus subsidiaire :

Désigner tel expert judiciaire du bâtiment et de la construction qu'il plaira avec mission de :

- se faire communiquer par les parties tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment les plans du bâtiments, notice descriptive, règlement de copropriété ;

- se rendre sur le site objet du litige ;

- convoquer et entendre les parties ;

- entendre tout sachant ;

- examiner les prestations effectuées par la société Baer Lyon ;

- Relever et décrire les désordres éventuels dénoncés par le syndicat des copropriétaires ;

- Dire si les travaux réalisés par le 372 sont conformes aux règles de l'art ;

- Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres éventuels, évaluer le coût des travaux utiles et leur durée prévisible ;

- Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer ;

- Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;

- Établir des pré-conclusions qui seront remises aux parties pour leurs éventuels dires et observations formuler dans un délai impératif et y apporter la réponse appropriée et motivée dans son rapport ;

- Dire qu'il en sera référé en cas de difficulté.

- Fixer la provision à consigner au Greffe à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans tel délai de l'ordonnance à intervenir.

En tout état de cause,

Confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a condamné la société Baer Lyon à garantir la société Ariane Property Services de toutes les condamnations qui pourraient être mise à sa charge ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires ou toute partie qui succomberait, à payer la somme de 8.000 euros à la société Ariane Property Services au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires ou toute partie qui succomberait, aux entiers dépens.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I : Sur la nullité de l'ordonnance déférée pour non-respect du principe du contradictoire

La société Baer Lyon, au visa de l'article 16 du Code de procédure civile, soutient qu'à l'audience du 14 mars 2023, le juge des référés a irrégulièrement écarté ses conclusions, d'une part, en ne tenant pas compte de ce qu'une expertise amiable réalisée sour l'égide de Monsieur [F] [O] était en cours, lequel devait déposer une note technique complémentaire au plus tard le 22 mars 2023, d'autre part, alors que le syndicat des copropriétaires avait lui-même déposé le 10 mars 2023 de nouvelles conclusions récapitulatives comprenant de nouveaux moyens ainsi que trois pièces complémentaires.

Elle en déduit que le principe du contradictoire a été violé à son détriment et qu'il convient en conséquence de prononcer la nullité de l'ordonnance de référé du 13 juin 2023.

La cour relève à l'examen des pièces de la procédure :

que le 16 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné la société APS, bailleur, en trouble manifestement illicite du fait des agissements de son locataire, la société Baer Lyon ;

que le 11 octobre 2022, date du premier appel de l'affaire, la société Ariane Property Services a sollicité un renvoi pour appeler en la cause la société Baer Lyon, ce à quoi elle a procédé le 17 octobre 2022, étant précisé que l'affaire a été renvoyée au 3 janvier 2023, que la société Baer Lyon devait être assignée au plus tard le 25 octobre 2022 et qu'elle devait conclure pour le 5 décembre 2022, au regard du calendrier de procédure fixé ;

que le 3 janvier 2023, une jonction a été ordonnée et l'affaire renvoyée au 24 janvier 2023, la société Baer Lyon n'ayant pas conclu ;

que le 24 janvier 2023, la société Baer n'ayant toujours pas conclu, l'affaire a été renvoyée au 7 mars 2023, la société Baer Lyon ayant fait valoir que des pourparlers étaient en cours ;

que le 7 mars 2023, la société Baer n'ayant toujours pas conclu, un ultime renvoi a été ordonné pour l'audience du 14 mars 2023 pour plaidoiries ou retrait du rôle ;

que le 14 mars 2023, la société Baer Lyon a signifié des conclusions à 9H45, soit quelques heures avant l'audience, en soulevant notamment l'incompétence de la juridiction saisie.

La cour rappelle qu'en application de l'article 16 du Code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire.

La cour retient, au visa de ces dispositions, que le premier juge ne pouvait qu'écarter les conclusions de la société Baer Lyon, signifiées le matin même de l'audience, dont les autres parties n'avaient pu avoir connaissance et qui ne pouvaient matériellement y répondre, alors qu'un délai de 5 mois s'était écoulé depuis l'assignation de la société Baer Lyon, que précédemment trois renvois avaient été été ordonnés à sa demande pour qu'elle régularise des conclusions et qu'il avait été clairement indiqué que l'affaire serait retenue à l'audience du 14 mars 2023.

La cour ajoute :

que l'expertise de Monsieur [F] [O] était en réalité réalisée à la seule initiative de la société Baer Lyon et à son bénéfice puisqu'il était demandé à l'expert de donner son avis technique sur l'installation d'une extraction et du système de climatisation à l'intérieur du restaurant ;

que dès lors qu'était en jeu, dans le contexte précédemment exposé, le non-respect du contradictoire par la société Baer Lyon vis à vis des autres parties, laquelle avait notifié des conclusions moins de 4 heures avant le début de l'audience, le fait que le syndicat des copropriétaires ait communiqué le 10 mars précédent de nouvelles conclusions récapitulatives est sans incidence, outre que ces conclusions ont quant à elle été communiquées plusieurs jours avant l'audience, et au demeurant sans réelles modifications.

La cour déboute en conséquence la société Baer de sa demande de nullité de l'ordonnance de référé du 14 mars 2023 pour non-respect du contradictoire.

II : Sur l'incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état

1) Sur la recevabilité de cette demande

Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande présentée par la société Baer Lyon à ce titre est irrecevable, étant une demande nouvelle, soulevée pour la première fois en cause d'appel, au regard du rejet des écritures de la société Baer Lyon en première instance.

Outre qu'interdire à la société Baer Lyon de présenter cette demande et donc nécessairement toute autre demande en cause d'appel aux motifs que ses conclusions de première instance ont été écartées des débats reviendrait en définitive à la priver de son droit d'appel, la cour retient que dès lors qu'il n'est pas contesté que cette demande figurait bien dans les conclusions déposées par la société Baer Lyon pour l'audience du 14 mars 2023, elle ne peut être considérée comme une demande nouvelle.

La cour ajoute qu'à supposer qu'elle soit considérée comme nouvelle, cette demande avait pour objet de faire écarter les prétentions adverses et qu'elle était donc recevable par application de l'article 564 du Code de procédure civile.

La cour déclare en conséquence recevable la demande de la société Baer Lyon visant à voir déclarer le juge des référés incompétent au profit du juge de la mise en état.

2) Sur le bien fondé de l'incompétence soulevée

La société Baer Lyon et la SCI Ariane Property Services soutiennent que le juge des référés était incompétent pour statuer sur la demande de remise en état pour trouble manifestement illicite dont il était saisi, dès lors qu'une procédure était déjà pendante au fond devant le tribunal judiciaire de Lyon, qu'un juge de la mise en état avait été désigné et que lui seul pouvait statuer sur les mesures demandées, par application de l'article 789 du Code de procédure civile.

La cour observe que le Tribunal judiciaire de Lyon était en réalité saisi d'une demande de nullité des décisions de rejet des résolutions destinées à autoriser les travaux, au demeurant déjà exécutés, prises par l'assemblée générale de la copropriété, sur le fondement de l' abus de majorité, que cette procédure, n'avait donc pas le même objet que celle diligentée devant le juge des référés, qui portait sur l'irrégularité des travaux réalisés par la société Baer Lyon dans la copropriété en raison d'un trouble manifestement illicite.

La cour en conséquence rejette l'exception d'incompétence du juge des référés soulevée par la société Baer Lyon au profit du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lyon.

III : sur la demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision au fond à intervenir

La société Baer Lyon et la SCI Ariane Property Services soutiennent, au visa de l'article 378 du Code de procédure civile, que c'est à tort que le juge des référés a rejeté la demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision au fond à intervenir sur la nullité des résolutions de l'assemblée générale du 17 février 2022 ayant refusé les autorisations de travaux sollicitées par la société APS, aux motifs :

que si un abus de majorité était reconnu dans le cadre de l'instance au fond, il serait de nature à emporter annulation du vote et autorisation des travaux querellés, et donc suppression de tout trouble manifestement illicite ;

que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, aucune solution technique n'a été proposée par Monsieur [F] [O] ;

que la solution du litige dépend de la solution de l'instance au fond devant le tribunal judiciaire de Lyon et qu'il est d'une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l'attente de cette décision.

La cour rappelle qu'au sens de l'article 378 du Code de procédure civile, en dehors des cas prévus par la loi, la décision de sursis à statuer relève du pouvoir discrétionnaire du juge, qui doit à ce titre apprécier s'il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice d'ordonner le sursis à statuer sollicité.

En l'espèce, le juge des référés était saisi, au visa de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, d'une demande de remise en état au regard de l'existence d'un trouble manifestement illicite.

Il devait donc, dans le cadre de sa saisine, déterminer si l'existence d'un trouble manifestement illicite était caractérisée, dans l'affirmative, prendre la mesure de remise en état appropriée pour le faire cesser et dans la négative, dire n'y avoir lieu à référé.

Il en résulte qu'ordonner un sursis à statuer dans l'attente d'une décision au fond allait à l'encontre des pouvoirs conférés au juge des référés par les dispositions de l'article 835 alinéa 1er précité.

La cour, mais pour ces motifs, confirme en conséquence la décision déférée qui a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la société Baer Lyon.

IV : Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent

L'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile dispose :

'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

1)Sur les travaux entrepris par la société Baer Lyon

La société Baer Lyon fait valoir qu'aucun trouble manifestement illicite n'était caractérisé, en ce que :

le syndicat des copropriétaires n'a apporté aucune preuve des nuisances sonores ou vibratoires alléguées ni que la structure et l'étanchéité de l'immeuble auraient été impactées du fait des travaux réalisés ;

le raccordement du restaurant aux canalisations d'eau ne nécessite pas l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, car constituant un aménagement des parties privatives pour leur usage normal ;

le syndicat des copropriétaires s'appuie sur la notice descriptive de l'immeuble fournie par le promoteur pour invoquer une irrégularité des travaux alors qu'elle n'est pas de nature à constituer des droits, le règlement de copropriété ayant seul vocation à déterminer quelles sont les parties privatives et les parties communes ;

Elle dénonce en tout état de cause, le caractère disproportionné de la mesure de remise en état ordonnée par le premier juge, au regard de ses conséquences d'ordre financier, économique et social particulièrement graves, portant atteinte à l'exploitation de son fonds de commerce.

De son côté, la SCI Ariane Property Services soutient :

que le règlement de copropriété n'interdit pas la restauration et que le syndicat des copropriétaires s'est rendu coupable d'un abus de majorité en rejetant sans aucun motifs les résolutions qui lui avaient été présentées à l'assemblée générale ;

que le syndicat des copropriétaires s'appuie uniquement sur la notice descriptive de l'immeuble pour évoquer une irrégularité des travaux, alors que le règlement de copropriété est silencieux sur ce point et qu'il prime sur la notice descriptive ;

que l'atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble n'est pas démontrée, ni les nuisances sonores et olfactives dénoncées ;

La cour rappelle que, dans son assignation, le syndicat des copropriétaires dénonçait l'existence d'un trouble manifestement illicite pour défaut d'autorisation préalable de l'assemblée générale de la copropriété, en ce que :

avaient été installés en toiture une gaine d'extraction avec moteur dépassant de plus de deux mètres, une cheminée/VMC, ainsi que deux moteurs de climatisation, et dans la cour du rez-de-chaussée trois blocs de climatisation de forte dimension sous le balcon d'un appartement ;

la société Baer Lyon avait modifié une fenêtre du rez-de-chaussée ;

elle avait également réalisé des travaux en sous-sol en perçant la dalle et modifié des descentes d'eau usées fixées à la dalle, détérioré le flocage au niveau des parkings de telle sorte que le flocage n'était plus jointif avec les descentes d'eaux pluviales en PVC, créé des dérivations et enfin percé au niveau d'un garage une poutre en béton pour y faire passer une canalisation PVC.

La cour observe au préalable que la réalisation des travaux tels que précédemment exposé n'est pas contestée par la société Baer Lyon et qu'elle est au demeurant confirmée par les pièces versées aux débats, notamment le constat d'huissier qu'a fait établir le syndicat des copropriétaires le 4 avril 2022.

La cour relève par ailleurs qu'en vertu de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il résulte ainsi de ces dispositions que dès lors que des travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, ils ne peuvent intervenir que s'ils ont été autorisés par l'assemblée générale de la copropriété, dans les conditions énoncées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

Or, il ressort du règlement de copropriété, versé aux débats :

que la toiture, la propriété du sol, (bâti ou non bâti), la dalle ainsi que les extérieurs sont des parties communes et qu'il en est de même des conduites générales du bâtiment, comme les conduites, tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales et des eaux vannes, des canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, des gaines techniques qui les contiennent et de manière général toute conduite dont l'usage est commun à l'ensemble des copropriétaires du bâtiment (page 27 et 28) ;

que les fenêtres, volets et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, ne peuvent être modifiés, si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (page 31) ;

que tous travaux qui entraineraient une emprise des parties communes ou affecteraient celles-ci où l'aspect extérieur des bâtiments de l'immeuble doivent être soumis à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (page 31 et 32)

Il ne peut qu'en être déduit que les travaux réalisés par la société Baer Lyon, qui rentraient dans le cadre des dispositions précitées dès lors qu'ils portaient soit atteinte aux parties communes, soit concernait l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qu'a amplement démontré le premier juge de façon particulièrement détaillée en page 8 de sa décision, ne pouvaient être entrepris sans autorisation de l'assemblée générale de la copropriété et que dès lors qu'ils ont été réalisés sans cette autorisation, au demeurant par la suite refusée en assemblée générale des copropriétaires, l'existence d'un trouble manifestement illicite était caractérisée, sans qu'il soit nécessaire d'apporter une quelconque autre démonstration, et ce qui justifiait que soient ordonnées les mesures de remise en état propres à le faire cesser.

Il en résulte que c'est à raison que le premier juge a ordonné, à titre de mesure de remise en état, qu'il soit procédé aux travaux de remise en état nécessaires pour faire cesser le trouble manifestement illicite qu'il avait retenu, et plus précisément que les lieux soient remis dans leur état initial et a assorti ces mesures d'une astreinte afin d'assurer leur bonne exécution.

C'est également à raison que le premier juge a mis à la charge de la SCI Ariane Property Services la charge de cette obligation, alors qu'au regard des dispositions du règlement de copropriété (page 30), chaque copropriétaire est responsable à l'égard du syndicat comme de tout autre copropriétaires des troubles de jouissance et infractions au règlement de copropriété, dont lui même, sa famille, ses préposés, ses locataires ou occupants et fournisseurs sont directement et indirectement les auteurs.

Enfin, la cour retient que la société Baer Lyon est infondée à dénoncer la disproportion de la mesure ordonnée, notamment au regard des conséquences, notamment financières, sur l'exploitation de son fonds de commerce, alors que d'une part, en sa qualité de locataire, elle se devait de respecter les dispositions du règlement de copropriété, et que d'autre part, elle a agi à ses risques et périls, ne pouvant dès lors se prévaloir de conséquences disproportionnées d'une mesure qui n'est que la résultante de violations manifestes dont elle seule est à l'origine.

La cour confirme en conséquence la décision déférée en ce qu'elle a retenu l'existence d'un trouble manifestement illicite s'agissant des travaux entrepris par la société Baer Lyon et condamné la société Ariane Property Services sous astreinte à faire procéder à une une remise en état des lieux en leur état initial.

Enfin, dès lors qu'il ressort des différents mails versés aux débats par le syndicat des copropriétaires que les travaux ordonnés par la décision déférée ont été entrepris par la société Baer Lyon, la demande de délais pour exécuter les travaux litigieux présentée par cette dernière en appel est désormais sans objet.

2) Sur l'utilisation des poubelles de la copropriété par la société Baer Lyon et la gestion de ses déchets

Le premier juge a condamné la SCI Ariane Property Services sous astreinte à interdire à son locataire l'utilisation du local poubelle des ordures ménagère d'une manière telle qu'elle entraîne un débordement des ordures, aux motifs :

que les photographies produites par le syndicat des copropriétaires démontrent que l'activité du restaurant conduit à ce que les containers d'ordures ménagères débordent de façon significative ;

que si la notice descriptive du local précisait que les utilisateurs de locaux commerciaux devaient prévoir la gestion de leurs ordures ménagères à l'intérieur de leur propre local, le règlement de copropriété ne comporte aucune restriction similaire, le syndicat des copropriétaires ne pouvant donc se prévaloir d'un trouble manifestement illicite à ce titre ;

que pour autant ce même règlement prévoit que les copropriétaires doivent prendre les mesures nécessaires pour éviter la prolifération des insectes, nuisibles et rongeurs et l'usage fait par la société Baer Lyon du local poubelle est de nature à entraîner, par la présence excessive de déchets alimentaires débordant des containers sur le trottoir, la proliférations de nuisibles, ce qui constitue en revanche un trouble manifestement illicite.

La société Baer Lyon, arguant que ni la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite ni celle d'un dommage imminent n'était rapportée, sollicite l'infirmation de cette décision, faisant valoir :

que si elle dispose en effet d'un local poubelle privatif, le fait d'utiliser les poubelles de l'immeuble par l'exploitant du local restaurant n'est aucunement interdit par le règlement de copropriété ;

qu'au demeurant, cette utilisation a été très ponctuelle, au démarrage du restaurant et ne s'est plus reproduite et qu'elle justifie d'un contrat de prestations de ramassage des poubelles du restaurant qui établit que le ramassage des ordures du restaurant intervient désormais six jours sur sept.

De son côté, la SCI Ariane Property Services fait valoir que le règlement de copropriété n'interdit pas à la société Baer Lyon d'utiliser le local poubelle de la copropriété et que d'ailleurs les clés lui ont été remises.

La cour rappelle qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires sollicitait que la SCI Ariane Property Services soit condamnée sous astreinte à interdire à son locataire l'utilisation du local poubelle des ordures ménagères de la copropriété.

S'il sollicite en cause d'appel la confirmation de la décision déférée, il fait valoir en cause d'appel :

que le locataire utilisait le local poubelle des ordures ménagères de la copropriété dans de telles proportions qu'il en faisait un usage quasi-privatif et abusif, alors que que selon la notice descriptive de l'immeuble, les locataires commerciaux doivent gérer leurs ordures ménagères à l'intérieur de chacun de leur local ;

que la gestion des déchets par le locataire impacte la voie publique, induisant des nuisances et des risques en matière d'hygiène. (odeurs, rongeurs, détérioration de l'image de l'immeuble)

Or, dès lors que le syndicat des copropriétaires se limite à solliciter la confirmation de la décision déférée, la cour n'est saisie que de l'appel concernant la mesure ordonnée par le juge des référés relative à la gestion des déchets par la société Baer Lyon.

La cour constate à ce titre que le syndicat des copropriétaires justifie en sa pièce 22 par différentes photographies que les 28 mai, 1er, 8, 13, 15 et 20 août 2022, ainsi que 3, 4 et 5 septembre 2022 étaient entreposées devant le restaurant des poubelles remplies à l'excès, les déchets débordant sur le trottoir, plusieurs sacs poubelles étant déposés à même le sol, outre un nombre important de cagettes et de cartons, soit débordant des poubelles, soit déposés à même le sol.

La cour observe que si la société Baer Lyon justifie avoir souscrit un contrat de prestation de ramassage de poubelles auprès de l'entreprise Suez le 19 janvier 2022, à raison de deux fois par semaine pour les ordures courantes et d'une fois par semaine pour les cartons, cette prestation était à l'évidence insuffisante, les photographies versées aux débats étant postérieures au 19 janvier 2022.

Ainsi, comme l'a, à raison, relevé le premier juge, le traitement de ses déchets par la société Baer Lyon était de nature, à entraîner, par la présence excessive de déchets alimentaires débordant des containers sur le trottoir, la prolifération de nuisibles, ce en contravention avec le règlement de copropriété selon lequel les copropriétaires doivent prendre dans la gestion de leurs déchets les mesures nécessaires pour éviter la prolifération des insectes, nuisibles et rongeurs.

Pour autant, la société Baer Lyon justifie, par la production d'une facture détaillée de l'entreprise Suez, que cette société opère depuis le 1er février 2023 le ramassage des ordures ménagères du restaurant six jours sur sept et aucun élément n'est produit par le syndicat des copropriétaires de nature à démontrer que depuis cette date, le problème de gestion de ses déchets reproché à la société Baer Lyon perdure.

Si la société Baer Lyon ne rapporte pas la preuve que ces justificatifs ont été produits lors de l'audience de référé, étant observé que le premier juge a justement relevé que ce n'était pas le cas, pour autant, la cour ne peut que constater que le syndicat des copropriétaires ne justifiait à cette audience d'aucun élément probant actualisé susceptible de démontrer que le problème persévérait, étant observé que la facture détaillée produite par l'appelante laisse à penser que ce n'était plus le cas.

La cour en déduit d'une part, que la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite n'était pas rapportée, d'autre part que le premier juge ne pouvait, après avoir retenu l'existence d'un trouble manifestement illicite en raison de la présence d'un amoncellement de détritus sur le trottoir, condamner la SCI Ariane Property Services sous astreinte à interdire à son locataire l'utilisation du local poubelle des ordures ménagère d'une manière telle qu'elle entraîne un débordement des ordures, ce qui était sans rapport avec le trouble manifestement illicite qu'il avait retenu.

La cour en conséquence infirme la décision déférée de ce chef et statuant à nouveau dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires relative à la gestion de ses déchets par la société Baer Lyon.

V : Sur la mesure d'expertise judiciaire sollicitée par la SCI Ariane Property Services et la société Baer Lyon

Les sociétés Ariane Property Services et Baer Lyon ont sollicité en première instance, dans le cas où le juge des référés retiendrait l'existence d'un trouble manifestement illicite, une mesure d'expertise judiciaire avant-dire-droit, demande rejetée par le premier juge aux motifs qu'elle n'était d'aucune utilité.

En cause d'appel, la SCI Ariane Property Services réitère cette demande, faisant valoir, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, qu'une telle expertise serait utile aux fins de décrire les travaux réalisés et de préconiser ceux adéquats, étant observé que dans la mission qu'elle sollicite, elle demande à l'expert de dire si les travaux réalisés par la société Baer Lyon sont conformes aux règles de l'art et d'indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres éventuels.

De son côté, la société Baer Lyon présente la même demande, également au visa de l'article 145 du code de procédure civile, soutenant qu'une telle mesure permettrait notamment de déterminer l'origine des troubles allégués par le syndicat des copropriétaires et les solutions techniques permettant d'y mettre fin.

L'article 145 du Code de procédure civile dispose :

'S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

Au sens de ces dispositions, la mesure d'instruction sollicitée doit être pertinente et utile et avoir pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur.

La cour rappelle :

qu'une demande d'expertise fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile n'est pas ordonnée 'avant dire droit', ce qui supposerait qu'une procédure au fond soit déjà engagée ;

qu'elle a vocation à intervenir 'in futurum' dans la perspective d'un litige futur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;

que surtout, une telle mesure ne peut être ordonnée dans le cadre d'une instance en référé au titre de laquelle est invoqué l'existence d'un trouble manifestement illicite, dès lors que, comme la cour l'a déjà rappelé, le juge des référés, dans le cadre des pouvoirs qui lui sont conférés par les dispositions de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, se doit de déterminer si l'existence du trouble manifestement illicite allégué est ou non établie, dans le premier cas, prononce les mesures de remise en état appropriées, dans le second cas dit n'y avoir lieu à référé sur la demande.

La cour en conséquence mais pour ces motifs confirme la décision déférée qui a rejeté cette demande.

V : Sur la demande de garantie de la SCI Ariane Property Services

Le premier juge a condamné la société Baer Lyon à garantir la SCI Ariane Property Services de toute condamnation prononcée à son encontre, aux motifs :

qu'il est notamment stipulé dans le contrat de bail que le preneur a l'obligation de respecter le règlement de copropriété, afin que la responsabilité du bailleur ne puisse être recherchée, qu'il atteste pouvoir exercer son activité dans les lieux loués et que les travaux afférents à son activité seront à ses seuls frais et que le bailleur est exonéré de toute responsabilité les concernant ;

qu'en réalisant des travaux ne respectant pas le règlement de copropriété et non autorisés par le syndicat des copropriétaires, la société Baer Lyon n'a pas respecté ses obligations contractuelles et engage sa responsabilité à l'égard de son bailleur ;

que l'obligation de garantie du preneur, au visa de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, n'est donc pas sérieusement contestable.

La société Baer Lyon sollicite l'infirmation de cette décision, aux motifs qu'elle se heurte à des contestations sérieuses faisant valoir :

que cette demande nécessite l'interprétation du contrat de bail ;

que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, ayant remis à son locataire un local vide, dépourvu de toute installation nécessaire à l'activité de restauration, alors qu'il aurait dû, notamment, mettre en place une gaine d'extraction, élément indispensable et s'assurer de l'obtention des autorisations nécessaires auprès de la copropriété.

que seule une clause express du bail peut décharger le bailleur de ces travaux, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;

que la clause du contrat doit être réputée non écrite, dès lors qu'elle prive le contrat de sa substance.

La cour observe que la SCI Ariane Property Services ne verse aux débats que deux pages du contrat de bail intervenu entre les parties, que la société Baer Lyon produit également de son côté un document incomplet et tronqué, de sorte qu'elle n'est pas en mesure d'apprécier les obligations respectives des parties dans leur globalité et de façon précise et partant, de déterminer si la demande de garantie de la SCI Ariane Property Services a un caractère incontestable.

La cour, en conséquence, infirme mais pour ces motifs, la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Baer Lyon à garantir la SCI Ariane Property Services des condamnations prononcées à son encontre et, statuant à nouveau dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.

VI : Sur les demandes accessoires

La cour confirme la décision déférée s'agissant de la condamnation aux dépens qu'elle a prononcée à l'encontre de la SCI Ariane Property Services et de la société Baer Lyon, parties succombantes et s'agissant de la condamnation prononcée à l'encontre de la SCI Ariane Property Services sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

La cour condamne in solidum la société Baer Lyon et la SCI Ariane Property Services, qui succombent principalement aux dépens de la procédure d'appel.

La cour condamne la société Baer Lyon et la SCI Ariane Property Services à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € chacune, sur fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS