CA Saint-Denis de la Réunion, 22 mai 2024, RG 22/00578

ARRÊT N°24/

LF

R.G : N° RG 22/00578 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVZ5

COMMUNE DE [Localité 14]

C/

[Y]

[R]

RG 1èRE INSTANCE : 19/00613

COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 22 MAI 2024

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 22 MARS 2022 RG n°: 19/00613 suivant déclaration d'appel en date du 06 MAI 2022

APPELANTE :

COMMUNE DE [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Représentant : Me Laurent BENOITON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentant : Me Anne BELLOTEAU de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [W] [R] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentant : Me Anne BELLOTEAU de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 13/07/2023

DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 mars 2024 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré.

A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 22 mai 2024.

Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 mai 2024.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

La commune de [Localité 14] est propriétaire des parcelles AR [Cadastre 5], AR [Cadastre 6], AR [Cadastre 7], AR [Cadastre 8], AR [Cadastre 9], AR [Cadastre 10], AR [Cadastre 11], AR [Cadastre 12] et AR, [Cadastre 13], issues d'un terrain plus grand de 114 275 m2 acquis par la commune auprès des consorts [M] par acte notarié en date des 21 et 27 novembre 1975, cédé en partie le 3 décembre 1984 au lotisseur du lotissement « [Adresse 15] », la SARL SICN.

En 2008, la commune de [Localité 14] a découvert qu'une partie de ses terrains avait été annexée par certains propriétaires du lotissement « [Adresse 15] » qui avaient investi des terrains dont ils n'étaient pas propriétaires pour y édifier des ouvrages et/ou un jardin.

Parmi les propriétaires en cause, Monsieur [X] [Y] et Madame [W] [R], épouse [Y] (les époux [Y]), propriétaires de la parcelle cadastrée n° AR [Cadastre 3] sise au [Adresse 4] sur ladite commune d'une superficie de 817 m2 de terrain selon la société OIT, géomètre-expert, qui s'est chargée de rechercher l'étendue de l'empiètement et du bornage amiable contradictoire en date du 3 avril 2009. Ils y ont édifié entre autres, une piscine et un deck.

En 2009, un géomètre-expert est intervenu amiablement et la limite séparative a été fixée contradictoirement entre les parties.

Depuis son élection, la dernière équipe municipale a privilégié la recherche d'une solution amiable, par l'envoi de plusieurs courriers faisant une proposition de vente de l'espace occupé au prix fixé par les Domaines, soit 290 € le mètre carré et validé par le tribunal administratif par jugement du 4 juillet 2014 qui a annulé une délibération de l'ancien conseil municipal du 14 décembre, une délibération fixant un prix de 90 € par mètre carré pour certaines parcelles.

Par un courrier en date du 26 juin 2018, la commune de [Localité 14] a vainement proposé aux défendeurs de cesser tout empiètement en se clôturant et en démolissant les ouvrages construits sur les terrains communaux.

Par acte d'huissier de justice en date du 11 janvier 2019, la commune de [Localité 14] a fait citer devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion les consorts [Y] aux fins, au principal, d'obtenir la démolition totale des ouvrages édifiés.

Par jugement en date du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

-DECLARE irrecevable l'exception de nullité de l'assignation,

-DIT n'y avoir lieu à ordonner une médiation judiciaire,

-DEBOUTE la commune de [Localité 14] de l'intégralité de ses demandes,

-DEBOUTE les époux [Y] de leur demande reconventionnelle d'acquisition d'une partie de la parcelle communale AR [Cadastre 7],

-REJETTE les demandes de paiement de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-DIT n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement,

-CONDAMNE la commune de [Localité 14] aux entiers dépens.

Par déclaration du 6 mai 2022, la commune de [Localité 14] a interjeté appel du jugement précité.

L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 9 mai 2022.

La déclaration d'appel et l'avis 902 du code de procédure civile du 27 juin 2022 ont été signifiés aux époux [Y] par acte d'huissier de justice du 26 juillet 2022.

La commune de [Localité 14] a déposé ses premières conclusions d'appelant le 1er août 2022.

Les conclusions appelants n° 1, bordereau de pièces et les pièces n° 1 à 14 ont été signifiées aux époux [Y] par acte d'huissier de justice le 25 août 2022.

Les époux [Y] ont constitué avocat le 26 août 2022.

Les époux [Y] ont déposé leurs premières conclusions d'intimés le 25 novembre 2022.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 juillet 2023.

***

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses conclusions d'appelant n° 3 déposées le 25 avril 2023, la commune de [Localité 14] demande à la cour de :

-DECLARER son appel recevable et bien-fondé et, en conséquence :

-INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 22 mars 2022,

Et statuant à nouveau,

-DIRE et JUGER que les époux [Y] occupent et jouissent illégalement depuis plusieurs années de la parcelle cadastrée n° AR [Cadastre 7] appartenant à la commune,

-ORDONNER aux époux [Y], et à tout occupant de leur chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard, la cessation immédiate de l'occupation et de la jouissance illicite par lui de la parcelle communale,

-ORDONNER aux époux [Y], sous astreinte de 100 € par jour de retard, la démolition totale des ouvrages visibles et enterrés édifiés par lui sur la parcelle communale,

-CONDAMNER les époux [Y] à payer à la commune de [Localité 14] une indemnité d'occupation et de jouissance du bien communal, et ce à titre rétroactif sur une période de cinq années antérieurement à la signification de l'assignation, et ce jusqu'à la libération des lieux dûment constatée contradictoirement aux frais des époux [Y],

-DESIGNER, avant dire droit, un expert judiciaire aux fins d'évaluer ladite indemnité d'occupation mensuelle due à la commune avec les chefs de missions suivants :

Convoquer et entendre les parties en leurs dires, demandes et explications,

Se rendre sur les lieux litigieux et les visiter,

Se faire communiquer tous les documents et pièces qu'il estimera utiles pour l'accomplissement de sa mission,

Examiner la surface occupée et les ouvrages édifiés ou enterrés,

Entendre tous sachants,

Evaluer une indemnité d'occupation mensuelle de la parcelle communale en considération des ouvrages édifiés, éventuellement loués à usage d'habitation ou commercial, en procédant à l'examen de leur valeur locative,

Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation due par les époux [Y] sur une période de cinq années antérieurement à la signification de l'assignation,

-REJETER toutes conclusions et prétentions contraires,

-CONDAMNER les époux [Y] à payer à la commune de [Localité 14] la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et les condamner aux dépens,

-REJETER toutes conclusions et prétentions contraires,

-CONDAMNER les époux [Y] à payer à la commune de [Localité 14] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,

-CONDAMNER les époux [Y] aux entiers dépens d'appel,

-ET DIRE que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Laurent BENOITON pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

***

Aux termes de leurs conclusions d'intimés déposées le 28 février 2023, les époux [Y] demandent à la cour de :

-CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 22 mars 2022 en toutes ses dispositions,

-DEBOUTER la commune de [Localité 14] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

-FAIRE DROIT à la demande reconventionnelle des concluants sollicitant la mise en 'uvre d'une médiation judiciaire,

-DESIGNER un médiateur chargé de confronter le point de vue respectif des parties et de les aider à trouver une solution au litige qui les oppose,

-DONNER ACTE aux époux [Y] de leur accord pour acquérir la parcelle AR [Cadastre 7] à un prix inférieur ou égal à 50 €/m2 sous la condition que la commune de [Localité 14] renonce à réclamer une quelconque indemnité d'occupation,

-CONDAMNER la commune de [Localité 14] à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ains qu'aux entiers dépens.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de médiation judiciaire,

Vu l'article 131-1 du code de procédure civile,

Sur ce,

Après avoir recueilli l'accord des parties, le juge saisi du litige, peut ordonner une médiation.

La commune de [Localité 14] ayant refusé de donner son accord aux fins de trouver une solution au conflit qui les oppose, il convient de rejeter la demande et de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur la cessation de l'occupation et la demande de démolition sous astreinte,

La commune de [Localité 14] fait valoir que l'occupation de la parcelle litigieuse est reconnue par les intimés, sauf à limiter l'ampleur de l'empiètement et le prix de vente au mètre carré. Actuellement, les époux [Y] jouissent toujours d'un espace de vie clôturé sur la parcelle sans droit, ni titre. Enfin, elle souligne que les époux [Y] n'ont pas fait l'objet d'un traitement différencié avec les autres propriétaires qui sont concernés par un empiètement et qui ont accepté de transiger avec la commune.

Les époux [Y] exposent que la partie litigieuse est en zone rouge du Plan de Prévention des Risques (PPR). Ils pensaient, de bonne foi, que la parcelle s'étendait jusqu'au bord du rempart, c'est-à-dire « le cassé » du plateau. Depuis plus de cinq ans, une piscine avait été implantée sur cette parcelle. Après l'intervention du géomètre mandaté par la mairie, la piscine a été rebouchée, remplacée par une dalle recouverte de végétation. Désormais, elle ne peut plus être bâtie, ni au regard du Plan Local d'Urbanisme (PLU), ni du PPR. Actuellement, il n'existe aucune occupation permanente du site, sauf pour l'entretien contre les risques incendie. La commune de [Localité 14] ne justifie d'aucune occupation postérieure à 2009. Ils expliquent avoir vainement tenté de régulariser la situation en achetant la partie litigieuse au prix de 50 euros/m2. Enfin, ils dénoncent une inégalité de traitement entre les différents propriétaires concernés par les empiétements.

Sur ce,

Vu l'article 544 du code civil,

Si auparavant, la démolition était la sanction d'un droit réel transgressé, la Cour de cassation a infléchi sa jurisprudence. Désormais, le principe de la démolition n'est plus sans exception.

En l'espèce, il résulte des débats que M. et Mme. [Y] ne contestent pas l'empiètement, pensant que leur parcelle cadastrée AR [Cadastre 3] s'étendait jusqu'au rempart correspondant au « cassé » du plateau, appartenant à la commune de [Localité 14] cadastré AR [Cadastre 7], classée en zone rouge non constructible du PPR.

Le plan de bornage amiable du 1er et 3 avril 2009 (pièce appelante n° 3) fixe l'occupation sans droit, ni titre par M. et Mme. [Y] sur la parcelle AR [Cadastre 7] d'une contenance de 461 m2 caractérisé par l'existence d'une piscine.

A défaut d'accord amiable sur le prix de vente au mètre carré, la commune de [Localité 14] sollicite la fin de l'empiètement et donc, la destruction de la nouvelle construction édifiée, outre une indemnité d'occupation et de jouissance du bien communal, et ce à titre rétroactif sur une période de cinq années antérieurement à la signification de l'assignation, et ce jusqu'à la libération des lieux dûment constatée contradictoirement aux frais des époux [Y].

En première instance, la commune de [Localité 14] avait été déboutée de l'ensemble de ses demandes, faute d'avoir rapporté aux débats des preuves tel que « procès-verbal d'huissier, procès-verbal de police municipale ou de la DDE etc'de nature à contrer cette affirmation des défendeurs. » relative au rebouchage de la piscine.

Devant la cour, la commune de [Localité 14] produit, un procès-verbal de constat d'huissier en date du 8 juin 2022 (pièce appelant n° 15). Les photos récentes démontrent, désormais, que la piscine a été recouverte par une dalle carrelée et clôturée par un muret, confirmant ainsi les dires des intimés en première instance, en ce qu'ils ont fait recouvrir la piscine par une dalle carrelée qui, toutefois, telle qu'édifiée, participe au prolongement de la terrasse et de la varangue de la maison.

Ainsi, dans la mesure où l'appel du jugement de première instance a permis d'établir que la nouvelle construction effectuée par M. et Mme. [Y] permet le prolongement et donc, l'accès à la famille [Y] et autres d'une partie de la parcelle appartenant à la commune de [Localité 14] classée en zone rouge du PPR, non constructible en raison du risque élevé de glissement de terrain, il y a lieu d'infirmer la décision de première instance et d'ordonner à la fois, la cessation de l'empiètement et la destruction de toute construction afin de faire cesser toute occupation illicite en raison du PPR et ce, sous deux astreintes distinctes, de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt pendant trois mois, pour la première et pendant un an par infraction constatée pour la seconde.

3 ' Sur la demande d'indemnité d'occupation et d'expertise avant dire droit aux fins d'évaluation de celle-ci,

La commune de [Localité 14] sollicite la condamnation des époux [Y] à lui verser une indemnité d'occupation et de jouissance du bien communal, à titre rétroactif sur une période de cinq années antérieurement à la signification de l'assignation, et ce jusqu'à la libération des lieux dûment constatée contradictoirement aux frais des époux [Y]. A ce titre, elle sollicite, avant dire-droit, une mesure d'expertise judiciaire aux fins d'évaluer ladite indemnité d'occupation mensuelle due.

M. et Mme. [Y] demandent à la cour de leur donner acte de ce qu'ils proposent d'acquérir la parcelle litigieuse à un prix inférieur ou égal à 50 €/m2 sous la condition que la commune de [Localité 14] renonce à réclamer une quelconque indemnité d'occupation.

Sur ce,

Vu l'article 146 alinéa 2 du code de procédure civile,

Aux termes des dispositions susvisées, en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

La faculté d'ordonner ou de refuser une mesure d'instruction relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond.

En l'espèce, la cour relève que la commune de [Localité 14] ne formule aucune demande chiffrée dans le dispositif de ses dernières conclusions alors qu'elle dispose du pouvoir de rechercher des éléments et pièces permettant de déterminer l'étendue de son préjudice.

Ainsi, la commune de [Localité 14] sera déboutée de sa demande d'indemnité d'occupation et de jouissance, et d'expertise avant dire droit.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

- Sur la demande de frais irrépétibles et dépens de première instance,

A juste titre, les premiers juges ont considéré qu'aucune considération d'équité ne conduisait à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La commune de [Localité 14] succombant en première instance a été valablement condamnée aux dépens.

Ainsi, le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

Par conséquent, le jugement querellé sera infirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a :

Dit n'y avoir lieu à ordonner une médiation,

Débouté par conséquent M. et Mme. [Y] de leur demande reconventionnelle sollicitant ladite mesure de médiation,

Débouté la commune de [Localité 14] de sa demande d'expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'occupation mensuelle,

Rejeté les demandes de paiement des sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

Condamné la commune de [Localité 14] aux entiers dépens de première instance.

5 - Sur les autres demandes,

En cause d'appel, il y a lieu de considérer qu'aucune considération d'équité ne conduit à faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme. [Y], parties succombantes, seront condamnés aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Laurent BENOITON, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS