CA Saint-Denis de la Réunion, 31 mai 2024, RG 22/00850

ARRÊT N°24/

PC

R.G : N° RG 22/00850 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWHP

Compagnie d'assurance S.A. AXA FRANCE IARD

C/

[V]

[C]

[O]

Société LLOYD'S INSURANCE COMPANY

S.A.R.L. JFD PATRIMOINE

S.C.P. [D] / GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU AN PERETTONE ET ERIC HOARAU NOTAIRES ASSOCIES

S.E.L.A.R.L. HIROU

COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS

ARRÊT DU 31 MAI 2024

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT PIERRE en date du 01 AVRIL 2022 suivant déclaration d'appel en date du 07 JUIN 2022 RG n° 21/00168

APPELANTE :

Compagnie d'assurance S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentant : Me Caroline BOBTCHEFF de la SELARL CAROLINE BOBTCHEFF, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION - Me Anaïs POISSONNET,Plaidant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [F] [N] [V]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentant : Me Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [T] [A] [L] [C]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Société LLOYD'S INSURANCE COMPANY

[Adresse 7]

[Localité 2] / BELGIQUE

Représentant : Me Cécile BENTOLILA de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. JFD PATRIMOINE

[Adresse 9]

[Localité 14]

Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION - Me Olivier GERAL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. [D] / GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 17]

Représentant : Me Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.R.L. HIROU ès qualités de mandataire judiciaire de la SCCV LIANE DE FEU

[Adresse 10]

[Localité 12]

DATE DE CLÔTURE : 31/10/2023

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 mars 2024 devant Monsieur CHEVRIER Patrick, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 10 mai prorogé par avis au 31 mai 2024.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 31 mai 2024.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

La société civile de construction vente (ci-après SCCV) LIANE DE FEU, dont les associés sont M. [T] [C] et M. [Z] [O], a entrepris la construction d'un groupe d'habitations de vingt-neuf villas à édifier sur un terrain situé à [Adresse 16].

Dans le cadre de cette opération immobilière, la SCCV LIANE DE FEU a souscrit notamment une assurance dommages ouvrage et responsabilité civile décennale du constructeur non réalisateur auprès de la compagnie d'assurance LLOYD'S.

La maitrise d''uvre complète a été confiée à M. [P], architecte, lui-même assuré auprès d'AXA, puis à partir du 1er janvier 2014, auprès d'ALPHA INSURANCE.

Suivant mandat de vente sans exclusivité, la SCCV LIANE DE FEU a confié à JFD PATRIMOINE, société de conseil en gestion de patrimoine, la vente de l'ensemble des villas.

Par contrat du 21 novembre 2013, M. [F] [V] a réservé une villa de type F4 et une quotepart des parties communes inclues dans le groupe d'habitations résidence Liane de Feu (lot n°l6).

L'acte authentique constatant la vente en l'état futur achèvement du bien, moyennant le prix de 259.000 euros, a été reçu le 11 février 2014 par Me [M] [D], notaire à [Localité 17].

Par ordonnance du 16 mai 2018, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [B]. Par ordonnances successives, le juge des référés a rendu communes les opérations d'expertise à d'autres intervenants.

Le rapport d'expertise a été établi le 30 mars 2020.

Par actes huissier des 22, 24, 28, 29, 30 décembre 2020, M. [F] [V] a fait assigner la SCCV Liane de feu, M. [Y] [P], la SELARL Hirou en qualité de mandataire judiciaire de la SCCV Liane de feu et de M. [Y] [P], ANV MANAGING AGENCY LTD, la SARL JFD Patrimoine, la SCP [M] [D], Ulrich Quinot et Gilles Gercara, notaires associés, la SA AXA France IARD, M. [T] [C] et M. [Z] [O] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) en responsabilité.

Par jugement réputé contradictoire en date du 1er avril 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes :

Déclare la SCCV Liane de Feu et M. [Y] [P] responsables in solidum sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil ;

Déboute M. [F] [V] de l'ensemble de ses prétentions contre la société JFD Patrimoine, de la SCP [M] [D], Ulrich Quinot et Gilles Gercara, notaires associés, de M. [C] et de M. [O] ;

Fixe la créance de M. [F] [V] au passif de la liquidation de la SCCV Liane de Feu et au passif de la liquidation de M. [Y] [P] à la somme de 14.200 euros,

Condamne la société LLOYD'S Insurance Compagny et la société AXA France lard in solidum à payer à M. [F] [V] la somme de 8.700 euros au titre du préjudice matériel ;

Condamne la société AXA France lard à payer à M. [F] [V] la somme de 5.279,10 euros in solidum avec la société LLOYD'S Insurance Compagny pour la somme de 500 euros au titre des préjudices immatériels ;

Dit que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Dit que dans les rapports entre les coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante :

-80 % pour M. [P],

-20 % pour la SCCV Liane de Feu,

Condamne les constructeurs déclarés responsables et leurs assureurs respectifs à se garantir de toutes condamnations à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé ;

Déboute la société JFD Patrimoine et la SCP [M] [D], Ulrich Quinot et Gilles Gercara, notaires associés de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCCV Liane de Feu, M. [P], la société LLOYD'S Insurance Compagny et la société AXA France lard in solidum à payer à M. [F] [V] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Condamne la SCCV Liane de Feu, M. [P], la société AXA France lard et la société LLOYD'S Insurance Compagny in solidum à payer les dépens,

Dit que ces sommes seront fixées au passif des défendeurs en liquidation ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La société AXA FRANCE IARD a interjeté appel du jugement précité.

L'affaire a été renvoyée à la mise en état.

La SELARL HIROU, citée à personne morale, n'a pas constitué avocat.

M. [T] [C] et M. [Z] [O], associés de la SCCV, n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 20 juin 2023, AXA FRANCE IARD demande à la cour de :

La DECLARER recevable et fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal :

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes formulées contre la Compagnie AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d'assureur de Monsieur [P], au titre du désordre D1,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a jugé que les travaux avaient été réceptionnés tacitement,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il n'a pas jugé l'intégralité des désordres apparents et non réservés à la réception,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il n'a pas exclu le caractère décennal de tous les désordres allégués,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a retenu la responsabilité décennale de Monsieur [P] pour les désordres D2, D6 et D7,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la Compagnie AXA FRANCE IARD au titre des dommages immatériels,

Statuant à nouveau :

JUGER que la garantie décennale souscrite auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [P] n'est pas mobilisable en l'absence de réception des travaux,

Subsidiairement, JUGER que la garantie décennale souscrite auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [P] n'est pas mobilisable dès lors que les désordres étaient apparents et non réservés par le maître d'ouvrage, la SCCV LIANE DE FEU,

JUGER que la garantie décennale souscrite auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [P] n'est pas mobilisable en l'absence de caractère décennal des désordres,

JUGER que la garantie décennale souscrite auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [P] n'est pas mobilisable en l'absence d'imputabilité des désordres à Monsieur [P],

JUGER que les garanties facultatives souscrites auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [P] ne sont pas mobilisables pour les dommages matériels et immatériels dès lors que la concluante n'était pas l'assureur au jour de la première réclamation au contraire de la Compagnie ALPHA INSURANCE et qu'aucune des garanties souscrites n'a vocation à couvrir la responsabilité contractuelle de Monsieur [P],

JUGER que les garanties facultatives souscrites auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [P] ne sont pas mobilisables en raison du caractère apparent et non réservé des désordres allégués,

JUGER que les garanties facultatives souscrites auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [P] ne sont pas mobilisables en l'absence de manquement de Monsieur [P] à l'origine des désordres allégués,

PRONONCER en conséquence la mise hors de cause de la Compagnie AXA France IARD, recherchée en qualité d'assureur de Monsieur [P] et ainsi rejeter toute demande formulée à son encontre.

A titre subsidiaire :

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCCV LIANE DE FEU, sous la garantie de la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY sans aucune réduction proportionnelle,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a limité l'appel en garantie de la Compagnie AXA FRANCE IARD contre la SCCV LIANE DE FEU, la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a jugé que la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY pouvait opposer sa franchise de 5.000 € pour les préjudices immatériels,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté les appels en garantie de la Compagnie AXA FRANCE IARD contre la société JFD PATRIMOINE, Monsieur [T] [C], Monsieur [Z] [O], et la SCP [M] [D], Ulrich QUINOT, Gilles GERCARA, Pierre K/OURIO, Ivan PERETTONE et Eric HOARAU, notaires associés,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a fixé le préjudice locatif à 3.500 € et le préjudice moral à 2.000 €,

Statuant à nouveau :

CONDAMNER in solidum ou à défaut solidairement les parties suivantes :

o La société LLOYDS INSURANCE COMPANY, assureur CNR de la SCCV LIANE DE FEU,

o La société JFD PATRIMOINE,

o La SCP [M] [D], Ulrich QUINOT, Gilles GERCARA, Pierre K/OURIO, Ivan PERETTONE et Eric HOARAU, notaires associés,

o Monsieur [T] [C],

o Monsieur [Z] [O],

À relever et garantir indemne la Compagnie AXA FRANCE IARD de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre tant en principal, qu'intérêts, frais et accessoires,

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV LIANE DE FEU une créance équivalente au montant des condamnations qui seraient prononcées contre la Compagnie AXA FRANCE IARD,

REJETER toute demande de condamnation formulée contre la Compagnie AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d'assureur de Monsieur [P], au titre des préjudices immatériels pour défaut d'administration de la charge de la preuve et subsidiairement fixer le préjudice locatif à 3.500 € et le préjudice moral à 2.000 € conformément au jugement de première instance,

REJETER tout appel en garantie contre la Compagnie AXA FRANCE.

En toute hypothèse :

FAIRE APPLICATION des termes de la police souscrite auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD dans la limite des garanties applicables au titre des plafonds et franchises opposables,

CONDAMNER in solidum et à défaut solidairement tout succombant à payer à la Compagnie AXA FRANCE IARD la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum et à défaut solidairement tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Caroline BOBTCHEFF, Avocat au Barreau de Saint-Pierre, qui en assurera le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

***

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2022, la SCP [D] / GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :

Débouté Monsieur [F] [N] [V], la Société LLOYD'S INSURANCE COMPAGNY et la Société AXA FRANCE IARD de l'ensemble de leurs conclusions, fins et prétentions contre le SCP [M] [D], ULRICH QUINOT ET GILLES GERCARA, notaires associés.

DANS TOUS LES CAS :

REJETER, comme non fondé, en fait et en droit, l'ensemble des conclusions, fins et prétentions de Monsieur [F] [N] [V] contre la SCP notariale, aujourd'hui dénommée, « [D] / GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU » ;

REJETER, comme non fondé, en fait et en droit, l'ensemble des conclusions, fins et prétentions de AXA FRANCE IARD contre la SCP notariale, aujourd'hui dénommée, « [D] / GERCARA /K/OURIO / PERETTONE / HOARAU » ;

REJETER, comme non fondé, en fait et en droit, l'ensemble des conclusions, fins et prétentions de LLOYD'S INSURANCE COMPANY ' venant aux droits de LLOYD'S SYNDICATE 5820 ' contre la SCP notariale, aujourd'hui dénommée, « [D] / GERCARA / K/OURIO

/ PERETTONE / HOARAU » ;

CONDAMNER respectivement Monsieur [F] [N] [V], AXA FRANCE IARD et LLOYD'S INSURANCE COMPANY à la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens d'appel.

***

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 21 mars 2023, Monsieur [V] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu'il a limité le préjudice subi par M. [V], exonéré de responsabilité la société JFD PATRIMOINE, le notaire et MM. [C] ET [O], et limité les garanties des compagnies d'assurances.

Statuant à nouveau, de :

JUGER que la SCCV a engagé sa responsabilité à l'égard de M. [V]

FIXER LA CREANCE de M. [V] sur la SCCV LIANE DE FEU à la somme de 19.832 euros, 5.200 euros et 15.000 euros.

CONDAMNER MM. [T] [C] et [Z] [O] in solidum en raison des fautes personnelles qu'ils ont commises ;

CONDAMNER la compagnie LLOYD'S à garantir M. [V] le paiement des sommes mises à la charge de la SCCV LIANE DE FEU, au titre des désordres D1, D2, D6 et D7 qui relèvent de la garantie décennale ainsi qu'à la somme de 20.200 euros pour préjudices immatériels ;

JUGER que M. [P] a engagé sa responsabilité à l'égard de M. [V] ;

FIXER la créance de M. [V] sur M. [P] à la somme de 19.832 euros, 5.200 euros et 15.000 euros ;

JUGER que la SCP [M] [D], ULRICH QUINOT ET GILLES GERCARA a manqué à ses obligations ;

La CONDAMNER in solidum avec la SCCV à payer à M. [V] les sommes de 19.832 euros, 5.200 euros et 15.000 euros.

DIRE que les sommes produiront intérêt au taux légal à compter de l'arrêt ;

DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes ;

CONDAMNER les défenderesses au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 14 avril 2023, la société JFD PATRIMOINE demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu le 1er avril 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion en ce qu'il :

« Déclare la SCCV Liane de Feu et M. [Y] [P] responsables in solidum sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil ;

Déboute M. [F] [V] de l'ensemble de ses prétentions contre la société JFD Patrimoine, de la SCP [M] [D], Ulrich Quinot et Gilles Gercara, notaires associés, de M. [C] et de M. [O] ;

Fixe la créance de M. [F] [V] au passif de la liquidation de la SCCV Liane de Feu et au passif de la liquidation de M. [Y] [P] à la somme de 14.200 euros,

Condamne la société LLOYD'S Insurance Compagny et la société AXA France Iard in solidum à payer à M. [F] [V] la somme de 8.700 euros au titre du préjudice matériel ;

Condamne la société AXA France Iard à payer M. [F] [V] la somme de 5279,10 euros in solidum avec la société LLOYD'S Insurance Compagny pour la somme de 500 euros au titre des préjudices immatériels ;

Dit que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Dit que dans les rapports entre les coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante :

- 80% pour M. [P],

- 20% pour la SCCV Liane de Feu,

Condamne les constructeurs déclarés responsables et leurs assureurs respectifs à se garantir de toutes condamnations à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé ;

Déboute la société JFD Patrimoine et la SCP [M] [D], Ulrich Quinot et Gilles Gercara, notaires associés de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCCV Liane de Feu, M. [P], la société LLOYD'S Insurance Compagny et la société AXA France Iard in solidum à payer à M. [F] [V] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Condamne la SCCV Liane de Feu, M. [P], la société AXA France Iard et la société LLOYD'S Insurance Compagny in solidum à payer les dépens ;

Dit que ces sommes seront fixées au passif des défendeurs en liquidation ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision. »

CONDAMNER la société AXA France IARD à verser la somme de 5.000 € à la société JFD PATRIMOINE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société AXA France IARD aux dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions n°4 notifiées par RPVA le 4 juillet 2023, la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY, venant aux droits de LLOYD'S SYNDICAT 5820, anciennement ANV MANAGING AGENCY, demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a retenu que l'ouvrage avait été tacitement réceptionné et en ce qu'aucune condamnation n'a été mise à la charge de LLOYD'S INSURANCE COMPANY au titre du volet d'assurances dommages ouvrage de la police,

INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de LLOYD'S INSURANCE COMPANY,

Statuant à nouveau,

DÉBOUTER Monsieur [V] de ses demandes sur le fondement de la garantie décennale qui ne peut être mobilisée pour des désordres apparents à la réception et qui ne compromettent en outre ni la solidité, ni la destination de l'ouvrage,

DIRE LLOYD'S INSURANCE COMPANY fondée à opposer l'application d'une réduction proportionnelle d'indemnité en vertu des articles L 113-8 et L 113-9 du code des assurances,

INFIRMER le jugement dont appel et REJETER par conséquent toute demande qui excèderait 50 % des sommes allouées à Monsieur [V], et en deçà de la franchise de 5.000 € du chef des dommages immatériels opposable aux tiers lésés,

DEBOUTER Monsieur [V] de son appel incident et le déclarer mal fondé,

CONDAMNER in solidum AXA FRANCE IARD assureur de Monsieur [P], la société JFD PATRIMOINE et la SCP [D] GERCARA K/OURIO PERETTONE & HOARAU à relever et garantir indemne LLOYD'S INSURANCE COMPANY de toute éventuelle condamnation qui serait mise à sa charge en principal, intérêts, frais et dépens, du chef des dommages matériels et immatériels,

DÉBOUTER AXA FRANCE IARD de sa demande tendant à opposer les limites de sa garantie obligatoire des conséquences de la responsabilité décennale de Monsieur [P], la franchise et le plafond étant inopposables aux tiers,

En tout état de cause,

CONDAMNER tous succombants à payer à LLOYD'S INSURANCE COMPANY une somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER tous succombants aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers par Maître BENTOLILA dans les termes de l'article 699 du Code de procédure civile.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

La SELARL HIROU, M. [T] [C] et M. [Z] [O] sont réputés s'approprier les motifs du jugement de première instance et en solliciter la confirmation, en application des dispositions de l'article 954 du même code.

Sur les intervenants à l'opération de construction :

Il résulte des débats et des pièces produites que :

. Le maître d'ouvrage est la SCCV LIANE DE FEU ;

. Elle a souscrit une assurance dommages ouvrage et responsabilité civile décennale du constructeur non réalisateur auprès de la compagnie d'assurance LLOYD'S.

. M. [P], architecte, a été chargé d'une mission complète de maîtrise d''uvre.

. Il a été assuré successivement auprès de la société AXA IARD et de la société ALPHA INSURANCE.

. L'ouverture du chantier a été déclarée le 10 juillet 2013 (la DROC) et une déclaration d'achèvement des travaux a été déposée le 26 décembre 2013.

. La société JFD PATRIMOINE a reçu mandat de vente sans exclusivité de la SCCV LIANE DE FEU.

. Monsieur [V] a acquis en l'état futur achèvement (VEFA) une villa et une quote-part des parties communes inclues dans le groupe d'habitations résidence Liane de Feu selon acte notarié reçu le 11 février 2014 par Me [M] [D], notaire à [Localité 17].

Aucun procès-verbal de réception n'a été produit par les parties.

Sur la réception tacite :

Le jugement querellé a retenu la date du 1er aout 2014 comme étant la date de la réception de l'ouvrage, considérant la volonté non équivoque de la SCCV LIANE DE FEU de le réceptionner tacitement.

AXA FRANCE IARD soutient principalement que le délai de la garantie décennale des constructeurs n'a jamais commencé à courir dès lors qu'aucune réception des travaux n'a été prononcée.

Elle conteste la reconnaissance d'une réception tacite aux motifs qu'il n'existe aucune volonté non équivoque de la SCCV LIANE DE FEU, maître d'ouvrage, de réceptionner les travaux en l'absence de règlement du solde des marchés des locateurs d'ouvrage, de validité de l'attestation d'achèvement des travaux et de réception des travaux entre le maître d'ouvrage et les constructeurs.

Au surplus, AXA indique que ni la prise de possession de l'ouvrage par l'acquéreur ni le règlement du prix de vente du bien par l'acquéreur ne peut justifier l'existence d'une réception tacite des travaux entre le maître d'ouvrage et les constructeurs.

Enfin, elle affirme que, comme l'a noté l'expert judiciaire, la déclaration d'achèvement des travaux signée par son assuré le 30 décembre 2014 n'est qu'une attestation non conforme, de complaisance, s'apparentant à un faux document rédigé intentionnellement pour aider la SCCV LIANE DE FEU à résoudre des problèmes de trésorerie.

Monsieur [V] considère qu'il y a bien eu une réception tacite des constructions, en pleine conscience de la SCCV qui a remis les clés à l'acquéreur.

La société LLOYD'S INSURANCE COMPANY sollicite la confirmation du jugement de première instance en ce qu'il a retenu une réception tacite des travaux à la date de prise de possession des lieux.

Ceci étant exposé,

Aux termes de l'article 1792-6 du code civil la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve.

Cette réception marque le point de départ des délais de garanties auxquelles sont tenus les différents locateurs d'ouvrage mais également le vendeur d'immeuble à construire qui, par application des dispositions de l'article L. 261-6 du code de la construction et de l'habitation, est tenu à compter de la réception des travaux des obligations dont les locateurs d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du code civil.

La faculté de prononcer la réception ressort exclusivement des pouvoirs du vendeur d'immeuble à construire, sans le concours des acquéreurs, sans que ceux-ci puissent exiger d'y participer et sans que leur éventuelle participation ne dispense le vendeur de ses propres obligations de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles.

La livraison de l'ouvrage concerne exclusivement les rapports entre l'acquéreur et le vendeur tandis que la réception concerne uniquement les rapports entre le vendeur et les locateurs d'ouvrage.

En l'espèce, aucune réception expresse n'est intervenue entre la SCCV LIANE DE FEU et les constructeurs.

La réception tacite correspond à l'hypothèse dans laquelle les travaux sont considérés comme ayant été réceptionnés, sans avoir donné lieu pour autant à l'établissement d'un procès-verbal.

En matière de vente en l'état futur d'achèvement, la prise de possession de l'ouvrage par les acquéreurs ne suffit pas, à elle seule, à établir une réception tacite, ni la déclaration d'achèvement des travaux, ni la délivrance d'un certificat de conformité, ni l'entrée dans les lieux de certains acquéreurs. Le fait pour le vendeur d'autoriser les acquéreurs à occuper leurs villas ne vaut pas non plus réception desdites villas par le vendeur à l'égard des constructeurs.

Cependant, un procès-verbal d'état des lieux et de remise des clés, ainsi que le paiement du prix peuvent être de nature à caractériser l'existence d'une réception tacite comme l'association des divers actes évoqués plus haut.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu'un procès-verbal injustement qualifié de « réception des travaux » daté du 1er août 2014 a été signé par l'acquéreur représenté par le cabinet FIP, mais pas par la SCCV. Ce procès-verbal constate notamment que la réception est prononcée avec effet au même jour assortie de réserves dont la liste est jointe et informe que les garanties légales commencent à courir à compter de la signature. Enfin, il est précisé que la réception donne lieu au déblocage des 5% restant chez le notaire et autorise le client à prendre possession de l'ouvrage (pièce n° 8 LLOYD'S).

L'acte de vente conclu entre les parties précise que "si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessus défini, il sera procédé à une remise des clés à l'acquéreur pour valoir livraison et prise en possession" (clause PV amiable dans l'acte de vente). En remettant les clés à l'acquéreur, la SCCV reconnaissait implicitement la réception des travaux.

Il résulte en outre du décompte du notaire (pièce n°6 SCP notariale) qu'à la date de livraison de la villa, le prix total de la vente était versé à hauteur de la somme de 246.050,00 euros, déduction faite du solde du prix de 5 %.

Enfin, la villa était louée le 1er aout 2014 de sorte qu'il est acquis que les clés ont été remises et que l'acquéreur a pris possession du bien.

La société AXA admet implicitement que son assuré, M. [P], se serait livré à l'élaboration d'une fausse attestation d'achèvement des travaux, pour favoriser simplement le maître d'ouvrage à surmonter des difficultés de trésorerie qu'elle ne démontre pas, sans tirer d'éventuelles conséquences sur la responsabilité du maître d''uvre.

Dès lors, Monsieur [V] ayant d'une part pris possession de l'ouvrage avec remise des clés par le vendeur et d'autre part réglé la totalité du prix de la villa moins le dépôt de garantie, à savoir 95% du prix de la villa, les premiers juges en ont à juste titre déduit que la SCCV avait manifesté la volonté non équivoque de recevoir cet ouvrage et jugé qu'il avait fait l'objet d'une réception tacite le 1er août 2014.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les désordres et leur nature :

Désordres de nature décennale : La juridiction de première instance a retenu que relèvent de la garantie décennale les désordres suivants décrits dans le rapport d'expertise :

. D2 : réseaux enterrés accessibles : les réseaux EDF, télécom et pilote alimentés sous tranchée VRD traversent le muret de clôture et ressortent en apparent en cour anglaise, pour y repasser en sous-terrain avant pénétration dans le bâtiment.

Selon les premiers juges, l'expert a répondu au dire que les désordres sont certes apparents mais la nature dangereuse des conséquences n'est pas décelables pour une personne profane et impliquent un défaut de conception et de suivi du maître d`'uvre selon l'expert judiciaire.

. D6 et D7 : infiltrations en allège de baie chambre RDC Est et infiltrations en cueillie de plafond escalier car ils atteignent l'étanchéité et rendent l'ouvrage impropre à sa destination.

La société AXA FRANCE IARD fait valoir que les désordres étaient apparents à la réception et n'ont pas fait l'objet de réserves.

S'agissant du désordre D1, constitué par un défaut de viabilisation, il était nettement apparent lors de la réception.

La société LLOYD'S, assureur de la SCCV LIANE DE FEU, fait valoir que les désordres D1, D2, D3, D4 et D5 correspondent à des prestations inachevées, parfaitement visibles « à la livraison » insusceptibles de relever de la garantie décennale. S'agissant du désordre D2, il s'agissait, selon l'expert judiciaire, d'un inachèvement de travaux, apparent et non réservé, l'absence d'achèvement des réseaux enterrés laissés accessibles ayant en effet été parfaitement visible à la livraison.

S'agissant des autres postes de désordres, elle plaide que les désordres d'infiltration D6 et D7 se résument en réalité, suite à des mesures à l'humidimètre effectuées par l'expert judiciaire, à une humidité résiduelle et dont le coût de la reprise a été limitée aux sommes de 1.960 € et 3.650 €.

Elle affirme que de l'aveu même de Monsieur [V], l'ensemble des griefs en litige ont été constatés dès la prise de possession des lieux en 2014 et formulés en réserves dès la réception de la villa auprès de la SCCV LIANE DE FEU par l'intermédiaire de la société JFD PATRIMOINE (5ème page de l'assignation ) de sorte que les désordres ne peuvent être régis par les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, seuls couverts par la police de LLOYD'S INSURANCE COMPANY.

Selon Monsieur [V], l'expert a constaté que les désordres rendaient l'immeuble impropre à sa destination. Par ailleurs, la modicité du coût de reprise n'a jamais été un critère de désordres relevant de la garantie décennale. Enfin, la mention de « dommages secs » coexiste avec celle de « dommage permanent », l'expert ayant pris le soin de mesurer le taux d'humidité dans les murs où ont eu lieu les infiltrations. Ce taux étant toujours élevé, les désordres sont bien présents, peu important que le mur soit « sec » au toucher.

Ceci étant exposé,

Vu les articles 1792 et 1792-1 du code civil,

Le constructeur est tenu des vices cachés qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

Si le vice caché est réel, mais ne rend pas l'ouvrage impropre à sa destination, le constructeur en répond sur le fondement de sa responsabilité contractuelle.

Enfin, le constructeur ne répond pas des vices apparents non réservés à la réception.

Le rapport d'expertise judiciaire du 30 mars 2020 a décrit les désordres constatés (pièce n° 13 LLOYD'S, pages 24 à 31). Il convient d'analyser chacun d'entre eux et de déterminer s'ils relèvent de la garantie décennale.

Sur le désordre D1 : défaut de viabilisation

L'expert a relevé que :

la chaussée de la voie de desserte - et les trottoirs n'étaient pas réalisés - et présente une pente excessive pour un usage et un véhicule courant, ainsi que pour les services du SDIS,

la voie est ravinée par plus de 2 années de ruissellements et écoulement des eaux pluviales,

l'accès aux lots est inaccessible par des véhicules légers courants, dans des conditions de sécurité basiques,

l'accès piéton est difficile et présente une mise en danger des personnes et des biens.

Concernant la cause du désordre, l'expert a considéré qu'il s'agissait d'une non façon du maitre d'ouvrage SCCV LIANE DE FEU.

Ces désordres, parfaitement visibles lors de la livraison, n'ont fait l'objet d'aucune réserve.

Dès lors, le désordre D1 constitue un défaut de conformité apparent.

Or, comme l'a relevé à juste titre le premier juge, l'acquéreur n'a pas agi dans le délai d'un an en application de l'article 1642-1 du code civil.

Par conséquent, le désordre D1 sera écarté.

Sur le désordre D2 : réseaux enterrés accessibles

L'expert a constaté que les réseaux EDF BT (TPC rouge), télécom (TPC vert) et pilote (gris) alimentés sous tranchée VRD traversent le muret de clôture et ressortent en apparent (photo 17) en cour anglaise, pour y repasser en souterrain avant pénétration bâtiment.

Concernant la cause des désordres, l'expert a considéré qu'il provenait :

à titre principal : travaux défectueux en absence d'études VRD Projet, par défaut d'études EXE entreprise, et prestations a minima non conformes à la NF C 14-100

à titre secondaire : d'une inefficience dans la conception et le suivi des travaux VRD par un maître d''uvre professionnel ; M. [P] a effectué la direction de l'exécution des contrats de travaux sans maitrise technique.

Il considère que ces désordres sont de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination au sens de l'article 1792 du code civil.

L'expert a notamment répondu au dire (page 37) que les désordres sont certes apparents mais la nature dangereuse des conséquences n'est pas décelable pour une personne profane.

L'impropriété à destination peut résulter du risque de danger présenté par l'ouvrage (Civ. 3ème, 23 mai 2006).

Dès lors, ce désordre atteignant la sécurité des personnes et des biens rend l'ouvrage impropre à sa destination au sens de l'article 1792 du code civil.

Par conséquent, le désordre D2 relève de la garantie décennale.

Sur les désordres D3, D4 et D5 : défaut de crédence et hotte, fixation tableau électrique, remontées humides en pied de cloison/douche salle d'eau

M. [V] fait valoir que les désordres ont été repris par le locataire et sont sans objet au jour de l'expertise.

Par conséquent, les désordres D3, D4 et D5 ne relèvent d'aucune garantie.

Sur les désordres D6 : infiltrations en allège de baie chambre RDC Est : l'expert a relevé les dommages suivants : « Enduits plâtre et peintures altérés par infiltrations et écoulements d'eaux pluviales (photos 22 et 24). Les mesurages d'humidité sont relevés à 55% HR en allège. Les désordres sont légèrement humides. Il explique ce désordre par une rupture d'imperméabilisation de la façade Est (photo 23) au droit du nez de dalle de l'escalier extérieur en applique sur la façade : Les eaux pluviales s'écoulent gravitairement dans l'épaisseur de l'enduit monocouche, et migrent dans le clos via le plan de contact (élévation maçonnée/dalle escalier dépourvu d'enduit monocouche ou de tout traitement étanche). À titre secondaire l'expert rappelle l'inefficience dans la conception des étanchéités et dans le suivi des travaux par le maître d''uvre professionnel ; M. [P] a effectué la direction de l'exécution des contrats de travaux sans maitrise technique. »

Ces désordres rendent l'ouvrage impropre à sa destination, n'étaient pas apparents lors de la réception. Ils relèvent de la garantie décennale.

Sur les désordres D7 : infiltrations en cueillie de plafond escalier : l'expert a relevé un endommagement des enduits et peintures sous dalle haute, côté mur sud mitoyenneté (photo 26). Les mesures d'humidité sont relevées à 25% en cueillie de plafond. Les désordres sont humides.

Il explique ce désordre par un défaut d'imperméabilisation de façade par enduit monocouche ;

L'enduit monocouche arrêté en partie basse dans la gorge de solin/toiture : les eaux pluviales s'écoulant gravitairement dans l'enduit ne sont pas évacuées par un redans sur la tôle, mais renvoyées vers la maçonnerie poreuse, et migrent dans le clos (photo 25). À titre secondaire : inefficience dans la conception des étanchéités et le suivi des travaux par un maître d''uvre professionnel ; M. [P] a effectué la direction de l'exécution des contrats de travaux sans maîtrise technique. »

L'expert a retenu le caractère décennal de ce désordre de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination.

En résumé, il ressort du rapport d'expertise, dont les constatations matérielles ne sont pas contestées par les parties, que les désordres D6 et D7 atteignent l'étanchéité à l'eau du clos. Ils sont provoqués par une imperméabilisation déficiente des façades. Les conséquences de ces infiltrations rendent l'ouvrage impropre à sa destination tandis qu'ils n'étaient pas apparents à la date de la réception.

Selon l'expert, le désordre D2, atteignant la sécurité des personnes et des biens, rend l'ouvrage impropre à sa destination.

S'agissant d'un défaut de conception et de défaillance dans le suivi de l'exécution des travaux, ce désordre D2 relève de la garantie décennale.

Le désordre D1 énuméré et examiné par l'expert judiciaire, ne relève pas de la garantie décennale.

Il est dû à une non façon et était apparent lors de la réception.

Monsieur [V] ne forme aucune demande au titre des désordres D3, D4 et D5.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur la qualification des quatre désordres parmi les sept examinés par l'expert

Sur les responsabilités :

Sur la responsabilité de M. [P], maître d''uvre :

Par jugement en date du 1er avril 2022, la juridiction de première instance a retenu la responsabilité de M. [P] sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil pour les désordres de nature décennale.

La société AXA FRANCE IARD indique qu'il ne pèse sur le maître d''uvre qu'une obligation de moyen qui n'est pas un surveillant ou chef de chantier. Elle fait valoir que les désordres de nature décennale ne lui sont pas imputables dans la mesure où :

. Le désordre D2 : « Réseaux enterrés accessibles » correspond à un inachèvement des travaux puisque les capots de protections n'ont pas été mis en 'uvre et rien n'indique que les remontées étaient prévues enterrées. Il relève donc de la responsabilité pleine et entière du maître d'ouvrage.

. Le désordre D6 « Infiltrations en allège de baie chambre RDC EST » sont liés à un défaut d'étanchéité intrinsèque de la menuiserie et à un défaut d'étanchéité entre la menuiserie et son support, étant rappelé que celle-ci est dépourvue de bavette formant rejet d'eau en sa partie inférieure contrairement au DTU 36.5. La responsabilité Monsieur [P] ne peut donc être retenue pour ce dommage.

. Le désordre D7 « Infiltrations en cueillie de plafond escalier » ont pour origine un défaut ponctuel d'exécution au niveau du raccordement entre l'enduit d'imperméabilité extérieur et le solin de toiture, et non d'un défaut d'imperméabilisation de façade par enduit monocouche. S'agissant de malfaçons d'exécution ponctuelles et non généralisées, ces désordres sont entièrement imputable l'entreprise titulaire du lot charpente et couverture, la société MSCOI.

Monsieur [V] réplique que l'architecte doit garantir les désordres de nature décennale ainsi que les autres en raison des fautes commises dans l'exécution de ses missions de maîtrise d''uvre et par la déclaration de complaisance d'achèvement des travaux.

La société LLOYD'S soutient que Monsieur [P], investi d'une mission complète de maitrise d''uvre, a commis des manquements dans le suivi et la direction de l'exécution des travaux.

Ceci étant exposé,

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Dès lors que le constructeur ou le maître d''uvre a contribué aux désordres de nature décennale, son obligation de les garantir est certaine.

Le débat sur le partage de responsabilité par désordres est inopposable à l'acquéreur.

Monsieur [Y] [P] est intervenu en qualité d'architecte maître d''uvre pour la construction de la villa. Il est donc soumis à l'obligation de garanties du constructeur.

M. [P] ne rapporte pas la preuve d'un cas de force majeure de nature à l'exonérer.

Il résulte de ces éléments que M. [P] a contribué à l'apparition des désordres de garantie décennale dans la villa.

Par conséquent, sa responsabilité décennale est engagée pour les désordres énumérés plus haut.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la SCCV LIANE DE FEU

Par jugement en date du 1er avril 2022, la juridiction de première instance a retenu la responsabilité de la SCCV LIANE DE FEU sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et du code civil pour les désordres de nature décennale.

AXA FRANCE IARD sollicite la responsabilité exclusive de la SCCV LIANE DE FEU pour immixtion fautive du maître d'ouvrage et acceptation délibéré des risques. En outre, elle indique que la compétence notoire du maître d'ouvrage est démontrée par le fait que le gérant de la SCCV LIANE DE FEU, Monsieur [T] [C], est également le gérant de la société EXPALU, titulaire du lot n° 7 Aluminium.

La société LLOYD'S conteste la responsabilité de la SCCV car le maître d'ouvrage n'a pas de spécialité dans le domaine de la construction, qu'il n'est pas démontré ni une immixtion fautive du maître d'ouvrage ni une acceptation délibérée des risques par le maitre d'ouvrage, en connaissance des conséquences encourues.

Monsieur [V] indique que la responsabilité de la SCCV est entière aux motifs que non relié à EDF, l'immeuble contenait de nombreuses malfaçons ou non-achèvement.

Ceci étant exposé,

Vu les articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil,

Aux termes du premier texte, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maitre de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Lorsque le désordre est de nature décennale, l'acquéreur peut agir sur le fondement de la garantie décennale.

La garantie décennale est une garantie obligatoire à laquelle est tenue le maître d'ouvrage qui a assuré la vente de l'immeuble qu'il a fait construire en vertu du 2° de l'article 1792-1 du code civil.

La SCCV LIANE DE FEU, venderesse, a fait construire la villa litigieuse. Elle est donc soumise à l'obligation de garanties du constructeur.

L'expert judiciaire a caractérisé la nature décennale des désordres susvisés, retenus par le premier juge et confirmés par la cour.

Dès lors, la SCCV LIANE DE FEU, intervenue en qualité de constructeur non réalisateur, doit supporter aussi la garantie décennale pour les désordres de nature décennale.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de JFD PATRIMOINE

Par jugement en date du 1er avril 2022, la juridiction de première instance a débouté l'acquéreur de l'ensemble de ses prétentions contre la société JFD PATRIMOINE aux motifs que l'acquéreur était parfaitement informé du non achèvement de la construction lors de la signature de l'acte.

La société AXA FRANCE IARD sollicite la condamnation de la société JFD PATRIMOINE aux motifs qu'elle est intervenue en qualité de gestionnaire mandaté par le maitre d'ouvrage et représentant de l'acquéreur dans le cadre de la livraison des appartements.

La société LLOYD'S sollicite de la cour l'infirmation du jugement qui a exonéré la société JFD PATRIMOINE de toute responsabilité, alors que l'expert judiciaire a rappelé qu'elle avait accepté la livraison de lots en l'état d'inachèvement et sans viabilisation, ayant ainsi participé au préjudice dont réparation est demandée.

L'acquéreur soutient qu'en tant que professionnel de l'immobilier, la société JFD PATRIMOINE était tenue d'une obligation d'information, de conseil et de mise en garde envers elle de sorte que la société JFD PATRIMOINE aurait dû l'informer des désordres qui étaient apparents.

La société JFD PATRIMOINE soutient qu'elle n'est pas un professionnel de la construction, qu'elle n'est pas tenue aux mêmes obligations que le vendeur et qu'elle n'avait aucun devoir d'information et de conseil envers l'acquéreur car elle était mandatée par le cabinet LINK et ne recevait donc aucune instruction des acquéreurs. Elle ajoute qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute qu'elle aurait pu commettre et le dommage subi aux motifs que Monsieur [V] poursuit la réparation de dommages liés à la construction, alors qu'elle n'était chargée que de la commercialisation des lots.

Ceci étant exposé,

Vu l'article 1240 du code civil,

Le mandataire répond sur un fondement extracontractuel des fautes dont il se rend coupable envers les tiers.

Tout professionnel de l'immobilier, qu'il soit ou non professionnel de la construction, est tenu à une obligation d'information et de conseil envers les acquéreurs.

La société JFD PATRIMOINE, spécialisée dans la gestion de patrimoine, est intervenue en qualité de mandataire pour la SCCV LIANE DE FEU, avec pour mission la commercialisation de 29 villas de type F4. 

Son mandat s'étendait à (pièce n° 1 JFD PATRIMOINE) :

« Proposer, présenter les biens ;

Visiter et faire visiter les biens ;

Faire toute publicité qu'il jugera utile. »

A ce titre, la société JFD PATRIMOINE est intervenue pour la commercialisation de la villa litigieuse.

Monsieur [V] reproche à la société JFD PATRIMOINE un manquement à son devoir d'information et de conseil en le « laissant signer un acte indiquant que l'immeuble était achevé à 95% alors que tel n'était pas le cas ['] », et en lui « laissant croire à l'achèvement de l'immeuble » (page 18 des conclusions de l'acquéreur).

Or, il ressort clairement de l'acte de vente, qu'au jour de sa signature, l'immeuble avait atteint le seul stade de la mise hors d'eau et n'était donc pas achevé à 95% comme l'indique l'acquéreur :

(page 14) :

« ETAT D'AVANCEMENT DES TRAVAUX

Le VENDEUR déclare et l'ACQUEREUR reconnait que les biens présentement vendus sont actuellement au stade de l'achèvement des fondations, ainsi qu'il résulte des travaux réalisés ci-après :

Travaux réalisés :

Réalisation (Gros 'uvre) 100%

Hors d'eau (Charpente couverture) 100%

Electricité 60%

Plomberie 60% »

Le tout ainsi qu'il est justifié par une attestation de Monsieur [Y] [P], Architecte à [Localité 15] (Réunion) en date du 10 décembre 2013, demeurée ci-jointe et annexée après mention. »

Dès lors, l'acquéreur était parfaitement informé du non achèvement de la construction au stade de la vente de sorte qu'aucune faute ne peut être reprochée à la société JFD PATRIMOINE.

D'autre part, les compagnies d'assurances AXA FRANCE IARD et LLOYD'S ainsi que M. [V] soutiennent que la société JFD PATRIMOINE a accepté la livraison de la villa en l'état d'inachèvement et sans viabilisation. Pour l'acquéreur il s'agit encore d'un manquement au devoir d'information et de conseil de la société JFD PATRIMOINE laquelle aurait dû l'informer des désordres apparents.

Or, il ressort des éléments du dossier, notamment du procès-verbal de livraison du 1er août 2014 (pièce n° 8 LLOYD'S), que la livraison de la villa litigieuse est intervenue directement entre la SCCV LIANE DE FEU et Monsieur [V], sans intervention aucune de la société JFD PATRIMOINE.

Dès lors, la société JFD PATRIMOINE qui n'est pas intervenue dans la livraison de la villa à M. [V] n'a commis aucune faute.

La société JFD PATRIMOINE est en revanche intervenue pour la mise en location du bien suivant deux contrats de mandats signés respectivement en date des 26 mars et 29 septembre 2014 (pièces n°9 et 11 M. [V]). A ce titre, et en sa qualité de mandataire de M. [V] et plus de la SCCV LIANE DE FEU, a été signé par son intermédiaire :

un premier contrat de location en date du 24 juillet 2014 entre M. [V] et M. [X] et Mme [I] (pièce n°10 M. [V]), puis

un second contrat en date du 03 octobre 2014 entre M. [V] et M. [W] et Mme [R] (pièce n°12 M. [V]).

Toutefois, il n'est rapporté aucune preuve justifiant une quelconque faute de la société JFD PATRIMOINE.

Par conséquent, la responsabilité de la société JFD PATRIMOINE ne peut être engagée.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la SCP [D] GERCARA K/OURIO PERETTONE & HOARAU, notaires associés

Au titre de l'acte de vente

La juridiction de première instance n'a pas retenu la faute de Me [D] aux motifs que la somme sollicitée lors de la vente à hauteur de 70% du prix de vente correspondait à l'état d'avanceme