CA Saint-Denis de la Réunion, 31 mai 2024, RG 22/00853

ARRÊT N°24/

PC

R.G : N° RG 22/00853 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWHV

Compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD

C/

[A]

[Z]

[M]

Société LLOYD'S INSURANCE COMPANY

S.A.R.L. JFD PATRIMOINE

S.C.P. [J] / GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU VAN PERETTONE ET ERIC HOARAU NOTAIRES ASSOCIES

S.E.L.A.R.L. HIROU

COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS

ARRÊT DU 31 MAI 2024

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT PIERRE en date du 01 AVRIL 2022 suivant déclaration d'appel en date du 07 JUIN 2022 RG n° 21/00171

APPELANTE :

Compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentant : Me Caroline BOBTCHEFF de la SELARL CAROLINE BOBTCHEFF, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION - Représentant : Me Anaïs POISSONNET, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [K] [A]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentant : Me Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [V] [F] [X] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Monsieur [H] [M]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Société LLOYD'S INSURANCE COMPANY

[Adresse 8]

[Localité 1] / BELGIQUE

Représentant : Me Cécile BENTOLILA de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. JFD PATRIMOINE

[Adresse 9]

[Localité 14]

Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION - Me Olivier GERAL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. [J] / GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 2]

[Localité 16].

Représentant : Me Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.R.L. HIROU ès qualités de mandataire judiciaire de la SCCV LIANE DE FEU

[Adresse 10]

[Localité 12]

DATE DE CLÔTURE : 26/10/2023

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 mars 2024 devant Monsieur CHEVRIER Patrick, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 10 mai 2024 prorogé par avis au 31 mai 2024.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 31 mai 2024.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

La société civile de construction vente (ci-après SCCV) LIANE DE FEU, dont les associés sont M. [V] [Z] et M. [H] [M], a entrepris la construction d'un groupe d'habitations de vingt-neuf villas à édifier sur un terrain situé à [Adresse 15].

Dans le cadre de cette opération immobilière, la SCCV LIANE DE FEU a souscrit notamment une assurance dommages ouvrage et responsabilité civile décennale du constructeur non réalisateur auprès de la compagnie d'assurance LLOYD'S.

La maitrise d''uvre complète a été confiée à M. [Y], architecte, lui-même assuré auprès d'AXA, puis à partir du 1er janvier 2014, auprès d'ALPHA INSURANCE.

Suivant mandat de vente sans exclusivité, la SCCV LIANE DE FEU a confié à JFD PATRIMOINE, société de conseil en gestion de patrimoine, la vente de l'ensemble des villas.

Par contrat du 16 février 2015, M. [K] [A] a réservé une villa de type F4 et une quote-part des parties communes inclues dans le groupe d'habitations résidence Liane de Feu (lot n° 7).

L'acte authentique constatant la vente en 1'etat futur achèvement du bien, moyennant le prix de 260.500 euros, a été reçu le 4 août 2015 par Me [N] [J], notaire à [Localité 16].

Il est précisé que la vente a été négociée conjointement par l'agence JFD Patrimoine et le cabinet Link immobilier.

Par courrier du 16 octobre 2017, le conseil de M. [A] et d'autres acquéreurs a mis en demeure la SCCV LIANE DE FEU de faire cesser les désordres affectant les villas et de leur verser des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 16 mai 2018, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [S]. Par ordonnances successives, le juge des référés a rendu communes les opérations d'expertise à d'autres intervenants.

Le rapport d'expertise a été établi le 30 mars 2020.

Puis, M. [K] [A] a fait assigner la SCCV Liane de feu, M. [O] [Y], la SELARL Hirou en qualité de mandataire judiciaire de la SCCV Liane de feu et de M. [O] [Y], ANV MANAGING AGENCY LTD, la SARL JFD Patrimoine, la SCP [N] [J], Ulrich Quinot et Gilles Gercara, notaires associés, la SA AXA France IARD, M. [V] [Z] et M. [H] [M] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) en responsabilité.

Par jugement réputé contradictoire en date du 1er avril 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes :

Déclare la SCCV Liane de Feu et M. [O] [Y] responsables in solidum sur le fondement des articles 1646-1, 1792, 1642-1 et 1231-1 du code civil ;

Déclare la SCP [N] [J], Ulrich Quinot et Gilles Gercara, notaires associés, responsables sur le fondement de 1240 du code civil ;

Déboute M. [K] [A] de l'ensemble de ses prétentions contre la société JFD Patrimoine, M. [Z] et M. [M];

Fixe la créance de M. [K] [A] contre la SCCV Liane de Feu et M. [O] [Y] à la somme de 38.212 euros, laquelle devra être inscrite au passif des liquidations de ces sociétés;

Condamne la société LLOYD'S Insurance Compagny et la société AXA France lard in solidum à payer à M. [K] [A] la somme de 15.880 euros au titre du préjudice matériel pour des désordres d'ordre décennal ;

Condamne in solidum la société AXA France lard, la société LLOYD' S Insurance Compagny, la SCP [N] [J], Ulrich Quinot et Gilles Gercara, notaires associés à indemniser M. [K] [A] au titre des préjudices résultant des dommages immatériels à hauteur des montants suivants :

- 5.279.10 euros pour la société AXA,

- 5.500 euros pour la SCP [N] [J], Ulrich Quinot et Gilles Gercara, notaires associés,

- 500 euros pour la société LLOYD'S Insurance Company ;

Dit que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Dit que dans les rapports entre les coobliges, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante :

- pour le préjudice matériel des désordres d'ordre décennal :

80 % pour M. [Y]

20 % pour la SCCV Liane de Feu

- pour le préjudice matériel des désordres apparents :

20 % pour M. [Y]

80 % pour la SCCV Liane de Feu

-pour les préjudices immatériels :

33,33 % pour M. [Y]

33,33% pour la SCCV Liane de Feu

33,33% pour la SCP [N] [J], Ulrich Quinot et Gilles Gercara, notaires associés

Condamne les parties déclarées responsables et leurs assureurs respectifs à se garantir de toutes condamnations à leur encontre at proportion du partage de responsabilité ainsi fixé ;

Déboute les défendeurs de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCCV Liane de Feu, M. [Y], la société LLOYD'S Insurance Compagny, la société AXA France lard et la SCP [N] [J], Ulrich Quinot et Gilles Gercara, notaires associés in solidum à payer à M. [K] [A] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Condamne la SCCV Liane de Feu, M. [Y], la société LLOYD'S Insurance Compagny, la société AXA France lard, et la SCP [N] [J] Ulrich Quinot Gercara, notaire associés in solidum à payer les dépens ;

Dit que ces sommes seront fixées au passif des défendeurs en liquidation ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

***

Par déclaration du 7 juin 2022, la société AXA FRANCE IARD a interjeté appel du jugement précité.

L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 9 juin 2022.

La SELARL HIROU, citée à personne morale, n'a pas constitué avocat.

M. [V] [Z] et M. [H] [M] ont fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 octobre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 juin 2023, la société AXA FRANCE IARD demande à la cour de :

La DECLARER recevable et fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal :

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes formulées contre la Compagnie AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d'assureur de Monsieur [Y], au titre des désordres D1, D6 et D10 pour absence de mobilisation de ses garanties,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a jugé que les travaux avaient été réceptionnés tacitement,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il n'a pas jugé l'intégralité des désordres apparents et non réservés à la réception et qu'il a condamné, pour faute, Monsieur [Y] nonobstant l'effet de purge,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il n'a pas exclu le caractère décennal de tous les désordres allégués,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a retenu la responsabilité décennale de Monsieur [Y] pour les désordres D2, D4, D5, D7, D8 et D9,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la Compagnie AXA FRANCE IARD au titre des dommages immatériels,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de Monsieur [Y] pour les désordres D1, D6, et D10.

Statuant à nouveau :

JUGER que la garantie décennale souscrite auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [Y] n'est pas mobilisable en l'absence de réception des travaux,

Subsidiairement, JUGER que la garantie décennale souscrite auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [Y] n'est pas mobilisable dès lors que les désordres étaient apparents et non réservés par le maître d'ouvrage, la SCCV LIANE DE FEU,

JUGER que la garantie décennale souscrite auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [Y] n'est pas mobilisable en l'absence de caractère décennal des désordres,

JUGER que la garantie décennale souscrite auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [Y] n'est pas mobilisable en l'absence d'imputabilité des désordres à Monsieur [Y],

JUGER que les garanties facultatives souscrites auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [Y] ne sont pas mobilisables pour les dommages matériels et immatériels dès lors que la concluante n'était pas l'assureur au jour de la première réclamation au contraire de la Compagnie ALPHA INSURANCE et qu'aucune des garanties souscrites n'a vocation à couvrir la responsabilité contractuelle de Monsieur [Y],

JUGER que les garanties facultatives souscrites auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [Y] ne sont pas mobilisables en raison du caractère apparent et non réservé des désordres allégués,

JUGER que les garanties facultatives souscrites auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD par Monsieur [Y] ne sont pas mobilisables en l'absence de manquement de Monsieur [Y] à l'origine des désordres allégués,

PRONONCER en conséquence la mise hors de cause de la Compagnie AXA France IARD, recherchée en qualité d'assureur de Monsieur [Y] et ainsi rejeter toute demande formulée à son encontre.

A titre subsidiaire :

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCCV LIANE DE FEU, sous la garantie de la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY sans aucune réduction proportionnelle, et la responsabilité de la SCP [N] [J] GILLES GERCARA PIERRE K/OURIO I VAN PERETTONE ET ERIC HOARAU NOTAIRES ASSOCIES,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a limité l'appel en garantie de la Compagnie AXA FRANCE IARD contre la SCCV LIANE DE FEU, la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY et la SCP [N] [J] GILLES GERCARA PIERRE K/OURIO I VAN PERETTONE ET ERIC HOARAU NOTAIRES ASSOCIES,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a jugé que la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY pouvait opposer sa franchise de 5.000 € pour les préjudices immatériels,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté les appels en garantie de la Compagnie AXA FRANCE IARD contre la société JFD PATRIMOINE, Monsieur [V] [Z] et Monsieur [H] [M],

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a fixé le préjudice locatif à 3.500 € et le préjudice moral à 2.000 €,

Statuant à nouveau :

CONDAMNER in solidum ou à défaut solidairement les parties suivantes :

o La société LLOYDS INSURANCE COMPANY, assureur CNR de la SCCV LIANE DE FEU,

o La société JFD PATRIMOINE,

o La SCP [N] [J] GILLES GERCARA PIERRE K/OURIO I VAN PERETTONE ET ERIC HOARAU NOTAIRES ASSOCIES,

o Monsieur [V] [Z],

o Monsieur [H] [M],

À relever et garantir indemne la Compagnie AXA FRANCE IARD de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre tant en principal, qu'intérêts, frais et accessoires,

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV LIANE DE FEU une créance équivalente au montant des condamnations qui seraient prononcées contre la Compagnie AXA FRANCE IARD,

REJETER toute demande de condamnation formulée contre la Compagnie AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d'assureur de Monsieur [Y], au titre des préjudices immatériels pour défaut d'administration de la charge de la preuve et subsidiairement fixer le préjudice locatif à 3.500 € et le préjudice moral à 2.000 € conformément au jugement de première instance,

REJETER tout appel en garantie contre la Compagnie AXA FRANCE.

En toute hypothèse :

FAIRE APPLICATION des termes de la police souscrite auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD dans la limite des garanties applicables au titre des plafonds et franchises opposables,

CONDAMNER in solidum et à défaut solidairement tout succombant à payer à la Compagnie AXA FRANCE IARD la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum et à défaut solidairement tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Caroline BOBTCHEFF, Avocat au Barreau de Saint-Pierre, qui en assurera le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

La société AXA France IARD fait valoir que sa garantie décennale n'est pas mobilisable aux motifs suivants :

Le délai de la garantie décennale des constructeurs n'a jamais commencé à courir en l'absence de réception même tacite des travaux.

Les désordres étaient apparents et non réservés par le maître d'ouvrage, la SCCV LIANE DE FEU : En première instance, la juridiction a parfaitement jugé que les désordres D1, D6 et D10 ne relevaient pas de la garantie décennale souscrite car il s'agit de défauts de conformité apparents et donc apparus en cours de chantier. Pour les autres désordres, M. [A] a confirmé qu'ils avaient été constatés au moment de la prise de possession. Qu'en outre, M. [A] ne peut contester le caractère apparent des désordres en affirmant qu'il habite en métropole alors que le caractère apparent des désordres s'apprécie par rapport au maître d'ouvrage, soit la SCCV LIANE DE FEU, et non par rapport aux acquéreurs qui ne participent pas aux opérations de réception des travaux.

L'intégralité des désordres ne sont pas de nature décennale : l'appelante fait valoir que le tribunal a retenu à tort le caractère décennal des désordres D2, D4, D5, D7, D8 et D9 (désordres d'infiltrations) puisqu'il s'agit d'une humidité résiduelle et que le coût de la reprise est limité.

Les désordres allégués ne sont pas imputables à Monsieur [Y] mais à l'immixtion fautive et à l'acceptation délibérée des risques de la SCCV LIANE DE FEU. En tout état de cause, elle fait valoir que sa garantie exclue le fait intentionnel ou le dol de M. [Y].

L'appelante ajoute qu'aucune des garanties souscrites par Monsieur [Y] n'a vocation à couvrir sa responsabilité contractuelle ou les préjudices immatériels et qu'en tout état de cause, elle n'était plus l'assureur de Monsieur [Y] au jour de la première réclamation.

A titre subsidiaire, l'appelante demande la garantie de la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY, en sa qualité d'assureur CNR de la SCCV LIANE DE FEU, en raison de l'immixtion fautive du maître d'ouvrage et l'acceptation délibérée des risques par ce dernier.

Elle indique que la règle proportionnelle opposée par LLOYD'S INSURANCE COMPANY n'est pas applicable aux motifs qu'elle ne concerne que les relations existantes entre l'assureur et son assuré. En tout état de cause, l'appelante ajoute que la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY a eu connaissance avant le sinistre des circonstances d'aggravation du risque, qu'elle n'indique pas la liste des pièces manquantes à son dossier technique afin de pouvoir prétendre à l'application de la règle proportionnelle, et qu'elle ne démontre pas avoir porté à la connaissance de son assuré les limites contractuelles qu'elle excipe désormais.

L'appelante ajoute que LLOYD'S INSURANCE COMPANY ne peut opposer les clauses relatives aux franchises ou plafond en l'absence de signature des conditions particulières par l'assuré.

La société AXA FRANCE IARD sollicite également la garantie de la société JFD PATRIMOINE, de la SCP notariale, de Monsieur [V] [Z] et Monsieur [H] [M] aux motifs que l'expert a retenu leurs responsabilités dans l'apparition des désordres.

***

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par RPVA le 30 novembre 2022, la SCP [J] / GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU demande à la cour de :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :

Déclaré la SCP [N] [J], ULRICH QUINOT ET GILLES GERCARA, notaires associés, responsables sur le fondement de 1240 du code civil ; I

Condamné in solidum la Société AXA FRANCE IARD, la Société LLOYD'S INSURANCE COMPAGNY, la SCP [N] [J], ULRICH QUINOT ET GILLES GERCARA, notaires associés à indemniser M. [K] [A] au titre des préjudices résultant des dommages immatériels à hauteur des montants suivants :

. 5.279,10 euros pour la Société AXA,

. 5.500 euros pour Ia SCP [N] [J], ULRICH QUINOT ET GILLES GERCARA, notaires associés,

. 500 euros pour la société LLOYD'S INSURANCE COMPAGNY ;

Dit que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Dit que dans les rapports entre les coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante :

pour les préjudices immatériels

-33,33 % pour M. [Y]

-33,33% pour la SCCV LIANE DE FEU

-33,33% pour la SCP CHANTAL DUGAIN, ULRICH QUINOT ET GILLES GERCARA, notaires associés

Condamné les parties déclarées responsables et leurs assureurs respectifs à se garantir de toutes condamnations à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé ;

Débouté les défendeurs de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCCV LIANE DE FEU, M. [Y], la Société LLOYD'S INSURANCE COMPAGNY, la Société AXA FRANCE IARD et la SCP [N] [J], ULRICH QUINOT ET GILLES GERCARA, notaires associés in solidum à payer à M. [K] [A] Ia somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Ia SCCV LIANE DE FEU, M. [Y], la Société LLOYD'S INSURANCE COMPAGNY, la Société AXA FRANCE IARD et la SCP [N] [J], ULRICH QUINOT ET GILLES GERCARA, notaires associés in solidum à payer les dépens.

STATUANT A NOUVEAU :

REJETER, comme non fondé, en fait et en droit, l'ensemble des conclusions, fins et prétentions de Monsieur [A] contre la SCP notariale, aujourd'hui dénommée, « [J] / GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU » ;

REJETER, comme non fondé, en fait et en droit, l'ensemble des conclusions, fins et prétentions de AXA FRANCE IARD contre la SCP notariale, aujourd'hui dénommée, « [J] / GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU » ;

REJETER, comme non fondé, en fait et en droit, l'ensemble des conclusions, fins et prétentions de LLOYD'S INSURANCE COMPANY ' venant aux droits de LLOYD'S SYNDICATE 5820 ' contre la SCP notariale, aujourd'hui dénommée, « [J] / GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU » ;

CONDAMNER respectivement Monsieur [A], AXA FRANCE IARD et LLOYD'S INSURANCE COMPANY à la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens d'appel.

La SCP notariale soutient, au visa de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, que le déblocage de 95% du prix de vente à la SCCV LIANE DE FEU est justifié dès lors qu'au jour de vente, elle n'avait aucune raison de douter de la sincérité de l'attestation de M. [Y] du 25 juin 2015 laquelle faisait valoir que la villa était achevée, et que le notaire n'est pas tenu de visiter les lieux vendus mais peut se contenter de vérifications documentaires.

La SCP notariale ajoute que la prohibition de l'article 2 du décret du 26 novembre 1971 est une règle déontologique qui ne constitue pas pour autant une faute civile pouvant lui être reprochée. D'autant que d'une part M. [M] n'était pas parti à l'acte de vente et d'autre part qu'il était divorcé de Me [J] depuis le jugement du 19 décembre 2013 soit antérieurement avant l'instrumentation de la VEFA le 4 août 2015.

Enfin, elle indique que n'ayant commis aucune faute, elle ne saurait garantir les assureurs des condamnations prononcées à leur encontre et qu'aucune condamnation in solidum n'est possible pour les préjudices sollicités.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mars 2023, M. [A] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu'il a limité le préjudice subi par M. [A], exonéré de responsabilité la société JFD PATRIMOINE et MM. [Z] ET [M], et limité les garanties des compagnies d'assurances.

Statuant à nouveau, de :

JUGER que la SCCV a engagé sa responsabilité à l'égard de M. [A] ;

FIXER LA CREANCE de M. [A] sur la SCCV LIANE DE FEU à la somme de 32.712 euros, 13.120 euros et 15.000 euros ;

CONDAMNER MM. [V] [Z] et [H] [M] in solidum en raison des fautes personnelles qu'ils ont commises ;

CONDAMNER la compagnie LLOYD'S à garantir M. [A] le paiement des sommes mises à la charge de la SCCV LIANE DE FEU, au titre des désordres D1, D2, D4, D5, D7, D8, et D9 qui relèvent de la garantie décennale ainsi qu'à la somme de 28.120 euros pour les préjudices immatériels.

JUGER que M. [Y] a engagé sa responsabilité à l'égard de M. [A] ;

FIXER la créance de M. [A] sur M. [Y] à la somme de 32.712 euros, 13.120 euros et 15.000 euros ;

CONDAMNER la compagnie AXA France IARD, en sa qualité d'assureur, à garantir le paiement des sommes mises à la charge de Monsieur [Y], représenté par son liquidateur judiciaire Maître Laurent HIROU.

JUGER que la société JFD PATRIMOINE a manqué à ses obligations ;

La CONDAMNER in solidum avec la SCCV à payer à M. [A] les sommes de 32.712 euros, 13.120 euros et 15.000 euros.

JUGER que la SCP [N] [J], ULRICH QUINOT ET GILLES GERCARA a manqué à ses obligations ;

La CONDAMNER in solidum avec la SCCV à payer à M. [A] les sommes de 32.712 euros, 13.120 euros et 15.000 euros.

DIRE que les sommes produiront intérêt au taux légal à compter de l'arrêt ;

DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes ;

CONDAMNER les défenderesses au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

M. [A] sollicite la confirmation du montant alloué au titre des préjudices matériels mais affirme que la totalité des désordres doivent relever de la garantie décennale.

Il fait valoir que son préjudice locatif ne consiste pas dans la perte d'une chance mais dans l'impossibilité de pouvoir louer au loyer convenu de sorte qu'il doit être réhaussé à la somme de 13.120 euros.

Il ajoute que le préjudice moral doit être réévalué à la somme de 15.000 euros aux motifs qu'il est confronté depuis de nombreuses années à de multiples tracasseries liées aux malfaçons ou non façons, aux difficultés voire l'impossibilité de donner le bien en location, ainsi qu'aux procédures judiciaires et à l'expertise.

Il sollicite la condamnation in solidum des différents intervenants aux motifs suivants :

La SCCV : il indique que la responsabilité de la SCCV est entière que les dommages soient liés à la garantie légale de l'article 1792 ou à des défauts d'achèvement,

MM. [V] [Z] et [H] [M] : il fait valoir que Monsieur [V] [Z] en sa qualité d'associé et Monsieur [H] [M], en sa qualité de gérant de la SCCV LIANE DE FEU ont manqué à leurs obligations en raison d'un défaut de maitrise opérationnelle et financière, établissement d'une déclaration d'achèvement des travaux de circonstance le 30 décembre 2013, alors que les travaux étaient inachevés et non viables, défaut de réception et livraison de lots inachevés sans viabilisation,

M. [Y] : il fait valoir que sa responsabilité doit être engagée pour avoir rédigé une attestation d'achèvement qui a trompé l'acquéreur et pour avoir fait preuve de négligence dans le suivi et l'exécution des travaux,

JFD PATRIMOINE : il indique que professionnel de l'immobilier, la société a manqué à son obligation d'information, de conseil et de mise en garde en laissant l'acquéreur signer un acte indiquant que l'immeuble était achevé à 95% alors que ce n'était pas le cas et l'a induit en erreur. Il ajoute qu'en ne révélant pas à l'acquéreur que l'immeuble était loin d'être achevé et qu'il n'était pas raccordé au réseau électrique, la société JFD a manqué à son devoir d'information, ce manquement ayant eu pour conséquence une perte de chance de ne pas conclure ce contrat et de ne pas être exposée à tous les dommages qu'il subit,

La SCP notariale : il indique que le notaire a commis une faute en appelant des versements alors qu'il avait en mains des pièces montrant que l'achèvement n'était pas réalisé. Il ajoute que le notaire a également commis une faute civile en violant l'article 2 du décret du 26 novembre 1971, en recevant un acte contenant des dispositions en faveur de son conjoint et, surtout, en dissimulant à son client que l'immeuble était loin d'être achevé. Il considère que cette faute est causale puisque, si le notaire avait dit la réalité, M. [A], situé à 10.000 kms du chantier, aurait été à même de ne pas signer le contrat et de mieux faire valoir ses droits.

M. [A] sollicite la garantie des assureurs :

La société LLOYD'S INSURANCE COMPANY : il fait valoir que la compagnie d'assurances doit garantir l'ensemble des désordres qui relèvent de la garantie décennale, et qu'elle ne peut lui opposer la règle proportionnelle, ni celle des plafonds de garantie dès lors qu'il n'est pas démontré que ces plafonds ont été portés à sa connaissance et acceptés.

AXA : au titre de la garantie décennale, il indique d'une part qu'il y a bien eu une réception tacite des constructions aux motifs qu'en lui remettant les clés, la SCCV a reconnu implicitement la réception des travaux, et d'autre part que l'ensemble des désordres relèvent bien de la garantie décennale dès lors que l'expert à lui-même constaté que les désordres rendaient l'immeuble impropre à sa destination, que la modicité du coût de reprise n'a jamais été un critère de désordres relevant de la garantie décennale, et que le désordre est bien permanent peu importe que le mur soit « sec » au toucher. Il soutient que l'exclusion de garantie n'est pas applicable aux motifs que le préjudice résulte des malfaçons, des mensonges ou de l'inachèvement et non du seul fait intentionnel de M. [Y]. Il ajoute au titre de la garantie des dommages immatériels, qu'AXA ne peut lui opposer des limites de garanties dès lors qu'il n'est pas démontré qu'elles ont été portées à sa connaissance et acceptées.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 avril 2023, la société JFD PATRIMOINE demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement (RG n°21/00171) rendu le 1er avril 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion en toutes ses dispositions, notamment :

« Déclare la SCCV Liane de Feu et M. [O] [Y] responsables in solidum sur le fondement des articles 1646-1, 1792, 1642-1 et 1231-1 du code civil ;

Déclare la SCP [N] [J], Ulrich Quinot et Gilles Garcara, notaires associés, responsables sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;

Déboute M. [K] [A] de l'ensemble de ses prétentions contre la société JFD Patrimoine, M. [V] [Z] et M. [H] [M] ;

{'}. »

CONDAMNER la société AXA France IARD à verser la somme de 5.000 € à la société JFD PATRIMOINE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société AXA France IARD aux dépens.

La société JFD PATRIMOINE soutient ne pas avoir commis de faute, n'étant ni vendeur, ni gestionnaire des biens, ni professionnel de la construction. Elle fait valoir qu'elle n'était pas tenue à un devoir de conseil et d'information envers l'acquéreur puisqu'elle était mandatée par le cabinet LINK et ne recevait donc aucune instruction de l'acquéreur. Elle ajoute qu'elle n'était pas apte à déterminer le pourcentage d'avancement du chantier et ne pouvait se référer qu'à l'attestation de l'architecte soutenant que lors de la signature de l'acte de vente, il ne manquait que le Consuel pour que les travaux soient achevés.

Par ailleurs, elle soutient encore qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les manquements qui lui sont reprochés et les préjudices allégués par M. [A] dont la demande porte sur des dommages issus de la construction.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 juillet 2023, la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a retenu que l'ouvrage avait été tacitement réceptionné et en ce qu'aucune condamnation n'a été mise à la charge de LLOYD'S INSURANCE COMPANY au titre du volet d'assurances dommages ouvrage de la police,

INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de LLOYD'S INSURANCE COMPANY,

Statuant à nouveau,

DÉBOUTER Monsieur [A] de ses demandes sur le fondement de la garantie décennale qui ne peut être mobilisée pour des désordres apparents à la réception et qui ne compromettent en outre ni la solidité, ni la destination de l'ouvrage,

DIRE LLOYD'S INSURANCE COMPANY fondée à opposer l'application d'une réduction proportionnelle d'indemnité en vertu des articles L 113-8 et L 113-9 du code des assurances,

INFIRMER le jugement dont appel et REJETER par conséquent toute demande qui excèderait 50 % des sommes allouées à Monsieur [A], et en deçà de la franchise de 5.000 € du chef des dommages immatériels opposable aux tiers lésés,

DEBOUTER Monsieur [A] et la SCP [J] GERCARA K/OURIO PERETTONE & HOARAU de leurs appels incidents et les déclarer mal fondés,

CONDAMNER in solidum AXA FRANCE IARD assureur de Monsieur [Y], la société JFD PATRIMOINE et la SCP [J] GERCARA KJOURIO PERETTONE & HOARAU à relever et garantir indemne LLOYD'S INSURANCE COMPANY de toute éventuelle condamnation qui serait mise à sa charge en principal, intérêts, frais et dépens du chef des dommages matériels et immatériels,

DEBOUTER AXA FRANCE IARD de sa demande tendant à opposer les limites de sa garantie obligatoire des conséquences de la responsabilité décennale de Monsieur [Y], la franchise et le plafond étant inopposables aux tiers,

En tout état de cause,

CONDAMNER tous succombants à payer à LLOYD'S INSURANCE COMPANY une somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER tous succombants aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers par Maître BENTOLILA dans les termes de l'article 699 du Code de procédure civile.

La société LLOYD'S INSURANCE COMPANY invoque le fait qu'il y a réception tacite des travaux à la date de prise de possession des lieux.

La société LLOYD'S INSURANCE COMPANY soutient en outre que les désordres ne relèvent pas de la garantie décennale du constructeur non réalisateur aux motifs suivants :

Pour les désordres D1, D6 et D10 : ils résultent d'inachèvements parfaitement apparents à la livraison,

Pour les autres postes de désordres : il fait valoir que les désordres D4, D8 et D9 portent sur des infiltrations à propos desquelles l'expert judiciaire a écrit après mesurage de 16 à 17 % d'humidité ne traduisant par conséquent aucun désordre car ce sont des désordres secs. En tout état de cause, M. [A] a confirmé que l'ensemble des désordres étaient apparents dès la prise de possession des lieux et ont été formulés en réserve dès la réception de la ville.

La société LLOYD'S INSURANCE COMPANY se prévaut de l'application de la règle proportionnelle prévue par l'article L 113-9 du code des assurances dès lors que la SCCV n'a pas déclaré le coût total de construction définitive malgré ses différents rappels. Elle soutient que cette règle proportionnelle est parfaitement opposable au bénéficiaire de la police comme aux tiers.

La société LLOYD'S INSURANCE COMPANY indique que la franchise de 5.000 € pour le volet d'assurances de la responsabilité décennale de la SCCV LIANE DE FEU est opposable à tous, et notamment à l'acquéreur, comme rattaché à des garanties d'assurances facultatives.

La société LLOYD'S sollicite la garantie d'AXA FRANCE IARD aux motifs que la SCCV LIANE DE FEU n'a pas de spécialité dans le domaine de la construction, n'a pas commis d'immixtion fautive et n'a pas accepté les risques de manière délibéré. Elle ajoute au contraire que l'assuré d'AXA FRANCE IARD, Monsieur [Y], investi d'une mission complète de maitrise d''uvre, a commis des manquements dans le suivi et la direction de l'exécution des travaux.

Elle ajoute que la société AXA FRANCE IARD sera tenue de garantir les conséquences de la responsabilité de Monsieur [Y] du chef tant des dommages matériels que des dommages immatériels. A ce titre, elle indique qu'AXA admet couvrir selon l'article 9 des conditions particulières de sa police, les dommages immatériels et que cette police était bien en vigueur lors de l'ouverture du chantier de construction en litige.

La société LLOYD'S appelle en garantie l'étude de notaires au titre d'un manquement à son devoir d'information et de conseil pour avoir sollicité le paiement du prix, sans avoir tenu compte de l'attestation du maître d''uvre qui limitait l'achèvement à 95 % des travaux, et pour avoir privilégié la possibilité pour l'acquéreur de défiscaliser leur investissement en dépit de l'inachèvement de certaines prestations.

Enfin elle sollicite la condamnation en responsabilité de la société JFD PATRIMOINE aux motifs que l'expert judiciaire a rappelé qu'elle avait accepté la livraison de lots en l'état d'inachèvement et sans viabilisation, ayant ainsi participé au préjudice dont réparation est demandée.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

La SELARL HIROU, M. [V] [Z] et M. [H] [M] sont réputés s'approprier les motifs du jugement de première instance et en solliciter la confirmation, en application des dispositions de l'article 954 du même code.

Sur les intervenants à l'opération de construction :

Il résulte des débats et des pièces produites que :

. Le maître d'ouvrage est la SCCV LIANE DE FEU ;

. Elle a souscrit une assurance dommages ouvrage et responsabilité civile décennale du constructeur non réalisateur auprès de la compagnie d'assurance LLOYD'S.

. M. [Y], architecte, a été chargé d'une mission complète de maîtrise d''uvre.

. Il a été assuré successivement auprès de la société AXA IARD et de la société ALPHA INSURANCE.

. L'ouverture du chantier a été déclarée le 10 juillet 2013 (la DROC) et une déclaration d'achèvement des travaux a été déposée le 26 décembre 2013.

. La société JFD PATRIMOINE a reçu mandat de vente sans exclusivité de la SCCV LIANE DE FEU.

. M. [A] a acquis en l'état futur achèvement (VEFA) une villa de type F4 et une quote-part des parties communes inclues dans le groupe d'habitations résidence Liane de Feu (lot n°7) moyennant le prix de 260.500 euros selon acte notarié reçu le 4 août 2015 par Me [N] [J], notaire à [Localité 16],

Aucun procès-verbal de réception n'a été produit par les parties.

Sur la réception tacite :

Le jugement querellé a retenu la date du 11 septembre 2015 comme étant la date de la réception de l'ouvrage, considérant la volonté non équivoque de la SCCV LIANE DE FEU de le réceptionner tacitement.

AXA FRANCE IARD soutient principalement que le délai de la garantie décennale des constructeurs n'a jamais commencé à courir dès lors qu'aucune réception des travaux n'a été prononcée.

Elle conteste la reconnaissance d'une réception tacite aux motifs qu'il n'existe aucune volonté non équivoque de la SCCV LIANE DE FEU, maître d'ouvrage, de réceptionner les travaux en l'absence de règlement du solde des marchés des locateurs d'ouvrage, de validité de l'attestation d'achèvement des travaux et de réception des travaux entre le maître d'ouvrage et les constructeurs.

Au surplus, AXA indique que ni la prise de possession de l'ouvrage par les acquéreurs ni le règlement du prix de vente du bien par les acquéreurs ne peut justifier l'existence d'une réception tacite des travaux entre le maître d'ouvrage et les constructeurs.

Enfin, elle affirme que, comme l'a noté l'expert judiciaire, la déclaration d'achèvement des travaux signée par son assuré le 30 décembre 2013 n'est qu'une attestation non conforme, de complaisance, s'apparentant à un faux document rédigé intentionnellement pour aider la SCCV LIANE DE FEU à résoudre des problèmes de trésorerie.

Monsieur [A] considère qu'il y a bien eu une réception tacite des constructions, en pleine conscience de la SCCV qui a remis les clés à l'acquéreur.

La société LLOYD'S INSURANCE COMPANY sollicite la confirmation du jugement de première instance en ce qu'il a retenu une réception tacite des travaux à la date de prise de possession des lieux.

Ceci étant exposé,

Aux termes de l'article 1792-6 du code civil la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve.

Cette réception marque le point de départ des délais de garanties auxquelles sont tenus les différents locateurs d'ouvrage mais également le vendeur d'immeuble à construire qui, par application des dispositions de l'article L. 261-6 du code de la construction et de l'habitation, est tenu à compter de la réception des travaux des obligations dont les locateurs d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du code civil.

La faculté de prononcer la réception ressort exclusivement des pouvoirs du vendeur d'immeuble à construire, sans le concours des acquéreurs, sans que ceux-ci puissent exiger d'y participer et sans que leur éventuelle participation ne dispense le vendeur de ses propres obligations de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles.

La livraison de l'ouvrage concerne exclusivement les rapports entre l'acquéreur et le vendeur tandis que la réception concerne uniquement les rapports entre le vendeur et les locateurs d'ouvrage.

En l'espèce, il n'est justifiée d'aucune réception expresse entre la SCCV LIANE DE FEU et les constructeurs.

La réception tacite correspond à l'hypothèse dans laquelle les travaux sont considérés comme ayant été réceptionnés, sans avoir donné lieu pour autant à l'établissement d'un procès-verbal.

En matière de vente en l'état futur d'achèvement, la prise de possession de l'ouvrage par les acquéreurs ne suffit pas, à elle seule, à établir une réception tacite, ni la déclaration d'achèvement des travaux, ni la délivrance d'un certificat de conformité, ni l'entrée dans les lieux de certains acquéreurs. Le fait pour le vendeur d'autoriser les acquéreurs à occuper leurs villas ne vaut pas non plus réception desdites villas par le vendeur à l'égard des constructeurs.

Cependant, un procès-verbal d'état des lieux et de remise des clés, ainsi que le paiement du prix peuvent être de nature à caractériser l'existence d'une réception tacite comme l'association des divers actes évoqués plus haut.

Il résulte des pièces versées aux débats que :

. L'acte de vente conclu entre les parties précise que "si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessus défini, il sera procédé à une remise des clés à l'acquéreur pour valoir livraison et prise en possession". En remettant les clés aux acquéreurs, la SCCV reconnaissait implicitement la réception des travaux.

. La livraison était prévue au plus tard au 31 août 2015 selon les stipulations de l'acte de vente.

. Monsieur [A] a donné à bail le logement litigieux par acte sous seing privé du 11 septembre 2015 et à compter du 15 octobre 2015 (Pièce N° 8 de l'intimé).

. Le décompte du notaire (pièce n° 4 SCP notariale) qu'au 4 août 2015, date de l'acte de vente, le prix total de la vente était versé à hauteur de la somme de 247.631,00 euros, déduction faite du solde du prix de 5 %.

Enfin, la société AXA admet implicitement que son assuré, M. [Y], se serait livré à l'élaboration d'une fausse attestation d'achèvement des travaux, pour favoriser simplement le maître d'ouvrage à surmonter des difficultés de trésorerie qu'elle ne démontre pas, sans tirer d'éventuelles conséquences sur la responsabilité du maître d''uvre.

Dès lors, Monsieur [A] ayant d'une part pris possession de l'ouvrage en concluant un bail dès le 11 septembre 2015 et, d'autre part, réglé la totalité du prix de la villa moins le dépôt de garantie, c'est à juste titre que les premiers juges en ont déduit que la SCCV avait manifesté la volonté non équivoque de recevoir cet ouvrage et jugé qu'il avait fait l'objet d'une réception tacite le 11 septembre 2015.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les désordres et leur nature :

Désordres de nature décennale :

La juridiction de première instance a retenu que relèvent de la garantie décennale les désordres suivants décrits dans le rapport d'expertise :

. D2, D4, D5, D7, D8, D9 : Infiltrations en pied de cloison entrée séjour/douche salle d'eau, en pied de mur côté WC, en pied de mur côté baie séjour ouest, en allège de baie chambre RDC EST, en angle de baie chambre R +1 ouest, en angle de baie chambre R +1 nord. Ces désordres sont de nature à rendre l`immeuble impropre à sa destination et atteignent l'étanchéité à l'eau du clos.

La société AXA FRANCE IARD fait valoir, « comme développé par la LLOYD'S » que les désordres D2, D4, D5, D7, D8 et D9 (désordres d'infiltrations) ne sont pas de nature décennale puisqu'il s'agit de désordres secs et que le coût de la reprise est limité.

La société LLOYD'S, assureur de la SCCV LIANE DE FEU, fait valoir que les griefs D4, D8 et D9 portent sur des infiltrations à propos desquelles l'expert judiciaire a écrit après mesurage de 16 à 17 % d'humidité ne traduisant par conséquent aucun désordre : « les désordres sont secs » (pages 28, 31 et 32). En outre, de l'aveu même de Monsieur [A], l'ensemble des griefs en litige ont été constatés dès la prise de possession des lieux en 2015 et formulés en

réserves dès la réception de la villa auprès de la SCCV LIANE DE FEU par l'intermédiaire de la société JFD PATRIMOINE (5ème page de l'assignation), de sorte que les désordres ne peuvent être régis par les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, seuls couverts par la police de LLOYD'S INSURANCE COMPANY.

Selon Monsieur [A], l'expert a constaté que les désordres rendaient l'immeuble impropre à sa destination. Par ailleurs, la modicité du coût de reprise n'a jamais été un critère de désordres relevant de la garantie décennale. Enfin, la mention de « dommages secs » coexiste avec celle de « dommage permanent », l'expert ayant pris le soin de mesurer le taux d'humidité dans les murs où ont eu lieu les infiltrations. Ce taux étant toujours élevé, les désordres sont bien présents, peu important que le mur soit « sec » au toucher.

Ceci étant exposé,

Vu les articles 1792 et 1792-1 du code civil,

Le constructeur est tenu des vices cachés qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

Si le vice caché est réel, mais ne rend pas l'ouvrage impropre à sa destination, le constructeur en répond sur le fondement de sa responsabilité contractuelle.

Enfin, le constructeur ne répond pas des vices apparents non réservés à la réception.

Le rapport d'expertise judiciaire du 30 mars 2020 a décrit les désordres constatés.

Il convient d'analyser chacun d'entre eux et de déterminer s'ils relèvent de la garantie décennale.

Sur le désordre D1 : défaut de viabilisation

L'expert a relevé que :

la chaussée de la voie de desserte - et les trottoirs n'étaient pas réalisés - et présente une pente excessive pour un usage et un véhicule courant, ainsi que pour les services du SDIS,

la voie est ravinée par plus de 2 années de ruissellements et écoulement des eaux pluviales,

l'accès aux lots est inaccessible par des véhicules légers courants, dans des conditions de sécurité basiques,

l'accès piéton est difficile et présente une mise en danger des personnes et des biens.

Concernant la cause du désordre, l'expert a considéré qu'il s'agissait d'une non façon du maitre d'ouvrage SCCV LIANE DE FEU.

Ces désordres, parfaitement visibles lors de la livraison, n'ont fait l'objet d'aucune réserve à la réception.

Par conséquent, le désordre D1 ne relève pas de la garantie décennale.

Sur le désordre D2 : Infiltrations en pied de cloison entrée séjour/douche salle d'eau. L'expert a constaté un endommagement des enduits et peintures sur 10 à 30 cm de hauteur, coté séjour, avec cloques et efflorescences. À la suite des mesures d'humidité il conclut que les désordres sont humides. Ils sont permanents est apparus dès la location du logement. Les causes des désordres, à titre principal, un défaut d'étanchéité de la douche à l'italienne : le relevé d'étanchéité sous faïence n'est pas traité avec une équerre de renfort. La continuité d'étanchéité SEL/élévation est insuffisante. À titre secondaire, l'expert retient l'inefficience des étanchéités dans la conception et le suivi des travaux par le maître d''uvre lequel a effectué la direction de l'exécution des travaux sans maîtrise technique.

L'expert conclut que ces désordres, atteignant l'étanchéité à l'eau du clos, sont techniquement de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination au sens de l'article 1792 du code civil.

Ainsi, ce désordre doit être qualifié de nature décennale. Le jugement sera confirmé de ce chef.

. Le désordre D2 BIS du rapport d'expertise n'est pas visé par le jugement ni par les prétentions des parties.

Sur le désordre D3 : Fixation du tableau électrique : aucun désordre constaté par l'expert qui a précisé que les finitions ont été effectuées par l'acquéreur ou son locataire. Il s'agissait d'un défaut de finitions et non façons dues à des impayés en fin de chantier. Ce désordre n'a pas été retenu par le tribunal. Aucune des parties ne le conteste.

Sur le désordre D4 : infiltrations en pied de mur côté WC. L'expert a noté un endommagement des enduits et peintures sur 10 à 30 cm de hauteur côté mur sur mitoyenneté. Ces désordres secs sont apparus dès la location du logement fin 2015 et sont permanents.

Le technicien précise que la cause principale du désordre et le défaut d'imperméabilisation de façade par enduit monocouche, le défaut de calfeutrement du percement de traverser du tube en cuivre d'alimentation d'eau du WC. À titre secondaire, l'expert retient l'inefficience de la conception des étanchéités et le suivi des travaux par le maître d''uvre lequel a effectué la direction de l'exécution des travaux sans maîtrise technique.

L'expert conclut que ces désordres, atteignant l'étanchéité à l'eau du clos, sont techniquement de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination au sens de l'article 1792 du code civil.

Il convient de confirmer l'analyse expertale en retenant que le désordre D4 relève de la garantie décennale puisque le défaut d'imperméabilisation de la façade provoque les infiltrations d'eaux pluviales, compromettant la solidité de l'ouvrage et non apparent à la réception de l'ouvrage.

Sur le désordre D 5 : Infiltrations en pied de mur côté baie du séjour Ouest. L'expert a constaté l'endommagement des enduits et peintures sur 10 à 30 cm de hauteur côté du mur sur mitoyenneté. Après mesures, il précise que ces désordres humides sont apparus dès la location du logement, fin 2015, et sont permanents. À son avis, la cause des désordres s'explique par un défaut d'imperméabilisation de la façade par enduit monocouche. L'enduit monocouche est arrêtée en partie basse dans la gorge de solin/toiture. Les eaux pluviales s'écoulant