TJ Bobigny, 16 mai 2024, RG 24/02148

TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS

Téléphone : 01 48 33 76 38

@ : civil.tprx-aubervilliers@justice.fr

REFERENCES : N° RG 24/02148 - N° Portalis DB3S-W-B7H-Y6RX

Minute : 420/24

Monsieur [N] [T]
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
Société SEYNA
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [L] [M]

Copie exécutoire délivrée à :

Me Marion LACOME D’ESTALENX

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [L] [M]

Le

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 16 Mai 2024 ;

par Madame Manon SURCIN, juge placée statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle BARRIENTOS DE RUIZ, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Manon SURCIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle BARRIENTOS DE RUIZ, greffière, et lors de la mise à disposition, de Gabrielle DERNY, greffière ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N] [T], demeurant 1-9-16-309 Shinonome - Koto-Ku - 1350062 TOKYO - JAPON
représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Société SEYNA, demeurant 20 bis rue Louis Philippe - 92200 NEUILLY-SUR-SEINE
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [M], demeurant 20 rue Mireille - 93350 LE BOUGET
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé, M. [N] [T] a donné à bail un logement sis 20 rue Mireille - 93350 Le Bourget en colocation meublée à six individus.
En date du 16 novembre 2022, M. [N] [T] a signé un avenant au bail initial pour y ajouter M. [L] [M], moyennant un loyer mensuel de 550 euros, et 70 euros de provision sur charges.
Par acte du 22 novembre 2022, la société SEYNA s'est portée caution solidaire du locataire pour les dettes locatives pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible jusqu'à 108 mois, dans la limite de 90 000 euros.
Le 7 juillet 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1906,80 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le 11 juillet 2023, M. [N] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, M. [N] [T] et la société SEYNA ont assigné M. [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner M. [L] [M] au paiement des sommes suivantes :
* 2480 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au , échéance de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation selon la répartition suivante :
- 620 euros à M. [N] [T],
- 1860 euros à la société SEYNA suborgée dans les deoits de M. [T] ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués, au bénéfice de M. [N] [T] en sa qualité de bailleur ;
* 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de la société SEYNA ;
* les entiers dépens de l’instance.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 17 novembre 2023.
A l'audience du 12 mars 2024, M. [N] [T] et la société SEYNA, représentés par leurconseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 1er février 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2430 euros, échéance de février 2024 incluse, dont 570 euros pour le bailleur et 1860 euros pour la caution. Ils s'opposent à tout délai.
Au soutien de leurs prétentions, ils se fondent sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que M. [L] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, ils précisent, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que M. [L] [M] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.
M. [L] [M], qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite, à titre principal, des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, il demande des délais pour quitter les lieux.
Il indique avoir arrêté ses études et percevoir des indemnités Pôle Emploi de 1200 euros par mois, outre la prime d'activité et 500 euros de la mission locale.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION
M. [L] [M] ayant comparu à l'audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 novembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, M. [N] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 10 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, les demandeurs produisent notamment le bail signé le 16 novembre 2022, le commandement de payer délivré le 7 juillet 2023 et les quittances subrogatives en date des 16 juin 2023, 5 juillet 2023, 25 août 2023, par lesquelles M. [N] [T] reconnaît avoir reçu la somme totale de 1860 euros. De surcroît, M. [T] verse au débat le décompte de la créance actualisé au 1er février 2024 laissant apparaître un solde débiteur de 2430 euros.
Par conséquent, M. [L] [M] sera condamné à verser :
- la somme de 1860 euros au profit de la société SEYNA, arrêtée au 1er février 2024 ;
- la somme de 570 euros au profit de M. [N] [T], arrêtée au 1er février 2024, échéance de février 2024 incluse.
Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date de l'assignation.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.
Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (à valeur conventionnelle et constitutionnelle) et que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français.
Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [L] [M] le 7 juillet 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 septembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 16 novembre 2022 à compter du 8 septembre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Selon l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort du dernier décompte arrêté au 1er février 2024 que M. [L] [M] effectue des paiements réguliers correspondant au montant du loyer, à savoir le versement de la somme de 670 euros le 29 novembre 2023 et la somme de 620 euros les 15 décembre 2023 et 23 janvier 2024.
M. [M] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités.
Le décompte s'arrêtant au 1er février 2024, les demandeurs ne mettent pas le juge en mesure de s'assurer que le paiement du loyer de février, soit le loyer courant avant l'audience est bien réglé.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [L] [M] selon les modalités précisées au dispositif.
En outre, conformément à la demande de M. [L] [M], il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si le locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de M. [L] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [L] [M]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 septembre 2023.
Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, M. [L] [M] deviendrait occupant sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a donc lieu de condamner M. [L] [M] au paiement de cette indemnité à compter du 8 septembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er février 2024.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [L] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de l'instance.
Il convient également de condamner M. [L] [M] à verser à la société SEYNA la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de M. [N] [T] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 novembre 2022 entre M. [N] [T] d'une part et M. [L] [M] d'autre part, concernant les locaux situés 20 rue Mireille - 93350 Le Bourget, sont réunies à la date du 8 septembre 2023,
CONDAMNE M. [L] [M] à payer à M. [N] [T] la somme de 570 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023,
CONDAMNE M. [L] [M] à payer à la société SEYNA la somme de 1860 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023,
AUTORISE M. [L] [M] à s’acquitter de la dette en 13 mensualités, en procédant à 12 versements de 200 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [L] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE M. [L] [M] à payer à M. [N] [T] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNE M. [L] [M] à payer à la société SEYNA la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [L] [M] aux dépens de l’instance,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

LE GREFFIERLE JUGE