TJ Bordeaux, 17 mai 2024, RG 23/03648

Du 17 mai 2024

5AA

PPP Contentieux général

N° RG 23/03648 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNLH

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

C/

[Y] [Z]

- Expéditions délivrées à la défenderesse

FE délivrée à
Me Marie-Anne BUSSIERES

Le 17/05/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 17 mai 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT
[Adresse 4]
[Localité 6]

Représentée par Me WEBER loco Me Marie-Anne BUSSIERES (Avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT)

DEFENDERESSE :

Madame [Y] [Z]
née le 11 Octobre 1995 à [Localité 7]
[Adresse 1] -
[Localité 5]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Mai 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 20 décembre 2021, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a consenti un bail d'habitation à Madame [Y] [Z], portant sur un logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel révisable de 363,86 € outre une provision mensuelle sur charges de 77,30 €.

Elle lui a consenti, le même jour, un bail portant sur la place de stationnement n° 29, sise au [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par les baux, délivré le 16 août 2022, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait délivrer à Madame [Y] [Z] un commandement de payer la somme de 3.231,60 € au titre des loyers échus.

Suivant acte introductif d’instance délivré le 12 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1225 et 1728 du code civil et la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail suite au commandement de payer demeuré infructueux du 16 août 2022,
- ordonner la résiliation des baux octroyés à Madame [Y] [Z] le 20 décembre 2021 pour défaut de paiement du loyer et des charges,
- en conséquence :
- condamner Madame [Y] [Z] au paiement de la somme de 1.279,20 € au titre de loyers arriérés, charges dûment justifiées et indemnités d’occupation selon décomptes arrêtés au 21 septembre 2023, avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance, en application de l’article 1344-1 du code civil, cette somme étant à parfaire au jour des plaidoiries,
- ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir l’expulsion de corps et de biens de Madame [Y] [Z] et de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique,
- être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde de meuble de son choix, aux frais et périls de Madame [Y] [Z],
- fixer à compter de la résiliation des baux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de loyer et des charges révisables au même titre qu’un loyer dans les conditions des baux par Madame [Y] [Z] jusqu’à leur départ effectif et la condamner à paiement,
- en tout état de cause :
- condamner Madame [Y] [Z] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [Y] [Z] aux entiers dépens de l’instance sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 19 mars 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi contradictoire afin de permettre à Madame [Y] [Z] de justifier sa situation, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé ses créances qui s’élèvent à la somme de 3.908,96 € pour le logement et 225 € pour le parking. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse.

En défense, Madame [Y] [Z], comparante, déclare supporter un surloyer. Elle explique être aide ménagère et percevoir un revenu mensuel de 700 €. Elle ajoute vivre seule avec sa fille âgée de 4 ans, pour laquelle elle perçoit des prestations familiales d’un montant mensuel de 187 €. Elle ne souhaite pas être expulsée et assure vouloir reprendre le paiement de son loyer mensuel. Elle signale avoir déposé un dossier de surendettement lequel a été déclaré irrecevable puisque ses dettes sont exclusivement composées de dettes locatives. Elle précise, s’agissant du parking, avoir sollicité la résiliation du bail puisqu’elle ne posède pas de véhicule.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

I - Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 23 octobre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur prouve avoir signalé le 19 août 2022 la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Il justifie également avoir notifié à la CCAPEX le commandement de payer délivré le 16 août 2022.

La procédure est donc régulière et l’action recevable.

II - Sur la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce, prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l'échéance fixée : «à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de dépôt de garantie au bailleur, le contrat de location peut être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet».

S’agissant du parking, le contrat de bail stipule, également, une clause résolutoire : «à défaut de paiement intégral d’un seul terme de loyer (y compris de charges) à son échéance, ou en cas d’inexécution constatée d’une des clauses des conditions du présent engagement, et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au propriétaire».

Suivant acte de commissaire de justice délivré 16 août 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.100,96 € au titre des loyers échus de l’appartement et du parking.

S’agissant de l’appartement, le commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est, donc, régulier.

Le décompte locatif versé aux débats montre que Madame [Y] [Z] n’a pas désintéressé les causes du commandement dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer. À l’inverse la dette locative a augmenté de façon significative.

Par ailleurs si Madame [Y] [Z] sollicite des délais de paiement, elle ne justifie pas d’une reprise effective du paiement de son loyer intégral. Au regard des nouvelles dispositions de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les conditions de l’octroi de délais de paiement suspensifs ne sont donc pas réunies.

S’agissant du parking, le décompte locatif produit permet de conclure que Madame [Y] [Z] n’a pas, non plus désintéressé, les causes du commandement dans le délai deux qui lui était imparti par le commandement de payer.

Dans ces conditions la résiliation des baux concernant l’appartement et le parking sont acquis à la date du 17 octobre 2022 et sera constatée.

L’expulsion de Madame [Y] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation des baux une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers révisables selon les dispositions contractuelles et des charges que Madame [Y] [Z] aurait payé en cas de non résiliation du bail.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

III - Sur les loyers et les indemnités d’occupation impayés :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour Madame [Y] [Z], de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Il résulte du décompte fourni par la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et que Madame [Y] [Z] ne conteste pas, que cette dernière est redevable d’une somme de :
- 3.908,96 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus concernant l’appartement qu’elle occupe, suivant décompte arrêtée au 12 mars 2024.
- 225 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus concernant le parking, suivant décompte arrêtée au 12 mars 2024.

Elle sera condamnée à payer ces sommes, lesquelles seront assorties des intérêts au taux légal à compter :
- du 16 août 2022 sur la somme de 1.037,96 € visée par le commandement de payer et à compter du présent jugement sur le surplus, s’agissant des sommes dues au titre de l’appartement,
- du 16 août 2022 sur la somme de 63 € visée par le commandement de payer et à compter du présent jugement sur le surplus, s’agissant des sommes dues au titre du parking.

Elle sera, enfin, condamnée au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 13 mars 2024.

IV - Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Madame [Y] [Z], partie perdante, sera condamnée au dépens.

Compte tenu tenu de la situation respective des parties, l’équité commande de laisser à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :