TJ Bordeaux, 24 mai 2024, RG 23/02325

Du 24 mai 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 23/02325 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTXV

S.C.I. [Adresse 5]

C/

[K] [T], [X] [O]

- FE délivrée à
la SAS DELTA AVOCATS

Le 24/05/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 5]
RCSBORDEAUX 399 819 762
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [T]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Monsieur [X] [O] (caution)
[Adresse 2]
[Localité 6]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Avril 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2022, à effet du 16 février 2022, la SCI [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [K] [T] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7].

Suivant acte sous seing privé en date du 14 février 2022, Madame [X] [O] s'est portée caution solidaire des engagements du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2023, la SCI [Adresse 5] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1311,14 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Madame [X] [O] le 27 janvier 2023.

Par actes de commissaire de justice des 25 et 26 octobre 2023, la SCI [Adresse 5] a assigné Monsieur [K] [T] et Madame [X] [O] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 janvier 2024 aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 18 mars 2023,Ordonner l'expulsion de Monsieur [T] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [O] à régler à la SCI [Adresse 5] une somme provisionnelle de 4.685,91 euros au titre de l'arriéré locatif dû au mois de juin 2023 inclus assorti de l'intérêt au taux légal à compter du 18 mars 2023,Condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [O] à régler à la SCI [Adresse 5] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et provision sur charges à compter du 1er juin 2023 et ce, jusqu'à complète libération des lieux,Condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [O] au montant de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [O] aux entiers dépens.
Suite à l'audience du 26 janvier 2024, l'affaire a fait l'objet d'une réouverture des débats à l'audience du 12 avril 2024.

Lors de l’audience du 12 avril 2024, la SCI [Adresse 5], représentée par son conseil, expose que Monsieur [K] [T] a quitté les lieux le 9 novembre 2023 de sorte qu’il n’y a plus lieu à expulsion, que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7598,21 euros au 10 novembre 2023 et confirme pour le surplus sa demande initiale.

En défense, Monsieur [K] [T] et Madame [X] [O] comparaissent et exposent que Monsieur [K] [T] a quitté les lieux et a remis les clefs.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 janvier 2024.

L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont la bailleresse ne justifie pas, n’est pas une condition de recevabilité en présence d’une société civile familiale.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Il est constant que la SCI [Adresse 5] a fait délivrer à Monsieur [K] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 1311,14 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 18 janvier 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le 27 janvier 2023, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Madame [X] [O].

Monsieur [K] [T] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 18 janvier 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 19 mars 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bail est résilié à effet du 19 mars 2023. Cependant dans la mesure où le logement a été repris, il n’y a plus lieu d’ordonner l’expulsion.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise du logement.

Sur la créance de la bailleresse

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI [Adresse 5] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7598,21 euros à la date du 10 novembre 2023.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [K] [T] sera condamné au paiement de la somme de 7598,21 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 novembre 2023 – échéance du mois de novembre 2023 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l'engagement de la caution

Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

Madame [X] [O] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [X] [O] est donc tenue au paiement des sommes dues par Monsieur [K] [T] au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation. Elle sera donc condamnée solidairement avec Monsieur [K] [T] au paiement de ces sommes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [K] [T] et Madame [X] [O].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [X] [O] à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,