TJ Bordeaux, 17 mai 2024, RG 23/03929

Du 17 mai 2024

5AA

PPP Contentieux général

N° RG 23/03929 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQQO

S.A.R.L. GESTFAC, S.A. SEYNA

C/

[G] [T]

expédition à la défenderesse

- FE délivrée à
Me Marion LACOME D’ESTALENX

Le 17/05/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 17 mai 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. GESTFAC RCS Bordeaux 908 115 165
[Adresse 3]
[Localité 5]

S.A. SEYNA RCS Nanterre 843 974 635
[Adresse 2]
[Localité 7]

Représentées par Me Mandy BECQUE (Avocat postulant au barreau de BORDEAUX) - Me Marion LACOME D’ESTALENX (Avocat plaidant au barreau de PARIS)

DEFENDERESSE :

Madame [G] [T]
née le 08 Février 1996 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Mars 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 28 avril 2022, la Société GESTFAC a consenti à Madame [G] [T] un bail d'habitation portant sur un logement meublé situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 456 € révisable outre une provision mensuelle sur charges de 124 €.

Suivant acte sous seing privé du 29 juin 2022, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire des dettes locatives (loyers, charges afférentes, éventuelles indemnités d’occupation, coût des frais et honoraires et déboires afférents aux contentieux juridiques dus aux impayés).

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2023 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la Société GESTFAC a fait commandement à Madame [G] [T] de payer la somme de 2.094 €.

Suivant acte introductif d'instance délivré le 12 octobre 2023, la Société GESTFAC et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et 1346-1 du code civil :
- à titre principal : afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Madame [G] [T] à compter du 21 septembre 2023,
- à titre subsidiaire : afin de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [G] [T],
- en tout état de cause : afin de voir :
- condamner Madame [G] [T] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à Société GESTFAC les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,
- ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [G] [T] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique,
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code de procédure civile d’exécution,
- condamner Madame [G] [T] à payer la somme de 4.094 € au titre des loyers et charges dus au terme d’octobre 2023 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante :
- 2.819,81 € à la Société GESTFAC,
- 1.274,19 € à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la Société GESTFAC à hauteur de ce montant,

- condamner Madame [G] [T] à payer à la Société GESTFAC une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,
- condamner Madame [G] [T] à payer à la SA SEYNA la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 juillet 2023.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 19 mars 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi contradictoire, la Société GESTFAC et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes initiales en actualisant la créance locative à la somme de 2.774,68 € suivant décompte arrêté au 1er mars 2024. Elles s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Madame [G] [T], bien qu’ayant comparu à l’audience du 9 janvier 2024 et régulièrement convoquée à l’audience de renvoi, n’a ni comparu ni été représentée.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.

La présente décision, susceptible d’appel sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile.

MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée».

I - Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 13 octobre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 24 juillet 2023 en lui signifiant le commandement de payer délivré le 24 juillet 2023.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.
II - Sur la résiliation du bail :

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce, prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l'échéance fixée : «le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur : 1° - à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement demeuré infructueux».

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 21 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.094 € au titre des loyers échus.

Les pièces versées aux débats montrent que Madame [G] [T] a procédé à 7 versements entre les mains du bailleur entre le 5 août 2023 et le 1er septembre 2023 pour un montant total de 2.610,60 €.

Il est important de rappeler que l’article 1342-10 du code civil énonce que “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement”.

Aucun élément ne permet d’établir que Madame [G] [T] a signalé à la Société GESTFAC l’imputation de ces divers versements. Il y a lieu, en conséquence, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, d’imputer ses paiements sur les sommes visées dans le commandement de payer.

Il apparaît, dès lors, qu’elle a déféré au commandement de payer qui lui a été délivrée et payé l’intégralité de la dette locative qui y était visée avant le 21 septembre 2023.

Il n’y a pas lieu, par conséquent, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail. La Société GESTFAC sera, dès lors, déboutée de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

- Sur la résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est important de souligner que le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs, l’article 1229 du code civil prévoit, au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle, que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il ressort du décompte locatif produit que Madame [G] [T] reste redevable d'un arriéré locatif de 2.774,68 €, suivant décompte arrêté au 1er mars 2024. L’examen de ce décompte montre qu’elle paie ses loyers et charges de manière irrégulière depuis le mois de mars 2023. Certes, elle procède de temps à temps à des versements permettant de diminuer la dette locative qui persiste mais elle n’a pas repris le paiement de son loyer courant. Elle n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de février 2024. Non comparante, elle ne justifie pas sa situation. Aucun élément ne permet, donc, d’établir qu’elle est en situation de reprendre le paiement de son loyer ni d’apurer sa dette locative.

Le manquement de Madame [G] [T] à l’une de ses obligations principales, soit le paiement de ses loyers et charges, en tant que locataire, est, ainsi, suffisament caractérisé.

Dès lors la résiliation du bail à compter du 12 octobre 2023, date de l’assignation, et l'expulsion de la locataire seront prononcées, dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III - Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges. Madame [G] [T] sera condamnée à en payer le montant.

IV - Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs, il découle de ce qui précède l’obligation pour Madame [G] [T] de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Il s’évince, en l’espèce, du contrat de bail et du décompte versés aux débats par le bailleur que Madame [G] [T] demeure redevable d’une somme de 2.774,68 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 1er mars 2024. En l’absence de preuve du paiement des sommes visées par ce décompte, Madame [G] [T] sera condamnée au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023, date de délivrance de l’assignation. Elle, sera en outre condamnée à payer des indemnités d'occupation courant à compter du 12 octobre 2023 jusqu’à la libération des lieux.

En application des dispositions de l’article 1346 du code civil “la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit perser la charge définitive de tout ou partie de la dette”.

Il ressort des dispositions de l’article 1346-1 du même code que «la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce-personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tout paiement».

Il est de principe que le paiement avec subrogation s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il ressort des pièces versées aux débats que la Société GESTFAC a saisi la SA SEYNA en sa qualité de caution afin de payer l’arriéré locatif dont est redevable sa locataire, Madame [G] [T], et a par deux créances subrogatives des 20 juillet et 11 septembre 2023 subrogé la SA SEYNA dans ses droits et actions contre le preneur défaillant.

Aussi, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier, la SA SEYNA est en droit de solliciter auprès de Madame [G] [T] le remboursement de la somme totale de 1.274,19 €.

Madame [G] [T] sera condamnée à verser le surplus des sommes, soit 1.500,49 € à la Société GESTFAC.

V - Sur les demandes accessoires :

Madame [G] [T], partie perdante, sera condamnée au dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 juillet 2023.

Succombante, elle sera condamnée à payer à la SA SEYNA la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :