TJ Bordeaux, 24 mai 2024, RG 24/00271

Du 24 mai 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/00271 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YY4J

Société VILOGIA

C/

[S] [D] épouse [K], [M] [K]

- Expéditions délivrées aux défendeurs

FE délivrée à
SELARL RACINE

Le /05/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Société VILOGIA
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentée par Maître Victoire GAY de la SELARL RACINE

DEFENDEURS :

Madame [S] [D] épouse [K]
née le 13 Mai 1965 à [Localité 7] (GABON)
[Adresse 5] -
[Localité 6]

Absente

Monsieur [M] [K]
né le 27 Avril 1961 à [Localité 8] (GABON)
[Adresse 5] -
[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Avril 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2013, prenant effet à la même date, la SA D'HLM VILOGIA a donné à bail à Madame [D] [S] épouse [K] et Monsieur [K] [M] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la SA D'HLM VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2422.52 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, la SA D'HLM VILOGIA a assigné les consorts [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 avril 2024 aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d'un justificatif d'assurance et les dire sans droit ni titre d'occupation conformément aux dispositions des articles 7g et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,Ordonner en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement qu’ils occupent [Adresse 5] à [Localité 6] et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
Les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 250,47 Euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du code civil,
Les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu'il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et ce jusqu'à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil,
Les condamner solidairement au paiement de la somme de 150,00 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamner solidairement aux entiers dépens de l'instance et de ses suites conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Lors de l’audience du 12 avril 2024, la SA D'HLM VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3664.49 euros au 29 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [D] [S] épouse [K] et Monsieur [K] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Les défendeurs n’ont pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 7 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 avril 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 27 novembre, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La SA D'HLM VILOGIA a fait signifier à Monsieur et Madame [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 2422.52 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 28 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur et Madame [K] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 29 décembre 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 29 décembre 2023.

Dès lors, Madame [D] [S] épouse [K] et Monsieur [K] [M] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 29 décembre 2023, ce qui constitue pour la SA D'HLM VILOGIA un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA D'HLM VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3664.49 euros à la date du 29 mars 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (57.02 + 71.50 = 128.52 euros) et des frais de relance ou liés au recouvrement (10 x 7.62 = 76.20 euros) que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de répercuter sur le locataire.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [D] [S] épouse [K] et Monsieur [K] [M] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3459.77 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 29 mars 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse. Ils seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (594.55 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.
En l’espèce, Madame [D] [S] épouse [K] et Monsieur [K] [M] sont mariés.
En outre, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que «les copreneurs sont conjointement et solidairement responsables des loyers et des charges, travaux locatifs et indemnités d'occupation».

Les consorts [K] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [D] [S] épouse [K] et Monsieur [K] [M].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [D] [S] épouse [K] et Monsieur [K] [M] à verser à la SA D'HLM VILOGIA la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS