TJ Bordeaux, 17 mai 2024, RG 23/03976

Du 17 mai 2024

5AA

PPP Contentieux général

N° RG 23/03976 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRBQ

[T] [M], [G], [F] [U] épouse [M]

C/

[L] [K]

- Expéditions délivrées au défendeur

FE délivrée à
Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ

Le 17/05/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 17 mai 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [M]
né le 24 Janvier 1977 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [G], [F] [U] épouse [M]
née le 18 Janvier 1978 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentés par Maître Grégory BELLOCQ avocat plaidant de la SELARL GREGORY BELLOCQ - Me Bruno ALLALI (Avocat plaidant au barreau de PARIS)

DEFENDERESSE :

Madame [L] [K]
née le 04 Mars 1993 à [Localité 7] (CONGO)
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 3]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Mars 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2011, ayant pris effet le 7 octobre 2011, Monsieur et Madame [E] ont consenti à Madame [L] [K], un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 387 €, outre une provision mensuelle sur charges de 34,50 €.

Le bail a été repris par Monsieur [T] [M] et son épouse, Madame [G] [U], à la suite de la cession des lieux loués intervenue par acte authentique du 21 février 2018.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 23 mai 2023, visant à mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, les époux [M] ont fait commandement à Madame [L] [K] de payer la somme de 1.899,50 € au titre des loyers et charges échus au 1er mai 2023.

Par acte introductif d'instance délivré le 13 octobre 2023, Monsieur [T] [M] et son épouse, Madame [G] [U], ont fait assigner Madame [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1741, 1184 ancien et 1152 ancien du code civil :
- être reçus en leur action et leurs demandes déclarées bien fondées,
- à titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 juillet 2023 du contrat de bail signé le 5 octobre 2021,
- ordonner l’expulsion de Madame [L] [K] et de tous occupants de son chef des locaux dont s’agit, sans délai et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu’il leur plaira et ce, aux frais de Madame [L] [K],
- à titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 5 octobre 2011,
- ordonner l’expulsion de Madame [L] [K] et de tous occupants de son chef des locaux dont s’agit, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu’il leur plaira et ce, aux frais de Madame [L] [K],
- en tout état de cause :
- condamner Madame [L] [K] à leur payer la somme de 3.739,10 € au titre de l’arrière de loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés à la date du 20 septembre 2023 (terme de septembre inclus), avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer en date du 23 mai 2023 sous réserve d’actualisation le jour de l’audience,
- condamner Madame [L] [K] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et indexations comprises à compter du 21 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,
- condamner Madame [L] [K] à leur payer la somme de 373,90 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail,
- condamner Madame [L] [K] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer et des charges, indexations comprises, à compter du présent jugement prononçant l’expulsion et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés, au titre de la clause pénale figurant au bail,
- condamner Madame [L] [K] à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 janvier 2024 mais a été renvoyée à celle du 19 mars 2024 afin de permettre à Madame [L] [K] de reprendre le paiement de son loyer.

A l’audience du 19 mars 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, les époux [M], représentés par leur conseil, exposent que Madame [L] [K] n'a pas repris le paiement des loyers depuis le mois de janvier 2023. Ils maintiennent leurs demandes initiales et actualisent leur créance à la somme de 6.564,06 €, échéance du mois de mars 2024 incluse. Ils s'opposent à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [L] [K], comparante, admet ne pas être en capacité de payer la dette locative ni de reprendre le paiement du loyer courant. Elle explique être célibataire, sans enfant à charge et n’occuper que des emplois précaires. Elle sollicite la réduction de la somme réclamée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [L] [K] n’a pas répondu à l’invitation du service chargé d’établir le diagnostic social et financier et un bordereau de carence a été établi le 25 octobre 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.

La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS :

- Sur la recevabilité de l'action :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'Etat dans le département par courrier électronique du 17 octobre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

La procédure est régulière et l'action est recevable.

- Sur la résiliation du bail :

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l'échéance fixée : «le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est à dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat».

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 mai 2023, les époux [M] ont fait délivrer à Madame [L] [K] un commandement de payer la somme de 1.899,50 € au titre des loyers et charges échus au 1er mai 2023.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est régulier. Le décompte produit permet d’établir que Madame [L] [K] n’a pas désintéressé les causes du commandement dans les deux mois de sa signification. A l'inverse, la dette locative a augmenté de façon significative.

Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à la date du 24 juillet 2023 et sera constatée. L'expulsion de Madame [L] [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

En revanche, aucun motif ne justifie que le délai fixé par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit supprimé. Il n’y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [K], sans délai. Monsieur et Madame [M] seront, en conséquence, déboutés de ce chef de demande.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable et des charges que Madame [L] [K] aurait payé en cas de non résiliation du bail, en application des dispositions contractuelles

En revanche, il n'y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d'expulsion, puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles le déterminent. Aussi, Monsieur et Madame [M] seront déboutés de ce chef de demande.

- Sur la clause pénale :

Aux termes des dispositions de l'article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 applicable à compter du 27 mars 2014, «est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités en cas de d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur de l'immeuble».

L’article 14 de la loi du 24 mars 2014 prévoit que les contrats en cours à la date d’entrée en vigueu de la loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

En l'espèce, le contrat de bail stipule que le «locataire s’engage formellement à respecter les deux clauses pénales qui suivent :
1 - tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire par dérogation à l’article 1230 du code civil,
2 - si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard outre les charges une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur».

Il échet de souligner que le contrat de bail conclu le 5 octobre 2011 a été tacitement reconduit à trois reprises, les 5 octobre 2014, 5 octobre 2017 et 5 octobre 2020. La loi du 24 mars 2014 est donc applicable au contrat de bail depuis son renouvellement du 5 octobre 2014.

Il convient, en conséquence, de réputer non écrite la clause pénale contractuellement prévue en application des dispositions de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. Dans ces conditions, les époux [M] seront déboutés de leur demande visant à voir appliquer cette clause.

- Sur les loyers et les indemnités d'occupation impayés :

En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs, il découle de ce qui précède l’obligation pour Madame [L] [K], de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Il résulte du décompte fourni par les époux [M] que Madame [L] [K] est redevable d’une somme de 6.564,06 € au titre des loyers, charges et indemnités échus, suivant décompte arrêté au 1er mars 2024. Madame [L] [K] admet ne pas avoir payé cet arriéré locatif, elle sera, en conséquence, condamnée à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023, date du commandement de payer sur la somme de 1.899,50 €, et du présent jugement sur le surplus, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 2 mars 2024.

- Sur les demandes accessoires :

Madame [L] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Succombante, elle sera condamnée à payer aux époux [M] la somme de 500 €
sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :