TJ Saint-Denis de La Réunion, 18 juin 2024, RG 22/00004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N°
AFFAIRE N° N° RG 22/00004 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-F76Q
NAC : 30C

LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT RENDU LE 18 Juin 2024

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DEMANDEURS

M. [K] [W] [I]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Rep/assistant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS

M. [X] [W] [I]
[Adresse 1]
[Localité 9]
Rep/assistant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS

M. [F] [W] [I]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Rep/assistant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS

Mme [H] [D] [S] [W] [I]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS

Mme [J] [R] [W] [I]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Rep/assistant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS

DÉFENDERESSE

Société AUTO+REUNION
[Adresse 1]
[Localité 9]
Rep/assistant : Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS

[V] [E], prise en la personne de Maître [V] [E], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société AUTO+REUNION
[Adresse 3]
[Localité 8]

BL ASSOCIES, prise en la personne de Maître [A] [O], en qualité d’administrateur judiciaire de la société AUTO + REUNION
[Adresse 2]
[Localité 8]

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COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DEBATS :

Président : M. Julien DEGUINE, Juge désigné conformément aux dispositions
de l’article R. 312-3 du code de l’organisation judiciaire
Greffier : Mme Dévi POUNIANDY, Greffière

Audience Publique du 16 avril 2024

LORS DU DELIBERE

Jugement contradictoire du 18 juin 2024, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition Julien DEGUINE, assisté de Dévi POUNIANDY, Greffière 

Copie exécutoire délivrée le 18/06/2024 à : Maître Iqbal AKHOUN, Me Rohan RAJABALY,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2005, Monsieur [K] [W] [I] a donné à bail commercial à la société AUTO + REUNION des locaux constitués d’un bâtiment en dur et d’un parking situés [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer de 2714,90 euros par mois pour neuf ans.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction à l’échéance.

Par acte extrajudiciaire du 5 mai 2020, Monsieur [K] [W] [I], Monsieur [X] [W] [I], Monsieur [F] [W] [I], Madame [H] [W] [I], et Madame [J] [W] [I] (les consorts [W] [I]) ont donné congé au preneur avec renouvellement pour le 1er janvier 2020, en proposant de fixer le loyer mensuel à 6000 euros à compter du 1er janvier 2022.

Les parties sont convenues du renouvellement du bail, sans s’accorder sur le montant du loyer.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 8 mars 2022, les consorts [W] [I] ont fait assigner la société AUTO + REUNION devant le juge des loyers commerciaux en fixation judiciaire du loyer, et subsidiairement expertise.

Par jugement du 22 juin 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise, et désigné à cet effet Monsieur [P] [L].

L’expert a déposé son rapport en date du 29 mars 2024.

Par mémoire n°1, les Consorts [W] [I] demande de :
- dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022 aux clauses et conditions du bail expiré moyennant un loyer annuel de 51.720 euros hors taxes et charges,
- juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter du 8 mars 2022, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances contractuelles,
- partager par moitié les dépens,
- et condamner la société AUTO + REUNION à lui payer une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de son mémoire notifié le 15 avril 2024, la société AUTO + REUNION demande de :
- déclarer l’action irrecevable,
- dire que la taxe foncière est à la charge du bailleur,
- dire que le loyer sera fixé à la somme de 3371,93 euros par mois,
- rejeter la demande d’exécution provisoire,
- et condamner les consorts [W] [I] à lui payer une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la recevabilité

Attendu qu’au visa de l’article L. 622-1 du code de commerce, dont il résulte que le jugement d’ouverture du redressement judiciaire interrompt ou interdit toute action en justice des créanciers antérieurs tendant au paiement d’une somme d’argent, la société AUTO + REUNION, qui fait valoir qu’elle a été placée le 31 janvier 2024, en déduit que la présente instance est interrompue, et relève de la seule compétence du juge commissaire ;

Attendu toutefois que l’action en fixation du montant du loyer du bail renouvelé n’est pas une instance tendant au paiement d’une somme d’argent ; qu’elle n’est pas concernée par l’interruption prévue au texte précité ; que, par ailleurs, la question de l’opposabilité au débiteur en redressement judiciaire de la créance résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé n’entre pas dans la compétence du juge des loyers ; qu’enfin, il n’entre pas davantage dans la compétence du juge des loyers d’interpréter la convention des parties pour déterminer les charges imputées au preneur ;

Sur le fond

Attendu que l’article L. 145-33 du code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré,
2° La destination des lieux,
3° Les obligations respectives des parties,
4° Les facteurs locaux de commercialité,
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage » ;

Attendu, en premier lieu, que les locaux loués sont aux termes de l’expertise, non contestée sur ce point, implantés sur un terrain de 945 m² situé en bordure de voie publique dans le centre ville de [Localité 9] ; qu’ils sont constitués du rez-de-chaussée d’un bâtiment en dur en retrait de l’alignement de la voirie, d’une dépendance, et d’une cour ; que la surface commercialement exploitable est de 750,60 m² ;

Que le local commercial, de 182,31 m², se compose de quatre bureaux, d’un espace d’accueil, et de débarras ; qu’il y est accolé un atelier de 134,36 m² pour l’entretien de véhicules ; qu’une cour de 433,93 m² à l’usage de show-room occupe la surface en bordure de rue ;

Que le local commercial est selon les constatations de l’expert vétuste, et présente des traces d’infiltrations, et des carrelages abîmés, mais demeure en état d’usage ;

Attendu en deuxième lieu qu’aux termes du bail, les locaux sont destinés à toutes activités commerciales, sans restriction particulière ; que le preneur s’y est obligé à repeindre la façade tous les deux ans ; que les parties font état de l’utilisation par le preneur d’un passage sur la cour pour accéder à l’habitation située au-dessus du local commercial ; qu’aucune stipulation du bail ne met à la charge la taxe foncière, comme le relève le preneur ;

Attendu en troisième lieu que les locaux loués se situent dans le centre de [Localité 9], au sein d’un quartier commerçant bénéficiant de la présence d’enseignes variées (épicerie, téléphonie, habillement, boulangerie...), soit dans une zone commercialement attractive, comme étant bien achalandée, quand bien même la fréquentation de clientèle qu’elle induit n’est pas spécialement adaptée à l’activité de vente de voitures exercée par la société AUTO + REUNION ;

Attendu en quatrième lieu qu’aux termes de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l’article L. 145-33 concernent des locaux équivalents eu égard à leurs caractéristiques, et à leurs facteurs de commercialité ; que pour déterminer les prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert a pris pour référence les baux de commerces de configuration comparable (bureau et hangar), ou de surface commerciales de plus petite taille, mais implantés dans le même secteur que les locaux en litige ; qu’il en résulte une valeur locative cohérente comprise entre 22,40 euros et 29,33 euros le m² ; que les parties ne produisent aucun élément de nature à établir différemment la valeur locative des surfaces commerciales du secteur considéré ; qu’en considération de l’avantage résultant de l’absence de spécialisation du bail, et de l’abattement correspondant à l’utilisation résiduelle des lieux par le bailleur, qui emporte certaines restrictions pour le loueur, l’expert a justement retenu une valeur de référence de 24,31 euros le m² ;

Attendu que, pour appliquer cette valeur aux lieux loués, l’expert a enfin selon l’usage pondéré les différentes surfaces des locaux selon leur vocation commerciale ; qu’il en résulte une surface pondérée de 177,47 m² ; que dès lors il conviendra de retenir une valeur locative de 4314,57 euros (24,31 x 177,47) ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que le loyer du bail reconduit sera fixé à compter du 1er janvier 2022 à la somme de 4310 euros par mois ;

Attendu que les parties seront déboutées de leurs demandes d’indemnités en application de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compte tenu de la nature du litige et de son ancienneté ;

PAR CES MOTIFS