TJ Saint-Denis de La Réunion, 18 juin 2024, RG 24/00001
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
MINUTE N°
AFFAIRE N° RG 24/00001 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTXB
NAC : 30C
LOYERS COMMERCIAUX
JUGEMENT RENDU LE 18 Juin 2024
DEMANDEUR
M. [T] [F] [B]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Marion VARINOT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION
DEFENDERESSE
SOCIÉTÉ PRESTIGE
[Adresse 3]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Max LEBRETON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : M. Julien DEGUINE, Juge désigné conformément aux dispositions
de l’article R. 312-3 du Code de l’Organisation Judiciaire
Greffier : Mme Dévi POUNIANDY, Greffière
Audience Publique du 21 mai 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ
Jugement contradictoire du 18 juin 2024, en premier ressort.
Prononcé par mise à disposition Julien DEGUINE, assisté de Dévi POUNIANDY, Greffière
Copie exécutoire délivrée à : Me Max LEBRETON, Me Marion VARINOT
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 avril 2011, Monsieur [T] [F] [B] a donné à bail commercial à la SOCIÉTÉ PRESTIGE un local à usage de bureau de 20 m² situé [Adresse 3] à [Localité 8] pour un loyer de 1000 euros par mois pour neuf ans.
Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction à l’échéance.
Par acte extrajudiciaire du 25 novembre 2022, Monsieur [B] a donné congé au preneur avec renouvellement à compter du 30 juin 2023, en proposant de fixer le loyer mensuel à 3500 euros
Les parties sont convenues du renouvellement du bail, sans s’accorder sur le montant du loyer.
C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 14 février 2024, Monsieur [B] a fait assigner la SOCIÉTÉ PRESTIGE devant le juge des loyers commerciaux en fixation judiciaire du loyer, et subsidiairement expertise.
Aux termes de conclusions notifiées le 15 avril 2024, Monsieur [B] demande de :
- juger que le loyer de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2023 doit être fixé à la valeur locative,
- fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme annuelle hors taxe et hors charge de 42000 euros,
- condamner la SOCIÉTÉ PRESTIGE à lui payer la somme de 17.600 euros au titre des intérêts au taux légal au 5 février 2024,
- dire que les intérêts échus pour au moins une année entière porteront eux-mêmes intérêts,
- subsidiairement, ordonner une expertise,
- fixer à titre provisionnel le loyer pour la durée de l’instance à la somme de 3500 euros par mois,
- et condamner la SOCIÉTÉ PRESTIGE à lui payer une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Suivant conclusions notifiées le 20 février 2024, la SOCIÉTÉ PRESTIGE demande de :
- rejeter la demande du bailleur tendant au déplafonnement du loyer,
- à défaut, ordonner une expertise,
- et fixer le loyer provisionnel au montant actuel.
SUR CE,
Sur le déplafonnement
Attendu qu’aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ; que selon ce texte, « en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif ; (ces) dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans » ;
Attendu en l’espèce que le bail initial date du 30 avril 2011 ; que le congé délivré par le bailleur a acté son renouvellement à la date du 30 juin 2023, que c’est à cette dernière date que le nouveau bail a commencé à courir ; qu’ainsi, le bail initial a bien duré plus de douze ans ; qu’il s’ensuit que le bailleur est fondé à solliciter le déplafonnement du loyer ;
Sur le fond
Attendu que les éléments produits et discutés entre les parties n’offrent pas à la juridiction les indications relatives à la description du local, aux facteurs de commercialité, et aux prix pratiqués dans le voisinage, qui permettraient de déterminer la valeur locative ; qu’ils ne permettent pas davantage de fixer un loyer provisionnel d’un montant supérieur au loyer en cours ;qu’il y a lieu par conséquent d’ordonner une expertise dans les conditions précisées au dispositif, et de rejeter la demande provisionnelle ; qu’il conviendra de réserver les demandes des parties au titre des frais irrépétibles, ainsi que les dépens ;
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort,
Dit que le loyer de renouvellement du bail à effet du 30 juin 2023 doit être fixé à la valeur locative,
Ordonne une expertise et désigne Monsieur [K] [O] (CM EXPERTISES - [Adresse 4] ; [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02] ; [Courriel 7]) avec pour mission de :
- se rendre sur les lieux en présence des parties intéressées, les décrire,
- se faire remettre tous les documents de nature à permettre la détermination de la valeur locative,
- déterminer les caractéristiques du local loué,
- préciser la destination des lieux,
- décrire les obligations respectives des parties,
- déterminer les facteurs de commercialité,
- évaluer les prix couramment pratiqués dans le voisinage en vertu des articles R 145-3 à R 145-7 du code de commerce,
- faire toutes propositions d’évaluation de la valeur locative du local loué , sans tenir compte des investissements réalisés par le preneur, ni des plus ou moins values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours,
Fixe à la somme de 1500€ le montant de la consignation que Monsieur [T] [F] [B] devra verser entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Saint Denis au plus tard le 18 août 2024 sous peine de caducité de la présente désignation,
DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’il pourra entendre toutes personnes, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport,
DÉSIGNE le juge chargé du contrôle de l’expertise pour en suivre le déroulement à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,
DIT que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au Greffe dans les quatre mois de sa saisine en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,
DIT que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
DIT qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,
DIT que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,
DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,
DIT que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse ou les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,
RAPPELLE qu’en application de l’article R145-31 du code du commerce, si une conciliation intervient au cours de la mesure d’instruction, le technicien commis constate que sa mission est devenue sans objet, en fait rapport au juge qui en fait mention au dossier et retire l’affaire du rôle sauf pour les parties à solliciter du juge qu’il donne force exécutoire à l’acte exprimant leur accord,
DIT qu’à l'issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur,
DIT que les parties disposeront à réception de ce projet d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,
Renvoie la cause et les parties à l’audience du 19 novembre 2024 à 09h00.
Réserve les dépens ainsi que les plus amples prétentions des parties.
En foi de quoi le juge et le greffier ont signé le présent jugement.
Le Greffier Le Président
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