TJ Bobigny, 14 mars 2024, RG 24/00208

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 6]
[Localité 12]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 13]

REFERENCES : N° RG 24/00208 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVAZ

Minute : 24/00414

S.D.C. DE LA [Adresse 14] [Localité 12]
Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

C/

Société MNP

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL ADANI
Copie délivrée à :
Société MNP

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge du tribunal de proximité,

Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 25 janvier 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge du tribunal de proximité
Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA [Adresse 14] [Localité 12], représenté par son syndic chez FONCIA MANAGO, [Adresse 7] - [Localité 11], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Société MNP, demeurant [Adresse 10] - [Localité 9]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice du 05/05/2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], sise, [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 4], à [Localité 12], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA MANAGO, a fait assigner la société MNP devant le tribunal de céans aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la voir :

- condamnée à lui payer les sommes suivantes :

. 1 791,22 € au titre des charges, frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et frais de mise en demeure,

- 3 300,00 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil,

- 1 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamnée au paiement des dépens qui comprendront le coût de l’inscription d’hypothèque et de la sommation de payer.

A l’audience du 25/01/2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, précise que la société MNP était propriétaire de deux lots dont un a été vendu et sur lequel elle reste redevable de charges pour un montant total de 203,13 €. Il a détaillé le montant de sa demande en paiement et a ajouté que depuis l’assignation, aucun versement n’a été effectué. En conséquence, il demande le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

La société MNP, citée par remise de l’acte à personne morale, n’a pas comparu ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14/03/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur, régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le jugement d’adjudication rendu le 05/01/2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny, notifié le 26/08/2021 au syndic, portant mutation de propriété des lots n° 184 et 383 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis, [Adresse 8] sur la commune d’[Localité 12], au profit de la société MNP,
- la notification faite le 14/01/2022 au syndic du transfert de la propriété du lot n° 184 à Mme [U] [M], par acte notarié de vente du 13/01/2022,
- l’extrait des inscriptions au registre national des entreprises concernant la société MNP,
- les décomptes de la créance par lot dont il se prévaut, actualisé au jour de l’audience,
- les appels de fonds et travaux,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 17/09/2020, 23/09/2021, 23/05/2022 et du 26/04/2023 portant approbation des comptes des exercices écoulés, des budgets prévisionnels des exercices suivants et adoption de travaux, ainsi que les attestations de non recours,
- un extrait du règlement de copropriété,
- des justificatifs pour les frais engagés au titre de l’article 10-1,
- le contrat de syndic prenant effet le 01/10/2022 et expirant le 30/09/2025.

Selon les termes de l’assignation, le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation de la société MNP à lui payer la somme totale de 1 791,22 € correspondant à des charges et travaux impayés mais également aux frais qu’il estime nécessaires au recouvrement de sa créance et aux frais de procédure.

La société MNP est restée propriétaire du lot n° 184 jusqu’au 13/01/2022 et elle reste redevable des charges y afférent jusqu’au 1er trimestre 2022 inclus, soit 1 931,33 €. Les paiements effectués à hauteur de 1 326,90 € doivent être imputés sur les impayés des charges les plus anciens. Il s’en déduit qu’au regard des décomptes détaillés et des appels de charges produits, la société MNP reste redevable au titre des charges et travaux, de la somme de 604,43 € au titre des lots n° 184 et 383 sur la période sur la période comprise entre le 30/08/2021 et le 18/01/2022, 1er appel 2022.

Au titre des charges et travaux afférents au seul lot n° 383, elle reste redevable de la somme de 199,05 € pour la période comprise entre le 2ème trimestre 2022 et le 4ème trimestre 2023 inclus.

La société MNP qui ne démontre aucun paiement libératoire, sera condamnée à payer ces sommes au syndicat des copropriétaires lesquelles seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 27/12/2023, date de l’assignation.

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Les frais visés par ces dispositions doivent s’entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l’exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées et les honoraires particuliers du syndic pour saisir l’huissier et l’avocat s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété.

Il est à cet égard rappelé que les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 alinéa 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme totale de 862,24 €, dont 766,16 € au titre de la période comprise entre le 30/08/2021 pour les lots 184 et 383 et 96,08 € sur la période comprise entre le 01/04/2022 et le 01/10 2012, arrêtée au 31/12/2023.

S’agissant de la première période, les frais de dossier promesse de vente ainsi que l’état date notaire pour un montant total de 599 € ne relèvent pas des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 et sont éventuellement dus au titre d’un accord entre la société MNP et l’agence FONCIA MANAGO qui n’est pas communiqué au dossier. Enfin, les frais de mise en demeure et de relance mentionnés étant antérieurs au contrat de syndic produit, leur coût n’est pas justifié. Pour autant, le courrier de mise en demeure du 10/11/2021 transmis sous pli recommandé étant produit, la société MNP sera redevable du coût du pli recommandé, soit 5,84 €.

S’agissant de la seconde période courant à compter du 01/04/2022 jusqu’au 01/10/2023, le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure du 09/05/2022, transmise sous pli recommandé avec demande d’accusé de réception (52 € TTC) outre une relance après mise en demeure (40 € TTC), ce qui correspond au tarif des actes du syndic.

La société MNP sera en conséquence condamnée au paiement de la somme totale de 97,84 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande en paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la carence réitérée de la société MNP qui n’a effectué aucun paiement depuis le 18/01/2022, a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Ce préjudice sera valablement indemnisé par la condamnation de la société MNP à lui payer la somme de 500 € de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

La société MNP succombe à l’instance et devra en conséquence en supporter les dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer du 14/11/2022 et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner en outre à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance. En l’espèce, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS