CA Orléans, 18 juin 2024, RG 21/02349

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/06/2024

Me Nicolas FORTAT

la SARL ARCOLE

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 18 JUIN 2024

N° : - 24

N° RG 21/02349 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GNXH

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 20 Mai 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265270258514148

S.C.I. SERENITY

SCI immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 820692093 agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS

D'UNE PART

INTIMÉS :

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265265346513785

Monsieur [P] [N]

né le 13 Février 1963 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Me Anne-Sophie LERNER de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265277479040112

S.A.S. ETBI prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité au siège social, exerçant sous le nom commercial de MAISON LAURE

[Adresse 5]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS,

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du :27 août 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 11 mars 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l'audience publique du 6 mai 2024, ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 18 juin 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par actes sous seing privés datés du 28 septembre 2012 référencés I-16-12 et I-17-12, M. [N] et la société ETBI exerçant sous le nom commercial « Maison Laure » ont conclu un contrat de construction avec fourniture de plans pour la réalisation de deux maisons individuelles jumelées, [Adresse 1] bis et [Adresse 1] à [Localité 3] en zone UP du plan local d'urbanisme qui imposait que les toitures-terrasses soient végétalisées. Il était convenu que le constructeur devait seulement assureur la mise hors air et hors eau des constructions, les lots secondaires étant à la charge du maître d'ouvrage.

Suivants avenants signés par le maître d'ouvrage le 11 avril 2013, la toiture végétalisée prévue sur le permis de construire initial a été remplacée par une toiture-terrasse avec des bacs acier couleur ardoise. Aucun procès-verbal de réception n'a été établi et la commune de [Localité 3] a sollicité la mise en conformité de la toiture avec le permis de construire initial.

Le 28 juillet 2014, la société ETBI a fait assigner M. [N] en référé aux fins de paiement du solde des factures et par ordonnance du 16 juin 2015, le juge des référés a condamné M. [N] à payer à la société ETBI des provisions de 26 250 euros et 22 750 euros et a ordonné une expertise aux fins notamment de rechercher et décrire les désordres allégués par M. [N]. L'expert judiciaire, M. [D] a déposé son rapport le 3 mai 2017.

Par acte authentique du 21 octobre 2016, M. [N] a vendu à la SCI Serenity la maison située [Adresse 1] à [Localité 3], en l'informant du litige avec le constructeur et en s'engageant à mettre le bien vendu en conformité avec le permis de construire initial. La toiture en bac acier a donné lieu à des infiltrations et la SCI Serenity a fait une déclaration de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage.

Suivant acte d'huissier de justice délivré les 15 et 27 mars 2018, M. [N] a fait assigner la société ETBI et la SCI Serenity devant le tribunal de grande instance de Tours.

Par jugement en date du 20 mai 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a :

- déclaré recevables les demandes formées par M. [N] contre la société ETBI ;

- prononcé la réception judiciaire des ouvrages réalisés par la société ETBI en exécution de contrats de construction de maison individuelle au 30 novembre 2013, avec réserves telles qu'exprimées dans son courrier du 28 octobre 2013 ;

- débouté M. [N] de ses demandes formées contre la société ETBI au titre de la non-conformité de la toiture-terrasse de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] ;

- débouté M. [N] de sa demande en paiement formée contre la société ETBI au titre de la végétalisation des deux toitures, de travaux « terrasse et garde-corps » ;

- débouté M. [N] de sa demande en réparation d'un préjudice moral formée contre la société ETBI ;

- déclaré irrecevable la demande en paiement de factures formée par la société ETBI contre M. [N] ;

- débouté la société ETBI de sa demande en réparation d'un préjudice moral formée contre M. [N] ;

- déclaré irrecevables les demandes formées par la SCI Serenity tant à l'encontre de la société ETBI que de M. [N] au titre de la non-conformité de la toiture de l'immeuble sis « [Adresse 1] ;

- débouté la SCI Serenity de ses demandes formées à l'encontre de la société ETBI et de M. [N] au titre d'in'ltrations affectant la toiture de l'immeuble sis [Adresse 1] ;

- débouté M. [N], la SCI Serenity et la société ETBI de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- abandonné à chaque partie ses dépens ;

- rejeté en tant que de besoin toute autre demande plus ample ou contraire à la motivation.

Par déclaration en date du 27 août 2021, la SCI Serenity a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

- déclaré irrecevables les demandes formées par la SCI Serenity tant à l'encontre de la société ETBI que de M. [N] au titre de la non-conformité de la toiture de l'immeuble sis [Adresse 1] ;

- débouté la SCI Serenity de ses demandes formées à l'encontre de la société ETBI et de M. [N] au titre d'in'ltrations affectant la toiture de l'immeuble sis [Adresse 1] ;

- débouté la SCI Serenity de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- abandonné à chaque partie ses dépens ;

- rejeté en tant que de besoin toute autre demande plus ample ou contraire à la motivation.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2024, la SCI Serenity demande à la cour de :

- réformer le jugement sur les chefs visés dans la déclaration d'appel ;

- le confirmer pour le surplus ;

Et, statuant à nouveau,

- condamner in solidum la société ETBI et M. [N] à lui régler la somme totale de 99 601,82 euros, à actualiser à la date de l'arrêt à intervenir sur le fondement du coût de l'indice de la construction BT01, somme portant intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2019, date de ses premières conclusions devant le tribunal et capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle ;

- condamner la société ETBI et M. [N] à lui régler chacun une somme de 2 500 euros au titre des frais non répétibles engagés en première instance, et ce sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société ETBI et M. [N] à lui régler chacun une somme de 5 000 euros au titre des frais non répétibles engagés en instance d'appel, et ce sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société ETBI et M. [N] aux entiers dépens de première instance et de ceux exposés pour les besoins de l'instance d'appel.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, la société ETBI demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a : prononcé la réception judiciaire au 30 novembre 2013 avec réserves telles qu'exprimées dans le courrier de M. [N] du 28 octobre 2013 ; déclaré irrecevable la demande en paiement de factures formée par elle contre M. [N] ; l'a déboutée de sa demande en réparation d'un préjudice moral formée contre M. [N] ;

- le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

- déclarer mal fondé M. [N] en toutes ses demandes et l'en débouter ;

En tout état de cause,

- dire et juger que la date de réception sera fixée au 9 octobre 2013 ;

- dire et juger que M. [N] n'a formulé aucune réserve dans le délai légal ;

- constater que les prétendus désordres, non-conformités, non-façons ou malfaçons prétendues qu'il allègue sont apparents ;

- en conséquence, déclarer irrecevable et en tout état de cause mal-fondé M. [N] en toutes ses demandes et l'en débouter ;

Subsidiairement et à défaut,

- constater que les demandes de M. [N] sont mal-fondées ;

- en conséquence, Le débouter de toutes ses demandes ;

- reconventionnellement, condamner M. [N] à lui payer les sommes de : 7 099,42 € à titre du solde du marché, 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusive et préjudice moral, 6 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [N] aux entiers dépens dont les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SCP Laval-Firkowski.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2022, M. [N] demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a : débouté M. [N] de ses demandes formées contre la société ETBI au titre de la non-conformité de la toiture-terrasse de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] ; débouté M. [N] de sa demande en paiement formée contre la société ETBI au titre de la végétalisation des deux toitures, de travaux « terrasse et garde-corps » ; débouté M. [N] de sa demande en réparation d'un préjudice moral formé contre la société ETBI ; débouté M. [N] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que de la demande de condamnation aux dépens ;

- le confirmer pour le surplus, et par voie de conséquence :

- débouter la SCI Serenity de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;

- débouter la société ETBI de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;

Et statuant à nouveau,

- dire et juger que la société ETBI n'a pas respecté ses obligations contractuelles dans le cadre du contrat de construction de maisons individuelles ;

- condamner la société ETBI à lui régler les sommes suivantes :

logement R+1 : 55 144,80 € TTC

végétalisation des deux toitures : 9 000 €

travaux terrasse : 3 500 € TTC

garde-corps : 2 735,04 € TTC

préjudice moral : 10 000 €

En toute hypothèse,

- condamner la société ETBI à le garantir intégralement en principal, intérêts, frais et accessoires de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre ;

- débouter la SCI Serenity de l'intégralité de ses demandes, et notamment de sa demande de condamnation en paiement dirigée à son encontre ;

- débouter la société ETBI de l'intégralité de ses demandes ;

- condamner la société ETBI au paiement d'une somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société ETBI aux entiers dépens qui comprendront les frais d'instance, de référé et d'expertise et faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Anne-Sophie Lerner, avocat au barreau de Tours, membre de la SARL Arcole.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la réception des ouvrages

Moyens des parties

La société ETBI soutient que le maître de l'ouvrage a pris les clés le 9 octobre 2013 et a fait changer les serrures de l'immeuble, de sorte qu'elle n'a plus jamais pu rentrer dans les lieux ; que la réception judiciaire de l'immeuble devra être prononcée au 9 octobre 2013, date à compter de laquelle le maître de l'ouvrage aurait dû, eu égard à sa qualité de professionnel, dénoncer les désordres ou défauts de conformité objets de la présente instance pour pouvoir en solliciter la reprise ; que le maître de l'ouvrage serait bien en peine de démontrer que dès le 9 octobre 2013 il a dénoncé les défauts de conformité qui fondent aujourd'hui sa demande ; que si M. [N] fait valoir que l'article L.231-8 du code de la construction et de l'habitation vise l'assistance par un professionnel et non la qualité de professionnel du maître de l'ouvrage, à l'évidence les deux sont assimilables ; que quoi qu'il en soit, M. [N] ne rapporte pas la preuve que dans le délai de 8 jours à compter de la prise des clés par ses soins, et donc de la prise de possession par ses soins de l'immeuble, il a dénoncé les défauts de conformité au soutien desquels il forme ses demandes ; que le jugement précise que la réception judiciaire est prononcée et fixée au 30 novembre 2013 mais avec réserves contenues dans le courrier de M. [N] du 28 octobre 2013 ; qu'en réalité, il semble que le tribunal ait pris en considération le mois de novembre 2013 au motif que les travaux d'enduits auraient été réalisés à cette date ; que cette période de novembre 2013 n'apparaît que dans une pièce, à savoir le procès-verbal de constat d'huissier de Maître [G] en date du 14 avril 2014 au terme duquel, dans le rappel des faits exposés par sa cliente, il précise que les enduits extérieurs ont quand même pu être réalisés en novembre 2013 de sorte que les travaux sont entièrement terminés ; qu'il s'agit manifestement d'une erreur, puisque le constat précisait également que la construction s'était déroulée entre avril 2013 et octobre 2013, ce qui exclut la réalisation des enduits en novembre 2013 ; que les appels de fonds mentionnent clairement la mise hors d'eau au 17 octobre 2013, impliquant nécessairement la réalisation des enduits ; qu'en tout état de cause, même en retenant la date du 30 novembre 2013 comme étant celle de la réception judiciaire, c'est à compter de cette date et dans un délai de 8 jours que M. [N] aurait dû dénoncer au constructeur les réserves ou défauts de conformité apparents, ce qui n'a pas été le cas ; que M. [N] a donc perdu tout recours sur la reprise des désordres ou défauts de conformité apparents et devra être débouté de l'intégralité de ses demandes.

M. [N] réplique que l'article L.231-8 du code de la construction et de l'habitation ne vise nullement le maître de l'ouvrage et sa qualité puisque les CCMI et les textes relatifs à ces contrats dans le code de la construction et de l'habitation ne visent jamais la qualité de professionnel du bâtiment du maître d'ouvrage ; qu'il est exclusivement fait état dans le cadre de l'article L.231-8 du de l'assistance aux opérations de réception par un professionnel du bâtiment dûment assuré au titre de cette mission ; que ces deux conditions font défaut pour l'application de ce texte ; qu'à l'époque de la construction des maisons individuelles, il n'était pas professionnel de la construction au sens juridique de sorte que l'argumentaire du constructeur ne saurait prospérer ; qu'en outre, si la réception judiciaire était confirmée par la cour, les dispositions de cet article n'auraient aucunement vocation à s'appliquer, car la réception judiciaire ne peut pas produire d'effet rétroactif préjudiciable au maître d'ouvrage.

Réponse de la cour

Le constructeur de maison individuelle est redevable des garanties légales à compter de la réception de l'ouvrage, définie par l'article 1792-6, alinéa 1 du code civil qui dispose :

« La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».

En l'absence de réception expresse ou tacite, le tribunal a prononcé la réception judiciaire de des ouvrages au 30 novembre 2013 avec réserves telles qu'exprimées le courrier de M. [N] du 28 octobre 2013.

Les dispositions applicables au contrat de construction de maison individuelle, qui n'imposent pas une réception constatée par écrit, n'exclut pas la possibilité d'une réception judiciaire, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 21 novembre 2019, pourvoi n° 14-12.299).

Par ailleurs, il est constant que la réception judiciaire peut être prononcée à la demande du maître d'ouvrage si les travaux sont en état d'être reçus (3e Civ, 12 octobre 2017, n° 15-27.802, Bull. 2017, III, n° 112) et avec réserves (3e Civ., 17 octobre 2019, pourvoi n° 18-21.996).

Toutefois, en matière de construction de maison individuelle, la réception judiciaire de l'ouvrage peut être fixée à la remise des clés, même si l'ouvrage était en état d'être reçu à une date antérieure (3e Civ., 27 février 2013, pourvoi n° 12-14.090, Bull. 2013, III, n° 30).

En revanche, l'achèvement de l'ouvrage n'est pas une des conditions nécessaires de la réception (3e Civ., 9 octobre 1991, pourvoi n° 90-14.739, Bull n° 230 ; 3e Civ., 20 septembre 2011, pourvoi n° 10-21.354).

En l'espèce, la société ETBI allègue avoir remis les clés à M. [N] des deux maisons individuelles le 9 octobre 2013, et se prévaut à ce titre d'une attestation établie le 25 février 2014 par M. [C], chef d'équipe de la société Olego, entreprise sous-traitante, aux termes de laquelle il a remis à M. [N], sur sa demande, les clés des deux habitations, et celui-ci lui a demandé de changer les serrures afin d'empêcher quiconque de pénétrer dans le pavillon. Cependant, cette attestation ne mentionne pas la date de remise des clés à M. [N].

En revanche, M. [N] a écrit à la société ETBI un courrier en date du 28 octobre 2013 faisant étant de malfaçons, dont les termes établissent qu'il a pris possession des ouvrages. L'expert judiciaire a également mentionné que M. [N] avait reçu les clés en octobre 2013. Enfin, le courrier du conseil de M. [N] adressé à la société ETBI le 19 décembre 2013 mentionne que le constructeur ne s'est jamais opposé à la remise des clés à son client, ce qui établit que celui-ci les possédait avant le 19 décembre 2013.

Au regard de ces éléments, il est établi que M. [N] a pris possession des clés, à sa demande, le 28 octobre 2013. En revanche, les enduits n'ont été réalisés qu'au mois de novembre 2013, ainsi qu'il résulte des propres déclarations que la société ETBI a faites auprès de l'huissier de justice qu'elle a fait intervenir sur les lieux le 14 avril 2014. Or, les constructions devant être livrées hors air et hors eau, la non-réalisation du ravalement extérieur, qui devait être réalisé, aux termes des notices descriptives, par le constructeur au moyen d'un enduit d'imperméabilisation, il ne peut être considéré que les ouvrages étaient en état d'être reçus avant leur réalisation.

En conséquence, le tribunal a justement prononcé la réception judiciaire des ouvrages réalisés par la société ETBI en exécution de contrats de construction de maison individuelle au 30 novembre 2013, avec réserves telles qu'exprimées dans son courrier du 28 octobre 2013, de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.

L'article L.231-8 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige, dispose :

« Le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.

La disposition prévue à l'alinéa précédent ne s'applique pas quand le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L.111-23 et suivants ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ».

L'application du premier alinéa de l'article L.231-8 du code de la construction et de l'habitation est écartée que lorsque le maître d'ouvrage est assisté, lors de la réception, par un architecte, un contrôle technique ou tout autre professionnel assuré pour ce type de mission. Il s'ensuit que le premier alinéa de l'article L.231-8 du code de la construction et de l'habitation s'applique en l'espèce dès lors que M. [N] n'était pas assisté lors de la réception devant intervenir suite à la remise des clés, de sorte qu'il n'y a pas lieu de rechercher s'il avait la qualité de professionnel, laquelle n'est d'ailleurs pas mentionnée au contrat de construction.

Contrairement à ce que le tribunal a retenu, la réception judiciaire a nécessairement un effet rétroactif puisqu'elle constitue le point de départ des garanties légales prévues aux articles 1792 et suivants du code civil. L'effet rétroactif de la réception judiciaire justifie d'ailleurs que sa date ne puisse être fixée, en matière de construction de maison individuelle, à une date antérieure à la remise des clés, puisque dans le cas contraire le maître d'ouvrage serait dans l'impossibilité d'émettre des réserves dans le délai mentionné à l'article L.231-8 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, le litige porte essentiellement sur la non-conformité de la toiture des bâtiments au permis de construire accordé par le maire de la commune de [Localité 3] au regard des règles d'urbanisme, la réalisation de la terrasse sur l'isolation et la pose des garde-corps.

Ces éléments ne figurent pas dans les réserves notifiées par M. [N] à la société ETBI dans son courrier du 28 octobre 2013. Cependant, M. [N] ne sollicite pas d'indemnisation d'un désordre relevant des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil ou de la responsabilité contractuelle au titre des dommages intermédiaires, mais demande la mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle du constructeur au regard des dispositions des articles L.231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Le moyen tiré du caractère apparent des désordres et de l'absence de réserves est donc inopérant.

Au surplus, il convient de constater que le maître d'ouvrage n'avait pas connaissance, à la date de réception de l'ouvrage, de la non-conformité de la toiture-terrasse au plan local d'urbanisme de sorte qu'il n'était pas à même d'émettre une quelconque réserve à ce titre.

II- Sur la responsabilité de la société ETBI envers M. [N]

Moyens des parties

M. [N] explique que les contrats de construction de maison individuelle ont un degré de sécurité juridique plus élevé que les autres contrats de construction ; que le constructeur a sa charge diverses obligations dont notamment celle de réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles du code de la construction et de l'habitation ; que les mentions obligatoires qui doivent être incluses dans le contrat avec fourniture de plans sont prévues à l'article L.231-2 du code de la construction et de l'habitation ; que la mention sur le permis de construire de la toiture végétalisée à la charge du client est irrecevable, puisque cette prestation n'a pas été chiffrée dans le cadre des travaux réservés, de sorte qu'elle reste à la charge du constructeur qui avait parfaitement conscience de la nécessité de mettre en 'uvre une toiture végétalisée pour obtenir le permis de construire qu'il a d'ailleurs déposé ; que tout ce qui n'est pas prévu par le constructeur de construction de maison individuelle dans le cadre de ce type de contrat est mis à sa charge, comme étant réputé inclus dans le contrat ; qu'il est dès lors incontestable que la toiture végétalisée comme l'impose le PLU de la commune de [Localité 3] était bien à la charge financière de la société ETBI et que le tribunal a fait une mauvaise interprétation des dispositions du code de la construction et de l'habitation ; que le tribunal n'a pas caractérisé son immixtion fautive au sens de la jurisprudence et s'est contenté de lui attribuer des compétences techniques et le fait que celui-ci a suivi le chantier de la construction de la piscine après travaux pour considérer qu'il y avait eu une immixtion fautive ; que ces seuls éléments ne suffisent pas à caractériser les critères cumulatifs de l'immixtion fautive ; que rien ne vient démontrer que M. [N] a accepté expressément le risque encouru de l'absence d'obtention de la conformité de l'ouvrage ; que le constructeur de maisons individuelles doit déposer le permis de construire et ce permis de construire doit respecter les règles d'urbanisme en vigueur, parmi lesquelles figure le plan local d'urbanisme ; qu'il est certain, aux termes du rapport d'expertise de M. [D], que sur la commune de [Localité 3], seules des constructions avec toitures végétalisées sont autorisées ; que d'ailleurs la société ETBI avait, dans son projet initial, prévu cette toiture végétalisée puisqu'elle a fait l'objet du permis de construire obtenu par elle-même pour les constructions litigieuses ; que ladite toiture végétalisée n'a pas été réalisée et cela en contradiction totale avec le permis de construire et les règles d'urbanisme ; que dans le cadre du contrat de construction de maisons individuelles, la qualité du maître d'ouvrage n'est jamais prise en considération ; que l'argument du constructeur sur la qualité de professionnel du maître d'ouvrage est sans effet sur les circonstances de ce dossier dans la mesure où les textes concernant les contrats de construction de maison individuelle sont d'ordre public et ne prévoient à aucun moment une éventuelle exonération du constructeur lorsqu'il aurait un co-contractant professionnel ; que de plus, la réalisation de travaux non-conformes au permis de construire, selon le principe «nul ne peut être relevé indemne de sa propre faute » ne saurait exonérer de sa responsabilité pleine et entière le constructeur qui a construit un ouvrage non conforme au permis de construire ; qu'une toiture est bien constitutive du hors d'eau/hors d'air et la société ETBI ne justifie pas que ladite toiture serait susceptible de pouvoir recevoir une toiture végétalisée ; que la société ETBI a engagé sa responsabilité en mettant en place une toiture bac acier non-conforme au permis de construire et aux documents d'urbanisme ainsi qu'au contrat de construction de maison individuelle ; que M. [D] chiffre le coût de réparation et de mise en conformité de la toiture du logement R + 1 à la somme de 55 144,80 € TTC, à laquelle qu'il convient d'ajouter la végétalisation d'un montant de 9 000 € par maison ; qu'en outre, la société ETBI avait à sa charge la réalisation de la terrasse sur l'isolation, mais la pose des lambourdes n'a pas été réalisée ; que la société PH [B] qui a réalisé la pose de l'étanchéité Rhepanol a indiqué que celle-ci devait être lestée par une terrasse en bois ; qu'il a dépensé une somme de 3 500 € auprès de l'entreprise Viot pour la réalisation de cette terrasse ; que de même, dans le cadre de la mise au point du marché, il a été expressément mentionné la pose de garde-corps ; qu'il a dû régler la somme de 2 735,04 € pour la pose des garde-corps qui sont des éléments de sécurité des personnes ; que ces sommes doivent être réputées à la charge du constructeur qui a omis de l'exécuter et de la chiffrer dans le contrat de construction de maison individuelle ; qu'il a subi un important préjudice moral et de tracasseries dans le cadre de ce dossier ; que celui-ci résulte des propres faits de la société ETBI qui a ignoré ses remarques et a purement et simplement voulu tirer avantage financier de ces constructions en omettant de respecter le permis de construire, ce qui a joué sur sa santé ; qu'il est donc bien-fondé à solliciter la condamnation de la société ETBI à lui payer la somme de 10 000 euros à ce titre.

La société ETBI réplique que le contrat de construction de maison individuelle en date du 28 septembre 2012 évoque une maison hors d'eau hors d'air ; qu'il est clair que M. [N] se réservait l'intégralité des autres prestations pour parvenir à l'habitabilité de l'immeuble ; que contrairement à ce qu'indique le rapport d'expertise, jamais la notice descriptive n'évoque une toiture végétalisée, mais il est mentionné « toiture terrasse avec étanchéité » ; que le permis de construire n'évoque pas la notion de toiture végétalisée ; qu'il a été ajouté un complément de pièces le 31 janvier 2013, voire une substitution de pièces, portant la notion de terrasse végétalisée sur la notice descriptive de l'environnement et sur le plan de masse ; qu'ainsi, s'il n'y avait pas eu substitution ou apport de documents à son insu, le permis de construire aurait été refusé, selon l'expert ; que le 11 avril 2013, soit au démarrage du chantier, le maître d'ouvrage a signé deux avenants prévoyant une toiture terrasse avec des bacs aciers couleur ardoise, de sorte qu'il n'était pas prévu de terrasse végétalisée ; que sur la base de ces constatations, il convient de constater le mal fondé des demandes de M. [N] ; qu'en outre, si le constructeur est tenu à une obligation de résultat, il est exonéré de cette obligation s'il est démontré une cause étrangère, notamment le fait du maître de l'ouvrage, s'il constitue une immixtion et qu'il était notoirement compétent dans le domaine dans lequel il est intervenu ; qu'il n'est pas discuté que M. [N], professionnel du bâtiment, a activement participé à la construction des deux maisons puisqu'il a assuré tous les travaux en dehors de la mise hors d'air et hors d'eau en ce compris la piscine ; que M. [N] a non seulement été présent en permanence sur le chantier mais il a sans cesse donné des instructions à tous les intervenants ; qu'en ce qui concerne l'acceptation des risques, on voit mal en quoi celle-ci ne serait pas constituée eu égard à la compétence notoire de M. [N], à son immixtion permanente sur le chantier, au fait qu'il a réalisé l'ensemble des travaux hors mise hors d'eau / mise hors d'air, et qu'enfin il s'est approprié le chantier d'autorité, à l'insu et au mépris du constructeur violant ainsi ses obligations de maître d'ouvrage ; qu'il y a là une acception du risque évidente, puisque, s'il l'avait estimé nécessaire, M. [N], avant de procéder à ses propres travaux, lui aurait demandé de régulariser la situation relative à la toiture végétalisée ; qu'elle rapporte la preuve qu'elle n'avait pas la charge de poser une toiture végétalisée, mais également que la charpente a été réalisée de telle manière que la toiture végétalisée soit possible ; qu'en ce qui concerne l'immeuble vendu à M. [L], M. [N] reste taisant sur la difficulté qui se pose, outre que plus de 10 ans après la construction, et bien des années après la vente, M. [L] ne s'est nullement manifesté et M. [N] n'évoque absolument pas une difficulté au titre du manquement aux règles d'urbanisme ; qu'en ce qui concerne la vente à la SCI Serenity, la correspondance de la commune de [Localité 3] en date du 20 juin 2014 évoque bien la toiture terrasse non végétalisée et la possibilité de former une demande de permis de construire modificatif pour les deux autres manquements, mais n'évoque jamais l'impossibilité d'une modification du permis de construire pour la toiture terrasse non-végétalisée ; que les sanctions de l'article L.480-4 du code de l'urbanisme ne sont jamais évoquées au terme de la correspondance de la commune et se prescrivent par des 10 ans depuis la réalisation des travaux ; que M. [N] a produit aux débats une attestation de LK Couverture indiquant qu'il a été opéré un agrandissement en bac acier isolé pour la SCI Serenity au mois de janvier 2018 sur l'ancienne maison de M. [N] démontrant, non seulement l'absence de sanction de la commune, mais également sa tolérance, voire son autorisation peut-être implicite ; que M. [N] ne subit donc aucun préjudice et devra être débouté de sa demande de condamnation à hauteur de la somme de 55 150,80 € TTC ; qu'une seule toiture étant concernée dans ce dossier, celle du [Adresse 1] bis et non pas celle du [Adresse 1] ter, M. [N] sera débouté de sa demande de végétalisation des deux toitures à hauteur de 9 000 euros chacune ; que l'expert a noté que les travaux concernant les gardes-corps et les platelages des terrasses n'étaient pas prévus dans le marché de base et ne font pas partis du hors d'eau hors d'air, de sorte que M. [N] devra être débouté de cette demande ; que dès lors que M. [N] sera débouté de toutes les demandes qui précèdent, il devra l'être également de sa demande au titre du préjudice moral ; que le jugement devra être purement et simplement confirmé.

Réponse de la cour

L'article L.231-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version issue
de la loi n 90-1129 du 19 décembre 1990, applicable au litige, dispose notamment :

« Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de
construire ;

b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en
application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire
comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers
et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation
et à l'utilisation de l'immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu,
du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :

-d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de
sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11,
et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y
compris le coût de la garantie de livraison ;

-d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution,
ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître
de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte
le coût et la charge ;

[...]
g) L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations
administratives, dont une copie est annexée au contrat »

L'article R.231-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version
applicable au litige, dispose :

« I.-Est aussi annexée au contrat visé à l'article L.231-2 une notice descriptive conforme
à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de
l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que
des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation
et à l'utilisation de l'immeuble.

II.-Cette notice fait la distinction prévue à l'article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n'est pas compris dans le prix.

[...]

La notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu ».

La mention, dans la notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, a pour but d'informer celui-ci du coût global de la construction et de lui éviter de s'engager dans une opération qu'il ne pourra mener à son terme (3e Civ., 10 novembre 2021, pourvoi n° 20-19.323).

Dès lors que, selon l'article L.231-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction avec fourniture du plan doit comporter l'affirmation de la conformité du projet aux règles du code de l'urbanisme, le coût des ouvrages dont la réalisation conditionne l'autorisation de construire doit être intégré dans le prix forfaitaire demandé par le constructeur ou, s'il est laissé à la charge du maître de l'ouvrage, faire l'objet d'un chiffrage de la part du constructeur, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 13 juillet 2023, pourvoi n° 22-17.010).

En l'espèce, l'expert judiciaire a indiqué les éléments suivants :

« Le désordre allégué concerne la non-réalisation des toitures végétalisées décrites dans le permis de construire PC 37 109 12 F 0064 du 27/02/2013 et imposée par la réglementation en cours sur la commune de [Localité 3] (POS du 17 décembre 1999, révisé le 23 novembre 2009).

Compte-tenu de la circulation de documents contradictoires sur ce sujet, j'ai adressé un courrier, en date du 5 février 2016, à la mairie de [Localité 3] qui m'a répondu le 15 février 2016 que la notion de terrasses végétalisées figure bien sur les pièces annexées au permis de construire et que leur réalisation conditionne la conformité du permis de construire (courriers joints).

[...]

La lecture de ce permis de construire fait apparaître trois dates différentes de réception :

1. le 17 janvier 2013 : nouvelles pièces apportées au dossier de base avec signature de l'architecte. Les pièces du dépôt du PC du 27 novembre n'apparaissent plus.

2. le 31 janvier 2013 : complément de pièces ou substitution de pièces portant la notion de terrasse végétalisée :

* sur la notice descriptive de l'environnement.

* sur le plan masse (notion de toiture végétalisée indiquée sur l'emprise de la zone de toiture).

3. le 27 février 2013 : l'arrêté municipal de la mairie de [Localité 3], avec accord favorable.

Les Maisons Laure - E.T.B.l. ont déposé le permis d'origine, celui du 27 novembre 2012, mais nous ignorons aujourd'hui qui a joint au permis de construire d'origine, déposé en mairie, ces deux pièces modificatives, datées du 31 janvier 2013.

[...]

Il faut savoir que, sans ces deux documents précisant la notion de toiture végétalisée, demandée au P.O.S., le permis de construire aurait été refusé. Il allait dans l'intérêt des Maisons Laure - E.T.B.l. et de M. [N] que le permis de construire fût accordé.

Ensuite, M. [N] signe le 11 avril 2013, soit au démarrage du chantier, un avenant n° 02 au contrat I - 1612, mentionnant son accord sur une toiture-terrasse avec des bacs acier couleur ardoise, dérogeant ainsi aux prescriptions du permis de construire dont tous les intervenants sont conscients de la demande faite en mairie ».

Il est ainsi établi qu'aux fins de conformité au plan d'occupation du sol de la commune de [Localité 3], la construction devait comporter une toiture végétalisée, tel que la demande de permis de construire complétée le prévoyait, sous peine de refus du permis de construire.

En application de l'article L.231-2 du code de la construction et de l'habitation, le coût de la toiture végétalisée dont la réalisation conditionnait l'autorisation de construire devait donc être intégré dans le prix forfaitaire demandé par la société ETBI ou, s'il était laissé à la charge de M. [N], faire l'objet d'un chiffrage de la part du constructeur.

Or, la notice descriptive des deux contrats de construction de maison individuelle ne mentionne pas le fait que la réalisation de la toiture végétalisée serait à la charge de M. [N] ni le coût qui resterait ainsi à sa charge.

Il s'ensuit que le coût de réalisation de la toiture végétalisée doit être supportée par la société ETBI, quand bien même la commune n'a pas entendu faire application de sanction à l'encontre du propriétaire des ouvrages. Dès lors que cet ouvrage conditionnait l'obtention du permis de construire, la société ETBI est mal-fondée à se prévaloir qu'elle ne devait pas sa réalisation au motif qu'il n'était pas prévu au contrat, alors qu'il lui appartenait d'intégrer son coût dans le prix forfaitaire du contrat ou de préciser le coût qui resterait à la charge du maître d'ouvrage si la réalisation de la toiture végétalisée lui incombait.

De même, la société ETBI ne peut se prévaloir de la signature par le maître d'ouvrage le 11 avril 2013, prévoyant une toiture-terrasse avec des bacs acier couleur ardoise sans plus-value, alors que ces avenants ne modifient en rien la notice descriptive puisqu'il est nullement prévu que la réalisation de la toiture végétalisée serait à la charge de M. [N] avec indication de son coût. Une telle pratique visant à ne pas se conformer au permis de construire obtenu sur la base d'une demande de permis prévoyant une toiture végétalisée, le constructeur ne peut se fonder sur l'accord du maître d'ouvrage pour la réalisation d'une toiture-terrasse avec des bacs acier, pour se délier de son obligation de prévoir l'ensemble des ouvrages permettant de rendre la construction conforme aux règles d'urbanisme.

Le moyen tiré de l'immixtion fautive du maître d'ouvrage est inopérant, dès lors que les dispositions de l'article L.231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation sont d'ordre public, de sorte que le constructeur doit nécessairement réaliser les ouvrages nécessaires aux autorisations d'urbanisme, sauf à ce que la notice descriptive prévoit leur réalisation et leur coût à la charge du maître d'ouvrage. La prétendue intervention de M. [N] sur le chantier est donc sans lien avec le non-respect des dispositions d'ordre public par le constructeur de maison individuelle.

Il résulte donc de ces éléments que la société ETB doit à M. [N] le coût de réalisation de la toiture végétalisée.

Dans un dire à l'expert judiciaire, le conseil de M. [N] a indiqué que ses deux pavillons ont été vendus. En cause d'appel, M. [N] ne produit que l'acte de vente de la maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 3], en date du 21 octobre 2016, au profit de la SCI Serenity comportant les stipulations suivantes :

« Le bien immobilier objet des présentes a fait l'objet : [...]

D'une déclaration attestant de la non-conformité délivrée par la mairie de [Localité 3] le 20 juin 2014 demeuré ci-annexé après mention précisant :

« Suite à la visite sur place du 16 juin 2014, nous sommes au regret de vous informer que nous avons constaté la non-conformité de certains travaux par rapport à votre permis de construire :

- Toiture terrasse non végétalisée » [...]

Le VENDEUR déclare ne, pas avoir procédé à ce jour aux modifications permettant d'obtenir la conformité de l'immeuble avec les autorisations d'urbanisme sus-relatées.

Ce dernier déclare en effet avoir engagé contre le constructeur de l'immeuble la société Maison Laure située à [Localité 2] (Indre et Loire), 4 route de [Localité 7], une procédure judiciaire afin de régulariser cette situation et ne pas être en mesure à ce stade de la procédure de procéder au dépôt d'un permis de construire modificatif ne connaissant pas l'issue de cette procédure.

Le VENDEUR déclare à ce sujet avoir obtenu de la mairie de [Localité 3] un accord pour surseoir à la mise en demeure faite par elle aux termes du courrier de refus de conformité susvisé, suivant lettre en date du 06 novembre 2014 ci-annexé aux présentes.

Observation étant ici faite qu'aux termes de l'avant-contrat du 04 mai 2016 il avait été notamment prévu ce qui suit ci-après :

Précision étant ici faite que dans l'hypothèse où le permis de construire modificatif est accordé, le VENDEUR s'oblige à faire réaliser les travaux objet dudit permis de construire à sa charge et frais exclusifs.

En cas de refus dudit permis de construire modi'catif, le VENDEUR s'engage à faire réaliser les travaux objet du permis de construire modificatif afin d'être en conformité avec le permis de construire initial visé ci-dessus.

[']

Absence de certification de la conformité :

La construction du BIEN objet de la vente n'a pas fait l'objet de la délivrance d'un certificat de conformité ni d'une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n'a pas été contestée, ainsi que le VENDEUR le déclare, précisant toutefois que son achèvement a eu lieu en 2014 et que les éléments de fait présentés pour justifier de cet achèvement sont les suivants :

- Dépôt de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux en date à [Localité 3] du 3 juin 2014 demeuré ci-annexé après mention.

- Attestation de la non-conformité délivrée par la mairie de [Localité 3] le 20 juin 2014 demeurée ci-annexé après mention, indiquant la non-conformité susvisée.

En outre, le VENDEUR déclare :

- avoir fait édifier le BIEN en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire délivré par la mairie de [Localité 3] le 27 février 2013 sous le numéro PC 037 109 12 F 0064 et le permis de construire modificatif délivré le 24 juillet 2013 dont un exemplaire est remis ce jour à l'ACQUEREUR à l'exception des points sus-évoqués ;

- que ces permis n'ont fait l'objet ni d'un retrait administratif ni d'un recours gracieux ou contentieux ainsi justifié ;

- et qu'aucune action en démolition n'a été engagée.

Le VENDEUR s'engage expressément :

- À tenir informé l'ACQUEREUR de l'issue de la procédure sus-énoncée actuellement en cours avec le constructeur de l'IMMEUBLE,

- À procéder dès que possible à la demande de permis de construire modificatif permettant de régulariser la situation.

- À obtenir le certificat de non-opposition à la conformité de la mairie de [Localité 3] dans les meilleurs délais et à supporter le cas échéant tous travaux modificatifs exigés par l'administration pour l'obtention de ce certificat.

Les parties sont averties des sanctions ci-après résultant de l'absence de certificat de conformité ou de la déclaration d'achèvement et de conformité, dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire ».

Il s'ensuit que M. [N] qui s'est engagé auprès de la SCI Serenity à obtenir la conformité du bien aux règles d'urbanisme a un intérêt personnel à être indemnisé par le constructeur de l'immeuble du coût nécessaire à la mise en conformité.

L'expert judiciaire a évalué le coût des travaux pour la réalisation d'une toiture végétalisée à la somme totale de 55 144,80 euros TTC. En effet, en réponse à un dire de la société ETBI proposant une solution économique de végétalisation de la toiture du fabricant Vertige, l'expert a indiqué que les surcharges annoncées par ne sont pas compatibles avec la charpente posée actuellement. Il est en effet certain que la charpente posée pour supporter un toit en bac acier ne présente pas la même solidité que celle destinée à recevoir un toit végétalisé. L'attestation de conformité de la charpente produite par la société ETBI, postérieurement au dépôt du rapport de l'expert judiciaire, n'a pu être analysée par l'expert judiciaire, et n'est pas corroborée par un autre avis technique objectif, de sorte qu'elle ne peut utilement contredire les conclusions de celui-ci.

La société ETBI sera donc condamnée à payer à M. [N] la somme de 55 144,80 euros TTC au titre des travaux pour la réalisation d'une toiture végétalisée sur le bien cédé à la SCI Serenity. Il convient d'y ajouter le coût de la végétalisation d'un montant de 4 500 euros HT (9 000 / 2 logements) soit 5 400 euros TTC.

M. [N] produit aux débats un courrier établi le 11 mai 2016 par M. [B], gérant d'une société de couverture, mentionnant :

« Suite à l'expertise judiciaire du mercredi 04 mai 2016 à 10 heures, nous avons constaté, que sur la terrasse accessible de la maison d'habitation, située au [Adresse 1], le lestage de la terrasse n'a pas été effectué, comme convenu sur le plan (lot qui n'était pas dans notre marché). Nous vous signalons que ce lestage doit être effectué dans les plus brefs délais, car un soulèvement de la membrane Rhépanol risque de se produire et créer un point d'infiltration d'eau, chose pour laquelle nous ne pourrions pas être tenus responsables ».

Cependant, l'expert judiciaire n'a nullement évoqué ce point et il n'apparaît pas que M. [N] l'ait soumis à l'expert. En conséquence, il ne saurait être retenu un quelconque manquement du constructeur à ses obligations contractuelles au titre de la « réalisation de la terrasse » et il ne peut donc être alloué au maître d'ouvrage une somme de 3 500 euros à ce titre.

Il résulte de l'article L.231-2 du code de la construction et de l'habitation que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l'ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l'achèvement de la maison incombent au constructeur.

S'agissant des garde-corps qui sont des éléments de sécurité indispensables, à défaut d'avoir été mentionnés dans la notice descriptive avec leur coût à la charge du maître d'ouvrage, ils sont nécessairement à la charge du constructeur de maison individuelle. La société ETBI sera donc condamnée à payer à M. [N] la somme de 2 735,04 € au titre du coût des garde-corps justifié aux débats.

M. [N] ne justifie pas avoir subi un préjudice moral qui doit nécessairement être distinct des postes de préjudices précédemment indemnisés. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

S'agissant de la maison d'habitation située [Adresse 1] cédée à un acquéreur autre que la SCI Serenity, pour laquelle M. [N] ne justifie pas de l'acte de vente et des obligations qui demeureraient à sa charge, aucune indemnité ne peut lui être allouée à ce titre en l'absence de preuve d'un préjudice personnel subi, nonobstant la vente réalisée.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la société ETBI sera donc condamnée à payer à M. [N] la somme totale de 63 279,84 euros (55 144,80+ 5 400 + 2 735,04).