TJ Marseille, 18 juin 2024, RG 23/00091

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 23/00091
N° Portalis DBW3-W-B7H-3QDC

AFFAIRE : SOCIETE GENERALE
C/ M. [H] [S] [E] [L]

DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 Juin 2024

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2024

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de Mme GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La SOCIETE GENERALE, société anonyme au capital de 1 062 354 722,50 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro SIREN 552 120 222, dont le siège social est 29 Boulevard Haussmann à PARIS (75009), représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,
venant aux droits et obligations de la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT, société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 24 471 936 euros, dont le siège social est 75 rue Paradis à MARSEILLE (13006), identifiée au RCS de MARSEILLE sous le numéro SIREN 054 806 542, en suite de fusion-absorption intervenue en date du 1er janvier 2023,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant Me Hubert ROUSSEL pour avocat

CONTRE

Monsieur [H] [S] [E] [L] né le 20 Février 1968 à ROMANS-SUR-ISERE (26100), de nationalité française, chef d’entreprise, divorcé de Madame [Z] [G] suivant jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Valence le 11 mai 2994, non remarié, demeurant 30 chemin de la Colline - Saint Joseph - Bâtiment 6 - 2ème étage à MARSEILLE (13009),

Ayant Me Mathieu JACQUIER pour avocat

DEBITEUR SAISI

ET ENCORE :

TRESOR PUBLIC - MARSEILLE BORDE, dont les bureaux sont situés 22 rue Borde - CS 60007 - 13265 MARSEILLE CEDEX 08,
- hypothèque légale publiée le 21 janvier 2022 volume 2022 V n°1133,

N’ayant pas constitué avocat

TRESOR PUBLIC - MARSEILLE BORDE 1, dont les bureaux sont situés 22 rue Borde - CS 60007 - 13265 MARSEILLE CEDEX 08
- hypothèque légale publiée le 30 mars 2021 volume 2021 V n°1636,

N’ayant pas constitué avocat

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Colline Saint Joseph”, au domicile élu au cabinet de Maître Stéphane AUTARD avocat à Marseille, situé 24 A rue Fort Notre Dame à MARSEILLE (13007),
- hypothèque légale publiée le 14 novembre 2017 volume 2017 V n°4748,

N’ayant pas constitué avocat

TRESOR PUBLIC - Service des Impôts des Particuliers des 7/9/10èmes arrondissements de Marseille, dont les bureaux sont situés 22 rue Borde - CS - 60007 - 13265 MARSEILLE CEDEX 08,
- hypothèque légale publiée le 6 février 2017 volume 2017 V n°601,
- hypothèque légale publiée le 21 mai 2019 Volume 2019 V n°2498,
- hypothèque légale publiée le 22 juin 2020 volume 2020 V n°2310,

N’ayant pas constitué avocat

CREANCIERS INSCRITS

La SOCIÉTÉ GÉNÉRALE poursuit à l’encontre de Monsieur [H] [L], suivant commandement de payer en date du 7 février 2023, signifié par Me [D], Commissaire de Justice associé à Marseille et publié le 27 mars 2023 au Service de la Publicité Foncière de Marseille 3ème Bureau volume 2023 S n°70, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

- un appartement de type “3PB1" portant le numéro 23 au 2ème étage avec balcon et séchoir (lot n°251), et une cave portant le numéro 13 au sous-sol (lot n°242), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 30 Chemin de la Colline Saint Joseph à MARSEILLE (13009), cadastré quartier Mazargues, section 849 H n°126, lieudit “Che Colline Saint Joseph”,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 24 mai 2023 signifié en étude à sa personne, le poursuivant a fait assigner Monsieur [L] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 4 juillet 2023.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 25 mai 2023.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 24 mai 2023 au Trésor Public Marseille Borde et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Colline Saint Joseph.

Monsieur [L], par la voix de son Conseil, a soulevé plusieurs contestations :
- Il relève le caractère abusif de la clause d’exigibilité anticipée du contrat de crédit qui prévoit la déchéance du terme et l’exigibilité de plein droit des sommes dues sans que le préteur ait à remplir une formalité judiciaire quelconque, et ce dans plusieurs cas, dont celui du non paiement d’une seule échéance. Il relève qu’aucune mise en demeure n’a précédé la déchéance du terme ce qui rend la clause nulle et non avenue. Il ajoute que limiter la nullité de la clause aux seules dispositions relatives aux échéances impayées serait une relecture erronée des termes du contrat, et qu’il appartient à la Société Générale de saisir le juge du fonds en résolution du contrat.
- Subsidiairement, il soulève la nullité du commandement de payer et soutient que réduire la créance aux seules échéances impayées après avoir invalidé la déchéance du terme ne serait pas conforme aux dispositions relatives au commandement de payer, la somme qui y figure étant d’une montant plus de dix fois supérieur, ce qui équivaut à une absence de décompte qui a de surcroît occasionné un grief au débiteur qui n’aurait pas pu régler la somme réclamée indûment. Il sollicite à cet égard la somme de 6000 euros au titre de dommages-intérêts.
- Il demande la fixation de la créance, à titre subsidiaire, au seul montant des échéances impayées, soit 24 685,52 euros.
A titre encore plus subsidiaire, il sollicite l’autorisation de vendre le bien à l’amiable pour un prix de 160 000 euros.
- Il demande la condamnation de la banque à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions en réponse, le créancier poursuivant soutient que la déchéance du terme n’a pas été prononcée sans respecter un délai raisonnable et qu’une première lettre de mise en demeure a été envoyée au débiteur le 24 février 2022 aux fins de règlement de trois échéances impayées, la déchéance du terme n’étant prononcée que le 11 mai 2022, soit trois mois plus tard.

Subsidiairement, il ajoute que seule la partie de la clause relative à l’absence de délai de prévention avant déchéance du terme en cas de non respect par le débiteur de ses engagements doit être considérée comme abusive, et non pas les autres dispositions de l’article 9 du prêt qui prévoient notamment la déchéance du terme en cas de liquidation judiciaire de l’emprunteur ou de décès de celui-ci. Or, la banque ayant, malgré l’existence de cette clause, respecté dans les faits un délai raisonnable, la déchéance du terme ne doit pas être elle-même invalidée.

A titre infiniment subsidiaire, il relève que même si le décompte figurant dans le commandement de payer n’est pas exact, il peut être rectifié en cours de procédure et que celle-ci doit perdurer jusqu’à son terme.

Le créancier poursuivant s’oppose à la demande d’autorisation de vente amiable, faute pour le débiteur de verser au débat une estimation du bien.

Il demande la condamnation de Monsieur [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le caractère abusif de la clause figurant à l’article 9 du contrat de prêt.

L’article 9 du contrat de prêt du 23 octobre 2014 stipule que le prêt deviendra immédiatement et de plein droit exigible par anticipation sans que le Prêteur ait à remplir une formalité judiciaire quelconque, sauf accord écrit de sa part dans plusieurs cas, dont celui du défaut d’exécution d’un seul des engagements pris par l’emprunteur ou par la caution dès lots que cet engagement était nécessaire à la prise de décision du prêteur.

C’est à bon droit que le débiteur rappelle que l’article L.212-1 du code de la consommation prévoit : “Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.”

L’article R 212-4 du même code précise : “Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de : 4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable ;”

Pour apprécier le caractère abusive d’une clause, il convient donc de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer sous huit jours, ce qui n’apparaît d’ailleurs pas comme étant un délai raisonnable, les trois échéances impayées.

De ce fait, la clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit donc être considérée comme abusive.

Cependant, c’est à bon droit que le créancier relève que l’article 9 du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû et que la demande formulée par le débiteur ne porte que sur l’hypothèse qui le concerne, soit l’exigibilité immédiate sans formalité aucune ni préavis en cas de non paiement d’échéances.

Seule cette disposition de l’article 9 du prêt sera donc considérée comme abusive.

Sur la validité de la déchéance du terme

L’article 9 du prêt prévoit les hypothèses dans lesquelles la déchéance du terme doit intervenir, parmi lesquelles le défaut d’exécution d’un seul des engagements pris par l’emprunteur ou par la caution dès lors que cet engagement était nécessaire à la prise de décision du prêteur, et ses modalités qui sont d’intervenir sans aucune formalité préalable.

Le créancier poursuivant démontre qu’il a adressé une mise en demeure préalable.

Cependant, c’est à bon droit que le débiteur relève que cet envoi préalable n’est pas prévu au contrat et que valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si celles-ci sont viciées, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’ intangibilité du contrat signé entre les parties, et donc invalides.

De ce fait, même si une lettre de mise en demeure a été adressée au débiteur trois mois avant la déchéance du terme, cette dernière est nulle et non avenue.

Cependant, il n’en demeure pas moins qu’en présence d’un titre exécutoire, c’est valablement que le créancier poursuivant rappelle que les échéances du prêt restent dues et peuvent faire l’objet d’une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Sur la validité du commandement de payer

L’article R 321-3 du code de procédure civile d’exécution dispose :
“Outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :
3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires ;”

La somme indiquée sur le commandement de payer est de 156 126,07 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 3,10 %.

Or la somme exigible était au jour du commandement, bien inférieure, étant de 14 342,76 euros.

Cependant, il convient de rappeler que la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont réellement dues, ces sommes pouvant être débattues en cours d’audience et rectifiées, la différence, conséquente en l’espèce, étant de surcroît directement liée au point de droit débattu par les parties sur la validité de la déchéance du terme.

La demande d’invalidation du commandement de payer sera donc rejetée.

La créance sera cependant limitée au montant des échéances dues après actualisation par la banque, soit à la somme de 30 318, 48 euros, somme arrêtée au 6 février 2024 .

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts

Il convient de relever que l’établissement bancaire a adressé une mise en demeure de payer les trois échéances impayées le 24 février 2022, et que restent dues les échéances suivantes. Il n’est donc pas démontré que la procédure de saisie immobilière a été initiée de manière abusive et la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

- un acte notarié passé le 23 octobre 2014 devant Me [O], notaire associé à Marseille portant prêt d’un montant de 200 000 euros avec taux d’intérêts de 3,10 % ;

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 156 126,07 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 3,10 %.

Après invalidation de la déchéance du terme, la créance est actualisée à la somme de 30 318, 48 euros, somme arrêtée au 6 février 2024.

Sur la demande de vente amiable du bien

Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

Monsieur [L] verse au débat un mandat de vente qui estime le bien à la somme de 305 000 euros.

Compte tenu de l’état, de la nature et de la situation du bien, il convient d’autoriser la vente amiable projetée, de fixer à 200 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel le bien saisi ne pourra être vendu, et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins décrites par l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans la limite du délai de quatre mois prévu par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Conformément à l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, nonobstant toute stipulation contraire, les parties à l’acte n’ayant pas la possibilité de déroger à ces dispositions impératives et d’ordre public ;

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité ne commande pas d’appliquer l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS