TJ Bobigny, 19 juin 2024, RG 23/00273

Décision du 19 Juin 2024
Minute n° 24/00165

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 19 Juin 2024

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Rôle n° RG 23/00273 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YTYH

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

ÉTABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL PLAINE COMMUNE (EPT PLAINE COMMUNE)
[Adresse 18]
[Localité 36]
représentée par Maître Eric LANDOT de la SELARL LANDOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.A.S. COZZIMMO
dont le siège est [Adresse 27]
[Localité 33]
représentée par Maître David SAIDON de la SELEURL David Saidon Avocat, avocats au barreau de PARIS
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [L] [K], commissaire du Gouvernement
[Adresse 31]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Cécile PUECH, Greffier présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 20 mars 2024
Date de la première évocation et des débats : 22 mai 2024 ; 29 mai 2024
Date de mise à disposition : 19 juin 2024

EXPOSE DU LITIGE

La SAS COZZIMMO est propriétaire des lots n° 26, 28, 30, 32, 34, 36 et 38 à 75 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6]/ [Adresse 40] à [Localité 36] d’une superficie de 4806 m² et édifié sur la parcelle cadastrée section V n°146.

Les lots n°26 et 28 sont des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée, les lots n° n°30, 32, 34 et 36 sont des plateaux de bureaux sur 4 étages et les lots n°38 à 75 sont des emplacements de stationnement en sous-sol. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 20 mars 2024, annexé à la présente décision.

La SAS COZZIMMO a adressé une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) les biens mentionné ci-dessus, au prix de 7 250 000 euros à la mairie de [Localité 36], qui l’a réceptionnée le 1er août 2023.

Suivant décision n°2023-00037 du 9 novembre 2023, l’Établissement Public Territorial Plaine Commune (ci après EPT Plaine Commune) a exercé le droit de préemption dont il est titulaire au prix de 5 800 000 euros.

La SAS COZZIMMO a refusé cette offre de prix par courrier en date du 15 décembre 2023, reçu le 20 décembre 2023 par la l’EPT Plaine Commune, en maintenant le prix de 7 250 000 €.

Par un mémoire de saisine en date du 26 décembre 2023, reçu au greffe de l’expropriation le 29 décembre 2023, l’EPT Plaine Commune a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix des biens préemptés.

l’EPT Plaine Commune justifie avoir consigné le 19 février 2024 une somme de 1 170 000 €, correspondant à 15% du montant de l'évaluation du prix par le directeur des services fiscaux et avoir notifié copies du récépissé de la consignation à la SAS COZZIMMO par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 février 2024, reçu le 4 mars 2024 et à la juridiction selon courrier en date du 30 février 2024 reçu le 14 mars 2024.

Par une ordonnance rendue le 22 janvier 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 20 mars 2024.

l’EPT Plaine Commune a notifié cette décision à la SAS COZZIMMO par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 janvier 2024, reçu le 12 février 2024 et au Commissaire du Gouvernement par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 7 février 2024.

Lors du transport sur les lieux le 20 mars 2024, la SAS COZZIMMO était représentée par son président, Monsieur [M] [V], et était assistée de son conseil, Maître David SAIDON.

L’EPT Plaine Commune a déposé trois mémoires :
- un mémoire de saisine aux fins de fixation du prix d’acquisition daté du 26 décembre 2023 et reçu le 29 décembre 2023 ;
- un mémoire intitulé “conclusions récapitulatives”, daté du 24 avril 2024 et reçu le 29 avril 2024;
- un mémoire intitulé “conclusions récapitulatives n°2", daté du 25 mai 2024 et reçu le 28 mai 2024.

Dans ses dernières écritures reçues le 28 mai 2024, l’EPT Plaine Commune sollicite la fixation du prix des biens de la SAS COZZIMMO à un montant 5 800 000 euros.

La SAS COZZIMMO a déposé trois mémoires :
- un mémoire daté du 7 février 2024 et reçu le 12 février 2024 ;
- un mémoire n°2 daté du 7 mai 2024 et reçu le 10 mai 2024 ;
- un mémoire n°3 daté du 7 mai 2024 et reçu le 29 mai 2024.

Dans ses dernières écritures reçues le 29 mai 2024, la SAS COZZIMMO sollicite la fixation du prix de ses biens à un montant de 7 250 000 € ainsi que la condamnation de l’EPT Plaine Commune à lui payer, outre les dépens, la somme de 6.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions datées du 29 février 2024, reçues le 06 mars 20204, produites avant le transport sur les lieux, le commissaire du Gouvernement propose un prix d’un montant de 7.330.000 €.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

À l’audience du 22 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande de l’EPT Plaine Commune, à l’audience du 29 mai 2024.

À cette dernière audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Les demandes consistant seulement à voir “dire et juger”, “juger” ou “constater”, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la présente juridiction n’y répondra pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur la demande de fixation du prix de vente

Le prix des biens préemptés, à défaut d’accord entre les parties, est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les règles applicables en la matière, conformément aux dispositions des articles L.211-5 et L. 213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation, dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l’expropriation. Toutefois, l’article L.213-4, 1er alinéa, in fine, du code de l’urbanisme précise que le prix d’acquisition fixé par la juridiction de l’expropriation est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme et de l’article L.331-2 du code de l’expropriation.

Les éléments préalables à la détermination du prix

Sur les dates de références

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates de référence suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation du prix du bien préempté.

Date de référence pour apprécier la consistance du bien :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’absence d’ordonnance d’expropriation opérant un transfert de propriété en matière de préemption, la consistance des biens s’apprécie à la date du présent jugement en fixation du prix.

La consistance d’un bien correspond principalement :
- aux éléments qui le composent ;
- et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

Date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien :

Les articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD), la date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application de ces textes, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445).

Date de référence pour apprécier la valeur du bien :

Selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du présent jugement en fixation du prix.

En l’espèce, les biens de la SAS COZZIMMO doivent être évalués selon :

- leur consistance à la date à laquelle la présente décision est rendue, en l’absence d’ordonnance d’expropriation ;

- les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de Plaine Commune (PLUi) dont la dernière modification a été approuvée le 27 juin 2023 ;

les parcelles sont situées en zone UM du PLUi de Plaine Commune, correspondant à une urbanisation mixte.

- sa valeur d’échange à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et des biens de la partie défenderesse

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

- Description de l’environnement

Les biens en question se trouvent en centre ville de [Localité 36] dans un quartier mixte, composé principalement d’immeubles d’habitation et de commerces, le marché de [Localité 36] en particulier se tient sur le trottoir d’en face.

La [Adresse 44] est arborée et bordée par la [Adresse 45] et par le [Adresse 40].

La [Adresse 45] est une voie à sens unique de circulation, très passante, comprenant les voies de tramway de la ligne T5.

Le [Adresse 40] est une voie à double sens de circulation, également très passante et comprenant les voies de tramway de la ligne T1.

L’immeuble est desservi par :

- des transports en commun :
. l’arrêt de tramway T1“[Localité 43] ” est situé en face de l’immeuble;
. l’arrêt de tramway T5 “[Localité 43]” est situé en face de l’immeuble;
. la gare de RER desservie par les lignes de RER D et du transilien H et qui est située à 15 minutes à pied de l’immeuble ;
. les lignes de bus n°11, 253, 255 et N44 dont les arrêts sont situés à proximité immédiate de l’immeuble ;

- des axes routiers/autoroutiers en particulier l’A1 et l’A86

- Description extérieure de l’immeuble

L’immeuble, est une construction R+4 en copropriété, édifié en 2016, est situé [Adresse 6] à [Localité 36].

La façade de l’immeuble, incurvée, donne sur la [Adresse 44], sur [Adresse 41], au rez-de-chaussée, de part et d’autre de la porte d’entrée de l’immeuble se trouvent deux commerces, soit quatre commerces en tout. La façade extérieure de l’immeuble est recouverte de dalles beiges, elle est en état d’usage.

- Description des bien de la SAS COZZIMMO

parties communes

L’immeuble possède deux entrées distinctes :

- une première place du 8 mai 1945, sécurisée, possédant deux ascensseurs nécessitant l’usilisation d’un code d’accès différent pour chaque étage ainsi qu’une cage d’escalier;

- une seconde sur le [Adresse 40], également sécurisée, possédant un ascensseur nécessitant l’utilisation d’un code d’accès différent pour chaque étage ainsi qu’une cage d’escalier;

Les parties communes sont en bon voire très bon état d’entretien.

parties privatives :

Les lots n°26 et 28 correspondent à deux grands locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, possédant chacun une entrée indépendante sur la [Adresse 44] ainsi que des vitrines donnant sur la place et soit sur la [Adresse 45] (Optical), soit sur le [Adresse 40] (laboratoire médical).

Les lots n°26 et 28 sont en très bon état d’entretien ainsi qu’en attestent les photographies annexées au procès-verbal de transport sur les lieux.

Le lot n°30 correspond au 1er étage à deux plateaux de bureaux cloisonnés avec circulation et sanitaires, moquettes au sol, faux plafond en dalles polystyrène et luminaires, chauffage électrique;

Le premier plateau, occupé par un office notarial, est en très bon état d’entretien et le second plateau, inoccupé lors du transport sur les lieux, est en état d’usage, ainsi qu’en attestent les photographies annexées au procès-verbal de transport sur les lieux.

Le lot n°32 correspond au 2ème étage à un plateau de bureaux cloisonnés avec circulation, sanitaire et chauffage électrique ;

Le lot n°32 est en très bon état, ainsi qu’en attestent les photographies annexées au procès-verbal de transport sur les lieux.

Le lot n°34 correspond au 3ème étage à deux plateaux de bureaux cloisonnés avec circulation, sanitaires et chauffage électrique ;

Le premier plateau, occupé par une maison médicale, est en très bon état d’entretien, des travaux de rénovation complets étant en cours de finition lors du transport sur les lieux et le second plateau, inoccupé lors du transport sur les lieux, est en état d’usage, ainsi qu’en attestent les photographies annexées au procès-verbal de transport sur les lieux.

Le lot n°36 correspond au 4ème étage à deux plateaux de bureaux cloisonnés avec circulation, sanitaire, chauffage électrique et terrasse de 240 m² ;

Le premier plateau, occupé par une société, est en très bon état d’entretien et le second plateau, qui possède l’accès à la terrasse, inoccupé lors du transport sur les lieux,est en état d’usage, ainsi qu’en attestent les photographies annexées au procès-verbal de transport sur les lieux.

Les lots n°38 à 75 correspondent au sous-sol à 38 emplacement de parking, qui sont en bon état d’entretien, le revêtement de sol et les murs étant sans dégradations et le marquage au sol également.

Pour une plus ample description, il y a lieu de se référer aux photographies jointes au procès-verbal de transport sur les lieux du 20 mars 2024.

Sur la situation locative

Selon les observations concordantes des parties, corroborées par les constatations effectuées lors de la visite sur les lieux, certains lots ou partie de lots sont occupés.

En dépit de la demande expresse du juge de l’expropriation lors du transport sur les lieux le 20 mars 2024, la SAS COZZIMMO n’a produit aucun des baux en cours.

En revanche, l’EPT Plaine Commune a produit :

- un bail commercial conclu le 26 juillet 2021 entre la SAS COZZIMMO et la société KING ACADEMY portant sur des bureaux cloisonnés au 2ème étage de l’immeuble polysphère situé [Adresse 44] et d’une surface de 200 m² (pièce demandeur n°9) ;

- un bail commercial conclu le 1er septembre 2022 entre la SAS COZZIMMO et la SAS MAISON LECOMTE portant sur des locaux à usage de bureaux situés au second étage correspondant au lot du règlement de copropriété n°32 d’une superficie d’environ 350 m² (pièce demandeur n°10) ;

- un bail commercial conclu le 26 juillet 2023 entre la SAS COZZIMMO et la SAS OSMOSE SANTE portant des locaux situés au 3ème étage correspondant au lot du règlement de copropriété n°34 d’une superficie d’environ 507 m² ainsi qu’un emplacement de stationnement au sous-sol du même immeuble (pièce demandeur n°11) ;

- un bail commercial conclu le 28 août 2013 entre la SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et la SAS AVEXIA VOYAGES portant sur des locaux à usage de bureaux situés au 4ème étage correspondant au lot du règlement de copropriété n°36 d’une superficie d’environ 395 m² et un emplacement de stationnement situé au sous-sol du même immeuble (pièce demandeur n°12) ;

- un bail commercial conclu le 28 août 2013 entre la SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et la SAS AVEXIA VOYAGES portant sur des locaux à usage de bureaux situés au 4ème étage correspondant au lot du règlement de copropriété n°36 d’une superficie d’environ 452 m² et dix emplacements de stationnement situés au sous-sol du même immeuble (pièce demandeur n°16);

- un bail commercial conclu le 20 juillet 2023 entre la SAS COZZIMMO et Madame [P] [W], notaire, portant sur des locaux à usage de bureaux situés au 1er étage correspondant au lot du règlement de copropriété n°30 d’une superficie d’environ 260 m² ainsi que deux emplacements de stationnement au sous-sol du même immeuble (pièce demandeur n°15) ;

- un bail commercial conclu le 21 janvier 2014 entre la SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et la SAS BIO PATH portant sur le lot de copropriété n°28 au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 36] d’une surface de 216 m² ainsi que deux emplacements de stationnement au sous-sol.

L’EPT Plaine Commune verse également aux débats un bail commercial entre la SAS COZZIMMO et la SARL BDR portant sur des locaux à usage de bureaux situés au 1er étage correspondant au lot du règlement de copropriété n°30 d’une superficie d’environ 440 m² ainsi qu’un patio à usage privatif, toutefois ce document n’est ni daté, ni signé, de sorte qu’il ne permet d’établir qu’un bail a été conclu.

La SAS COZZIMMO produit le congé donné par le locataire la SAS UVET FRANCE anciennement dénommée AVEXIA VOYAGES le 29 juin 2022 pour le 31 décembre 2022 relatif aux locaux de bureaux situés au 4ème étage correspondant au lot du règlement de copropriété n°36 et d’une superficie de 452 m².

Ainsi, au regard des baux commerciaux produits encore en cours et des constatations effectuées lors du transport sur les lieux le 20 mars 2024, il conviendra de déterminer le prix du bien en valeur occupée et les biens seront comparés à des cessions de biens occupés.

Sur la superficie

La superficie de 4 806 m² se décomposant en 4 201 m² pour les locaux à usage de bureaux et en 605 m² pour les locaux à usage de commerce, telle qu’elle résulte des conclusions, non contestées par les parties sur ce point, du Commissaire du Gouvernement sera retenue.

Sur la méthode d'évaluation

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties et le commissaire du Gouvernement s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison, emplacements de stationnement intégrés.

Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.

L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.

Sur la détermination du prix

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie préemptée, à un montant compris entre :

- 5.800.000 €, montant offert par l’EPT Plaine Commune, en valeur occupée ;
et
- 7.250.000 €, montant total demandé par la SAS COZZIMMO, en valeur occupée ;

étant précisé que le commissaire du Gouvernement évalue le prix du bien, en valeur occupée, à un montant de 7.330.000 €.

Sur les termes de références des parties

L’EPT Plaine Commune produit aux débats les termes de comparaison suivants :

Termes
Date de Mutation et Référence de publication

Adresse

Surface
m²

Prix €
(hors remloi)

Prix unitaire €/m²

DEM n° 1

27/12/2018

[Adresse 20]
[Localité 36]

3326 m²

3.422.126 €

1.028,90 €

DEM
n°2

27/01/2020
9304P02
2020P919

[Adresse 6]
[Localité 36]

4806 m²

5.800.000€

1206,82 €

La valeur moyenne arrondie de ces 2 termes de comparaison est de 1.118 €/m².

L’EPT Plaine Commune offre une valeur égale à 1.800 €/m², au regard d’une part du prix unitaire du terme DEM n°1, de 1.600 euros, pour un appartement occupé, du bon état d’entretien de l’appartement, ainsi que de la valeur moyenne des termes portant sur un bien libre d’occupation, de 2.040 euros/m² et de l’application d’un abattement pour occupation de 20%.

La SAS COZZIMMO fait valoir que le terme DEM n°1 doit être exclu, car il est d’une part, trop ancien et d’autre part, relatif à un bien qui n’est pas similaire à celui à évaluer dans la mesure où il est relatif à un immeuble en taule qui a d’ailleurs été détruit depuis.

Le commissaire du Gouvernement considère que l’EPT Plaine Commune n’a produit aucun terme de comparaison.

En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien :

- le terme DEM n°1 n’est pas retenu, car il est trop ancien, datant de plus de 5 ans ;

- le terme DEM n°2 est retenu, car il est relatif à la vente des mêmes biens objet de la présente procédure de préemption à la SAS COZZIMMO.

Le Commissaire du gouvernement produit aux débats les termes de comparaison suivants s’agissant de cessions récentes d’immeubles de bureaux :

Termes
Date de Mutation et Référence de publication

Adresse

Situation

Surface
utile

Prix total

Prix/m
CG n°1
29/06/2023
2023P15996
[Adresse 22]
[Localité 42]
Occupée
5469 m²
5 534 000 €
1 012 €/m²
Observations : divers bâtiments + 100 places de parking
CG n°2
06/07/2023
2021P08805
[Adresse 24]
[Localité 38]
Libre
4 500 m²
8 300 000 €
1 844 €/m²
Observations : bâtiment à usage de bureau et d’entrepôt

CG n°3
29/06/2023
2023P17546
[Adresse 16]
[Localité 46]
libre
1 343 m²
3 300 000 €
2 457 €/m²
Observations : immeuble R+4 à usage de bureaux
CG n°4
19/07/2023
2023P18264

[Adresse 11]
[Localité 47]
libre
1 035 m²
2 000 000 €
1932 €/m²
Observations : bâtiment R+1 de bureaux + 9 places de parking
CG n°5
29/09/2022
2022P32609
[Adresse 14]
[Localité 47]
occupée
4 497 m²
8 000 000 €
1 779 €/m²
Observations : Divers bâtiments R+1 de bureaux + 12 places de parking

CG n°6
15/12/2022
2023P00176
[Adresse 1]
[Localité 39]
occupée
5 659 m²
10 900 000 €
1 926 €/m²
Observations : Bâtiemnt R+9 avec parking

CG n°7
13/12/2022
2023P00733
[Adresse 8]
[Localité 42]
libre
3 500 m²
5 024 822 €

1 436 €/m²
Observations : bâtiment industriel avec bureaux

CG n°8
29/03/2021
2021P02336
[Adresse 7]
[Localité 46]
libre
2 384 m²
7 200 000 €
3 020 €/m²
Observations : divers locaux de bureaux et d’activité
CG n°9
29/01/2021
2021P00740
[Adresse 37]
[Localité 47]
occupée
4219 m²
6 140 000 €
1 455 €/m²
Observations : bâtiment commercial en R+1 + 129 places de parking

CG n°10
30/11/2021
2021P24473
[Adresse 26]
[Localité 36]
occupée
7 645 €
21 038 000 €
2 752 €/m²
Observations : bâtiment R+2 à usage de bureau et stockage + divers places de parking

CG n°11
DEM 2
27/01/2020
2020P919
[Adresse 10]
[Localité 36]
occupée
4806 €

5 800 000 €

1 207 €/m²
Observations : immeuble objet de la préemption
CG n°12

31/01/2020
2020P00793
[Adresse 32]
[Localité 36]
occupée
1209 m²
3 600 000 €
2 978 €/m²
Observations : bâtiment de bureaux avec entrepôt + 12 places de parking
CG n°13

14/10/2020
2020P05442
[Adresse 28]
[Localité 46]
occupée
7 486 m²
9 680 000 €
1 293 €/m²
Observations : bâtiment R+3 de bureaux avec commerces + divers places de parking

La moyenne arrondie des 13 termes de références relatifs à des cessions d’immeuble de bureaux est de 1930 €/m²

Le Commissaire du Gouvernement souligne que les cessions récentes de grands immeubles sont rares sur la Commune de [Localité 36] et que les termes n°2,5 9 et 11 sont les seuls qui présentent des surfaces similaires à celle des biens à évaluer, de sorte qu’il retient, en tenant en outre compte de la bonne localistion du bien et de son bon état d’entretien la moyenne arrondie de 1500 €/m².

Le Commissaire du Gouvernement cite également les termes de comparaison suivants relatifs à des cessions de locaux commerciaux :

Termes
Date de Mutation et Référence de publication

Adresse

Situation

Surface
utile

Prix total

Prix/m
CG n°14
04/05/2023
2023P11493
[Adresse 12]
[Localité 36]
occupé
129 m²
235 000 €
1 822 €/m²
Observations : magasin avec arrière boutique
CG n°15
31/01/2023
2023P03484
[Adresse 9]
[Localité 36]
libre
129 m²
179 103 €
1 388 €/m²
Observations : commerce sur 2 niveaux avec réserve

CG n°16
26/10/2023
2022P32998
[Adresse 15]
[Localité 36]
libre
249 m²
750 000 €
3 012 €/m²
Observations : commerce au rdc + logement à l’étage

CG n°17
28/06/2022
2022P20143
[Adresse 13]
[Localité 36]
libre
281 m²
500 000 €
1 779 €/m²
Observations : commerce avec 2 bureaux
CG n°18
31/03/2020
2020P02120
[Adresse 2]
[Localité 36]
occupé
336 m²
1 238 161 €
3 685 €/m²
Observations : commerce au rdc avec partie bureau

CG n°19

24/08/2023
2023P22033
[Adresse 4]
[Localité 36]
occupé
254 m²
1 220 000 €
4 803 €/m²
Observations : magasin + réserves (lot 14)

CG n°20
25/11/2022
2022P34557
[Adresse 4]
[Localité 36]
libre
726 m²
3 800 000 €

5 234 €/m²
Observations : ensemble de locaux commerciaux

CG n°21
30/12/2021
2022P02148
[Adresse 34]
[Localité 36]
libre
125 m²
225 000 €
1 800 €/m²
Observations : commerce + réserves
CG n°22
23/12/2020
2021P00049
[Adresse 25]
[Localité 36]
occupé
684 m²

1 200 000 €
1 754 €/m²
Observations : une boutique + une supérette

CG n°23
19/06/2020
2020P03408
[Adresse 5]
[Localité 36]
occupé
151 m²
415 000 €
2 748€/m²
Observations : 3 boutiques

CG n°24
19/10/2020
2020P05858
[Adresse 23]
[Localité 36]
libre
202 m²
263 120 €
1 303 €/m²
Observations : 2 commerces

La moyenne arrondie des 11 termes de référence relatifs à des cessions de locaux commerciaux est de 2666 €/m².

Le Commissaire du Gouvernement estime que seul le terme n°22 présente une surface comparable à celle du bien à évaluer et que compte tenu de la bonne localisation de ce dernier et de son bon état, il y a lieu de retenir une moyenne arrondie de 1 700 €/m².

L’EPT Plaine Commune fait valoir que :
- les termes CG n°1, 3, 4, 6, 10, 12 et 13 doivent être exclus dans la mesures où ils sont relatifs à la vente de biens dont les superficie ne sont pas identiques à celle du bien à évaluer ;
- les termes CG n°2, 3, 4, 7, 8 doivent également être écartés, car ils sont relatifs à la vente de biens libres de toute occupation donc non comparables aux biens à évaluer qui sont majoritairement occupés;
- les termes restant doivent aussi être exclus, car ils portent sur des ventes de biens qui ne sont pas situés à [Localité 36].

En revanche, il ne formule aucune critique à l’enconte des termes de comparaison proposés par le Commissaire du Gouvernement s’agissant de cession de locaux à usage de commerce.

La SAS COZZIMMO ne formule de critique à l’encontre d’aucun des termes de comparaison proposés par le Commissaire du Gouvernement.

En l’espèce, pour être comparé avec les présents biens :

- les termes CG n°1 à 9 ne sont pas retenus, car ils sont relatifs à la vente de biens situés dans d’autres communes que celle de [Localité 36] et ne sont donc pas comparables aux biens à évaluer;

- le terme CG n°12 n’est pas non plus retenu, car il est relatif à la vente d’un bien à usage de bureaux présentant une superficie de 1209 m², très significativement inférieure à celle des biens à usage de bureaux à évaluer qui est de 4 201 m², de sorte qu’ils ne sont pas comparables ;

- les termes CG n°10 et 13 ne sont pas retenus, car ils sont relatifs à la vente de biens à usage de bureaux présentant une superficie respective de 7645 m² et 7486 m², très significativement supérieure à celle des biens à usage de bureaux à évaluer qui est de 4 201 m², de sorte qu’ils ne sont pas comparables ;

- les termes CG n°15, 16, 17, 20, 21 et 24 ne sont pas retenus, car ils ne sont pas d’une consistance identique puisqu’ils sont relatif à la vente de bien à usage de commerce qui sont libres de toute occupation alors que les biens à usage de commerce qui sont à évaluer sont occupés, de sorte qu’ils ne sont pas comparables ;

- les termes CG n°14, 18, 19 et 23 ne sont pas non plus retenus, car ils sont relatifs à la vente de biens à usage de commerce présentant des superficies très significativement inférieures à celles des biens à usage de commerce qui sont à évaluer et qui est de 605 m² ;

- les termes CG n°11 et 22 sont retenus selon une valeur moyenne arrondie de 1480 €/m², car ils sont relatifs à des ventes de biens situés dans la même commune et d’une surface relativement équivalente à celle des biens en question ; étant observé que le terme CG n° 11 correspond au terme DEM n°2 et qu’il s’agit des mêmes biens objet de la présente procédure de préemption.

La SAS COZZIMMO verse aux débats un rapport non judiciaire d’estimation de la valeur vénale de ses biens établi le 29 février 2024 par Monsieur [H] [R] qui comprend les termes de comparaison suivants relatifs à des cessions de locaux à usage de bureaux :

Date de mutation
+
Référence publication
Adresse
+
Référence cadastrale
Situat-ion
Surface
m²
Prix €
Prix unitaire
€/m²
DEF n°1
janvier 2021
/
[Adresse 29]
[Localité 36]
/
846 m²
1 200 000€
1 418 €/m²
DEF n°2
juin 2020
856470048
[Adresse 19]
[Localité 36]
BL n°23

libre
152 m²
270 000 €
1 776 €/m²
DEF n°3
septembre 2023
20231093000958
[Adresse 3]
[Localité 36]
U n°181
libre
107 m²
210 000 €
1 963 €/m²
DEF n°4
janvier 2020
855840078
[Adresse 17]
[Localité 36]
BM n°48
libre
164 m²
326 400 €
1 990 €/m²
DEF n°5
juillet 2021
20211193000993
[Adresse 30]
[Localité 36]
BI n°33
libre
147 m²
345 000 €
2 347 €/m²
DEF n°6
janvier 2023
/
[Adresse 21]
[Localité 36]
/
274 m²
750 000 €
2 737 €/m²
DEF n°7
juillet 2023
20230875002952
[Adresse 35]
[Localité 36]
libre
52 m²
152 600 €
2 935 €/m²

En application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il en résulte que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celle-ci. (C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’occurrence, en dépit de la demande du juge de l’expropriation en ce sens lors du transport sur les lieux le 20 mars 2024, la SAS COZZIMMO n’a pas fait parvenir les justificatifs des termes de comparaison mentionnés en page 92 et 93 du rapport d’expert privé.

La SAS COZZIMMO estime que ce rapport d’expertise privé est corroboré par :
- la promesse de vente signée en date du 18 juillet 2023 au prix de 7.250.000 € témoignant du prix du marché ;
- le constat d’huissier en date du 1er février 2024, démontrant l’absence de vétusté du bien ;
- la facture des travaux de rénovation qu’elle a fait réalisé pour un montant de 136.460 € ;
- les justificatifs des travaux de rénovation réalisés par deux de ses locataires, la société OSMOSE pour un montant de 700 000 € et la société Maison Lecomte pour un montant de 250 000 €, qui contribuent à la valorisation du bien ;
- le congé délivré pour le 31 décembre 2022 par la société UVET FRANCE anciennement dénommée AVEXIA VOYAGES relativement au bail commercial portant sur les locaux au 4ème étage d’une superficie de 452 m² ;
- l’état locatif au 31 décembre 2023 ;
- les photographies publiées par Google en 2018 de l’immeuble correspondant au terme DEM n°1;
- la hausse de 22 % sur 5 ans du marché de l’immobilier telle qu’elle est constatée sur le site internet PAP et Le Figaro (pièce défendeur n°10 et n°11) ;
- le procès-verbal de vérification 2023 des extincteurs de l’immeuble établi par la SAS RIF et l’analyse de l’exercice d’évacuation en cas d’incendie dans un ERP ou ERT rédigé le 07 février 2024 par le Bureau Véritas exploitation.

Or aucun de ces documents ne correspond à une vente effective seule constitutive d’un terme de comparaison, de sorte que le rapport d’expertise privée versé aux débats par la SAS COZZIMMO n’est corroboré par aucun autre élément et que par voie de conséquence, il ne peut être pris en considération et que les termes qui y sont mentionnés ne pourront être retenus que dès lors qu’ils sont par ailleurs justifiés, ce qui n’est pas le cas en l’occurence.

Ainsi, la SAS COZZIMMO ne produit aucun terme de référence.

Sur le calcul du prix d’aliénation

En l’espèce, les cessions produites aux débats par les parties et retenues par la juridiction en qualité de termes de comparaison pour déterminer le prix du bien préempté sont, à titre récapitulatif :

- parmi ceux produits par l’EPT Plaine Commune, le terme DEM n°2, selon une valeur moyenne de 1207 €/m², en valeur occupée ;

- parmi ceux présentés par le commissaire du Gouvernement, les termes CG n°11 et 22 selon une valeur moyenne arrondie de 1480 €/m²; étant rappelé que le terme CG n°11 correspond au terme DEM n°2.

Ainsi, la valeur moyenne arrondie des 2 termes de comparaison retenus par la juridiction portant sur des biens occupés est de 1480 €/m² ((1207 € +1754 €)/2).

L’EPT Plaine Commune fait valoir que :
- les biens sont grevés de sept baux commerciaux en cours et de longue durée de qui va engendrer d’importants frais relatifs à des indemnités d’éviction, rendues nécessaires pour disposer d’un foncier libre d’occupation, ce qui justifie un abattement de 40 % ;
- le bien est vétuste et nécessite une restructuration comportant d’important travaux de mise aux normes notamment incendie et accessibilité pour personne à mobilité réduite, ce qui justifie également un abattement ;
- le bien est grévé d’une servitude non aedificandi, d’une servitude de cour commune et d’une servitude de passage au bénéfice de la ville de [Localité 36] ;
- depuis l’acquisition du bien le prix du marché n’a pas évolué et le bien n’a pas reçu d’amélioration significative ;
- que le marché de l’immobilier de bureaux est en crise depuis la pandémie de COVID 19 et la généralisation du télétravail.

La SAS COZZIMMO répond que :
- les biens ne sont pas vétustes et qu’ils ont fait l’objet d’importants travaux de rénovation tant de sa part que de la part de ses locataires ;
- la nécessité des travaux de remise aux normes n’est pas établie, ce d’autant plus que les vérifications annuelles ont été effectuées et n’ont montré aucune anomalie ; elle précise qu’en matière d’accessibilité des personne à mobilité réduite l’obligation de mise aux normes incombe contractuellement à ses locataires ;
- le marché de l’immobilier sur la commune de [Localité 36] a augmenté de 22 % sur 5 ans ainsi qu’il résulte des sites internet PAP et Le Figaro ;

En l’occurence, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour occupation dans la mesure où cette caractéristique a déjà été prise en considération dans l’analyse des termes de comparaison retenus pour l’évaluation des biens appartenant à la SAS COZZIMMO qui sont tous relatifs à des biens vendus occupés.

Par ailleurs, aucune vétusté n’a été constaté lors du transport sur les lieux le 20 mars 2024, bien au contraire, les locaux sont apparus soit en très bon état d’entretien, pour certains les travaux de rénovation étant en cours de finition, soit en état d’usage, ains qu’en attestent les photographies annexées au procès-verbal de transport sur les lieux.

En outre, l’EPT Plaine Commune fait état de travaux lourds de restructuration et de mise aux normes, mais il ne jusitie pas de la nécessité de tels travaux dans la mesure où les pièces qu’il produit à cette fin sont des refus d’autorisation de travaux sollicités par certains locataires.

À cet égard et en dépit de la demande expresse du juge de l’expropriation lors du transport sur les lieux le 20 mars 2024, l’EPT Plaine Commune n’a fourni aucun document permettant d’évaluer la nature, la teneur et le quantum de ces travaux de restructuration et de mise aux normes.

Dans ces conditions aucun abattement ni pour vétusté, ni pour travaux de restructuration et mis aux normes ne sera appliqué.

S’agissant de la hausse de 22 % en 5 ans du marché de l’immobilier sur la commune de [Localité 36] revendiqué par la SAS COZZIMMO, les pièces versées par cette dernière à l’appui de son affirmation, d’une part, ne constituent pas des termes de référence relatifs à des ventes effectives permettant d’objectiviser cette hausse et d’autre part sont relatifs à des biens d’habitation dont le marché n’est pas comparable à celui des locaux de bureaux.

En revanche, il devra être tenu-compte du facteur de moins-value que constitue l’existence de divers servitudes au bénéfice de la Commune de [Localité 36] et des facteurs de plus-value que constituent le bon voire très bon état d’entretien des biens préemptés tel que constaté aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 20 mars 2024, la SAS COZZIMMO justifiant de la réalisation depuis son acquisition d’importants travaux de rénovation soit par elle-même, soit par ses locataires, pour un montant de 1.086.460 €, ainsi que l’existence de 38 emplacements de stationnement.

Ainsi, au regard, d’une part, de la valeur moyenne arrondie issue des termes de comparaison retenus à savoir 1480 €/m² et, d’autre part, des caractéristiques du bien à évaluer telles que rappelées ci-dessus, il convient de fixer la valeur prix unitaire à 1.508 €/m².

En conséquence, le prix du bien sera fixé à 7.247.448 €, soit 4806 m² x 1.508 €/m².

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’entité expropriante supporte seule les dépens de première instance.

L’EPT Plaine Commune, partie expropriante, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de cet article, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPT Plaine Commune, partie tenue aux dépens, à verser à la SAS COZZIMMO la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Selon l’article L 213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Aux termes de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme, en cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique.

Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l'aliéner librement.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut pas intervenir avant l’acte.

Or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique et par suite, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la préemption.

En l’espèce, s’agissant d’un jugement en fixation du prix d’aliénation du bien appartenant à la SAS COZZIMMO à l’occasion de la mise en oeuvre du droit de préemption de l’EPT Plaine Commune.

Dès lors, l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de la présente affaire.

En conséquence, l’exécution provisoire sera écartée.

PAR CES MOTIFS