TJ Bobigny, 19 juin 2024, RG 23/01618

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 JUIN 2024

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/01618 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XI4C
N° de MINUTE : 24/00938

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE GROS SAULE SISE [Adresse 2] ET[Adresse 1]S, représenté par son syndic en exercice, la Société CADOT BEAUPLET SAFAR, SAS
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

C/

DEFENDEURS

Monsieur [C] [I]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me David BARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1810

Madame [V] [N] épouse [I]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 15 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] sont propriétaires des lots n°105, 149, 1518, 1539 et 4092 de la résidence Le Gros Saule sise [Adresse 2] et [Adresse 1] (93).

Par actes de commissaire de justice du 08 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule sise [Adresse 2] et [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CADOT BEAUPLET SAFAR, a fait assigner Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence LE GROS SAULE sise [Adresse 2] et [Adresse 1] la somme en principal de 35.061,82 à titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 1er janvier 2023 inclus, et représentant :
o 32.535,41 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
o 2.526,41 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

ASSORTIR la condamnation prononcée à l'encontre de Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] d'une condamnation au paiement de l'intérêt au taux légal à compter :
o de la mise en demeure notifiée par la Société CADOT BEAUPLET SAFAR, Syndic, en date du 27 juillet 2021 d'avoir à payer la somme de 22.738,51 euros ;
o de la mise en demeure notifiée par Me Eric AUDINEAU, Avocat, en date du 27 septembre 2021 d'avoir à payer la somme de 23.150,20 euros ;
o de la mise en demeure notifié par la Société CADOT BEAUPLET SAFAR, Syndic, en date du 19 novembre 2022 d'avoir à payer la somme de 29.634,22 euros ;
o de l'assignation introductive d'instance sur la somme de 35.061,82 euros ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence LE GROS SAULE sise [Adresse 2] et [Adresse 1] la somme de 3.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] à payer une indemnité de 1.200,00 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, qui sera recouvrée directement par Maître Eric AUDINEAU, membre de l'AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat au Barreau de Paris, et pour son compte.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence LE GROS SAULE sise [Adresse 2] et [Adresse 1] en tous les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l'AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 06 décembre 2023 et signifiées à Madame [N] épouse [I] le 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, et à tout le moins IN SOLIDUM, Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence LE GROS SAULE sise [Adresse 2] et [Adresse 1] la somme en principal de 44.043,90 à titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 1er novembre 2023 inclus, et représentant :
o 40.685,49 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
o 3.358,41 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

ASSORTIR la condamnation prononcée à l'encontre de Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] d'une condamnation au paiement de l'intérêt au taux légal à compter :
o de la mise en demeure notifiée par la Société CADOT BEAUPLET SAFAR, Syndic, en date du 27 juillet 2021 d'avoir à payer la somme de 22.738,51 euros ;
o de la mise en demeure notifiée par Me Eric AUDINEAU, Avocat, en date du 27 septembre 2021 d'avoir à payer la somme de 23.150,20 euros ;
o de la mise en demeure notifié par la Société CADOT BEAUPLET SAFAR, Syndic, en date du 19 novembre 2022 d'avoir à payer la somme de 29.634,22 euros ;
o de l'assignation introductive d'instance sur la somme de 35.061,82 euros ;
o pour le surplus sur les demandes formées dans le cadre des présentes écritures.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, et à tout le moins IN SOLIDUM, Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence LE GROS SAULE sise [Adresse 2] et [Adresse 1] la somme de 4.400,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, et à tout le moins IN SOLIDUM, Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] à payer une indemnité de 2.500,00 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, qui sera recouvrée directement par Maître Eric AUDINEAU, membre de l'AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat au Barreau de Paris, et pour son compte.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, et à tout le moins IN SOLIDUM, Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de La Résidence LE GROS SAULE sise [Adresse 2] et [Adresse 1] en tous les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l'AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Monsieur [C] [I] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 016 septembre 2023, il a demandé au tribunal de céans de :

ACCORDER à Monsieur [C] [I] des délais de paiement en 24 mensualités à hauteur de 500 € par mois les 23 premiers mois et règlement du solde le 24ème mois avec possibilité d’un remboursement anticipé en cas de retour à meilleur fortune ;

JUGER que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;
REJETER la demande de condamnation de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, 2.526,41 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1.200 € au titre de l’indemnité de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Bien que régulièrement citée, Madame [V] [N] épouse [I] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 08 février 2024 et fixée à l'audience du 15 mai 2024. Elle a été mise en délibéré au 19 juin 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2017, 30 mars 2018, 08 juin 2019, 18 janvier 2020, 26 février 2021, 09 juillet 2022 et du 13 décembre 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 01/07/15 au 30/06/16, du 01/07/2016 au 30/06/2017, du 01/07/2017 au 30/06/2018, du 01/07/2018 au 30/06/2019, du 01/07/2019 au 30/06/2020, du 01/07/2020 au 30/06/2021 et du 01/07/2021 au 30/06/2022 ainsi que les budgets prévisionnels du 01/07/2022 au 30/06/2023 et du 01/07/2023 au 30/06/2024, dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 02 juillet 2022 au 31 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. De fait, Monsieur [I] ne conteste pas être redevable de la somme de 40.685,49 euros au titre de cet arriéré de charges arrêté au 1er novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 44 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40.685,49 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 27 septembre 2021, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] dont il est justifié de l'envoi, sur la somme de 21.260,56 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 13.004,02 euros et à compter du présent jugement pour le surplus. Il ne peut en effet être pris en compte les mises en demeure des 27 juillet 2021 et 19 septembre 2022 dont il n'est pas justifié en procédure l'envoi selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 3.358,41 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 27 septembre 2021.

Il est en conséquence mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date soit en l'espèce :
les frais de mise en demeure du 02 juin 2017 d'un montant de 52 euros,les frais des deux mises en demeure du 24 novembre 2017, d'un montant unitaire de 52 euros,les frais de mise en demeure du 24 novembre 2017 d'un coût de 52 euros,les frais de “transmission dossier à l'huissier” du 12 avril 2018 d'un montant de 110 euros,les frais de commandement de payer du 18 avril 2018 d'un montant de 172,41 euros,les frais de mise en demeure du 13 décembre 2019 d'un coût de 48 euros,les frais de contentieux du 16 décembre 2019 d'un coût de 170 euros,les frais de contentieux du 12 juin 2020 d'un montant de 144 euros,les frais de contentieux du 16 juin 2020 d'un coût de 480 euros,les frais de mise en demeure du 27 juillet 2021 d'un coût de 60 euros,les frais de 3ème relance du 14 septembre 2021 d'un montant de 24 euros,les frais de “Transmission Mise en demeure Avocat” du 23 septembre 2021 d'un coût de 96 euros.
De surcroît, il ne peut être fait droit à la demande au titre des frais d'hypothèque du 09 décembre 2021 à hauteur de 120 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

En outre, les frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 120 euros le 04 octobre 2021, ceux d'honoraires d'avocat du 30 novembre 2022 d'un montant de 240 euros ainsi que du 15 février 2023 d'un montant de 600 euros et 112 euros correspondent aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il en est de même des frais “Aide Juridictionnelle” du 19 juin 2023 à hauteur de 120 euros. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ces titres.

Il convient également de déduire les frais de “transmission dossier assignation” d'un coût de 420 euros du 09 juin 2022 qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Enfin, il n'est pas justifié de l'envoi de la mise en demeure du 19 septembre 2022, facturée 60 euros conformément au contrat de syndic, selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Cette demande sera donc également écartée.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] payent très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

Or, en omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner solidairement Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [C] [I] fait valoir avoir été confronté à une situation financière difficile du fait de la pandémie de covid, mais ne verse cependant aux débats aucune pièce relative à ses revenus, à son patrimoine et à ses charges, de nature à permettre au tribunal d'apprécier concrètement sa situation personnelle et sa capacité à honorer les termes de l'échéancier de remboursement qu'il sollicite. La transmission d'un extrait du registre du commerce et des sociétés, daté du 06 septembre 2023, attestant de la situation de liquidation judiciaire de la société AK dont il est le gérant, suite à un jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 25 mai 2023, ne suffit pas à justifier de sa situation financière personnelle. De surcroît, le syndicat des copropriétaires démontre l'absence de reprise par Monsieur [I] du paiement régulier de ses charges courantes depuis le 1er octobre 2022, la dette n'ayant cessé de croître depuis lors.

Monsieur [C] [I] sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [I] et Madame [V] [N] épouse [I] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, qui pourront recouvrés directement par Maître Eric AUDINEAU, membre de l'AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,