TJ Rennes, 20 juin 2024, RG 23/04493

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
JUGEMENT DU 20 Juin 2024

N° RG 23/04493 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KNT7

Jugement du 20 Juin 2024

Société ARCHIPEL HABITAT

C/
[T] [Y] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 20 juin 2024
à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Juin 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 18 Avril 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Mme [C]

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [Y] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4] (GUYANNE)
non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2016 à effet du 15 avril 2016, l’établissement public Archipel Habitat a donné à bail à M [T] [Y] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Un état des lieux à l'entrée a été dressé par les parties le 8 avril 2016.

Par jugement du 25 octobre 2019, le Tribunal d’Instance de Rennes a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. [T] [Y] [R], l’a condamné à payer à l’établissement public Archipel Habitat les loyers et charges impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges exigibles dans l’hypothèse d’un maintien dans les lieux.

L’établissement public Archipel Habitat a procédé à la reprise du logement le 9 juillet 2020.

L'état des lieux sortant, non contradictoire, a été réalisé le 6 octobre 2020, et l’établissement public Archipel Habitat a missionné un huissier de justice afin que soit établi un procès-verbal d’état des lieux de sortie, auquel il a été procédé le même jour.

Suite à la reprise des lieux par le bailleur et au regard des dégradations constatées, un décompte de la somme due a été envoyé à M. [T] [Y] [R] le 17 novembre 2022.

Le 5 juin 2023, l’établissement public Archipel Habitat a adressé à M. [T] [Y] [R] une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer la somme de 2.208,44 euros au titre des réparations locatives, outre la somme de 9094,05 euros en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus et la somme de 1154,05 euros de frais de procédure.

Par requête du 20 juin 2023 reçue le même jour et enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/04493, l’établissement public Archipel Habitat a demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir:
* à titre principal:
- condamner M. [T] [Y] [R] au paiement de la somme de 1542,44 euros au titre des réparations locatives,
- condamner M. [T] [Y] [R] au paiement, à hauteur de 50%, du procès-verbal d’état des lieux établi par Huissier de Justice pour un montant de 101,98 euros
- condamner M. [T] [Y] [R] au paiement de la somme de 150€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner M. [T] [Y] [R] aux entiers dépens;
*à titre subsidiaire, dire que la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés pour le règlement de la dette.

Le courrier de convocation à l’audience du 5 octobre 2023 adressé par le greffe du tribunal n’ayant pu être notifié à M. [T] [Y] [R], l’établissement public Archipel Habitat, par exploit d’huissier de justice du 26 octobre 2023, l’a fait assigner devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour les motifs susvisés. L’assignation a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/09383.

L'affaire a été appelée aux audiences des 5 octobre 2023 et 15 février 2024, où elle a fait l’objet d’une jonction avec la procédure numéro 23/09383, et plaidée à l'audience du 18 avril 2024.

A cette audience, l’établissement public Archipel Habitat, représentée par Mme [C], a maintenu l’intégralité de ses demandes.

L’assignation n’ayant pu être signifiée à M. [T] [Y] [R], en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives:

L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces dispositions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués.

En l'espèce, l’établissement public Archipel Habitat fournit l’état des lieux entrant du 15 avril 2016, établi contradictoirement, l'état des lieux sortant du 6 octobre 2020, non contradictoire, ainsi qu’un constat d’huissier de justice du même jour.

Le constat d’huissier met en évidence des dégradations qui ne résultent pas d'un usage normal et dont doit répondre le locataire, et justifiées, à savoir :
la pose d’un papier peint ordinaire, y compris préparation du support et fournitures à appliquer sur les murs de l’entrée, pour 87,03 eurosle lessivage et l’application d’une couche de peinture glycéro sur les boiseries, tuyauteries et radiateurs, y compris fournitures, de l’entrée, pour 36,33 eurosl’application d’une couche de peinture glycéro sur les murs de la cuisine, y compris fournitures, pour 35,29 eurosle lessivage des murs de la cuisine, pour 49,86 eurosle lessivage et l’application d’une couche de peinture glycéro sur les boiseries, tuyauteries et radiateurs, y compris fournitures, de la cuisine, pour 20,18 eurosla pose d’un papier peint ordinaire, y compris préparation du support et fournitures à appliquer sur les murs du séjour, pour 338,45 eurosle lessivage du plafond, pour 60,94 eurosl’application d’une couche de peinture glycéro sur les boiseries, tuyauteries et radiateurs, y compris fournitures, du séjour, pour 36,14 eurosla pose d’un papier peint ordinaire, y compris préparation du support et fournitures à appliquer sur les murs de la chambre 1, pour 241,75 eurosla pose d’un papier peint ordinaire, y compris préparation du support et fournitures à appliquer sur les murs de la chambre 2, pour 241,75 euros
Soit un total de 1147,72 euros.

Il convient de préciser que différentes réparations facturées par le bailleur ne seront pas prises en compte, celle-ci n'étant justifiées par aucune dégradation apparaissant dans le constat d’huissier dressé, à savoir:

la fourniture et la pose d’une prise télévision dans le séjour, pour 20,15 euros, alors que le constat d’huissier ne fait pas mention d’une prise de télévision dégradéel’ajustement ou la mise en jeu de la porte-fenêtre du séjour, pour 19,63 euros, alors que le constat d’huissier ne fait pas mention d’une dégradationle forfait global dans la penderie, pour 216,44 euros, alors qu’il est impossible de connaître l’objet de cette réparation et que le constat d’huissier n’y fait aucune allusionla fourniture et la pose d’un abattant double pour la cuvette des WC, pour 1,57 euros, alors que le constat d’huissier ne fait pas mention d’une dégradationl’application d’une couche de peinture glycero sur les boiseries, tuyauteries et radiateurs, y compris fournitures, de la chambre 1, pour 19,10 euros, alors que le constat d’huissier ne fait aucune mention à ce sujetla pose d’un papier peint ordinaire, y compris préparation du support et fournitures à appliquer sur les murs du dégagement, pour 45,74 euros, alors que le constat d’huissier ne permet pas d’identifier le paragraphe concerné (intitulé illisible sur la pièce produite qui n’est pas en original)l’application d’une couche de peinture glycero sur les boiseries, tuyauteries et radiateurs, y compris fournitures, du dégagement, pour 22,09 euros, alors que le constat d’huissier ne permet pas d’identifier le paragraphe concerné (intitulé illisible sur la pièce produite qui n’est pas en original)
M. [T] [Y] [R] n’a pas versé de dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux.

M. [T] [Y] [R], non présent et non représenté, n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ainsi, M. [T] [Y] [R] sera condamné à verser à l’établissement public Archipel Habitat la somme de 803,00 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires:

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [T] [Y] [R] les dépens de la présente instance, l’établissement public Archipel Habitat ayant dû engager une procédure pour faire reconnaître son préjudice. Les dépens comprendront notamment le coût de la mise en demeure, de l’assignation et la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux établi par huissier de Justice.

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens [...] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.

Condamné aux dépens, M. [T] [Y] [R] sera également condamné au versement de la somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,