TJ Rennes, 20 juin 2024, RG 23/00705

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 2]
ORDONNANCE DU 20 Juin 2024

N° RG 23/00705 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KSC2

Ordonnance du 20 Juin 2024
N° : 24/14

[I] [P]
S.C.I. GAILIA

C/

[U] [S]

copie dossier
copie exécutoire délivrée
le
à Me BELLENGER
copie certifiée conforme délivrée
le
à Me ANTOINE
Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 20 Juin 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;

Audience des débats : 19 Avril 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile, le 7 juin 2024, date à laquelle la décision a été prorogée au 20 juin 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [I] [P]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représenté par Maître ANTOINE Charlotte, avocat au barreau de Rennes

S.C.I. GAILIA
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître ANTOINE Charlotte, avocat au barreau de Rennes

ET :

DEFENDEUR :

Mme [U] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître BELLENGER Emilie, avocat au barreau de Rennes

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

M. [I] [P] et la SCI GAILIA sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 8], donné à bail d’habitation, par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2018, à Mme [U] [S], avec prise d’effet au 31 juillet 2018.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 novembre 2021, l’agence CONCEPT IMMO BREIZH a notifié à Mme [U] [S] un congé pour motif légitime et sérieux, avec application d’un préavis de 6 mois, soit une échéance au 23 mai 2022.

Par acte d’huissier de justice du 21 août 2023, remis à étude, M. [I] [P] et la S.C.I GAILIA ont fait assigner en référé Mme [U] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes lui demandant de bien vouloir:
- constater la résiliation du bail au 23 mai 2022,
- ordonner la libération des lieux par Mme [U] [S] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,
- ordonner l’expulsion de Mme [U] [S] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier,
- ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par huissier chargé de l’exécution,
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 150€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,
- condamner Mme [U] [S] au paiement de la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner Mme [U] [S] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 19 avril 2024.

Par conclusions en réponse n°1 déposée à cette audience, M. [I] [P] et la SCI GAILIA ont maintenu leurs demandes initiales et ont demandé à titre subsidiaire, de bien vouloir:
- constater la résiliation du bail au 19 juillet 2024,
- ordonner la libération des lieux par Mme [U] [S] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,
- ordonner l’expulsion de Mme [U] [S] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, par l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier,
- ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par huissier chargé de l’exécution,
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 150€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés.

Par conclusions n°2 remises et notifiées le 19 mars 2022, Mme [U] [S] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir:
* A titre principal,
- débouter M. [I] [P] et la SCI GAILIA de leur demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion,
- constater que le congé délivré par M. [I] [P] et la SCI GAILIA ne respecte pas un délai de 6 mois avant la date du 23 mai 2022, date à laquelle le bailleur sollicitait la libération des lieux par la locataire,
- dire et juger que le congé délivré par les bailleurs à la locataire ne pourra prendre effet qu’à la date du 19 juillet 2024, date anniversaire du présent contrat de bail,
- compte tenu de sa situation, lui accorder les plus larges délais d’évacuation en cas de prononcé de son expulsion, à savoir un délai de 36 mois s’ajoutant au délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux pour lui permettre de libérer les lieux et de se reloger dans des conditions dignes et adaptées à sa situation de vulnérabilité,
* En tout état de cause,
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- débouter M. [I] [P] et la SCI GAILIA de toutes leurs demandes, fins et conclusions
- débouter M. [I] [P] et la SCI GAILIA de leur demande de frais irrépétibles,
- condamner M. [I] [P] et la SCI GAILIA à lui payer la somme de 3 000€ au titre des frais irrépétibles exposés par elle dans le cadre de la présente instance,
- condamner M. [I] [P] et la SCI GAILIA au paiement des entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 20 juin 2024, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux:

L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.”

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur”.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux à son locataire six mois avant la fin du bail. Il ne peut, contrairement au locataire, délivrer de congé en cours de bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 19 juillet 2019, puis tacitement reconduit le 19 juillet 2021 pour une durée de trois, soit jusqu’au 19 juillet 2024. M. [I] [P] et la SCI GAILIA pouvaient donc délivrer un congé au plus tard le 19 janvier 2024, pour un départ de la locataire au 19 juillet 2024.
M. [I] [P] et la SCI GAILIA ont délivré le 23 novembre 2021, un congé pour motif légitime et sérieux, mentionnant un préavis de 6 mois et donc une libération des lieux par la locataire le 23 mai 2022.
Le congé délivré par M. [I] [P] et la SCI GAILIA ne respecte pas les dispositions des articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, puisqu’il vise une date de libération des lieux antérieure à la date d’échéance du bail. Ce congé, délivré pour une date prématurée, reste valable, mais ses effets doivent être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré, soit pour le 19 juillet 2024.

Le congé à été délivré pour un motif légitime et sérieux, à savoir la réalisation de travaux importants au sein de l’immeuble (notamment curage de tout l’immeuble) rendant impossible le maintien des locataires en place. Ce motif n’est pas contesté par la locataire. Cependant, en application de l’article 15 I alinéa 3, le Juge peut en cas de contestation, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé. Or sur ce point, les pièces versées aux débats par M. [I] [P] et la SCI GAILIA caractérisent suffisamment la nécessité de réaliser d’importants travaux au sein de l’immeuble dans le cadre d’une opération de réhabilitation des immeubles du centre ville de Rennes. Les travaux préconisés ne permettent pas le maintien des locataires durant les travaux, le curage consistant en la démolition partielle de certaines parties de l’immeuble, entraînant une certaine dangerosité au sein de l’immeuble.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de constater que le congé délivré par M. [I] [P] et la SCI GAILIA le 23 novembre 2021 est valable sur le fond, mais que son effet, à savoir la résiliation du bail, n’interviendra qu’à compter du 19 juillet 2024.

Sur les demandes d’expulsion et d’astreinte formulées par M. [I] [P] et la SCI GAILIA:

A titre subsidiaire, si la date d’effet du congé est reportée au 19 juillet 2024, M. [I] [P] et la SCI GAILIA sollicitent l’expulsion de Mme [U] [S] et le prononcé d’une astreinte pour assurer l’effectivité de la décision. Or, la date d’échéance du bail n’étant pas encore intervenue, il n’y a pas lieu de prévoir dès à présent l’expulsion de la locataire, rien ne permet en effet d’anticiper un refus de cette dernière de libérer le logement à la date de la résiliation du bail. Le prononcé de mesures d’exécution forcée de la décision est prématuré.

Il convient, donc, de débouter M. [I] [P] et la SCI GAILIA de leurs demandes d’expulsion et de fixation d’une astreinte.

Sur la demande de délais pour quitter le logement formulée par Mme [U] [S]:

Mme [U] [S] sollicite un délai de 36 mois pour quitter le logement en raison de son état de vulnérabilité économique (licenciement en janvier 2024), de sa bonne foi (usage paisible du logement et paiement des loyers), ainsi que de sa difficulté à trouver un nouveau logement.

L’article L. 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.”.

L’article L. 412-4 du même code précise que “La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable à la présente procédure.

Si Mme [U] [S] justifie de son licenciement au mois de janvier 2024, cette situation est insuffisante pour caractériser un état de vulnérabilité permettant l’octroi de délais pour quitter le logement. En premier lieu, il convient de relever que Mme [U] [S] ne verse pas aux débats de pièces justifiant de la perception de l’ARE ou de démarches effectuées en ce sens. De sorte, qu’il n’est pas établi que postérieurement à son licenciement, elle demeure sans emploi et sans revenus. De plus, l’absence de pièces justificatives ne permet pas de connaître le montant de ses éventuelles allocations, qui seraient de nature à caractériser une situation financière précaire. En second lieu, il importe de souligner que Mme [U] [S] avait connaissance de la date à laquelle elle devait quitter le logement, à l’issue du bail depuis au moins le 28 avril 2022. En effet, à cette date, Mme [U] [S] a envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle elle conteste la validité du congé et mentionne que le terme du bail n’interviendra que le 31 juillet 2024 et qu’elle pourra continuer à occuper ce bien jusqu’à cette date. Ainsi, Mme [U] [S] disposait de plus de deux années pour anticiper son relogement. Or elle ne produit aux débats aucun document permettant d’attester de démarches effectives pour trouver un logement, ni de preuves de difficultés pour en obtenir un dans le parc privé ou public. Ainsi en l’absence de démonstration d’un réel état de vulnérabilité, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais pour quitter le logement.

Sur les demandes accessoires:

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, M. [I] [P] et la SCI GAILIA, succombant dans leurs demandes, seront condamnés aux dépens de la présente instance,.

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens [...] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.

Tenus aux dépens, M. [I] [P] et la SCI GAILIA seront condamnés à payer à Mme [U] [S] la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,