TJ Rennes, 20 juin 2024, RG 24/02009

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 20 Juin 2024

N° RG 24/02009 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K37R

Jugement du 20 Juin 2024
N° : 24/411

[T] [M] épouse [O]

C/

[D] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Me LAHALLE
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Juin 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;

Audience des débats : 19 Avril 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile, le 7 juin 2024, date à laquelle la décision a été prorogée au 20 juin 2024 .

ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [T] [M] épouse [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Vincent LAHALLE, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Marc CAZO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [V]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2018, M. [R] [M] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2].

M. [R] [M] étant décédé en 2022, Mme [K] [M] épouse [O] est désormais bailleresse.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 922 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés locatifs de M. [D] [V] le 25 septembre 2023.

Par assignation du 14 décembre 2023, Mme [T] [M] épouse [O] a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 2368,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 décembre 2023. Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, faute de réponse de M. [D] [V].

À l'audience du 19 avril 2024, Mme [T] [M] épouse [O], représentée par son avocat, a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 1er avril 2024, s'élevait désormais à la somme de 4336,74 euros. Mme [T] [M] épouse [O] a déclaré qu'il n'y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 juin 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 20 juin 2024 , où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [T] [M] épouse [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives à la clause résolutoire sont d’application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [D] [V] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et la bailleresse s’est opposée à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 7 novembre 2023 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [D] [V] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [T] [M], épouse [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [T] [M] épouse [O] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 avril 2024, M. [D] [V] lui devait la somme de 4336,74 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [T] [M], épouse [O] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [T] [M] épouse [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS