TJ Meaux, 19 juin 2024, RG 24/00387

- N° RG 24/00387 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP26

Date : 19 Juin 2024

Affaire : N° RG 24/00387 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP26

N° de minute : 24/00371

Formule Exécutoire délivrée
le :21-06-2024

à :Me Jean-Pierre BLATTER + dossier

Copie Conforme délivrée
le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE, par M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. CSMDG
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Aliénor MAGNERON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSES

S.A.S. KAN EAT
[Adresse 2]
[Localité 3]

non comparante

S.A.S. SHLE FOOD
[Adresse 2]
[Localité 3]

non comparante

---

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 29 Mai 2024 ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2023, la société CSMDG (le bailleur) a donné à bail commercial à la société Shle Food des locaux formant les lots n°2 et 48 situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 29 488,75 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Selon acte du 07 septembre 2023, la société Shle Food a cédé son fonds de commerce et ses droits au bail à la société Kan Eat (le preneur), l'acte de cession comprenant une clause de solidarité pendant une période de 3 ans à compter de la cession.

- N° RG 24/00387 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP26
Par acte de commissaire de justice du 08 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme de 5 923,71 euros au titre de l’arriéré locatif au 08 mars 2024.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 08 avril 2024 ;
- ordonner l'expulsion de la société Kan Eat et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place seront régis par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner solidairement la société Kan Eat et la société Shle Food à lui payer la somme provisionnelle de 15 547,57 euros au titre de l'arriéré locatif à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ;
- condamner solidairement la société Kan Eat et la société Shle Food à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 50%, à compter du 09 avril 2024 et jusqu'à la libération des locaux ;
- dire que si l'occupation devait se prolonger au-delà d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire ; l'indemnité d'occupation fixée serait indexée sur l'Indice Trimestriel des Loyers Commerciaux publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ;
A titre subsidiaire :
- dire, au cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, le preneur sera déchu du terme et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
En tout état de cause :
- condamner solidairement la société Kan Eat et la société Shle Food au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à la société Crédit Lyonnais, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024.

A l’audience du 29 mai 2024, la société CSMDG a repris oralement ses demandes.

Bien que régulièrement assignées, la société Kan Eat, à personne, et la société Shle Food, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, n'ont pas comparu.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2024.

Par note en délibéré en date du 05 juin 2024, la société CSMDG a adressé un décompte actualisé faisant état d'une dette d'un montant de 14 864,31 euros, ainsi qu'un extrait de relevé de compte justifiant de virements de la société Kan Eat au profit de la société CSMDG en date des 14 novembre 2023 et 20 et 22 février 2024 de montants respectifs de 9 131,61 euros, 4000 euros et 4 000 euros.

SUR CE,

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société CSMDG n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 5 732,68 euros, déduction faite des sommes facturées au titre des intérêts de retard et qui ne sont pas des créances locatives (5923,71 -185,41 - 3,19 - 2,43).

Ce commandement a été dénoncé, par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, à la société Shle Food.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Kan Eat et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. La société CSMDG sollicite que l'indemnité d'occupation soit due à compter du 09 avril 2024.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50%. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence la société Kan Eat et la société Shle Food seront solidairement condamnées au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer prévu au bail, à compter du 09 avril 2024 et jusqu'à libération effective des lieux.

Si l'occupation se poursuivait au-delà d'une année, l'indemnité d'occupation due sera indexée en fonction de l'Indice des Loyers des Commerciaux, l'indice de base étant le dernier indice applicable à la date de l'acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte et de l'extrait de compte produits par la société CSMDG, et déduction faite du montant des sommes facturées au titre de la taxe foncière et de l'actualisation du dépôt de garantie dont il n'est nullement justifié, l'obligation de la société Kan Eat au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 22 avril 2024, date de l'assignation, n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 13 307,12 euros (14 864,31- 468 - 1 089,19), somme au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement la société Kan Eat et la société Shle Food.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Kan Eat et la société Shle food, qui succombent, supporteront solidairement la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 08 mars 2024.

En considération de l’équité, la société Kan Eat et la société Shle Food seront solidairement condamnées à payer à la société CSMDG la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

- N° RG 24/00387 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP26
PAR CES MOTIFS

Le juge statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 08 avril 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Kan Eat et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point;

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due solidairement par la société Kan Eat et la société Shle Food, à compter du 09 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Dit que si l'occupation se poursuit au-delà d'une année, l'indemnité d'occupation due sera indexée en fonction de l'Indice des Loyers des Activités Commerciaux, l'indice de base étant le dernier indice applicable à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ;

Condamne solidairement et par provision la société Kan Eat et la société Shle Food à payer à la société CSMDG la somme de 13 307,12 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 22 avril 2024, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;

Condamne solidairement la société Kan Eat et la société Shle Food aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 mars 2024 ;

Condamne solidairement la société Kan Eat et la société Shle Foodà payer à la société CSMDG la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le GreffierLe Président