TJ Bobigny, 20 juin 2024, RG 23/03328

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/03328 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRCL

Minute : 24/602

SA d’HLM SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C.199

C/

Monsieur [I] [P]
Madame [T] [P]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Juin 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA d’HLM SEQENS,
demeurant [Adresse 6]
[Localité 4]

Représenté par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [P],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [P],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes sous seing privé la société TROIS VALLEES, aux lieu et droits de laquelle vient désormais la SA d'HLM SEQENS, a donné à bail à Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P], en date du 4 avril 2008, un logement situé à [Adresse 2] ; en date 1er août 2008 un emplacement de stationnement n° 12, situé dans la même ville, [Adresse 8] ; en date du 1er août 2008 un emplacement de stationnement n° 14 à [Localité 9] situé [Adresse 8], n° 14 ; enfin en date du 16 janvier 2012, un emplacement de stationnement n° 165, situé à [Adresse 8], et ce, moyennant un loyer mensuel principal actualisé d'un montant de 367,41euros, assorti de 278,04 euros de charges.

La SA d'HLM SEQENS a fait signifier le 27 juin 2023 un commandement de payer à Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P] visant la clause résolutoire figurant aux baux, pour un montant de 2 081,41 euros, au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2023, échéance de mai 2023 incluse.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l'existence de ces impayés, en date du 22 septembre 2023.

Par exploit d'huissier, en date du 5 décembre 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de :
-Constater que la clause résolutoire insérée dans les baux susmentionnés est acquise,
-Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux susmentionnés pour défaut de paiement des loyers et charges par Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P], aux échéances convenues,
-Ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P] des lieux qu'ils occupent ainsi que celle de tous occupants de leur chef,
-Condamner solidairement Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P] à payer à la SA d'HLM SEQENS les loyers et les charges jusqu'à la date de la résiliation et à compter de l'acquisition de la clause résolutoire le 28 août 2023 et jusqu'à la reprise des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers tels qu'ils auraient été dus avec leurs majorations et revalorisations, si les baux s'étaient poursuivis, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,
-Condamner solidairement Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P] à payer à la bailleresse la somme de 4 459,95 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes visées à cet acte et de la présente assignation pour le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée,
-Condamner solidairement les locataires à la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Condamner solidairement Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P] Monsieur [G] [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 6 décembre 2023.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 avril 2024.

A l'audience, la SA d'HLM SEQENS, représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l'arriéré de loyers et des charges à la somme de 17 488,18 euros, incluant un supplément de loyer de solidarité en l'absence de réponse à l'enquête d'actualisation des ressources, le tout arrêté au 15 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 juin 2023. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires au paiement de l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse précise que les lieux ont fait l'objet d'une reprise en date du 18 avril 2024, les locataires ayant abandonné le logement. La SA d'HLM SEQUENS souligne que les preneurs ont tenté préalablement à leur départ de conditionner celui-ci à l'extinction de leur dette locative. Elle s'oppose à l'octroi de tous délais, les conditions n'étant d'ailleurs pas réunies.

Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P], dûment assignés par acte remis à tiers présent, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 6 décembre 2023, soit six semaines avant l'audience du 25 avril 2024.

Par ailleurs, la SA d'HLM SEQENS justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis le 22 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le baux conclus entre les parties contiennent une clause résolutoire, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant les clauses résolutoires, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P] le 27 juin 2023, pour la somme de 2 081,41 euros, échéance du mois de mai 2023 incluse.

En outre, il ressort du décompte versé au débat que les loyers et charges n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation des baux conclus le 4 avril 2008, le 1er août 2008 (2 emplacements de stationnement) et le 16 janvier 2012, à compter du 28 août 2023.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le loca-taire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notam-ment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, la bailleresse s'oppose à l'octroi de tous délais de paiement aux locataires, lesquels ont abandonné les lieux et se sont abstenus de comparaitre à l'audience pour justifier de leur situation financière.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l'acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, les lieux ayant fait l'objet d'un procès-verbal de reprise, en date du 18 avril 2024 par la SA d'HLM SEQUENS et divers meubles désignés sans valeur marchande se trouvant dans le logement ; il convient de préciser que leur sort sera cependant régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

En outre, considérant, d'une part, l'état actualisé de la dette locative au 15 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, pour la somme de 17 488,18 euros, et d'autre part, le fait que les lieux ont fait l'objet d'un procès-verbal de reprise en date du 18 avril 2024 ; il n'y pas lieu de déterminer une indemnité d'occupation, laquelle en tout état de cause n'aurait pu être assortie de la majoration de 25 % requise ; l'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdisant au bailleur de percevoir des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location.

Sur l'imputation d'un supplément de loyer de solidarité (SLS) aux époux [P] :

Il convient d'observer que les consorts [P], qui ne démontrent pas avoir répondu au questionnaire de ressources ni avoir produit les documents nécessaires, ont fait l'objet d'une mise en demeure en date du 5 décembre 2023 à cette fin, complétée le même jour par un procès-verbal de constat d'envois en nombre par commissaire de justice.

En l'absence de réponse au questionnaire de ressources par les preneurs, les SLS imputés au cours du premier trimestre 2024 pour un total de 7 280,19 euros seront retenus au titre des loyers et charges dus au 31 mars 2024, sauf aux locataires d'apporter les pièces nécessaires et ce conformément aux dispositions de l'article L441-9 du Code de la construction et de l'habitat.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En l'espèce, la SA d'HLM SEQENS verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 15 avril 2024, mensualité de mars 2024 incluse, établissant l'arriéré locatif à la somme de 17 488,18 euros, de laquelle il convient d'ôter les frais de contentieux qui y figurent pour un montant total de 669,21euros.

Par ailleurs, le bail principal comporte en son article 12 une clause prévoyant la solidarité entre les cotitulaires du bail, s'étendant aux annexes, les preneurs apparaissant mariés, pour l'exécution des obligations des contrats de baux, en ce compris le paiement des loyers et des charges.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P] à verser à la SA d'HLM SEQENS la somme de 16 818,97 euros, au titre de l'arriéré locatif, mensualité de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 27 juin 2023 sur la somme de 1 992,08 euros (2 081,41 euros, dette au commandement de payer du 27/6/23 - les frais de contentieux de 89,33 euros du 31/1/23 = 1 992,08 euros), à compter de l'assignation du 5 décembre 2023 sur la somme de 2 241,71 euros (4 459,95 euros dette à l'assignation du 5/12/2023 - les frais de contentieux apparus antérieurement, soit 226,16 euros - 1 992,08 euros = 2 241,71 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer des frais de contentieux postérieurs à l'assignation, soit la somme de 443,05 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P], qui succombent à la présente instance, seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens de l'instance qui comprendront, notamment, les frais du commandement de payer en date du 27 juin 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [I] [P] et Madame [T] [P] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 400 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS