TJ Bobigny, 20 juin 2024, RG 23/01677

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 23/01677 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YI46

Minute : 24/597

SA d’HLM BATIGERE HABITAT Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [P] [Y]
Madame [N] [S] épouse [Y]
Représentant : Me Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 178

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Juin 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA d’HLM BATIGERE HABITAT
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [Y],
demeurant [Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [S] épouse [Y],
demeurant [Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082023010617 du 01/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par Me Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 1996, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d'HLM DU VAL D'OISE a donné à bail à Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S], épouse [Y] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 7], pour un loyer mensuel actualisé de 312,93 euros, charges incluses.

Monsieur [P] [Y] et Madame [S], épouse [Y] ayant cessé de payer régulièrement leur loyer, un commandement de payer leur a été délivré en date du 28 juillet 2023 pour un arriéré de loyers de 1 412,38 euros, arrêté au 17 juillet 2023.

La Caisse des Allocations Familiales de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par voie postale (LRAR), le 18 août 2023 (accusé de réception).

Par acte d'huissier en date du 18 octobre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S], épouse [Y], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire et donc dire que le contrat de location consenti à Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S], épouse [Y] se trouve résilié,
-Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour manquements graves des locataires à leurs obligations contractuelles,
-Ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S], épouse [Y], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est l'assistance de la force publique,
-Autoriser la demanderesse à disposer des meubles conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
-Condamner solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S], épouse [Y] au paiement de la somme en principal de 1 962,12 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 1 412,38 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
-Condamner solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S], épouse [Y], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, jusqu'à leur départ effectif des lieux,
-Condamner solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S], épouse [Y] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de compter de la présente décision,
-Condamner solidairement les locataires aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de l'assignation et de ses suites et plus généralement de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L'assignation a été dénoncée à la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS par voie dématérialisée, avec accusé de réception du 19 octobre 2023.

L'affaire a été appelée et retenue à audience du 25 avril 2024.

À l'audience, la SA BATIGERE HABITAT maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 704,16 euros arrêté au 15 avril 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus, et après déduction d'un versement de 50 euros intervenu le 22 avril 2024.

Elle soutient que Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S], épouse [Y] n'ont pas réglé les sommes réclamées malgré le commandement de payer 28 juillet 2023. Elle soutient que le non-paiement des loyers, constitue un manquement des locataires en application de 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec les incidences qui en découlent. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet1989. La bailleresse s'oppose à l'octroi de tous délais et précise que le dernier loyer précédant l'audience n'a pas été réglé dans son intégralité.

À l'audience, Monsieur [P] [Y], assigné par acte remis à un tiers ne comparait pas et n'est pas représenté. Madame [N] [S], épouse [Y], objet d'une assignation à personne est représentée. Elle expose être dans les lieux depuis 1996 et ne plus vivre avec son époux. Elle déclare être handicapée et percevoir une allocation à ce titre, en sus de 509 euros de rémunération. Elle dit avoir connu des difficultés liées à la suspension de ses allocations logement, problème désormais résolu. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et se déclare en capacité d'éteindre sa dette locative à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant. Pour assurer cet engagement, elle précise avoir restitué le box en annexe du logement, avec effet au 3 mai 2024, ce qui conduira à une réduction du loyer courant de 63 euros pour le porter à 250 euros environ.

A l'issue de l'audience le conseil de la défenderesse a fait parvenir au greffe la preuve d'un virement de 63 euros en date du 25 avril 2024 et du virement de 50 euros en date du 22 avril 2024 à la SA BATIGERE HABITAT et ce pour couvrir l'intégralité du loyer précédant l'audience.

La preuve des virements susmentionnés étant parvenue au greffe postérieurement à la clôture des débats ; en application des articles 442 et 445 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection a sollicité le conseil de la SA BATIGERE HABITAT aux fins de produire par note en délibéré autorisée ses éventuelles observations et ce avant le 3 mai 2024. Aucune observation de la SA BATIGERE HABITAT n'est parvenue au greffe dans le délai imparti.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l'article 469 du Code de procédure civile : Si, après avoir comparu l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 19 octobre 2023, soit six semaines avant l'audience du 25 avril 2024.

Par ailleurs, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales de la SEINE-SAINT-DENIS le 18 août 2023, soit deux mois avant la délivrance de l'assignation du 18 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S], épouse [Y] le 28 juillet 2023, pour la somme de 1 412,38 euros.

En outre, il ressort du décompte versé au débat que les loyers et charges n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 12 novembre 1996, à compter du 29 septembre 2023.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la SA BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 15 avril 2024 établissant l'arriéré locatif à la somme de 3 754,16 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse, dont il convient de soustraire les frais de contentieux à hauteur de 302,36 euros, pour répondre aux exigences de l'article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le versement de 50 euros intervenu le 22 avril 2024.

Madame [N] [S], épouse [Y] ne conteste pas le principe de la dette, mais précise, au gré du courriel de son conseil du 25 avril 2024, qu'il convient également de déduire du décompte la somme de 63 euros versée le 25 avril 2024

Par ailleurs, les preneurs apparaissant mariés et cotitulaires du bail, ils seront déclarés solidaires dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [S], épouse [Y] à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme 3 338,80 euros, (3 754,16 euros - 302,36 euros - 50 euros - 63 euros = 3 338,80 euros) au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 25 avril 2024, mensualité de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juillet 2023 sur la somme de 1 412,38 euros, de l'assignation du 18 octobre 2023 sur la somme de 247,38 euros (1962,12 euros, montant de la dette à la date de l'assignation du 18 octobre 2024 - les frais de contentieux antérieurs à cette date, soit la somme de 302,36 euros - 1 412,38 euros = 247,38 euros) et à compter la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

En application de l'article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le loca-taire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notam-ment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [N] [S], épouse [Y], démontre être à jour de son dernier loyer à la date de l'audience et propose de s'acquitter de la dette locative de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la bailleresse invitée à formuler ses observations par note en délibéré autorisée, n'a pas répondu dans le délai imparti. La locataire justi-fie de sa situation personnelle et financière et se trouve en mesure de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient donc d'accorder à Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S], épouse [Y], des délais de paiement selon les modalités définies dans le dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui si-gnifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l'expulsion de Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S], épouse [Y] et de tout occupant de leur chef sera autorisée selon les modalités visées au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des pro-cédures civiles d'exécution.

Enfin, le bail se trouvant résilié depuis le 29 septembre 2023, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [P] [Y] et Madame [N] [S], épouse [Y] seront redevables d'une indemnité d'occupation à compter de la défaillance et jusqu'à la libération effective des lieux, en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [P] [Y] et Madame [S], épouse [Y] qui succombent à la présente instance, seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 juillet 2023 déjà signifié, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [P] [Y] et Madame [S], épouse [Y] seront en conséquence condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS