TJ Paris, 19 juin 2024, RG 23/03838

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 19/06/2024
à : Me Antoine GENTY

Copie exécutoire délivrée
le : 19/06/2024
à : Maître Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 23/03838 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZX2Y

N° MINUTE : 6/2024

JUGEMENT
rendu le mercredi 19 juin 2024

DEMANDERESSE
RIVP (REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] SEML), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS
Madame [B] [F] épouse [W], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P182
Monsieur [E] [W], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P182

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 19 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03838 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZX2Y

EXPOSE DU LITIGE

Le 28 novembre 1989, la société RIVP (Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] SEML), a donné à bail à Monsieur et Madame [F] un logement de type F4 sis [Adresse 3].
Monsieur [F] étant décédé, Madame [X] [F] est devenue seule locataire dudit appartement.
La société RIVP soutient avoir appris le décès de sa locataire survenu le 19 janvier 2020.
Elle ajoute avoir écrit aux membres de la succession de Madame [X] [F] pour leur demander de restituer le logement, par courrier en date du 6 février 2020.
Elle indique que Madame [B] [F]-[W] a sollicité le transfert de bail à son profit ainsi qu’à son fils.
L’appartement étant un F4 et Madame [B] [F]-[W] souhaitant l’habiter avec son fils, la bailleresse soutient que par courrier du 29 mai 2020, il a été précisé à la défenderesse que son dossier ne pouvait aboutir puisqu’elle était en situation de sous-occupation du logement, puis qu’elle a donc reçu une réponse défavorable à sa demande de transfert, le 29 septembre 2020.
Elle observe que malgré ce refus, la défenderesse et son fils sont restés dans les lieux, et précise qu’une sommation a été délivrée à l’ensemble de la succession le 20 et 21 septembre 2021, pour leur demander de restituer les lieux occupés, soulignant que l’intégralité des enfants de Madame [F] lui a adressé sa déclaration de renonciation à succession, à l’exception de Madame [B] [W] née [F].
Elle affirme qu’une sommation interpellative a été délivrée le 13 février 2021 à Madame [B] [W] née [F] au [Adresse 2], adresse mentionnée sur son avis d’imposition, et une seconde sommation interpellative le 6 janvier 2022 dans les lieux où Monsieur [Z] [Y] était seul présent.

Par acte du 21 avril 2023, la société RIVP (Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] SEML) a fait citer Madame [B] [W] née [F] et Monsieur [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Madame [X] [F] au 19 janvier 2020, date de son décès ;Constater que Madame [B] [W] née [F] et Monsieur [E] [W] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] ; Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [B] [W] née [F] et Monsieur [E] [W], et tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 3], avec dispense du délai de deux mois de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Autoriser la séquestration des meubles, aux risques et frais des défendeurs ; Condamner in solidum Madame [B] [W] née [F] et Monsieur [E] [W] à payer à la société RIVP, la somme de 7905,04 euros représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges dus au 31 mars 2023 inclus ;Condamner in solidum Madame [B] [W] née [F] et Monsieur [E] [W] à payer à la société RIVP, à compter du mois d’avril 2023 et jusqu’à leur départ effectif des lieux, une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, sans préjudice des charges courantes, majoré de 30% ;Subsidiairement, Dire que cette indemnité d’occupation ne saurait être inférieure au montant du loyer et des charges jusqu’à complète reprise des lieux ;Condamner in solidum Madame [B] [W] née [F] et Monsieur [E] [W] à payer à la société RIVP la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.
A l'audience du 11 septembre 2023, l’affaire a fait l’objet de reports pour être appelée et retenue à celle du 29 avril 2024.
A l’audience du 29 avril 2024, la société RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette locative à la somme de 9563,44 euros selon décompte arrêté au 25 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse.

Au soutien de ses demandes, le bailleur soutient que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies.

Madame [B] [W] née [F] et Monsieur [E] [W], représentés par leur Avocat, demandent aux termes de leurs conclusions en réponse de voir:
Déclarer la RIVP aussi irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, l’en débouter,
La condamner à payer à chacun, Madame [B] [W] née [F] et Monsieur [E] [W], la somme de 1000 euros au visa de l’article 700 du Code de procédure civile,
La condamner aux dépens.
Ils soutiennent que par courrier du 29 septembre 2020, la RIVP, tout en donnant un avis défavorable à la nouvelle demande de transfert a indiqué à Madame [B] [W] née [F] que « son dossier avait été transmis au service des attributions pour lui proposer un logement correspondant à sa composition familiale et ce dès qu’un appartement serait disponible », et précisait, « le temps que ce relogement soit effectif, vous demeurez occupante sans droit ni titre de l‘appartement de la [Adresse 5] et restez redevable des échéances…Aussi vous devez continuer à assurer l’appartement…. »
Ils observent que cette situation locative perdure depuis le 29 septembre 2020, soit depuis plus de trois ans, sans toutefois que la RIVP ait concrétisé la proposition de relogement faite le 29 septembre 2020. Madame [B] [W] née [F] précise être d’accord pour payer l’indemnité d’occupation à condition qu’elle ne nsoit pas majorée de 30% et estime que la procédure n’a pas étét engagée de bonne foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’assignation ayant été dénoncée à la préfecture le 24 avril 2023, soit au moins deux mois avant l’audience du 11 septembre 2023, l’action est recevable.

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution du logement, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.

Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l'espèce, il ressort de l’enquête d’occupation 2020, que feue [X] [F] indiquait le 18 octobre 2019 qu’elle était seule occupante de l’appartement en question (pièce 10 de la RIVP).
Il en était de même durant l’année 2018 (pièce 11 de la requérante).
Il est en outre justifié que l’avis d’imposition établit en 2020 sur les revenus de 2019 de Madame [B] [W] née [F] mentionne qu’elle est domiciliée au [Adresse 2] (pièce 13 de la RIVP), et qu’il en est de même de ses société (pièce 14 de la RIVP).
Il ressort également des sommations interpellatives faite le 13 février 2020 au [Adresse 2], puis le 6 janvier 2022, que Monsieur [Z] [Y] seul présent dans l’appartement concerné lors de ce second acte, a déclaré « j’occupe ce logement depuis une semaine sans régler de loyer. Madame [B] [W] occupe le logement avec moi. Elle ne rentrera pas ce soir, je ne sais pas où elle est actuellement. Aucune autre personne ne vit dans les lieux. » (pièces 8 et 9 de la RIVP).
Il ressort de ces éléments que les conditions prévues tant à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 (habiter dans les lieux un an avant le décès de sa mère), que de l’article 40 de la même loi (la taille du logement doit être adapté à la composition familiale), ne sont pas réunies pour que Madame [B] [W] née [F] puisse bénéficier du transfert de bail.  
Dès lors, le bail signé le 28 novembre 1989, portant sur l’appartement à usage d'habitation de type F4 sis [Adresse 3], s'est trouvé résilié à la date du décès de la locataire en titre, Madame [X] [F], soit au 19 janvier 2020.
Les conditions d’attribution d’un logement social ne sauraient résulter d’une simple promesse de relogement à laquelle la RIVP n’est nullement tenue, mais de conditions légales et règlementaires strictes.
Madame [B] [W] née [F] produit en pièce 4 et 5 les courriers du 29 mai 2020 et 29 septembre 2020 de la RIVP lui indiquant systématiquement et clairement qu’elle est occupante sans droit ni titre de l’appartement concerné.
Il est manifeste que la RIVP n’a nullement entendu lui octroyer un droit d’occuper l’appartement de type F4 sis [Adresse 3], et que son départ des lieux ne saurait être conditionné à un relogement auquel le bailleur n’est nullement tenu.
Depuis le 19 janvier 2020, Madame [B] [W] née [F] et son fils, Monsieur [E] [W], étant désormais sans droit ni titre, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’y a donc lieu d’ores et déjà d’en ordonner la séquestration.
Il n’y pas lieu à suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, aucun des éléments versé aux débats ne justifiant d’une quelconque entrée dans les lieux par voie de fait des occupants, ni même de leur mauvaise foi qui ne se présume pas.

Toutefois, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

L'indemnité d'occupation sera fixée à compter du 19 janvier 2020, ( la demande portant sur l’arriéré locatif dans l’acte introductif d’instance visant bien les « loyers, indemnités d’occupation et charges dues au 31 mars 2023 inclus), à un montant égal au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et augmenté des charges et taxes diverses et courantes, jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clefs.
Il n’y a pas lieu à majoration excessive de 30 % du montant du loyer tel que sollicité par le bailleur à compter de la présente décision, qu’aucun élément versé aux débats ne justifie.

Sur l’arriéré locatif 

Il est justifié par le bailleur, notamment au titre du décompte locatif actualisé produit (pièce 17) et non contesté par les défendeurs, de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif de Madame [B] [W] née [F] et son fils, Monsieur [E] [W].
La solidarité ne se présumant pas et aucune explication ni éléments produits aux débats ne la justifiant, la demande formulée de condamnation solidaire sera rejetée.
En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [W] née [F] et son fils, Monsieur [E] [W] à payer à la société RIVP, la somme de 9563,44 euros selon décompte arrêté au 25 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse, au titre de l’arriéré de loyers, d’indemnité d’occupation et charges, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de condamner Madame [B] [W] née [F] et Monsieur [E] [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,