TJ Paris, 18 juin 2024, RG 24/00833

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 18/06/2024
à : Me Nadine RAULT,

Copie exécutoire délivrée
le : 18/06/2024
à : Me Laurie VALAT

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/00833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZWY

N° MINUTE : 3/2024

JUGEMENT
rendu le mardi 18 juin 2024

DEMANDERESSE
Madame [S] [F], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Laurie VALAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0069

DÉFENDEURS
Madame [L] [T] épouse [N], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0412
Monsieur [E] [N], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0412

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 18 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZWY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2020, Monsieur [E] [N] et Madame [L] [T] épouse [N] ont consenti un bail d’habitation à Madame [S] [F] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4].

Le 22 février 2023, Madame [S] [F] a saisi la commission de conciliation d’un litige concernant le dépassement par son loyer du loyer de référence majoré.

La commission a constaté l’absence de conciliation le 29 juin 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 16 mars 2023, et réceptionnée le 18 mars 2023, Madame [S] [F] a mis en demeure Monsieur [E] [N] et Madame [L] [T] épouse [N] de fixer son loyer au montant du loyer de référence majoré et de lui rembourser en conséquence la somme de 279,31 € par mois pendant 31 mois.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2023, Monsieur [E] [N] et Madame [L] [T] épouse [N] ont fait délivrer à Madame [S] [F] un congé pour reprise à effet au 2 septembre 2023.

Madame [S] [F] a quitté les lieux le 3 juillet 2023.

Par actes de commissaire de justice du 14 novembre 2023, Madame [S] [F] a fait assigner Monsieur [E] [N] et Madame [L] [T] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
9496,88 € au titre de la restitution des loyers excédant le montant du loyer de référence majoré,1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et leur condamnation aux dépens.
À l'audience du 15 mars 2024, Madame [S] [F] modifie ses demandes initiales et sollicite la condamnation conjointe des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

9496,88 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mars 2023 (279,32x34 mois),2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
En réponse aux défendeurs, elle fait valoir que la prescription triennale n’est pas acquise, la saisine de la commission de conciliation ayant suspendu le délai de prescription triennale à compter du 22 février 2023 ou du 29 juin 2023. Elle ajoute qu’elle ne fonde pas son action sur l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 mais sur la législation relative à l’encadrement des loyers.

En défense, Monsieur [E] [N] et Madame [L] [T] épouse [N] sollicitent que la demande soit déclarée irrecevable, subsidiairement qu’elle soit rejetée ou limitée à la période du 18 mars 2023 au 2 juillet 2023 et que Madame [S] [F] soit condamnée à leur payer la somme de 2160 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Ils font valoir que l’action introduite par Madame [S] [F] pour contester le montant du loyer en raison de la surface du logement est atteinte par la prescription triennale prévue à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que la contestation relative au complément de loyer est atteinte par la prescription de 3 mois prévue pour saisir la commission de conciliation. Ils soutiennent par ailleurs que l’action en diminution du loyer en raison d’une superficie habitable erronée au contrat de bail est atteinte par la forclusion de 4 mois courant à compter de la demande faite au bailleur en application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la diminution éventuelle de loyer fondée sur l’article 3-1 ne peut prendre effet qu’à compter de la réception de la demande soit du 18 mars 2023. Ils estiment enfin que le complément de loyer appliqué à la locataire est justifié par les caractéristiques du bien donné à bail.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

sur la forclusion prévue à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et la prescription tirée du délai légal de contestation du complément de loyer
L’action introduite par Madame [S] [F] en diminution du montant du loyer prévu au contrat de bail du 3 septembre 2020 n’est pas fondée sur la superficie erronée du logement figurant au contrat de bail mais sur le dépassement par son loyer du montant du loyer de référence majoré résultant de l’encadrement des loyers (article 140 de la loi du 23 novembre 2018).

Ainsi, la fin de non recevoir tirée du délai de forclusion prévu à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 est rejetée.

Par ailleurs, Madame [S] [F] ne conteste pas le complément de loyer mais le montant du loyer de base prévu à son contrat de bail de sorte que la fin de non recevoir opposée à ce titre doit également être rejetée.

sur la prescription triennale
Le loyer des logements vacants proposés à la relocation (lorsque le dernier locataire est parti depuis moins de 18 mois) fait l’objet en zone de tension locative d’un encadrement par des décrets annuels pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 limitant le montant du loyer au loyer appliqué au dernier locataire.

Suivant l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Cette disposition a été rendue d'application immédiate aux baux en cours par la loi du 6 août 2015.

Ainsi, la contestation du montant du loyer fixé au bail qui est l’objet du litige est soumise à une prescription de 3 ans à compter de la conclusion du bail.

En application de l’article 2238 du code civil, la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d'accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation.(…) Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l'une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée.

En l’espèce, la conciliation a été acceptée par Monsieur [E] [N] et Madame [L] [T] épouse [N] dans leur lettre du 3 avril 2023 à Madame [S] [F] et dans leur courriel du 26 avril 2023 adressée à la commission de conciliation. La conciliation a pris fin le 29 juin 2023, date à laquelle s’est tenue la réunion de conciliation.

La prescription triennale qui a débuté le 3 septembre 2020 a ainsi été suspendue du 3 avril 2023 au 29 juin 2023, et a recommencé à courir à compter de cette dernière date pour une durée de 6 mois.

En conséquence, l’action introduite le 14 novembre 2023 n’est pas prescrite et la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [E] [N] et Madame [L] [T] épouse [N] est rejetée.

Sur le montant du loyer
La demande de limitation de la période de diminution éventuelle du loyer fondée sur l’article 3-1 est rejetée, la demande de diminution du loyer étant fondée sur la législation relative à l’encadrement des loyers à [Localité 3] (article 140 de la loi du 23 novembre 2018).

Il a été rappelé ci avant que le loyer des logements vacants proposés à la relocation fait l’objet en zone de tension locative d’un encadrement par des décrets annuels pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 limitant le montant du loyer au loyer appliqué au dernier locataire.

Les dérogations au principe de fixation du loyer au montant du dernier loyer ne peuvent avoir pour conséquence de porter le loyer à un montant supérieur au montant du loyer de référence majoré.

Il ressort du diagnostic annexé au contrat de bail que la surface habitable du logement donné à bail à Madame [S] [F] était de 18,64 m2, la surface habitable mentionnée au contrat de bail de 22 m2 étant erronée.
Aucun complément de loyer n’a été fixé au contrat de sorte qu’il ne peut être retenu que le loyer de 1010 € prévu au contrat comprenait le loyer de base et le complément de loyer.

Compte tenu de la surface habitable du logement et du montant du loyer de référence majoré de 39,20 €/m2, le loyer de Madame [S] [F] ne pouvait excéder la somme de 730,68 € et le dépassement est ainsi de 279,32 € par mois.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de Madame [S] [F] de restitution de la somme de 279,32x34 = 9496,88 €.
Monsieur [E] [N] et Madame [L] [T] épouse [N] seront donc condamnés à payer cette somme à Madame [S] [F] qui portera intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2023 date de réception de la mise en demeure sur la somme de 8658,61 € demandée à cette date et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [E] [N] et Madame [L] [T] épouse [N], qui succombent à titre principal à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et leur demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

Par ailleurs, ils seront condamnés à payer à Madame [S] [F] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,