TJ Paris, 19 juin 2024, RG 23/03813

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 19/06/2024
à : Me Richard ruben COHEN

Copie exécutoire délivrée
le : 19/06/2024
à : Me Davide PADULA

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 23/03813 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXUY

N° MINUTE : 5/2024

JUGEMENT
rendu le mercredi 19 juin 2024

DEMANDEURS
Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Richard ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887
Madame [F] [H], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Richard ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887

DÉFENDERESSE
La société INTERNATIONAL HOME, dont le siège social est sis [Adresse 2] ; - Pour signification [Adresse 1]
représentée par Me Davide PADULA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2253

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 19 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03813 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXUY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2022 à effet au 17 août 2022, la société INTERNATIONAL HOME a donné à bail à Monsieur [K] [H] et Madame [F] [H] un appartement d’une superficie déclarée de 35m2 sis [Adresse 4].
Le bail consistait en un contrat de location meublée à usage d’habitation secondaire, d’une durée de huit mois, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1900 euros, charges incluses.
Les demandeurs soutiennent qu’outre le règlement des huit mois de loyers à la signature du contrat, le bailleur a également exigé le versement de la somme de 1900 euros de dépôt de garantie.
Ils ajoutent avoir procédé à deux virements, soit le 11 juillet 2022 d’un montant de 570 euros correspondant aux frais d’agence et le 27 juillet 2022, d’un montrant de 3430 euros correspondant au loyer d’août 2022 prorata temporis et au dépôt de garantie.
Ils indiquent avoir pris possession de l ‘appartement le 17 août 2022 et qu’un état des lieux sommaire contradictoirement établi alors révélait une fuite active se manifestant sur les murs et plafonds.
Ils affirment que le 25 août 2022, ils se sont plaints auprès de l’agence de l’apparition de nouvelles traces d’humidité et de la persistance des désordres constatés à l’entrée dans les lieux, puis que le 6 septembre 2022, un sinistre important s’est déclaré depuis l’appartement du dessus, ravageant en totalité les lieux loués.
Ils précisent que le 8 septembre 2022, une entreprise est intervenue à la diligence du bailleur, localisant la cause ses désordres, nécessitant la dépose de la colonne des eaux usées du voisin du dessus, lesquelles se sont déversées dans la chambre et la salle de bains, les rendant immédiatement impropres à leur usage et destination.
Ils ajoutent qu’à cette occasion, le ballon d’eau chaude était également déposé, les privant de la faculté d’avoir de l’eau chaude.
Ils soutiennent que le logement depuis cette date, étant totalement inhabitable car indécent à raison également des odeurs nauséabondes, de l’humidité ambiante et des traces de moisissures généralisées, outre l’absence d’eau chaude, ils ont fait établir le 12 septembre 2022 un constat de l’appartement par un Commissaire de justice. Parallèlement le 13 septembre 2022, ils indiquent avoir déclaré le sinistre à leur assureur, lequel leur a dénié sa garantie dès le 15 septembre 2022 compte tenu de l’origine des désordres identifiés.
Ils affirment que depuis cette date, le bailleur a été dans l’incapacité de formuler une proposition de relogement pérenne, ni aucune proposition d’indemnisation et qu’après mise en demeure du bailleur du 26 octobre 2022 de régulariser un protocole de résiliation de bail et indemnisation de leurs préjudice restée vaine, ils ont par acte du 19 avril 2023 faite citer la société INTERNATIONAL HOME devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer la résolution du contrat de bail du 15 juillet 2022 et subsidiairement sa résiliation, la condamner à lui payer les sommes de :
4000 euros en remboursement des frais et loyers versés,
227,50 euros en remboursement du constat et du diagnostic,
15000 euros en réparation du préjudice subi,
5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.
L’affaire appelée le 15 septembre 2023 a fait l’objet de reports.
Les locataires soutiennent que dans l’intervalle, la société INTERNATIONAL HOME a fait procéder à la réalisation des travaux de réfection de l’appartement, l’intervention ayant eu lieu, selon eux, entre le 8 février et 8 mars 2023, et qu’ils ont libéré le logement suivant constat d’état des lieux de sortie du 16 juin 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 avril 2024.
A l’audience du 29 avril 2024, Monsieur [K] [H] et Madame [F] [H], représentés par leur Avocat, demandent aux termes de leurs conclusions responsives n°2 de voir :
Condamner la société INTERNATIONAL HOME à leur payer les sommes de :
-12033,33 euros au titre du préjudice de jouissance subi sur la période comprise entre le 25 août 2022 et le 8 mars 2023,
-10000 euros au titre du préjudice moral subi,
-5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Débouter la société INTERNATIONAL HOME de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A défaut,
Ordonner compensation avec les sommes leur étant accordées ;
Condamner la société INTERNATIONAL HOME aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat du 12 septembre 2022 ainsi qu’au remboursement du diagnostic du 20 septembre 2022.

La société INTERNATIONAL HOME, représentée par son Conseil, demande de :
Débouter Monsieur et Madame [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
Reconventionnellement
A titre principal :
Les condamner solidairement à lui payer la somme de 11400 euros au titre des six mois de loyers impayés du 18 septembre 2022 au 17 mars 2023 ;
A titre subsidiaire :
Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à hauteur de 1900 euros ;
Les condamner in solidum à lui payer la somme de 11400 euros au titre des six mois d’occupation du 18 septembre 2022 au 17 mars 2023 ;
S’il était fait droit aux demandes des époux [H],
Ordonner la compensation des sommes à son bénéfice ;
En toutes hypothèses :
Les condamner in solidum à lui payer les sommes de :
3500 euros en réparation du préjudice subi du fait de leur action abusive ;
2000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle soutient que les locataires se sont opposés à la remise en place du chauffe-eau, que depuis le 14 septembre 2022, l’origine du dégât des eaux était supprimée, que dès le 10 septembre 2022, ils n’ont pas laissé l’accès aux lieux jusqu’au début février 2023, qu’ils ont refusé les propositions de relogement qui leur étaient faites, sans raison.
Elle ajoute que l’obligation de délivrance d’un logement décent a été respectée au moment de la formation du contrat et qu’elle a fait cesser le 14 septembre 2022, soit 8 jours après son signalement par les locataires, les causes du sinistre. Elle affirme que s’agissant de la repose du ballon et de la réalisation des travaux d’embellissement, aucun manquement ne peut lui être reproché ayant été empêché par les locataires de faire diligence. Elle soutient que la demande indemnitaire à hauteur de 11400 euros, alors que les locataires ne se sont pas acquittés du paiement des loyers pendant six mois est contra legem comme revenant alors à une double indemnisation et doit être rejetée.
Elle observe que les époux [H] sollicitent outre la dispense de paiement du loyer, une indemnisation de 12033,33 euros pour n’avoir pu résider temporairement et par leur comportement dans un appartement qui se situe à 45mn de leur résidence principale. Elle ajoute que le préjudice moral allégué n’est justifié ni en fait, ni en droit.
Elle indique que les époux [H] ne se sont pas acquittés des loyers pendant 6 mois du 18 septembre 2022 au 17 mars 2023 alors qu’ils ont utilisé l’appartement, choisissant de ne pas résilier le contrat comme ils pouvaient le faire à tout moment et conservant les clefs.
Elle estime que la mauvaise foi continue des demandeurs constitue une faute qui a généré des préjudices pour elle ayant engendré la dégradation des relations avec son mandant et une désorganisation de l’agence immobilière qui est une petite structure.

Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 21 avril 2022, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé et il n’est pas contesté que les locataires ont libéré le logement suivant constat d’état des lieux de sortie du 16 juin 2023, de sorte que la demande de condamnation à titre subsidiaire de la société INTERNATIONAL HOME à la fixation d’une indemnité d’occupation et à la condamnation des époux [H] de ce chef est désormais sans objet et qu’il n’y sera en conséquence pas répondu.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En outre, selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Par ailleurs, en application de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 viennent définir les caractéristiques du logement décent, en fixant les normes minimales d'habitabilité, en précisant les règles relatives à la sécurité et à la santé des locataires, et en énumérant les éléments d'équipement et de confort devant exister dans le logement.

L'article 1724 du code civil dispose que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Monsieur [K] [H] et Madame [F] [H] sollicitent l'indemnisation de plusieurs préjudices de jouissance qu'ils estiment avoir subis depuis leur entrée dans les lieux loués,

Il sera précisé, néanmoins, que seront examinés ci-après les seuls griefs formulés par les demandeurs pour lesquels ils sollicitent une indemnisation, mais non ceux dont ils font état dans leurs écritures sans en tirer ensuite aucune conséquence juridique.

Sur la responsabilité de la bailleresse au titre du préjudice de jouissance subi sur la période alléguée comprise entre le 25 août 2022 et le 8 mars 2023 :

Il est établi que selon le contrat de location (pièce 1 des époux [H]) « le locataire accepte de prendre les lieux après les avoir visités, dans l’état dans lequel ils se trouvent ce jour, avec tous les meubles et équipements tels qu’ils ont décrits dans l’inventaire », étant observé que Monsieur [H] est un professionnel du bâtiment et nécessairement à même d’apprécier plus encore l’état effectif des lieux loués ( pièce 15 de la bailleresse).

Il ressort du constat établi par le commissaire de justice en date du 12 septembre 2022 versé aux débats (pièce 6 des demandeurs) que l’appartement de 35m2 sis [Adresse 4], présente alors notamment dans la salle de bain et la chambre, une zone extrêmement humide, une odeur pestilentielle, de multiples traces d’humidité une imprégnation d’eau en partie haute, un revêtement hors d’usage et éclaté, des traces verdâtres et de moisissures, outre des traces d’écoulement liquide et des résidus d’excréments et de papier toilette sur la machine à laver, au mur et au sol.
Il est manifeste que suite au sinistre intervenu le 6 septembre 2022, alors que les locataires en avaient pris possession de 17 août 2022, un sinistre important s’est déclaré, ravageant en totalité les lieux loués.
Il n’est pas contesté que les désordres sont dus à un défaut de la canalisation EU/EV de l’immeuble, et dès lors, ils ne sauraient être imputables à un quelconque défaut d’entretien ou faute du bailleur.
Il est constant que la société INTERNATIONAL HOME a fait intervenir dès le 8 septembre 2022, une entreprise qui a localisé l’origine des désordres, nécessitant la dépose de la colonne des eaux usées du voisin du dessus, lesquelles se sont déversées dans la chambre et la salle de bains, les rendant dès lors impropres à leur usage et notamment la dépose du ballon d’eau chaude (pièce 2 de la bailleresse) . La bailleresse justifie en pièce 7 de « travaux exécutés du 12/09 au 14/09/2022 » au 2er étage concerné par l’origine du désordre, chez Madame [E] [I] (« notre intervention doit se faire chez Madame [E] [I], car une poutre entre le 1er et le 2ème étage nous empêche d’intervenir de chez Monsieur [M] [J] au 1er étage », et en pièce 12, au 2ème étage, du 8/02/2022 jusqu’au 8/03/202 (chez Monsieur [M] [J]).
Il est justifié par ces documents que les travaux exécutés du 12/09/2022 et 14/09/2022 concernent « les travaux en urgence dégâts des eaux », les travaux de rénovation plomberie », les « travaux de rénovation de sols », et les « travaux de rénovation peinture et autre » le tout pour un coût de 2464 euros TTC.
Les époux [H] produisent quant à eux en pièce 10 un devis du 21 septembre 2022 de la société ART CONCEPT faisant état de travaux à effectuer dans la chambre et la salle de bains pour un total de 7502,22 euros TTC.
Il est précisé que les travaux effectués du 8/02/2023 au 8/03/2023 concernent « la remise en état des pièces touchées de l’appartement » pour un total de 4381,30 euros TTC.
Il est donc établi que les travaux d’urgence pour voir cesser la cause du sinistre ont bien eu lieu dès le 12 septembre 2022 jusqu’au 14 septembre 2022, via l’appartement du 2ème étage, et que le remise en état des lieux loués est intervenue postérieurement du 8/02/2022 jusqu’au 8/03/2022.
Il est ainsi établi que la cause du désordre a été recherchée dès le 8 septembre 2022 et que celui-ci a bien été stoppé dès le 14 septembre 2022, date où l’appartement loué restait inhabitable compte tenu de la nécessité de sa remise en état, opérée ensuite du 8 février 2023 au 8 mars 2023.
Dans l’intervalle entre le 14 septembre 2022 et le 8 février 2023, il est justifié que :
-dès le 8 septembre 2022, la société INTERNATIONAL HOME à proposé à ses locataires une solution de relogement dans un appartement de type T2 situé [Adresse 6] à [Localité 7] (pièce 4 de la bailleresse), laquelle a été refusée ;
-le lendemain 9 septembre 2022, la société INTERNATIONAL HOME a proposé à ses locataires un autre relogement sis [Adresse 8] à [Localité 7], qui ne pouvait toutefois être occupé que jusqu’au 18 septembre 2022 (pièces 5 et 6 de la défenderesse), solution d’urgence refusée également par les époux [H] ;
-six jours plus tard, le 15 septembre 2022, la société INTERNATIONAL HOME a proposé à ses locataires quatre autres appartements, leur précisant alors que « le dossier est complexe car il ne s’agit pas du voisin au-dessus mais des communs de la copropriété, car la canalisation passe par le voisin, mis cela reste lié aux communs, ce qui possiblement rallonge les délais. J’ai donc cherché à mon niveau et celui de mon partenaire une solution… » (pièce 8 des époux [H]), ces quatre propositions de relogements étant à nouveau refusées par les locataires ;
-le 9 septembre 2022, Monsieur [Z] [O], Plombier-Electricien pour le compte de la société RENODESIGNER précise que « suite aux travaux de réparations au 2ème étage chez Madame [I], nous pouvons reboucher le plafond et monter à nouveau le chauffe-eau sans aucun danger. Le chauffe-eau est fixé sur le mur porteur de l’immeuble, donc pas de risque d’effondrement sous son poids. Le locataire sur place, Monsieur [H] nous interdit de le monter à nouveau sans une raison technique claire et valable et nous menace d’appeler la police. » (pièce 3 de la bailleresse) ;
-le 10 septembre 2022, les époux [H] ont demandé que l’entrepreneur n’intervienne dans les lieux loués qu’en leur présence (pièce 8 de la défenderesse) ;
- le 26 octobre 2022, le conseil des époux [H] a mis en demeure la société INTERNATIONAL HOME aux fins notamment de conclusion d’un protocole de résiliation du bail et indemnisation de la somme forfaitaire de 12000 euros ;
-le 8 novembre 2022, le conseil de la société INTERNATIONAL HOME a sollicité un délai pour répondre à la demande de résolution amiable du litige et a rappelé toutefois qu’une réunion d’expertise pour le compte de l’assurance PACIFICA devait avoir lieu le 16 novembre 2022 à 14h00, et invitait les époux [H] a donner accès au logement, sous peine de faire obstacle au versement de l’indemnité nécessaire à financer les travaux de remise en état ;
-par courrier du 18 novembre 2022, le conseil de la bailleresse rappelait à celui des défendeurs que les époux [H] ont refusé 5 propositions de relogement dans des appartements de standing équivalent et sans limitation de durée, qu’ils ont toutefois pu résider gracieusement dans un logement au [Adresse 3], du 9 au 18 septembre 2022, qu’ils ne se sont acquittés que du 1er mois de loyer, qu’ils ont fait changer la serrure du logement sans l’accord du propriétaire, qu’ils ne coopèrent pas pour faciliter les visites des experts amiables et des entreprises,
qu’ils ne mettent ainsi pas en mesure le propriétaire de faire procéder aux travaux de reprise de son bien, et leur rappelant qu’ils peuvent à tout moment résilier le bail, que dès lors la demande de résiliation et indemnisation des époux [H] ne lui apparaît ni fondée, ni justifiée dans son quantum de 12000 euros (pièce 10 de la société INTERNATIONAL HOME) ;
-le 21 décembre 2022, le conseil de la société INTERNATIONAL HOME écrivait à nouveau à celui des locataires en ces termes « ma cliente m’indique que la situation n’a pas évolué depuis lors et est toujours empêchée de faire procéder auxdits travaux. Aussi je vous saurais gré de me communiquer par la voie officielle une douzaine de tranches horaires (hors jours chômés) dans le courant du mois de janvier 2023 auxquelles l’entreprise pourra intervenir » (pièce 11 de la bailleresse) ;
-par courrier du 26 décembre 2022, le conseil des époux [H] a répondu à celui de la bailleresse en ces termes « compte tenu de la période des fêtes, nos clients ne seront disponibles pour permettre l’accès à l’appartement à toute date de votre choix qu’à compter du 20 janvier 2023, sous la simple réserve du respect d’un délai de prévenance raisonnable », puis par courriel, les époux [H] ont confirmé le rendez-vous le mardi 7 février 2023 à 14h00 (pièce 17 et 18 de la défenderesse) ;
- les époux [H] ont cessé de payer tous loyers du 18 septembre 2023 jusqu’au 17 mars 2023 ;
-la société INTERNATIONAL HOME a pris attache avec les locataires afin d’organiser l’état des lieux de sortie, le contrat arrivant à terme le 17 avril 2023 (pièce 13 de la bailleresse), les locataires ayant refusé de restituer les lieux et les occupants jusqu’au 16 juin 2023 (pièce 14 de la bailleresse).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les époux [H] n’ont pas pu jouir et user paisiblement du logement loué, du 6 septembre 2022 au 8 mars 2023, date de la fin des travaux, celui-ci étant impropre à la location.
Toutefois, il est démontré que la bailleresse, qui n’est en rien responsable de la situation, justifiant avoir délivré un logement décent au moment du contrat, les éléments d’équipement ayant été vérifiés et étant en bon état (pièce 4 des époux [H]), a aussitôt opéré toutes diligences notamment urgentes pour résoudre le problème, tenter de reloger sans limitation de durée les locataires par cinq propositions sérieuses qui ont été refusées, ces derniers acceptant uniquement un relogement au [Adresse 3], du 9 au 18 septembre 2022, n’a pu procéder aux visites nécessaires, travaux et repose du chauffe-eau, et ce jusqu’au 7 février 2023, date de mise à disposition des lieux après mises en demeure et relances des époux [H] des seuls faits de réticence des époux [H], lesquels pouvaient à tout moment rompre le contrat, et qui entendent dès lors, par la présente procédure, et de parfaite mauvaise foi, se prévaloir de leur propre turpitude.
Ils seront en conséquence déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers

Les époux [H] n’ayant pas été en mesure de jouir des lieux choisis et loués par eux pendant la période visée du 18 septembre 2022 au 17 mars 2023, ne sauraient être redevable de loyers à ce titre qui ne leur ont d’ailleurs jusqu’alors jamais été réclamés par la société INTERNATIONAL HOME n’ayant pas été en mesure de répondre à ses « obligations du propriétaire bailleur » contractuelles pour ce logement.

La société INTERNATIONAL HOME sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [K] [H] et Madame [F] [H] à lui payer la somme de 11400 euros au titre des 6 mois de loyers impayés du 18 septembre 2022 au 17 mars 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’action abusive des époux [H]
En refusant de rompre le contrat de bail tel qu’il leur en était possible de le faire à tout moment, en repoussant toute solution de relogement sérieuse et non limitée dans le temps qui leur était proposée, en refusant l’accès au logement pour les visites d’expert et les entreprise, tout en se plaignant de la tardiveté des travaux, en refusant la repose du chauffe-eau tout en dénonçant ne pas avoir d’eau chaude, en refusant de libérer les lieux à bonne date, non sans avoir antérieurement dans ces circonstances leur départ à l’octroi de 12000 euros, puis en agissant ainsi en justice dans ce contexte de mauvaise foi ainsi créé, préjudiciable aux intérêts économiques et organisationnel de la défenderesse, Monsieur [K] [H] et Madame [F] [H] ont fait montre d’un comportement abusif dans leur action à l’encontre de la société INTERNATIONAL HOME.
Ils seront en conséquence justement condamnés in solidum (en application de l’article 220 du Code civil, la solidarité ne se présumant pas) à lui verser la somme de 1500 euros de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [H] et Madame [F] [H] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [K] [H] et Madame [F] [H] seront également tenus de verser in solidum à la société INTERNATIONAL HOME une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,