CA Paris, 26 juin 2024, RG 20/07422

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 26 JUIN 2024

(n° , 24 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07422 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB33P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 14/05123

APPELANT

Monsieur [A] [T]

né le 17 décembre 1936 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Et encore : [Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Me Nicolas GARBAN de l'AARPI GS ASSOCIES 2, avocat au barreau de PARIS, toque : B0795

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société BARATTE ET A., SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 313 791 295

C/O Société BARATTE ET A.

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : Me Florence NOVELLA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0662

S.C.I. MASTVL

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 753 551 084

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Nathalie METAIS de la SCP A & A, avocat au barreau de PARIS, toque : P0067

Société CONAN GESTION

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 345 338 701

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : Me Florence NOVELLA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0662

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Perrine VERMONT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Mme Perrine VERMONT, Conseillère

Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de Chambre

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L'immeuble situé [Adresse 1], administré par la société Conan Gestion, syndic, est composé de plusieurs bâtiments définis dans le règlement de copropriété de la manière suivante :

'Un immeuble sis à [Adresse 1] à l'angle de cette place et de la rue de Béarn sur lequel il ne porte aucun numéro consistant en :

Un bâtiment en façade sur la place des Vosges double en profondeur, élevé sur caves d'un rez-de-chaussée, de deux étages carrés, d'un troisième étage mansardé et d'un quatrième étage sous combles.

Deux bâtiments en aile sur cour, simple en profondeur, élevés sur cave, d'un rez-de-chaussée, d'un étage carré et d'un deuxième étage lambrissé.

Construction au fond de la cour à usage de garage au rez-de-chaussée élevé sur terre-plein, d'un rez de chaussée et d'un étage lambrissé, relié à l'aile droite.

Cour entre ces bâtiments et construction'.

Les lots de copropriété correspondant à ce bâtiment en fond de cour portaient les numéros 12 à 19 définis comme suit :

« - Lot numéro douze (12) :

Un garage situé à gauche dans le bâtiment se trouvant au fond de la cour.

Droit à la jouissance des water-closets composant le lot n°18 ci-après et ce concurremment avec le propriétaire dudit lot et celui du treizième lot

Et les 40/2750èmes des parties communes générales.

- Lot numéro treize (13) :

Un garage se trouvant à droite dans le bâtiment se trouvant au fond de la cour.

Droit à la jouissance des water-closets composant le lot n°18 ci-après et ce concurremment avec le propriétaire dudit lot et celui lot n°12

Et les 40/2750èmes des parties communes générales.

- Lot numéro quatorze (14) :

Une chambre se situant immédiatement à gauche dans le couloir au premier étage du bâtiment à usage de garage se trouvant au fond de la cour.

Droit à l'usage en commun avec les 4ème, 15ème et 16ème lots des water-closets et lavabos inclus dans le 4ème lot se trouvant sur le palier du 1er étage de l'escalier de l'aile droite

Et les 20/2750èmes des parties communes générales.

- Lot numéro quinze (15) :

Une chambre à la suite de la précédente dans le couloir au premier étage du bâtiment à usage de garage se trouvant au fond de la cour.

Droit à l'usage en commun avec les 4ème, 14ème et 16ème lots des water-closets et lavabos inclus dans le 4ème lot se trouvant sur le palier du 1er étage de l'escalier de l'aile droite

Et les 20/2750èmes des parties communes générales.

- Lot numéro seize (16) :

Une chambre se trouvant au fond du couloir du premier étage du bâtiment à usage de garage se trouvant au fond de la cour.

Droit à l'usage en commun avec les 4ème, 14ème et 15ème lots des water-closets et lavabos inclus dans le 4ème lot se trouvant sur le palier du 1er étage de l'escalier de l'aile droite

Et les 25/2750èmes des parties communes générales.

- Lot numéro dix-sept (17) :

Une petite construction à usage de water-closets se trouvant immédiatement en premier sur le côté gauche du bâtiment se trouvant au fond de la cour.

Etant fait observer que ces water-closets seront à l'usage exclusif du lot 3 et que leur propriétaire pourra les transférer ailleurs dans les conditions indiquées sous l'article 13 ci-après

Et les 5/2750èmes des parties communes générales.

- Lot numéro dix-huit (18) :

Une petite construction à usage de water-closets se trouvant à la suite de la précédente à l'usage exclusif des lots n°12 et 13.

Et les 5/2750èmes des parties communes générales.

- Lot numéro dix-neuf (19) :

Une petite construction à usage de water-closets à la suite de la précédente et tout à fait au fond sur le côté gauche du bâtiment se trouvant au fond de la cour actuellement à l'usage exclusif de la concierge

Et les 5/2750èmes des parties communes générales. »

M. [A] [T] était propriétaire des lots 12, 13,14, 15, 16, 17 et 19, ainsi que d'un lot 20 défini comme suit au règlement de copropriété :

« - Lot numéro vingt (20) :

Une resserre se trouvant au rez-de-chaussée, à droite du bâtiment à usage de garage au fond de la cour,

Et les 15/2750èmes des parties communes générales. »

M. [T] a réuni les lots 12, 13,14, 15, 16, 17, 18 et 19 qu'il a transformés en local d'habitation. Il les a vendus à la SCI MASTVL le 28 août 2012 mais est resté propriétaire du lot n° 20 correspondant à un débarras.

Dans le silence du jugement, il ressort des conclusions du syndicat des copropriétaires que :

«M. [T] a assigné le syndicat des copropriétaires par exploit du 12 mars 2014 pour demander l'annulation des grilles de charges, et contester les résolutions 4 et 18 de l'assemblée générale de copropriétaires du 4 décembre 2013,

«Il a ensuite assigné le 27 octobre 2014 pour contester l'assemblée générale du 1er juillet 2014,

«Le syndicat des copropriétaires a mis en cause la SCI MASTVL par exploit du 5 novembre 2014,

«Le syndicat des copropriétaires a assigné les 23 et 24 mars 2015 M. [T] et la SCI MASTVL pour demander l'annulation des inscriptions faites par M. [T] sans autorisation de l'assemblée générale, la restitution du dégagement et la restitution des lots dans leur consistance et leur destination d'origine,

Par exploit du 11 mars 2016, M. [T] a assigné en annulation de l'assemblée générale du 9 décembre 2015,

Par exploit du 30 mars 2017, il a demandé l'annulation de l'assemblée générale du 15 décembre 2016. » ;

La SCI MASTVL indique que l'assignation du syndicat des copropriétaires ne contenait pas les demandes de restitution du dégagement et de démolition du bâtiment, ces demandes n'ayant été introduites que par conclusions du 13 décembre 2016 ;

Par jugement du 12 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré non écrite la clause de répartition des charges du règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1], établi le 28 décembre 1960 modifié par Maître [D] [H], notaire à [Localité 10], publié à la conservation des hypothèques le 27 juillet 1973,

- ordonné une expertise judiciaire afin d'établir une nouvelle grille de répartition des charges,

- désigné à cet effet, en qualité d'expert Mme [E] [O]

avec pour mission de, sauf à s'adjoindre un expert dans une spécialité différente de la sienne :

visiter l'immeuble situé [Adresse 1] ,

décrire l'immeuble dans son état actuel,

établir un plan de l'immeuble,

dresser un projet modificatif de l'état descriptif de division,

établir une nouvelle grille de répartition des charges pour les lots situés au 6 me étage,

- dit que pour procéder à sa mission l'expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,

entendre, s'il l'estime utile, tous sachants, tels le syndic, l'architecte du syndicat, ou un occupant non en cause,

se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,

se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

indiquer les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires; inviter les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu'il fixera,

en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent,

en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex.: réunion de synthèse; communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du CPC, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

- fixé à la somme de 5.000 € la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires au plus tard le 1er juillet 2020 inclus, à la régie du tribunal

- dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet,

- dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 8ème chambre civile du tribunal de grande instance avant le 30 décembre 2020 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge de la mise en état,

- renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 9 septembre 2020 à 10 h 00 pour vérifier le versement de la consignation,

- débouté M. [A] [T] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er juillet 2014,

- déclaré M. [A] [T] irrecevable en ses demandes d'annulation des assemblées générales des 9 décembre 2015 et 15 décembre 2015,

- déclaré M. [A] [T] recevable en sa demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 4 décembre 2013,

- déclaré M. [A] [T] irrecevable en ses demandes d'annulation des résolutions n°16 de l'assemblée générale du 16 décembre 2016, n°11 et 13 de l'assemblée générale du 9 décembre 2015,

- débouté M. [A] [T] de sa demande d'annulation des résolutions n°4 de l'assemblée générale du 4 décembre 2013, n°5 de l'assemblée générale du 1er juillet 2014, n°6 de l'assemblée générale du 9 décembre 2015 et 35 de l'assemblée générale du 15 décembre 2016,

- déclaré M. [A] [T] irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 4 décembre 2013,

- débouté M. [A] [T] de sa demande d'annulation de la résolution n°21 de l'assemblée générale du 9 décembre 2015,

- débouté M. [A] [T] de sa demande d'annulation des résolutions n°22 et 23 de l'assemblée générale du 9 décembre 2015 et n°30, 31 et 32 de l'assemblée générale du 15 décembre 2016,

- débouté M. [A] [T] de sa demande d'annulation des résolutions n°17 de l'assemblée générale du 4 décembre 2013, n°13 de l'assemblée générale du 1er juillet 2014 et n°16 de l'assemblée générale du 15 décembre 2016,

- débouté M. [A] [T] de sa demande de responsabilité de la société Conan Gestion en sa qualité de syndic de l'immeuble du [Adresse 1],

- annulé le modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété reçu par Maître [R] [N], Notaire à [Localité 10] le 25 mars 2005 et publié au 1er bureau des hypothèques les 7 avril et 2 mai sous le numéro volume 2005 P numéro 1794, et l'attestation rectificative datée du 27 avril 2005 publiée le 2 mai 2005 sous le numéro volume 2005 P 2259,

- annulé l'acte rectificatif en date du 23 mai 2011 reçu par Maître [P] Notaire à [Localité 10] et publié le 26 mai 2011 sous le numéro 2011 D n°3594 volume 2011 P n° 2242,

- annulé la création du lot n°36,

- condamné M. [A] [T] à restituer le dégagement, partie commune, objet du lot n°36, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement puis sous astreinte de 200 € par jour de retard,

- constaté que l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à l'encontre de M. [A] [T] et de la société MASTVL n'est pas prescrite,

- déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à l'encontre de M. [A] [T] et de la société MASTVL,

- condamné M. [A] [T] à détruire le bâtiment en fond de cour dans l'immeuble situé [Adresse 1] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision puis sous astreinte de 500 € par jour pendant deux mois,

- prononcé la résolution de la vente intervenue le 28 août 2012 entre M. [A] [T] et la société MASTVL,

- condamné M. [A] [T] à payer à la société MASTVL les sommes suivantes :

1.291.699,47 € au titre de la restitution du prix de vente

315.556,90 € au titre des frais correspondant aux travaux réalisés dans le bâtiment

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné M. [A] [T] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP A &A, avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné M. [A] [T] à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile :

la somme de 6.000 € au syndicat des copropriétaires,

la somme de 3.000 € à la société Conan Gestion

la somme de 5.000 € à la société MASTVL

- ordonné la publication du présent jugement à la Conservation des hypothèques à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1],

- ordonné l'exécution provisoire.

M. [T] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 16 juin 2020.

Par ordonnance du 29 septembre 2020, le premier président de la cour d'appel de céans a suspendu l'exécution provisoire du jugement.

La procédure devant la cour a été clôturée le 31 janvier 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 31 janvier 2024 par lesquelles M. [T], appelant, invite la cour, au visa de la loi du 24 mars 2014 dite ALUR, de la loi du 10 juillet 1965, des articles 544, 1134 et suivants, 1240, 1356, 1330, 1353, 2224, 2272 et suivants du code civil, 2, 5, 9, 10, 11, 22, 23, 42, 43 de la loi du 10 juillet 1965, 17, 55 du décret du 17 mars 1967, 4 du code de procédure civile, 71-1 à 71-10 du décret du 14 octobre 1955, à :

1/ Sur l'action visant à la remise en état des lots 12 à 19 du syndicat des copropriétaires,

- infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes faute d'habilitation votée en assemblée par suite de la nullité des assemblées de 2014, 2015 et 2016,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à fins de démolition, remise en état antérieur et changement de destination des lots 12 à 19,

- condamner le syndicat des copropriétaires à l'indemniser à hauteur de 40.000 € à raison du préjudice subi,

à titre subsidiaire,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à fins de démolition, remise en état antérieur et changement de destination des lots 12 à 19 compte tenu de l'impossibilité physique et juridique de remettre les lieux en l'état antérieur,

2/ Sur la nullité des assemblées 2014, 2015 et 2016 et de la résolution n°4 de l'assemblée de 2013,

- infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

- annuler l'intégralité de l'assemblée générale du 1er juillet 2014 mais aussi l'intégralité des assemblées de 2015 et 2016 par effet des nullités en cascade,

- annuler en toute hypothèse, les résolutions n°4 de l'assemblée générale de 2013, la résolution n°5 de l'assemblée du 1er juillet 2014, les résolutions n°6, 11, 13, 21, 22 et 23 de l'assemblée de 2015, les résolutions 4, 16, 30,31, 32 et 35 de l'assemblée de 2016,

3/ Sur la validité des modificatifs au règlement de copropriété établis par M. [A] [T],

- infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions visant la nullité des modificatifs des règlements de copropriété reçu par Maître [R] [N], Notaire à [Localité 10] le 25 mars 2005 et publié au 1er bureau des hypothèques les 7 avril et 2 mai sous le numéro volume 2005 P numéro 1794, et l'attestation rectificative datée du 27 avril 2005 publiée le 2 mai 2005 sous le numéro volume 2005 P 2259 ,et de l'acte rectificatif en date du 23 mai 2011 reçu par Maître [P] Notaire à [Localité 10] et publié le 26 mai 2011 sous le numéro 2011 D n°3594 volume 2011 P n° 2242,

4/ Sur la vente consentie à la société MASTVL en 2012,

- infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau

- débouter la société MASTVL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

- limiter la condamnation de M. [A] [T] à hauteur des sommes prévues à l'acte de garantie soit 100.000 €,

5/ Sur la responsabilité du syndic

- constater le préjudice direct subi par M. [A] [T] du fait des fautes du syndic,

- infirmer le jugement entrepris et, restatuant à nouveau,

- condamner la société Conan Gestion à payer aux requérants la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

6/ Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires relatif à la nullité des grilles de charges

- confirmer le jugement entrepris qui a annulé la grille de charges et commis un expert pour établir une nouvelle grille de charges,

- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,

en toute hypothèse,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion à payer à M. [A] [T] une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion à payer les dépens avec application de l'article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 26 janvier 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et la société Conan Gestion, intimés, invitent la cour, au visa de l'article 2227 du code civil, à :

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [A] [T] à restituer le lot n° 36, et à démolir le bâtiment en fond de cour,

- condamner M. [A] [T] à restituer dans un délai de deux mois, à compter de la signification de l'arrêt, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, le dégagement, partie commune, du 1er étage, qu'il s'est approprié en en faisant un lot 36,

- condamner M. [A] [T] à détruire dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt puis sous astreinte de 500 € par jour pendant deux mois, le bâtiment en fond de cour,

- annuler le modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété reçu par Maître [R] [N], Notaire à [Localité 10] le 25 mars 2005, et publié à la conservation des hypothèques de Paris premier bureau, les 7 avril 2005 et 2 mai 2005, volume 2005 P numéro 1794, et l'attestation rectificative datée du 27 avril 2005 publiée audit bureau le 2 mai 2005 volume 2005 P numéro 2259,

- annuler l'acte rectificatif en date du 23 mai 2011 reçu par Maître [Y] [P], Notaire à [Localité 10], et publié le 26 mai 2011 à la conservation des hypothèques de Paris premier bureau, sous le numéro 2011 D N°3594 Volume 2011 P n° 2242,

- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir,

- déclarer M. [A] [T] irrecevable en ses demandes d'annulation des assemblées de 2014, 2015, et 2016,

- déclarer M. [A] [T] irrecevable en ses demandes d'annulation des résolutions 16 de l'assemblée générale du 15 décembre 2016, 11 et 13 de l'assemblée générale du 9 décembre 2015,

- débouter M. [A] [T] de sa demande d'annulation de la résolution 4 de l'assemblée générale du 4 décembre 2013, et de la résolution 5 de l'assemblée générale du 1er juillet 2014,

- débouter M. [A] [T] de ses demandes d'annulation des résolutions 6, 11 13, 21, 22, et 23 de l'assemblée générale du 9 décembre 2015, et des résolutions 4, 16, 30, 31, 32 et 35 de l'assemblée générale du 15 décembre 2016,

- débouter M. [A] [T] de sa demande de condamnation à l'encontre de la société Conan Gestion,

y ajoutant,

- déclarer M. [A] [T] irrecevable, et en tout cas mal fondé, à solliciter l'annulation des assemblées générales 2014, 2015, et 2016, au motif que Mme [K] n'avait pas qualité à participer à ces assemblées,

- débouter M. [A] [T] de sa demande subsidiaire de remise en état de destination antérieure limitée aux lots 12 et 13,

dans l'hypothèse où la Cour considèrerait que l'action du syndicat des copropriétaires relève de la prescription décennale,

- déclarer le syndicat des copropriétaires recevable en son action à l'encontre de M. [A] [T] et de la société MASTVL,

- condamner M. [A] [T] à restituer dans un délai de deux mois, à compter de la signification de l'arrêt, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, le dégagement, partie commune, du 1er étage, qu'il s'est approprié en en faisant un lot 36,

- condamner M. [A] [T] à détruire dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt puis sous astreinte de 500 € par jour pendant deux mois, le bâtiment en fond de cour,

dans l'hypothèse où le jugement serait infirmé quant à la résolution de la vente du 28 août 2012 conclue entre M. [A] [T] et la société MASTVL,

- condamner in solidum M. [A] [T] et la société MATSVL à restituer dans un délai de deux mois, à compter de la signification de l'arrêt, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, le dégagement, partie commune, du 1er étage, approprié en en faisant un lot 36,

- condamner in solidum M. [A] [T] et la société MASTVL à détruire dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, puis sous astreinte de 500 € par jour pendant deux mois, le bâtiment en fond de cour,

dans l'hypothèse où la Cour infirmerait le jugement quant à la démolition du bâtiment,

- condamner in solidum M. [A] [T] et la société MASTVL à remettre les lots 12 à 19 dans leur état selon leur destination d'origine, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, puis sous astreinte de 500 € par jour pendant deux mois,

Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires,

Sur la grille de répartition des charges,

- déclarer valide la grille de répartition des charges du règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1],

- infirmer le jugement du 12 mai 2020 en ce qu'il a annulé la grille de répartition des charges, et ordonné une expertise judiciaire aux fins d'une nouvelle répartition des charges,

Sur l'indemnisation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires,

- infirmer le jugement du 12 mai 2020 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation,

- condamner M. [A] [T] à payer 50.000 € de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice subi,

Sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens,

- confirmer la condamnation de première instance de M. [A] [T] à payer 6.000 € au syndicat des copropriétaires et 3.000 € à la société Conan Gestion, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [A] [T], en cause d'appel, à payer 10.000 € au syndicat des copropriétaires et 6.000 € à la société Conan Gestion au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. [A] [T] et la société MASTVL aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 5 mars 2021 par lesquelles la société MASTVL, intimée, invite la cour, au visa des articles 9, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1603, 1610, 1611, 1626, 1630, 2261 et 2272 du code civil, à :

à titre principal,

- infirmer le jugement en ce qui a déclaré non prescrite l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1],

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la société MASTVL aux fins de régularisation de la réunion des lots n° 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 en un lot unique n°37 à usage d'habitation,

en conséquence, statuant à nouveau,

- déclarer prescrite l'action du syndicat des copropriétaires,

- déclarer régulière la réunion des lots n°12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 en un lot unique n°37,

- déclarer régulière la destination du lot n°37 en lot d'habitation,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente intervenue le 28 août 2012 entre la société MASTVL et M. [A] [T] et condamné M. [A] [T] à lui rembourser la somme de 1.291.699,47 €, au titre de la restitution du prix de vente ainsi que la somme de 315.556,90 €, au titre des frais correspondant aux travaux réalisés dans le bâtiment,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires et M. [A] [T], in solidum, à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande visant à voir déclarer non-écrites les grilles de répartition des charges

M. [T] soutient qu'en raison des diverses mutations ainsi que des diverses divisions de lots, suppressions et créations de lots survenues dans la copropriété depuis l'établissement de son règlement de copropriété, et établies par un expert-géomètre mandaté par le syndicat des copropriétaires, la répartition des charges n'est pas conforme aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion allèguent que M. [T] ne démontre aucune des modifications invoquées ni aucun changement d'usage et de consistance des lots des autres copropriétaires et que le rapport de l'expert-géomètre repose sur les dires de M. [T], que le géomètre n'a pas eu accès à la totalité des appartements et que la copropriété lui a retiré sa confiance après avoir constaté qu'il travaillait pour M. [T]. Ils soutiennent que l'action de l'appelant est en réalité une action en révision de la répartition des charges fondées sur l'article 12 de la loi de 1965, prescrite et irrecevable ;

L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : 'Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.' ;

L'article 10 de cette loi prévoit que 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.' ;

Aux termes de l'article 43 de la loi, 'Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.' ;

Il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10 de la clause de répartition des charges telle qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif, ultérieur, ou d'une décision d'assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions, y compris quand cette non-conformité résulte de l'évolution de la copropriété ;

Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 10 décembre 2001 que le syndicat des copropriétaires a confié à M. [J], géomètre-expert, les travaux de refonte du règlement de copropriété. Les plans qu'il a réalisés dans le cadre de sa mission comportent la mention suivante : «les désignations et les limites des lots indiquées sur ces plans sont celles constatées lors de notre relevé en septembre 2002». Dès lors, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit aucune pièce démontrant le contraire, est mal fondé à soutenir que l'expert n'a pas eu accès aux appartements. Par ailleurs, il ne démontre pas davantage que le géomètre aurait travaillé pour M. [T] au détriment des intérêts de la copropriété et que pour cette raison il n'aurait pas été donné suite à sa mission ;

Comme l'a relevé le tribunal, il apparaît à l'examen des plans établis par M. [J], et le syndicat des copropriétaires ne le conteste pas, que plusieurs copropriétaires ont annexé des parties communes (au troisième étage, un couloir ; au quatrième étage, le plancher du lot 11 démoli ayant pour effet d'augmenter la surface sous plafond des lots situés au troisième étage ; au sous-sol, une zone prélevée sur les parties communes pour installer un vestiaire, un couloir annexé pour agrandir la surface de la cuisine installée dans la cave n°5, création d'une cave supplémentaire par récupération de parties communes) ;

Par ailleurs, M. [T] reconnaît avoir lui-même modifié la destination des lots n°12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 en lots destinés à l'habitation ; à la lecture de l'acte notarié du 25 mars 2005, il apparaît qu'il a également créé un lot n°36 correspondant à un dégagement, partie commune spéciale ;

Ces modifications résultant de réunions ou de divisions de lots, de changements d'affectation et d'annexions de parties communes intervenues depuis l'établissement du règlement de copropriété ont eu pour effet de créer des surfaces et volumes nouveaux au sein de la copropriété et de transformer certains lots en modifiant notamment leur consistance et leur superficie, tout en augmentant leur valeur relative par rapport à l'ensemble des parties privatives de l'immeuble ;

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a réputé non écrite la clause de répartition des charges du règlement de copropriété établi le 28 décembre 1960 et ordonné une expertise judiciaire afin d'établir une nouvelle grille de répartition des charges ;

Sur la nullité des assemblées générales

Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er juillet 2014 et des assemblées générales de 2015 et 2016 par effet des nullités en cascade

* sur la recevabilité des demandes d'annulation

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion soutiennent que M. [T] est irrecevable à demander l'annulation de l'assemblée générale de 2014 en ce que, ne faisant pas partie de l'indivision [K], il est irrecevable à soulever un défaut de convocation ou de participation à l'assemblée en qualité d'indivisaire. Ils font valoir par ailleurs que M. [T] est irrecevable à solliciter l'annulation des assemblées générales de 2015 et 2016 dès lors qu'il a voté en faveur de certaines résolutions ou s'est abstenu ;

En application de l'article 7 du décret du 17 mars 1967, tous les copropriétaires sont convoqués à l'assemblée générale par le syndic ;

Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale ;

Toutefois, le défaut de pouvoir lié au mandat de représentation d'une indivision peut être soulevé par tout copropriétaire au soutien de sa contestation d'une assemblée générale ;

Par conséquent, M. [T] est recevable à invoquer un défaut de pouvoir de Mme [K] en sa qualité d'usufruitière de l'indivision pour contester l'assemblée générale de 2014 ;

En revanche, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales des 9 décembre 2015 et 15 décembre 2016 que M. [T] a voté en faveur de plusieurs résolutions au cours de ces assemblées générales ;

Dès lors, c'est à bon droit que le tribunal a retenu qu'il était irrecevable à les contester dans leur ensemble et le jugement sera confirmé sur ce point ;

* Sur la nullité de l'assemblée générale du 1er juillet 2014 résultant du défaut de pouvoir de Mme [I] [K]

M. [T] fait valoir que Mme [K], usufruitière de l'indivision [K], a participé à l'assemblée générale sans détenir un mandat de désignation de l'indivision, alors que la loi ALUR du 27 mars 2014 avait rendu non-écrite la clause du règlement de copropriété prévoyant que les indivisions seraient représentées par leur usufruitier ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion allèguent que l'appelant ne démontre ni l'absence de qualité ni l'absence de mandat de Mme [T] pour représenter l'indivision ;

Aux termes de l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans la rédaction en vigueur lors de l'assemblée générale du 1er juillet 2014, 'En cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic' ;

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

C'est à juste titre que M. [T] soutient que la loi ALUR du 27 mars 2014 a supprimé la faculté pour le règlement de copropriété de prévoir des règles de représentation des indivisions. C'est donc à tort que le tribunal a retenu que Mme [K] n'avait pas besoin d'un mandat de représentation en vertu des stipulations de l'article 24 du règlement de copropriété selon lesquelles 'le nu-propriétaire sera valablement représenté par l'usufruitier' ;

Néanmoins, s'il n'est pas contesté que Mme [I] [K] est copropriétaire usufruitière dans l'immeuble du [Adresse 1], force est de constater que M. [T] ne démontre pas que cette dernière était dépourvue de mandat pour représenter l'indivision, de sorte que sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er juillet 2014 doit être rejetée. Le jugement sera confirmé sur ce point ;

Sur la demande d'annulation de certaines résolutions des assemblées générales de 2014, 2015 et 2016

M. [T] demande l'annulation des résolutions suivantes, pour lesquelles il a été spécifiquement opposant :

- les résolutions n° 5 de l'assemblée du 1er juillet 2014, les résolutions n° 6, 11 et 13 de l'assemblée générale du 9 décembre 2015 et les résolutions n°4, 16 et 35 de l'assemblée générale du 15 décembre 2016 concernant les approbations de compte ;

- les résolutions n° 21, 22 et 23 de l'assemblée générale de 2015 et les résolutions n° 30, 31, 32 de l'assemblée de 2016 concernant l'habilitation du syndic à ester en justice contre lui ;

Sur la recevabilité de certaines demandes d'annulation

C'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion font valoir que M. [T], s'étant abstenu lors du vote des résolutions n° 11 et 13 de l'assemblée de 2015, n'a donc pas la qualité d'opposant et que ses demandes sont dès lors irrecevables. Le jugement doit être confirmé sur ce point ;

En revanche, il doit être précisé, bien que ce point ne fasse pas l'objet de débats, que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, M. [T] doit être déclaré recevable en sa demande d'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale de 2015 dès lors qu'il ressort du procès-verbal qu'il a voté contre cette résolution. Le jugement doit être infirmé sur ce point ;

Sur la nullité des résolutions

M. [T] excipe du même moyen tenant au défaut de mandat de Mme [K], usufruitière, faute de désignation d'un mandataire pour assister aux assemblées depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR de mars 2014 qui a eu pour effet de rendre non écrit la désignation contraire à la loi figurant dans le règlement de copropriété ;

Concernant les assemblées de 2015 et 2016, il soutient qu'elles sont nulles tant par la participation de Mme [K] que par l'effet des nullités en cascade ;

Enfin, il fait valoir que le président de séance désigné lors de l'assemblée générale du 9 décembre 2015 était un mandataire non copropriétaire ;

Dans le corps de ses conclusions, mais non dans leur dispositif, M. [T] demande l'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée de 2014 et la résolution n°16 de l'assemblée 2016 concernant le loyer de la terrasse Carette (étant précisé que c'est en réalité par sa résolution n° 15 que l'assemblée générale de 2016 a voté l'indemnité annuelle d'occupation de la terrasse). En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statuera pas sur ces prétentions qui ne sont pas reprises dans le dispositif des conclusions ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion soutiennent que, les assemblées de 2015 et 2016 étant valides, M. [T] ne peut contester les résolutions portant habilitation du syndic à agir en justice ni celles liées à l'approbation des comptes, les grilles actuelles devant s'appliquer jusqu'à une éventuelle nouvelle répartition par le juge ;

Comme il a été exposé plus haut, M. [T] est mal fondé à soutenir que Mme [K] était dépourvue de mandat pour représenter son indivision ;

Par ailleurs, l'assemblée générale de 2014 n'étant pas annulée, et dès lors qu'il a été déclaré irrecevable à demander l'annulation des assemblées générales de 2015 et 2016 dans leur entier, M. [T] est mal fondé à invoquer un effet de cascade pour solliciter l'annulation de certaines résolutions des assemblées générales de 2015 et 2016 ;

Enfin, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale de 2015 que l'élection de Mme [L] comme présidente de séance a été votée à l'unanimité des copropriétaires. Dès lors, M. [T] ne peut se prévaloir de ce qu'elle ne serait pas copropriétaire pour solliciter l'annulation d'autres résolutions ;

Sur la demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 4 décembre 2013

M. [T] fait valoir qu'il a été admis en première instance qu'il n'avait pas participé à l'ensemble des votes, son mandataire étant parti après le vote de la résolution n° 18, examinée à sa demande en début de séance, et que le tribunal ne pouvait rejeter sa demande de nullité de la résolution n° 4 alors qu'il avait reconnu que son vote avait été comptabilisé à tort ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion soutiennent que, M. [T] étant propriétaire de 15/2750èmes du sol et des parties communes générales, le vote n'a pas été faussé puisque l'ensemble des autres copropriétaires présents à l'assemblée a approuvé la résolution n° 4 ;

Selon les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ;

L'article 24 alinéa 1 de la loi, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ;

Il résulte de ces dispositions que, dès lors qu'il est établi que M. [T] était absent au moment du vote de la résolution n° 4, cette dernière, votée à l'unanimité des copropriétaires présents alors que le procès-verbal indique à tort que M. [T] était présent, doit être annulée, le moyen selon lequel la résolution aurait été adoptée de la même manière sans les tantièmes de M. [T] étant inopérant ;

Le jugement, qui a débouté M. [T] de sa demande, doit être infirmé sur ce point ;

Sur les demandes de restitution du lot n° 36, de démolition du bâtiment et, subsidiairement, de remise en état des lots dans leur état d'origine

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

L'action du syndicat des copropriétaires et de la société Conan Gestion, qui a pour origine les assignations des 23 et 24 mars 2015, vise à obtenir d'une part la restitution du dégagement intitulé par M. [T] «lot n° 36» et d'autre part la destruction du bâtiment en fond de cour. A titre subsidiaire, les intimés sollicitent la remise en état des lots n° 12 à 19 dans leur état et leur destination d'origine ;

Pour opposer la prescription à l'action du syndicat des copropriétaires et du syndic, M. [T] fait valoir que le bâtiment en fond de cours n'a jamais été démoli mais a seulement faire l'objet de travaux de rénovation affectant l'aspect extérieur et d'un changement de destination cantonné aux seuls lots 12 et 13, c'est-à-dire les garages, exécutés en 1980. Il soutient ainsi que l'action intentée par le syndicat des copropriétaires est prescrite car elle est une action personnelle et non une action réelle ;

Concernant l'annexion du dégagement, il fait valoir que c'est le syndicat lui-même qui a créé cette situation en acceptant la privatisation de l'escalier en 1973 et la condamnation de ce couloir, plus de trente ans avant l'action intentée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance. Il soutient donc qu'il a acquis ce dégagement par l'effet de l'usucapion et que l'action réelle du syndicat des copropriétaires en restitution du dégagement est prescrite ;

Enfin, il fait valoir par ailleurs que la prescription décennale s'applique à toute action relative à l'application ou au défaut d'application du règlement de copropriété, y compris concernant les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble et les changements d'affectation, et qu'en l'espèce la réunion de ses lots a été effectuée en 1973 lors des travaux intervenus sur le lot n° 4 de M. [F] et ayant muré l'accès au bâtiment de fond de cour ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion soutiennent que M. [T] a démoli en 1989 un bâtiment de construction légère pour reconstruire un bâtiment à usage d'habitation, sans accord préalable donné en assemblée générale et alors que le bâtiment historique avait vocation à être démoli. Ils soutiennent qu'en tout état de cause, même en l'absence de démolition, la nature des travaux démontre qu'il y a eu une emprise sur les parties communes, au sol et en façade, ce qui constitue un acte d'appropriation des parties communes ;

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion soutiennent que l'appropriation incontestable du dégagement partie commune, pour constituer en 2005, après les travaux menés en 1989, le lot n° 36, donne lieu à une action réelle qui relève de la prescription trentenaire prévu par l'article 2227 du code civil. Ils invoquent également le fait que c'est par courrier du 5 septembre 2014 que le conseil de M. [T] a informé le syndicat des copropriétaires de la création du lot n° 36 ;

La SCI MASTVL fait valoir qu'il ne ressort d'aucune pièce versée aux débats que le bâtiment a été démoli, et qu'au contraire il est démontré qu'ont été réalisés des travaux de réfection de la toiture et des travaux intérieurs ;

Elle soutient que la prétendue appropriation d'une partie commune résulte en réalité d'une décision de l'assemblée des copropriétaires du 21 février 1973 ayant autorisé la suppression des lots n° 4 et 31 et leur remplacement par les lots n° 33 et 34 sans se préoccuper de la servitude d'accès prévue pour les lots n° 14, 15 et 16 ;

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose : «Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans» ;

En vertu de l'article 2227 du code civil, «Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer» ;

Sur la démolition du bâtiment et, subsidiairement, la remise en état des lots dans leur état d'origine

Il n'est contesté par aucune des parties, bien que le règlement de copropriété versé aux débats soit en partie illisible, que le bâtiment en fond de cour est ainsi décrit dans le règlement de copropriété : «construction au fond de la cour à usage de garage au rez-de-chaussée, élevée sur terre-plein, d'un rez-de-chaussée et d'un étage lambrissé, relié à l'aile droite» ;

M. [T] verse aux débats le rapport, intitulé «Expertise architecturale» et daté du 10 juillet 2020, de la société Prospective & Patrimoine, lequel expose les éléments suivants : «en 1878 un petit bâtiment à usage de remise à calèches et logement de cochers s'élève contre le mur de séparation» ; «Cette construction aujourd'hui autonome pour un usage d'habitation a traversé le temps grâce à la qualité de sa mise en 'uvre d'origine ; la façade structurée par des piliers-pilastres marquant au centre la baie nécessaire à sa fonction primitive ; un jeu de modénatures en brique intègre les tirants dont des clefs au décor fleurdelysé renforcent la structure ; les murs de brique d'origine sont assisés sur un socle en pierre» ; «Cet édifice qui a perduré du XIXe s. à nos jours prouve qu'il n'a jamais fait l'objet de démolitions sinon de travaux de confortation et d'entretien dans l'esprit d'une restauration rigoureuse comme les lucarnes reprises à l'identique». Il précise encore : « L'un des murs anciens de façade est muni d'un anneau, comme on en trouve dans tout le quartier du Marais, pour attacher un cheval» ;

Pour contester le contenu de ce document, le syndicat des copropriétaires et le syndic soutiennent qu'il est en contradiction totale avec le règlement de copropriété qui qualifie le bâtiment de constructions légères pouvant être détruites, le plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais qui mentionne ce bâtiment comme «pouvant être conservé, amélioré ou démoli» et le jugement correctionnel du 29 mai 1991 qui rappelle que, selon décision du 23 juin 1989 de l'architecte des bâtiments de France, ce bâtiment était prévu pour la démolition» ;

Pourtant, au contraire, le document de la société Prospective et Patrimoine corrobore les différents éléments mis en avant par le syndicat des copropriétaires, puisqu'il décrit le bâtiment de fond de cour comme un bâtiment de briques, ce qui constitue en réalité une construction légère comparée au reste de l'hôtel particulier, construit en pierre. Ce rapport est par ailleurs conforme à la description du bâtiment présentée dans un courrier du directeur de l'aménagement urbain du 11 mars 1981, qui décrit ainsi le bâtiment : «Edifié en brique, à la fin du XIXème siècle, couvert en ardoise et en zinc, il est solide et son aspect s'intègre conven