TJ Paris, 24 juin 2024, RG 24/01345

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [V] [P]
PREFET DE [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Béranger BOUDIGNON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/01345 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35L4

N° MINUTE : 7 JCP

JUGEMENT
rendu le lundi 24 juin 2024

DEMANDEURS
Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne, assisté de Me Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1704

Madame [H] [Z] épouse [F], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1704

DÉFENDEUR
Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2024, prorogé au 24 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 24 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01345 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35L4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié signé en date du 25/11/2022, [Y] [F] et [H] [Z] épouse [F] ont acquis le bien immobilier sis [Adresse 2], lot n°86, occupé par [V] [P] en vertu d’un bail verbal conclu avec [I] [U] et [M] [U] en octobre 1976.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17/01/2024 à étude, [Y] [F] et [H] [Z] épouse [F] ont fait assigner [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
prononcer la résiliation du bail d’habitation verbal consenti à [V] [P] à ses torts exclusifs ;ordonner la libération des lieux sis [Adresse 2], lot n°86 par [V] [P] ; prononcer, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de [V] [P] et celle de tous les occupants de leur chef des lieux loués avec assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls [V] [P] ;condamner [V] [P] au paiement d'une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître Béranger BOUDIGNON, avocat aux offres de droit.
L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 02/04/2024.

[Y] [F] et [H] [Z] épouse [F], respectivement assisté et représentée par leur conseil, maintiennent leurs demandes telles qu'exposées dans l'assignation reprise oralement.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils ont acquis le logement situé au 7ème étage, sous la chambre de service occupée par [V] [P], et avoir rapidement constaté des désordres au niveau du plafond et des murs extérieurs dus à des dégâts des eaux. Ils expliquent avoir tenté de contacter l’occupant, [V] [P], afin qu’il déclare le sinistre à son assurance et initie des travaux de réfection, mais que celui-ci n’a pas réagi. Ils auraient pris contact avec les consorts [U], propriétaires de la chambre de service occupée par [V] [P] en vertu d’un bail verbal, qui leur auraient déclaré ne pas pouvoir entrer en contact avec [V] [P] qui refuse de laisser l’accès aux lieux pour effectuer des travaux malgré l’indécence du logement. Les demandeurs affirment avoir eux-mêmes contacté le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 3], afin d’alerter le locataire sur l’importance de laisser l’accès au logement pour effectuer les travaux. Ils expliquent que le service a constaté l’insalubrité des lieux, la présence de nuisibles et de désordres importants au niveau des canalisations, des murs, du sol, de la fenêtre. Ces éléments ont également été constatés par un commissaire de justice et par le Syndic de copropriété. Face au comportement de [V] [P], qui refuse tout accès et ne met en place aucune démarche pour mettre fin aux désordres, qui créent des dégâts dans le bien occupé par les demandeurs, ces derniers ont décidé d’acquérir la propriété de la chambre de service afin d’être en mesure d’initier directement les travaux chez [V] [P]. Ils affirment que malgré leurs nombreuses tentatives de règlement amiable, [V] [P] n’a jamais accepté de laisser l’accès à son logement et adopte un comportement menaçant et inadapté au sein de la copropriété.

[V] [P], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens, en vertu de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 05/06/2024 prorogé au 24/06/2024 par mise à disposition au greffe.

Par courrier envoyé aux parties le 05/06/2024, la juge des contentieux de la protection a sollicité la production de l’acte de vente intervenu entre les consorts [F] et les consorts [U]. La copie de l’acte de vente était transmise par le conseil des demandeurs le même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur l’existence du bail

Le contrat de bail est « un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer », selon l'article 1709 du code civil.  Il sera rappelé que le code civil n'imposant aucune formalité pour la conclusion d'un bail, la rédaction d'un écrit n'est pas indispensable à sa formation, ni à la preuve de son existence. L'engagement réciproque des prétendus bailleur et locataire dans les termes d'un tel contrat doit cependant être démontré. Doivent ainsi être prouvés l'engagement du prétendu bailleur de mettre les locaux à disposition du locataire allégué, et l'engagement de ce dernier de payer les loyers.

En vertu de l'article 1715 du code civil le bail verbal dont l'exécution n'est pas encore commencée ne peut être prouvé que par écrit et, a contrario, si le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve par témoins est admissible. Il est constant que l'occupation matérielle des lieux ne peut suffire à caractériser le commencement d'exécution d'un bail verbal. D'autres indices doivent venir compléter ce premier indice, qui traduisent de la part de celui qui se prévaut du bail aussi bien l'accomplissement des obligations notamment le paiement des loyers que l'exercice des droits découlant du prétendu contrat et de la volonté non équivoque au propriétaire le traiter comme son locataire.

En l’espèce, les demandeurs produisent la copie de l’acte de vente conclu le 25/11/2022 avec les consorts [U] mentionnant à plusieurs reprises l’occupation du bien immobilier par [V] [P] en vertu d’un bail verbal d’octobre 1976. Par ailleurs, les demandeurs produisent diverses pièces, soient des courriers des consorts [U] de 2021, la mise en demeure du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 3], une attestation de l’occupant de la chambre de service voisine de celle occupée par [V] [P], démontrant de l’existence du contrat de bail verbal et de son exécution.

Sur la demande d’expulsion

L'article 1134 devenu 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Or le contrat de bail du 24 juillet 1981 stipule que « le preneur reconnaît n'avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son principal établissement. La présente location n'est pas transmissible par voie de cession ou legs ».

En application des articles 1224, 1227, 1229 et 1741 du code civil, le contrat de bail peut être résilié, en cas d'inexécution suffisamment grave des obligations, par décision de justice. L'article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1729, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut faire résilier le bail.

[Y] [F] et [H] [Z] épouse [F] versent aux débats au soutien de leurs prétentions :
- la copie de l’acte de vente du 25/11/2022 concernant le bien sis [Adresse 2], lot n°86, actant l’occupation par [V] [P] en vertu d’un bail verbal d’octobre 1976 ;
- un courrier du Syndic aux consorts [U] du 24/07/2017 dénonçant l’insalubrité du logement occupé par [V] [P], la présence de nuisibles (cafards, souris) et le refus de laisser l’accès aux lieux ;
- le procès-verbal de constant par commissaire de justice du 06/12/2021 et le courriel envoyé par [Y] [F] aux consorts [U] le 01/02/2022 constatant les traces d’humidités et le taux d’humidité dans le logement des demandeurs et le comportement de [V] [P] (jet d’urine par la fenêtres, de mégots, refus d’accès) ;
- la main courante déposée par [I] [U] contre [V] [P] le 07/12/2021, le signalement au service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 3] par [I] [U], les plaintes envoyées directement au Procureur de la République par [I] [U] les 19/11/2021 ;
- la mise en demeure du service technique de l’habitat du 16/12/2021 d’avoir à effectuer des travaux urgents ;
- la mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception du 06/12/2022 envoyé à [V] [P] par [Y] [F] d’avoir à laisser l’accès aux lieux pour effectuer les travaux de remise en état ou à défaut de quitter les lieux ;
- les échanges courriels entre les demandeurs et le service technique de l’habitat et la mairie de [Localité 3] ;
- le courrier de la société ASSELESS du 24/04/2023 attestant ne pas avoir pu effectuer un devis relatif aux travaux à effectuer dans le logement de [V] [P] qui lui a refusé l’accès les 15/03/2023 et 14/04/2023 , et attestant de l’odeur nauséabonde se dégageant des lieux et de l’état de délabrement visible par l’entrebâillement de la porte;
- une attestation de [R] [L], occupant de la chambre de service à côté de celle de [V] [P], décrivant la présence de cafards circulant sous la porte de [V] [P], une odeur nauséabonde, les jets d’urine par la porte et la fenêtre ;
- des photographies de la chambre de service ;
- le règlement de copropriété.

En l’espèce, il résulte de ces nombreuses pièces que [V] [P] est à l'origine de multiples nuisances qui perturbent gravement la tranquillité de ses voisins. En effet, [V] [P] refuse de laisser l’accès à son logement depuis plusieurs années, et ce malgré les courriers de mise en demeure, l’intervention du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 3] et du Syndic. Ce comportement, en violation des obligations du locataire qui doit laisser l’accès au logement afin de permettre les réfections nécessaires et urgentes, a entrainé une aggravation des désordres au fil des années : la présence de nuisible (cafards), des odeurs nauséabondes dans les parties communes, des fuites d’eau continues causant des désordres dans le bien immobilier de l’étage du dessous occupé par [Y] [F] et [H] [Z] épouse [F], la dégradation du plafond, du sol et des murs du bien. Le service technique de la Ville de [Localité 3] a constaté l’indécence des lieux, et également l’impossibilité d’accès du fait de [V] [P].

Dans ces conditions, le bien ne peut que continuer à se détériorer, et devenir un lieu dangereux pour l’occupant du logement mais également les occupants de l’immeuble. Cette insécurité et dangerosité a également été constatée par les différents intervenants.

De plus, [V] [P] adopte un comportement inapproprié, en urinant par la fenêtre de la chambre de service et en jetant divers éléments devant sa porte mais également par la fenêtre, causant des nuisances pour les voisins du dessous.

Il y a donc lieu de retenir à la charge de [V] [P] un manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, suffisamment grave pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail, et ce à la date du présent jugement.

En conséquence, il convient d'ordonner la libération des lieux selon les modalités énoncées dans le dispositif de la présente décision, et en tant que de besoin, l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

[V] [P], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il convient en équité de condamner [V] [P] à régler à [Y] [F] et [H] [Z] épouse [F], qui ont dû exposer des frais dans la présente procédure, la somme de 300 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,