CA Paris, 27 juin 2024, RG 22/03953
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Texte de la décision
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 27 JUIN 2024
(n° , 27 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03953 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKK5
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Meaux - RG n° 19/00723
APPELANTE
S.A.R.L. ILE DE FRANCE SANTE (IDFS)
N° SIRET : 775 70 3 1 50
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me Isabelle MOREAU de la SELAS HEMERA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0011
INTIMEE
L'ASSOCIATION POUR LA GESTION D'OEUVRES SOCIALES (AGOS)
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représentée par Me Audrey CAGNEAUX-DUMONT GALLION de la SCP CAGNEAUX
DUMONT GALLION, avocat au barreau de MEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Anne-Laure MEANO dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Apinajaa THEVARANJAN
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 10 octobre 1979, la société Ile-de-France Santé (ci-après la société IDFS) a donné à bail à l'association pour la gestion des 'uvres sociales AGOS (ci-après AGOS), pour une durée de 12 ans, avec promesse de prorogation pour une durée identique, différents bien immobiliers, dont le château [8] à [Localité 7], l'association reprenant une activité antérieure de gestion de la maison de retraite.
Ce bail relatif au château de [Localité 7] a porté sur les immeubles suivants :
- le château [8],
- un bâtiment nommé La Résidence
- une remise
- un dépôt mortuaire
- un pavillon de gardiens
- le tout sur un terrain d'une surface de 7 ha, 80 a et 50 ca.
Par avenant authentique du 16 juillet 1996, la société IDFS a accepté de financer les travaux d'aménagement des cuisines du château en contrepartie d'une augmentation du loyer correspondant à 4% du prix définitif sur facturation à compter de la réception des travaux.
Par acte authentique du 2 juillet 2002, ce bail a fait l'objet d'un renouvellement pour une durée de 18 ans devant prendre fin le 30 septembre 2020.
Aux termes de cet acte, il est spécifié que les deux bâtiments, dénommés « La Roseraie » et « Le Campanule », construits par AGOS sur autorisation de la société IDFS, deviendraient la propriété du bailleur en fin de bail, en contrepartie du paiement d'une indemnité, conformément aux dispositions de l'article 555 du code civil, la portée de cette stipulation étant débattue dans la présente instance.
Par acte authentique du 17 mars 2009, la société IDFS a vendu à AGOS une partie des biens immobiliers donnés à bail par acte du 2 juillet 2002 :
-le bâtiment La Résidence,
-la remise
-une partie du terrain sur lequel a été construit le bâtiment « La Roseraie ».
Par acte authentique du 17 mars 2009, un avenant à bail a été conclu dans le but de ramener l'assiette foncière à la partie de propriété conservée par la société IDFS et de procéder à une réduction du loyer en conséquence.
Selon cahier des clauses administratives particulières du 14 février 2011, des travaux de construction et de réhabilitation de l'ensemble immobilier situé à [Localité 7] et cédé à AGOS ont été programmés.
Les travaux ont débuté le 5 septembre 2011, la deuxième tranche de ceux-ci s'étant achevée au mois de juin 2014.
Par courrier du 28 avril 2014, l'AGOS a donné congé à la société IDFS avec effet à la date du 31 juillet 2014.
A l'occasion de l'état des lieux de sortie, certifié par constat d'huissier des 31 juillet et 1er août 2014, les clés du château [8] et du pavillon de fonction ont été restituées.
Le bâtiment 'Le Campanule' reconstruit par AGOS à la suite de sa destruction par la chute d'un arbre en 2008, n'a pas fait l'objet des formalités de restitution entre les parties.
Le 4 juillet 2012, une partie du mur d'enceinte du château [8] s'est effondrée sur la voie publique. AGOS a régularisé une déclaration auprès de son assureur qui a diligenté une expertise le 12 juillet 2012.
Par la suite, et à deux occasions supplémentaires le 24 octobre 2014 et le 24 janvier 2015, le mur a subi de nouveaux sinistres.
Par acte du 6 mars 2013, la société Ile-de-France Santé a fait assigner AGOS devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.
Le rapport de l'expert a été déposé le 31 juillet 2015.
C'est dans ces conditions que, par acte du 4 août 2016, la société IDFS a fait assigner AGOS devant le tribunal de grande instance de Meaux aux fins de condamnation à lui payer diverses sommes notamment au titre de l'entretien du parc, de la reconstruction du mur d'enceinte, des travaux de reprise du château, de loyers, d'indemnités d'occupation du bâtiment Campanule et de l'accès pompier.
Après radiation le 14 mai 2018, l'affaire a été rétablie ; à l'audience de plaidoirie du 3 septembre 2020, le tribunal a ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture et envoyé l'affaire à la remise en état au regard de la situation juridique de la société IDFS, initialement placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Meaux du 20 mars 2017, infirmé par la cour d'appel de Paris du 30 janvier 2020, constatant le retour in bonis de la demanderesse.
Dans ses dernières conclusions du 6 juillet 2021, la société IDFS a sollicité du tribunal, notamment :
-de condamner AGOS à lui payer les sommes de :
-73.080 euros au titre de l'entretien du parc restitué à l'état de friche et sans interventions conformément aux recommandations de l'INCA,
-6.000 euros au titre de l'abattage des cyprès le long d'un mur d'enceinte, non effectué à fin juillet 2014,
- 5.190 euros au titre de la mise en place d'une grille de clôture à titre conservatoire dans l'attente de la reconstruction du mur de clôture et 111.642 euros au titre de la reconstruction du mur d'enceinte pour la seule partie du mur effondré en avril 2014 et novembre 2014,
- 94.73 6,40 euros TTC pour les travaux de reprise du château,
et de lui ordonner la remise des clefs du Campanule,
-de condamner AGOS à lui payer les sommes de :
-50.000 euros pour rétention abusive des clefs du campanule et la non remise du bâtiment,
-39.792 euros au titre du rattachement du Campanule au réseau, des eaux et à l'électricité,
-6.008,74 euros au titre du loyer du mois de juillet 2014,
-une indemnité d'occupation mensuelle de 6.503,91 euros par mois à compter du 1er août 2014 jusqu'à fin décembre 2014 pour non restitution des lieux loués dans leur globalité en raison de l'absence de reconstruction du campanule et en raison de la libre disposition du parc du château pour accès aux pompiers des locaux EPHAD de l'AGOS, soit la somme de 30.043,70 euros et sur la période de janvier 2015 jusqu'à la justification de la réalisation de son accès pompier,
Sur la demande reconventionnelle:
- déclarer irrecevable et inopposable et donc mal fondée la demande reconventionnelle de AGOS au titre de la plus-value immobilière pour la reconstruction du campanule et le coût des clôtures,
- déclarer mal fondée la demande subsidiaire en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en l'absence de faute commise par Ile-de-France santé ou son conseil, l'inopposabilité de la prétendue créance invoquée d'AGOS lui étant imputable,
Dans ses dernières conclusions du 8 septembre 2021, AGOS a sollicité en substance du tribunal de :
- déclarer irrecevable la demande d'indemnisation de la société IDFS au titre des travaux de remise en état du château et du parc qui ne lui appartiennent plus,
- dire et juger recevables ses propres demandes reconventionnelles à l'encontre de la société IDFS,
- condamner la société IDFS à lui payer les sommes de :
-176.430,03 euros au titre de la plus-value apportée au terrain loué, par suite de la construction du bâtiment le Campanule, sur le fondement de l'article 555 du code civil,
-dire et juger que AGOS peut valablement opposer son droit de rétention sur le bâtiment le campanule jusqu'à complet paiement de l'indemnité due au titre de la plus-value apportée au bâtiment loué,
-la somme de 12.091,20 euros au titre de l'édification de la clôture mitoyenne de [Localité 7] prévue à l'acte du 17 mars 2009,
-ordonner la compensation des sommes dues par la société IDFS à l'AGOS avec le loyer du mois de juillet 2014 et/ou toutes autres créances connexes,
- débouter la société Ile-de-France santé de toutes ses demandes.
Par jugement contradictoire entrepris du 3 février 2022 le tribunal judiciaire de Meaux a ainsi statué :
Reçoit les demandes formulées par la société Ile-de-France Santé au titre des travaux de remise en état du château et du parc ;
Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de l'entretien du parc et de l''abatage' des cyprès ;
Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de la reconstruction du mur d'enceinte et de la mise en place d'une clôture provisoire ;
Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de l'entretien du château
Dit que l'association pour la gestion des oeuvres sociales est débitrice de la société Ile-de-France Santé à hauteur de 6.008,74 euros au titre du loyer du mois de juillet 2014 ;
Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnité d'occupation ;
Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande de condamnation au titre du raccordement du bâtiment 'les campanules' au réseau des eaux et au réseau électrique ;
Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles en paiement formulées à l'encontre de la société Ile-de-France Santé par l'association pour la gestion des oeuvres sociales ;
Dit que la société Ile-de-France Santé est débitrice de l'association pour la gestion des oeuvres sociales à hauteur de 193.378,99 euros à titre de dommages-intérêts ;
Ordonne la compensation des dettes réciproques des parties ;
Condamne en conséquence la société Ile-de-France Santé à payer à l'association pour la gestion des oeuvres sociales la somme de 187.370,25 euros ;
Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande de dommages intérêts pour rétention abusive formée contre l'association pour la gestion des oeuvres sociales ;
Condamne l'association pour la gestion des oeuvres sociales à restituer les clés du bâtiment 'les campanules' ;
Déboute la société IDFS de sa demande tendant à assortir la condamnation à remettre les clés d'une astreinte provisoire ;
Déboute la société IDFS du surplus de sa demande de restitution ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne la société Ile-de-France Santé aux dépens d'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de la SCP Morin Perrault Cagneaux-Dumont Gallion ;
Condamne la société Ile-de-France Santé à payer à l'association pour la gestion des oeuvres sociales la somme de 6.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
Déboute la société Ile-de-France Santé de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 18 février 2022 par la société IDFS;
Par ordonnance du 24 mai 2022, la cour d'appel a débouté la société IDFS de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire ;
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 avril 2024 par lesquelles la société IDFS demande à la cour de :
Recevoir la société Ile de France Santé (IDFS) en son appel, ses demandes, fins et conclusions et l'y dire bien-fondé : IDFS justifiant de son intérêt à agir,
Débouter l'association pour la gestion des 'uvres sociales (AGOS) de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
En conséquence :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
Déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles en paiement formulées à l'encontre de la société Ile-de-France Santé par l'association pour la gestion des oeuvres sociales ;
Dit que l'association pour la gestion des oeuvres sociales est débitrice de la société Ile-de-France Santé à hauteur de 6.008,74 euros au titre du loyer du mois de juillet 2014 ;
Condamné l'association pour la gestion des oeuvres sociales à restituer les clés du bâtiment 'les campanules' ;
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de l'entretien du parc et de l''abatage' des cyprès ;
Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de la reconstruction du mur d'enceinte et de la mise en place d'une clôture provisoire ;
Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnisation au titre de l'entretien du château ;
Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande d'indemnité d'occupation
Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande de condamnation au titre du raccordement du bâtiment 'les campanules' au réseau des eaux et au réseau électrique ;
Dit que la société Ile-de-France Santé est débitrice de l'association pour la gestion des 'uvres sociales à hauteur de 193.378,99 euros à titre de dommages-intérêts ;
Ordonné la compensation des dettes réciproques des parties ;
Condamné en conséquence la société Ile-de-France Santé à payer à l'association pour la gestion des 'uvres sociales la somme de 187.370,25 euros ;
Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande de dommages intérêts pour rétention abusive formée contre l'association pour la gestion des 'uvres sociales ;
Débouté la société IDFS de sa demande tendant à assortir la condamnation à remettre les clés d'une astreinte provisoire ;
Débouté la société IDFS du surplus de sa demande de restitution ;
Débouté la société IDFS de ses demandes plus amples ou contraires ;
Condamné la société Ile-de-France Santé aux dépens d'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit au profit de la SCP Morin Perrault Cagneaux-Dumont Gallion ;
Condamné la société Ile-de-France Santé à payer à l'association pour la gestion des 'uvres sociales la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté la société Ile-de-France Santé de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant de nouveau :
Juger irrecevable et inopposable à IDFS la demande de AGOS au titre de la plus-value immobilière pour la reconstruction du Campanule et le coût des clôtures faute de production au passif du redressement judiciaire de IDFS et en raison de la parfaite exécution du plan de redressement par application de l'article L 631-14 du code du commerce ;
Débouter AGOS de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en l'absence de faute commise par IDFS lors de sa déclaration de cessation de paiement et lors de l'expertise, l'inopposabilité de la prétendue créance invoquée étant imputable à AGOS, et à défaut de préjudice ;
Juger mal fondées toutes demandes d'AGOS au titre de la plus-value immobilière pour la reconstruction avec l'indemnité d'assurance du Campanule, amorti préalablement, et le coût des clôtures, le paiement de la plus-value étant exclu par le bail authentique en cas de résiliation du bail par la locataire ;
Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 73 080 € TTC au titre de l'entretien du parc restitué en état de friche et sans intervention conformément aux préconisations de l'INRA, à titre indemnitaire ;
Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 6 000 € au titre de la facture HATRA pour l'abattage des cyprès le long du mur d'enceinte, à titre indemnitaire ;
Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 5 190 € au titre de la mise en place d'une grille de clôture à titre conservatoire dans l'attente de la reconstruction du mur de clôture, à titre indemnitaire ;
Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 111 642 € au titre de la reconstruction du mur d'enceinte pour la seule partie du mur effondré en avril 2012 et novembre 2014, à titre indemnitaire ;
Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 94 736,40 € TTC pour les travaux de reprise du Château eu égard à l'état de vétusté partiel des lieux laissés sans reprise préalable par la locataire des sinistres eau survenus, et eu égard au dernier sinistre survenu au mois de septembre 2014 par effraction des lieux pour prendre possession d'une arrivée d'eau pour les travaux en cours, sans déclaration d'assurance, tout comme les travaux de corniche non déclaré à l'assurance par AGOS (79 736,40 € plus 15 000€ monte-charge), à titre indemnitaire;
Ordonner sous astreinte forfaitaire et définitive de 300 € par jour et pour chacun des documents et pour les clefs, la remise des clefs du campanule et des documents suivants certificat de conformité, certificat d'accessibilité du bâtiment aux règles d'handicap, et remise du procès-verbal de la Commission de l'agglomération de [Localité 10] sur la bonne réalisation des travaux tel que prévu à l'avis du 17/12/2013, qui sont à remettre à l'acquéreur du château. ;
Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 50 000 € à titre de dommages intérêts pour rétention abusive des clefs de la campanule et la non remise du bâtiment a IDFS sous prétexte d'un droit de rétention pour non-paiement de la plus-value de reconstruction ;
Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 39 792 € au titre du rattachement de la Campanule au réseau des eaux et à l'électricité, à titre indemnitaire ;
Condamner AGOS à régler à IDFS la somme de 6 008,74 € au titre du loyer du mois de juillet 2014 avec intérêt légal à compter du 1er juillet 2014 date d'exigibilité ;
Condamner AGOS à régler à IDFS une indemnité d'occupation mensuelle de 6 503,91€ par mois à compter du 1er août 2014 jusqu'à fin décembre 2014 pour non-restitution des lieux loués dans leur globalité en raison de l'absence de reconstruction de la campanule et en raison de la libre disposition du parc du Château pour accès aux pompiers des locaux EPHAD de AGOS, soit une somme de 30 043,70€ ;
Dire que l'intégralité des condamnations des intérêts emportera capitalisation des intérêts.
En tout état de cause :
Condamner AGOS à verser la Société IDFS qui a été contrainte d'engager des frais importants pour assurer la défense de ses droits tant en première instance y compris l'expertise, qu'en appel qu'il serait tout à fait anormal, compte tenu de ce qui a été exposé de laisser à sa charge, une somme de 20 000 € par application de l'article 700 du CPC ;
Condamner AGOS aux entiers dépens selon l'article 699 du Code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 avril 2024 au terme desquelles l'Association pour la gestion d'oeuvres sociales demande à la cour de :
1. A titre principal,
Infirmer le jugement rendu le 3 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en ce qu'il a :
- Déclaré recevables les demandes d'indemnisation de la société IDFS au titre de la remise en état du Château, du parc et du mur d'enceinte ;
- Déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles en paiement formées par l'AGOS à l'encontre de la société ILE DE FRANCE SANTE ;
- Condamné l'AGOS à remettre les clés du bâtiment LE CAMPANULE à la société IDFS
Statuant à nouveau sur ces demandes,
Déclarer irrecevables les demandes d'indemnisation de la société IDFS au titre de la remise en état du Château, du parc et du mur d'enceinte ;
Déclarer recevables les demandes reconventionnelles en paiement formées par l'AGOS à l'encontre de la société ILE DE FRANCE SANTE et y faire droit ;
Débouter la société ILE DE FRANCE SANTE de sa demande de condamnation de l'AGOS à lui remettre les clés du bâtiment LE CAMPANULE.
Pour le surplus,
Confirmer le jugement rendu le 3 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX.
2. A titre subsidiaire,
Infirmer le jugement rendu le 3 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en ce qu'il a condamné l'AGOS à remettre les clés du bâtiment LE CAMPANULE à la société ILE DE FRANCE SANTE .
Confirmer le jugement rendu le 3 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en toutes ses autres dispositions.
3. En tout état de cause,
Débouter la société ILE DE FRANCE SANTE de toutes ses demandes.
Condamner la société ILE DE FRANCE SANTE à payer à l'AGOS la somme de 20.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC.
Condamner société ILE DE FRANCE SANTE aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et dire qu'ils seront recouvrés par la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION en application de l'article 699 du CPC.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1/ Sur la recevabilité des demandes d'indemnisation de IDFS au titre de la remise en état du château, du parc et du mur d'enceinte
AGOS demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré recevables les demandes d'indemnisation de la société IDFS au titre de la remise en état du Château, du parc et du mur d'enceinte et soulève à nouveau devant la cour d'appel cette fin de non-recevoir, fondée sur l'absence d'intérêt à agir en raison de la vente de l'ensemble immobilier survenue en 2019.
L'article 31 du code de procédure civile dispose que 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.'
Aux termes de l'article 32 du même code 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.'
Il résulte de ces dispositions que l' intérêt à agir, intérêt au succès ou au rejet d'une prétention, s'apprécie au moment de l'introduction de l'action en justice, peu important que des circonstances postérieures à l'introduction de la demande soient susceptibles de rendre cette demande sans objet (2e Civ., 9 novembre 2006, pourvoi n° 05-13.484, Bull. 2006, II, n° 307 ; 2e Civ., 28 mai 2009, pourvoi n° 08-14.057, Bull. 2009, II, n° 129 ; 3e Civ., 8 décembre 2010, pourvoi n° 09-70.636, Bull. 2010, III, n° 218).
En l'espèce, la société IDFS a agi en paiement de diverses sommes 'au titre' de l'abattage des cyprès, de la mise en place d'une grille de clôture, de la reconstruction du mur d'enceinte et de travaux de reprise du château et réitère ces demandes devant la cour.
Or, il est constant qu'à la date de l'assignation elle était propriétaire du château et de son parc, n'ayant vendu ces biens immobiliers que le 12 novembre 2019.
De plus, AGOS ne saurait soutenir, en substance, que les préjudices divers invoqués ne sont pas établis alors qu'il résulte des dispositions précitées que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action ou, autrement formulé, que l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès.
Au surplus, pour mémoire, le bail ne crée entre les parties que des droits personnels de sorte que le nouveau propriétaire d'un bien ne peut pas actionner le preneur pour des manquements antérieurs au bail, sauf clause de subrogation qui n'est en l'espèce ni alléguée ni établie.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes formulées par la société IDFS au titre des travaux de remise en état du château et du parc.
2/ Sur les demandes de la société IDFS au titre de l'entretien du parc et de l'abattage des cyprès
La société IDFS demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes de condamnation d'AGOS à lui payer 'à titre indemnitaire' les sommes de 73.080 euros TTC au titre de l'entretien du parc 'restitué en état de friche et sans intervention conformément aux préconisations de l'INRA' et de 6.000 euros au titre de la facture de la société HATRA pour l'abattage des cyprès le long du mur d'enceinte.
Elle réitère ces demandes devant la cour d'appel, invoquant le préjudice subi du fait de l'inexécution de ses obligations contractuelles par AGOS, sur le fondement de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au litige.
Elle estime que les trois baux successivement conclus en 1979,1990 et 2002 imposaient au preneur, sans ambiguïté, une obligation d'entretien du parc impliquant la coupe des arbres nécessaire.
Le bail du 2 juillet 2002 comporte, un article '2ent' intitulé 'Entretien et réparations' stipulant, en son premier alinéa, que le preneur devra, pendant le cours du bail, entretenir les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d'entretien.
Il est stipulé en son alinéa 3 qu''il supportera 'toutes réparations, même les grosses réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou de dégradation résultant de son fait ou de celui des pensionnaires, ses fournisseurs ou son personnel'.
L'alinea 4 stipule plus spécifiquement qu'il 'entretiendra avec soin les plantations permanentes ou annuelles et les équipements, il pourra les augmenter, ou les améliorer, quand bon lui semblera, mais sans pouvoir demander au bailleur de contribuer aux changements, modifications, améliorations, et renouvellements.».
Il est constant que les deux baux antérieurs, du 10 octobre 1979 et du 28 septembre 1990, comportaient déjà cette dernière clause relative aux plantations, dont il résulte sans ambiguïté, que, contrairement à ce que soutient la société IDFS, le preneur supporte uniquement la charge de l'entretien courant des plantations, outre une simple possibilité de les améliorer ou de les augmenter ; contrairement à ce qu'énonce la société IDFS il ne résulte pas de cette clause une obligation, pesant sur le preneur, de procéder à l'abattage ou au dessouchage d'arbres.
Il est également constant que les baux de 1979 et 1990 comportaient également une clause 6 intitulée 'travaux' selon laquelle :
'Le preneur souffrira, sans indemnité ni diminution de loyer, que le bailleur fasse, pendant le cours du bail, aux lieux loués, quelles qu'en soient l'importance et la durée, alors même que celle-ci excéderait quarante jours, tous travaux qui deviendraient nécessaires aux bâtiments, ainsi que toutes coupes d'arbres ou plantations nouvelles'.
Cette clause n'est pas reprise dans le bail de 2002, les parties débattant de la portée de cette absence.
Comme l'a exactement retenu le premier juge, cette clause corroborait certes la clause '2ent' alinea 4 rappelée plus haut en ce que, chargé d'une simple obligation d'entretien des plantations, le preneur devait supporter les coupes d'arbres incombant au bailleur ; mais le fait qu'elle ne soit pas reprise dans le bail de 2002 ne permet pas d'en déduire, en l'absence de modification du champ d'application de l'obligation d'entretien des plantations, que les parties aient entendu modifier l'étendue de l'obligation d'entretien du preneur et de faire désormais peser sur ce dernier la totalité des petits et gros travaux d'entretien du parc ainsi que les coupes d'arbres.
Pour soutenir que la totalité des petits et gros travaux d'entretien du parc incombe au preneur, la société IDFS se prévaut également de l'article 1er et de l'article 5 du contrat de bail de 2002.
Elle fait valoir que ce bail a été conclu dans un contexte où elle avait accepté de prendre à sa charge, par un emprunt, des travaux spécifiquement listés dans l'acte notarié et que pour tenir compte de ces travaux une augmentation de loyer a été convenue et le contrat a prévu que:
« 1er- état des lieux :
(Le preneur) prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent lors de l'entrée en jouissance;
a) En ce qui concerne les bâtiments, sols, parcs, jardins et terrain, il ne pourra exiger aucune remise en état ni réparation ou réfection autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts, à savoir : gros murs, toiture, charpente, fenêtres, huisseries, portes extérieures, ravalement extérieur, clôtures extérieures.
Il ne pourra élever aucune réclamation ni exercer aucun recours contre le bailleur, pour vices apparents ou cachés, erreur dans la désignation ou la contenance, vétusté, mauvais état des constructions, inadaptation à leurs usages, insalubrité ou toute autre cause quelconque, en dehors des travaux incombant au bailleur et ci-dessus énumérés, à l'exclusion de tous autres.
Le preneur se déclare prêt à supporter les inconvénients pouvant en résulter et à effectuer, à ses frais, tous les travaux de réparations, remise en état et réfection lui incombant que nécessiterait l'état des lieux, quel que soit cet état et quelle qu'en soit la cause. ».
A l'article '5ent'-Travaux » il est prévu que:
« Le Bailleur s'engage à effectuer dans les meilleurs délais les travaux suivants :
- Réparation des parties de toiture abîmées
- Ravalement extérieur des bâtiments
- Remplacement des portes extérieures et fenêtres du château, une partie des portes et fenêtres de la résidence, et des logements de fonction.
A cet effet, le Bailleur s'engage à faire un appel d'offres pour lesdits travaux, et à en communiquer les résultats au Preneur qui pourra dans le délai d'un mois présenter au Bailleur des entreprises mieux disantes. La meilleure formule qualité prix sera alors retenue d'un commun accord entre les Parties. Le Bailleur devant contracter un prêt pour financer ces travaux et les frais annexes (architecte assurance etc) ».
Elle invoque également l'avenant du 17 mars 2009 rappelant que les termes du bail de juillet 2002, 'le preneur doit assurer le parfait entretien des bâtiments grosses et petites réparations'.
Toutefois, ces stipulations sont relatives à l'état des lieux lors de l'entrée en jouissance du preneur, aux réclamations que ce dernier peut faire (ou non) à ce sujet auprès du bailleur ainsi qu'aux travaux incombant à ce dernier s'agissant des 'bâtiments' ; elles sont imprécises en ce qu'elles mentionnent les 'jardins' mais non des plantations elles mêmes; elles ne permettent donc pas contredire la clause 'Entretien et réparations' de l'article 2ent précité, laquelle subsiste dans le contrat et, ce, notamment en sa mention spécifique et précise relative à l'entretien courant des plantations par le locataire, excluant l'abattage d'arbres.
Enfin, comme l'a pertinemment retenu le premier juge, le fait qu'AGOS ait saisi l'Institut national de recherche agronomique (INRA), qui a rendu deux rapports en 2007 et en 2008 préconisant diverses mesures d'abattage d'arbres, s'explique suffisamment par la prise en compte de son obligation de sécurité en qualité d'établissement recevant du public, et ne peut s'analyser en une reconnaissance de ce que son obligation d'entretien des plantations impliquerait également la coupe et le dessouchage des arbres.
Il appartient ainsi à la société IDFS de démontrer qu'AGOS a manqué à son obligation d'entretien du parc et des plantations, tel que précédemment définie, et que ce manquement lui a causé un préjudice.
Dans ses conclusions, la société IDFS invoquant les rapports de l'INRA du 26 janvier 2007 et du 28 avril 2008, soutient que le preneur a manqué à ses obligations en ne procédant pas aux travaux recommandés.
Elle 'justifie et quantifie' son préjudice de la façon suivante:
-'Une intervention de la société HATRA du 5 novembre 2014 qui est intervenue en urgence et a procédé à l'abattage de tous les cyprès proches du mur d'enceinte en raison de leur dangerosité, facturée 6.000 euros le 12 novembre 2014 réglé par IDFS'.
-'Le coût de la remise en état du parc conformément aux préconisations de l'INRA, et pour l'entretien de l'ensemble du parc (nettoyage et tonte des herbes) mais également pour l'enlèvement des terres au pied du mur d'enceinte et troncs d'arbres jonchant le parc depuis la tempête de l'hiver 1999/2000 selon devis établi par la société HATRA le 14 janvier 2015 est d'un montant de 33 636 € TTC.
Les travaux de remise en état du parc sur la base des devis actualisés en 2018 de la société
HATRA en fonction des rapports INRA s'élèvent la somme de 73 080€ TTC '.
La cour d'appel constate qu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit, de sorte que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état d'entretien et de réparation, en application de l'article 1731 du code civil.
Il résulte des motifs précédents que l'abattage d'arbres préconisé par l'INRA dans ses rapports, ne relevait pas des obligations du preneur.
En tout état de cause, le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 31 juillet 2014 mentionne uniquement, en ce qui concerne le parc, que 'les herbes hautes sont à couper'; il n'en résulte pas que le parc et les jardins étaient à l'abandon, en friche ou en mauvais état d'entretien, contrairement à ce qui est soutenu par la société IDFS.
Cette dernière ne produit aucun élément qui serait relatif à des frais de tonte de l'herbe à l'été 2014.
Par ailleurs, le rapport d'expertise du 31 juillet 2015, qui fait suite à des visites des lieux effectuées en juin 2013 et janvier 2014, lorsque le preneur occupait les lieux, fait état de divers désordres liés à :
-une végétation rampante (lierres, lichens) ayant envahi certaines parties du mur d'enceinte et devant être éradiquée (évalué à 900 euros HT)
-la nécessité d'élaguer les arbres (cyprès) : 3.500 euros HT
AGOS ne précise ni n'établit avoir procédé à ces travaux d'entretien de la végétation.
Il convient par ailleurs de rappeler que l'expertise ne portait pas sur la totalité de la partie du parc louée à AGOS mais seulement sur la partie proche du mur d'enceinte, comme le précise d'ailleurs l'expert ; de plus, le rapport d'expertise fait clairement la distinction entre la partie du parc loué à AGOS et celle, en partie Ouest, qui ne relève pas de ses obligations, étant à la charge de la commune de [Localité 7].
L'expert rappelle en outre que l'abattage des arbres prescrit décrit par l'INRA, qui ont une hauteur supérieure à 20 mètres voire atteignant 30 mètres, relève d'importants travaux forestiers et ne peut être exécuté que par des ouvriers spécialisés, ne pouvant être considéré comme de 'l'entretien'. Il ne s'agit pas là d'une analyse juridique qui n'incombe pas au technicien, mais bien d'une observation sur la technicité d'une intervention, relevant de sa compétence.
Les devis produits par l'appelante sont largement postérieurs à la date à laquelle le preneur a quitté les lieux, soit le 31 juillet 2014.
Au vu de l'ensemble de ces éléments il est justifié d'octroyer à la société IDFS la somme de 5.280 euros (soit 3.500+900+ 20% TVA) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice tenant au manquement du preneur à son obligation d'entretien du bien loué, étant rappelé que la production de devis est suffisante, l'ancien bailleur n'ayant pas à produire une facture acquittée.
Le jugement sera donc infirmé sur ce point et AGOS sera condamnée au paiement de cette somme.
3/ Sur les demandes de la société IDFS au titre de la reconstruction du mur d'enceinte et de la mise en place d'une clôture provisoire
La société IDFS demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande en condamnation d'AGOS à lui payer les sommes de 5.190 euros, au titre de la mise en place d'une grille de clôture à titre conservatoire dans l'attente de la reconstruction du mur de clôture, et 111.642 euros au titre de la reconstruction du mur d'enceinte pour la seule partie du mur effondré en avril 2014 et novembre 2014.
Elle réitère ces demandes devant la cour, soutenant, en substance, qu'il appartenait au preneur d'entretenir ce mur et que les dégradations et le manque d'entretien ont causé les effondrements qui sont survenus.
AGOS demande la confirmation du jugement.
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance :
- que le mur de clôture du domaine s'est effondré à plusieurs reprises et en divers endroits, la cause de ces effondrements étant, selon le rapport d'expertise judiciaire du 31 juillet 2015, une poussée des terres qui a sapé le mur à sa base, alors que sa composition en meulières et plâtre ne lui permettait pas d'assurer la retenue de terre; l'expert a considéré que la présence de végétation rampante sur le mur d'enceinte et de trois arbres en appui ne constituait pas une cause probable des sinistres.
La cour ajoute que le rapport ne recèle aucune incohérence, contrairement à ce que soutient l'appelante, l'expert indiquant clairement que c'est la poussée des terres qui a sapé le mur à sa base et provoqué son effondrement, ce qui résulte tant des constatations que des conclusions du rapport,
- les stipulations du bail mettent à la charge du bailleur une obligation d'entretien, de réparation et de reconstruction des clôtures extérieures (partie I 1ent a/ et partie II alinea 2 du contrat de bail de 2002).
Devant la cour, la société IDFS se prévaut des stipulations des baux de 1979 et 1990 faisant supporter au preneur 'toute réparation, même les grosses réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou de dégradations résultant de son fait'.
Toutefois, il ne résulte pas des éléments du dossier que l'effondrement du mur d'enceinte soit imputable à un défaut d'entretien du locataire ; la poussée de terre constatée par l'expert est sans rapport et l'appelante ne rapporte aucune preuve susceptible de contredire cette analyse; de plus, l'intimée fait exactement valoir que les baux de 1979 et de 1990 (respectivement en leurs pages 13 et 11) imposent au bailleur exactement la même obligation d'entretien et de reconstruction de la clôture extérieure du domaine que celles figurant au bail de 2002, obligation qui relève d'ailleurs de l'obligation plus générale du bailleur d''assurer le clos', également stipulée au bail.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.
4/ Sur les demandes de la société IDFS au titre de l'entretien du château
La société IDFS demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation d'AGOS à lui payer la somme de 94.736,40 euros TTC 'à titre indemnitaire', pour les 'travaux de reprise du Château'.
Cette demande est réitérée devant la cour de la façon suivante :
-dans le dispositif de ses conclusions : 79.736,40 euros + 15.000 euros pour le monte-charge.
-dans la Discussion: 53.724 euros (devis pour réparations internes du château et de la maison du gardien), 24.695,28 euros pour reprise de travaux de maçonnerie et couverture, réfection de corniche, le bâtiment principal, somme réactualisée à 26.012,40 euros par devis de septembre 2018, 15.000 euros au titre de la réparation du monte-charge.
Ces sommes sont sollicitées en raison de l'état de vétusté partiel qui résulterait de dégâts des eaux, et 'eu égard au dernier sinistre survenu au mois de septembre 2014 par effraction des lieux pour prendre possession d'une arrivée d'eau pour les travaux en cours, sans déclaration d'assurance, tout comme les travaux de corniche non déclaré à l'assurance'
Le premier juge ayant observé l'absence de tout fondement juridique invoqué, la société IDFS fait valoir devant la cour d'appel que sa demande est fondée sur les articles 1134 et 1147 du code civil, sur le constat d'état des lieux de sortie démontrant un état d'entretien moyen ou un état d'usage avancé du bâtiment et, enfin, sur le fait que la vente de l'ensemble immobilier a été effectué «pour un prix bradé en raison de l'importance des travaux à effectuer et de la présente procédure en cours faute de restitution du Campanule'
AGOS demande la confirmation du jugement.
L'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce dispose que :
'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.'.
Selon l'article 1147 du même code, 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part'.
Par ailleurs, l'article 1731 du code civil dispose que 'S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire'.
Aux termes de l'article 1732, 'Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.'
L'obligation du preneur de répondre des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives ne s'étend pas à la remise à neuf des éléments atteints par la vétusté.
En l'espèce, le premier juge a pertinemment retenu en substance :
-que le contrat de bail initial de 1979 prévoit notamment que le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, se déclarant prêt à supporter les inconvénients pouvant en résulter et à effectuer à ses frais tous travaux de réparation, remise en état et réfection que nécessiterait l'état des lieux, quel que soit cet état et quel qu'en soit la cause ;
-qu'aucun état des lieux n'a en réalité été effectué par les parties de nature à apprécier dans quel état se trouvait le château au moment de l'entrée en jouissance du preneur au-delà d'un simple descriptif de la superficie, des revêtements et de la couverture des biens.
La cour ajoute au surplus que, ainsi que le fait observer exactement l'intimée, les lieux n'étaient pas dans un état neuf en 1979 puisque le contrat de bail du 10 octobre 1979 tient compte d'un taux de vétusté de 35 % pour le château et de 40 % pour le pavillon du gardien ;
-qu'aux termes du contrat de bail du 2 juillet 2002, une clause a été ajoutée selon laquelle le bailleur s'engage à effectuer les travaux de réparation des parties de toiture abîmées, de ravalement extérieur des bâtiments et de remplacement des portes extérieures et fenêtres du château, d'une partie des portes et fenêtres de la résidence des logements de fonction; que l'avenant du 17 mars 2009 rappelle qu'au titre du bail de 2002 le preneur doit «assurer le parfait entretien des bâtiments (grosses et petites réparations) », « réaliser les équipements imposés aux maisons de retraite par les services de contrôle et de sécurité », «Le tout à ses frais exclusifs », et indique en caractères gras que toutes les autres conditions et charges stipulées au bail du 2 juillet 2002 demeurent inchangées;
- qu'au vu de l'état des lieux de sortie réalisé contradictoirement par constat d'huissier de justice du 31 juillet 2014 :
-les façades avant et arrière présentent des cloques et écailles de peinture , notamment au regard des descentes d'eau pluviale et quelques dégradations en façade ;
-les pièces intérieures du château sont « en état » ou en « bon état d'usage », étant constaté dans certaines pièces, en particulier les pièces humides, des auréoles sur les faux plafonds, des baguettes ou plinthes décollées ou manquantes, une poignée manquante sur une fenêtre, certains revêtements muraux en partie arrachés ;
-les parties situées à droite et à gauche de l'escalier en rez-de-jardin dégagent une forte odeur d'humidité et comportent des taches d'humidité sur les faux plafonds et murs ; les revêtements et carrelages y sont décrits comme en état d'usage avancé, certains carreaux de fenêtres étant cassés et certaines parties de carrelage manquantes ;
-qu'à l'appui de sa demande d'indemnisation, la société IDFS produit un devis de travaux de maçonnerie et de couverture pour la réfection de la corniche du bâtiment principal, alors que le bail met à la charge du bailleur la réparation des parties de toiture abîmée, le ravalement extérieur des bâtiments et le remplacement des portes extérieures et fenêtres du château ;que ce devis doit donc être écarté. La cour d'appel approuve ces motifs et écartera la demande relative au devis de 26.012,40 euros cité plus haut.
Par ailleurs, devant la cour d'appel, comme devant le premier juge, la société IDFS ne tient pas compte de la vétusté tenant à un usage normal des lieux pendant 35 années d'occupation, alors même que pour l'essentiel, il résulte de l'état des lieux de sortie que les pièces du château et de la maison du gardien sont en état correct, voire bon, quoique défraîchi, ainsi qu'il a été rappelé.
Elle produit ainsi des devis correspondant à une complète remise à neuf des lieux sans aucune prise en compte de la vétusté ; le devis de 53.724 euros ne saurait donc être retenu dans sa totalité.
La société IDFS fait cependant valoir, à raison, qu'il résulte du constat d'huissier qu'une poignée de fenêtre manque dans la réserve sous l'escalier, qu'en salle de soins/ infirmerie (rez-de-jardin droite escalier) et dans la cuisine de la maison du gardien, des vitres de fenêtres sont cassées; que les sanitaires ont été démontés dans la chambre 'Phlox', et manquent dans l'office, où la faïence est en outre cassée à l'emplacement du lavabo et des WC; que dans la pièce 'Saxiphrage' une toile de verre a été arrachée à l'emplacement d'une ancienne tête de lit ; que dans le vestiaire dames (rez de jardin, droite escalier), le mur est enfoncé, la toile de verre est déchirée et découpée en plusieurs endroits.
Or, ces désordres excédent une usure normale des lieux et correspondent à l'obligation d'entretien et de procéder aux menues réparations incombant au preneur ; il convient d'en mettre les frais de réparation à la charge du preneur.
Par ailleurs, la société IDFS souligne que l'huissier de justice mentionne, dans une chambre de la maison du gardien,un dégât des eaux au plafond ayant entraîné le décollement d'un revêtement à plusieurs endroits et des moisissures, de sorte qu'une déclaration de sinistre doit être effectué par le locataire ; cependant, les devis produits devant la cour d'appel par la société n'établissent pas quelles seraient les sommes dues à ce titre ; plus particulièrement le devis détaillé de 53.724 euros ne mentionne pas de travaux de cette nature dans la maison du gardien.
S'agissant du monte-charge, la société IDFS fait valoir que cet équipement, situé sur le palier des combles, dans l'aile droite, est 'déclaré par le locataire en état de fonctionnement mais non utilisé car non révisé'.
En l'absence de dysfonctionnement avéré et établi contradictoirement et d'une quelconque autre pièce justificative, la somme de 15.000 euros à ce titre sera rejetée.
A l'appui de la demande de paiement de la somme de 94.736,40 euros TTC dont est saisie la cour et qui porte sur la remise en état du château, la société IDFS développe également un moyen tenant à la perte de valeur alléguée du bien lors de sa vente (conclusions p. 60 et 61, début p 62).
Elle soutient ainsi avoir conclu une promesse de vente le 24 novembre 2016, annulée le 24 janvier 2017, à hauteur de 1.800'000 euros et n'avoir pu finalement vendre le bien concerné qu'à 850.000 euros ; elle soutient que cette différence de prix s'explique par le mauvais état dans lequel se trouvaient les lieux, qu'elle impute à la faute de l'ancien preneur.
Elle expose cependant qu'elle ne demande pas 'la différence de prix entre l'évaluation et le prix de vente mais l'indemnisation à hauteur des travaux nécessaires pour la remise en état tant du Château que du Parc soit un montant total de 173.606,40 euros, montant établi sur des devis et factures en partie non réactualisé'.
Nonobstant cette argumentation peu intelligible, revenant à fonder une demande de 94.736,40 euros TTC sur un manque à gagner allégué de près de 800.000 euros, il résulte des motifs développés plus haut qu'AGOS n'a commis aucun manquement de nature à expliquer le différentiel de prix de vente dont l'appelante fait état, et à justifier sa condamnation à indemniser IDFS d'un préjudice plus ample et distinct de celui déjà évalué et réparé au titre des paragraphes précédant de la présente décision.
Surabondamment, les causes de l'échec de la promesse de vente annulée ne sont pas établies clairement, pas plus que le prix du bien finalement obtenu
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