TJ Bordeaux, 18 juin 2024, RG 24/00989

Du 18 juin 2024

5AE

SCI/SMH

PPP Contentieux général

N° RG 24/00989 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAPW

[Z] [A] [B]

C/

[X] [C]

- Expéditions délivrées à
Mr [X] [C]

- FE délivrée à
Me Yoann DELHAYE

Le 18/06/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité

JUGEMENT EN DATE DU 18 JUIN 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [A] [B]
né le 24 Juillet 1987 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Représenté par Me Yoann DELHAYE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [C]
né le 19 Juin 1987 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Non comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 avril 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire premier ressort

1

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 octobre 2020, Monsieur [Z] [B] a consenti à Monsieur [X] [C] un bail d'habitation, portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable annuellement de 1.950 €.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception reçu le 29 mars 2023, Monsieur [Z] [B] a délivré congé «pour habiter» à Monsieur [X] [C] à effet au 4 octobre 2023.

Monsieur [X] [C] ayant libéré les lieux loués, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 1er décembre 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 23 décembre 2023, Monsieur [Z] [B] a mis en demeure Monsieur [X] [C] de lui payer :
- une indemnité d'occupation de 1.950 € pour le mois de novembre 2023,
- une somme de 292 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères,
- une somme de 7.552 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 1.950 €.

Par courrier électronique en date du 30 janvier 2024, Monsieur [X] [C] a contesté en partie le paiement de ces sommes.

C’est dans ce contexte que, par acte introductif d'instance délivré le 29 février 2024, Monsieur [Z] [B] a fait assigner Monsieur [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, aux fins de voir, sur le fondement de l'article 7 de la loi n°89-472 du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- condamner Monsieur [X] [C] à lui verser les sommes de :
- 1.950 € à titre d'indemnité d'occupation couvrant le mois de novembre 2023,
- 292 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2023,
- 7.122,23 € au titre de la remise en état du logement donné à bail,
- être autorisé à conserver le dépôt de garantie versé par Monsieur [X] [C] lors de l'entrée dans les lieux,
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023, date de la fin du bail,
- débouter Monsieur [X] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à titre reconventionnel,
- condamner Monsieur [X] [C] à lui verser la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [X] [C] aux entiers dépens d'instance.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l'audience du 16 avril 2024, au cours de laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [Z] [B], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d'instance.

En défense, Monsieur [X] [C], n'a ni comparu ni été représenté, bien que cité en l'étude.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il ressort des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondé».

I - Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation du mois de novembre 2023 :

En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers.

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, notamment, que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [Z] [B] a consenti à Monsieur [X] [C] un bail d'habitation, portant sur un logement situé [Adresse 4], à compter du 15 octobre 2020, pour une durée de trois ans.

Monsieur [Z] [B] a délivré congé pour reprise à Monsieur [X] [C] par courrier recommandé avec avis de réception daté du 29 mars 2023 à effet au 14 octobre 2023. Ce congé est justifié par la décision du bailleur de «reprendre possession des locaux pour y habiter».

Le congé pour reprise a été délivré dans les délais légaux et n’a pas été contesté par Monsieur [X] [C].

Dans ces conditions, il apparaît que Monsieur [X] [C] était déchu de plein droit de tout titre d'occupation à compter du 16 octobre 2023.

Pour autant, l’état des lieux de sortie montre qu’il s’est maintenu dans les locaux jusqu’au 1er décembre 2023.

Dans ces conditions, il était redevable d’une indemnité d’occupation entre la date de la résiliation du bail et la libération effective des lieux, soit le 1er décembre 2023, correspondant au montant du loyer et des provisions sur charges contractuellement prévues.

Or, Monsieur [Z] [B] affirme que Monsieur [X] [C] n’a pas procédé à aucun règlement du mois de novembre 2023.

Aucun élément ne permet de contester le principe ni le montant de cette dette. Au contraire, Monsieur [Z] [B] admet dans son courrier électronique en date du 30 janvier 2024 «indemnité d'occupation novembre 2023 : 1950 €. C'est tout à fait normal que je paye cela à condition que vous me rendiez la totalité de mon dépôt de garantie».

Dans ces conditions, Monsieur [X] [C] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [B] la somme de 1.950 € au titre de l’indemnité d'occupation due au mois de novembre 2023, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2023, date de réception de la mise en demeure délivrée par Monsieur [Z] [B], acte valant interpellation suffisante.

II - Sur le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que «les charges récupérables ... sont exigibles sur justification». L’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 énonce que «la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères» est une charge récupérable.

Il ressort du paragraphe «Les charges» du contrat de bail que «le locataire s’oblige à acquitter les charges, prestations et impositions récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur et du présent bail».

Monsieur [Z] [B] soutient que Monsieur [X] [C] n’a pas procédé au paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dont il est redevable d’un montant de 292 €.

Pour autant, il ne verse aucun élément, notamment son avis de taxe foncière, permettant de justifier le montant des sommes réclamées. Il sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

III - Sur le dépôt de garantie et les dégradations locatives :

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées... A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Il résulte, en outre, de l'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Selon les dispositions de l'article 3-2 de ladite loi, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Il échet de rappeler que s'il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur imputabilité au locataire.

L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail que «le locataire verse ce jour, un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyers hors charges», soit 1.950 €. Monsieur [Z] [B] ne conteste pas le versement par Monsieur [X] [C] de ce dépôt de garantie à son profit.

Il est constant qu'un état des lieux d'entrée a été contradictoirement établi le 15 octobre 2020 entre le mandataire du bailleur, l'agence S'ABSTENIR, et le locataire. Un état des lieux de sortie a, également, été établi contradictoirement le 1er décembre 2023 en présence du locataire.

Il s'ensuit que l'existence de dégradations locatives sera appréciée en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l'espèce, la comparaison de ces états des lieux permet d'établir que Monsieur [X] [C] a commis les dégradations suivantes :

Sur le remplacement du volet électrique du salon : Monsieur [Z] [B] sollicite la somme de 920,57€ au titre du remplacement du volet roulant électrique du salon. L'état des lieux d’entrée montre qu’il était en bon état sans être nettoyé. En revanche, l’état des lieux de sortie mentionne qu’il est hors service, cassé. Si Monsieur [X] [C] conteste cette dégradation dans son courrier du 30 janvier 2024, force est de constater qu’aucun élément ne permet en l’état de conclure que cette dégradation ne lui est pas imputable et qu’elle a une cause extérieure. Dans ces conditions, Monsieur [X] [C] sera déclaré responsable de cette dégradation et condamné au paiement de la somme de 920,57 € correspondant au devis établi le 11 décembre 2023 versé aux débats.

Sur le remplacement de la colonne de douche : Monsieur [Z] [B] sollicite la somme de 334,18 € au titre du remplacement intégral de la colonne de douche. L’état cette colonne est qualifié de «bon» dans l’état des lieux d’entrée mais «hors service» dans l’état des lieux de sortie. Il apparaît, en effet, que le support est cassé, le flexible arraché, la sortie du plafonnier est bouchée et que des traces de peinture sont visibles sur la faïence et sur le pommeau .Monsieur [X] [C] conteste, dans son courrier du 30 janvier 2024, toute dégradation arguant de la mauvaise qualité des matériaux. Pour autant, aucun élément ne permet d’établir que cette dégradation provient d’une cause extérieure et ne lui est pas imputable. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’établir la responsabilité de Monsieur [X] [C] dans cette dégradation. Il convient, en conséquence, d’allouer à Monsieur [Z] [B] la somme qu’il réclame.

Sur le rebouchage des trous : Monsieur [Z] [B] sollicite une somme de 150 € au titre du rebouchage des trous. Les deux états des lieux montrent que les murs présentent des trous non-rebouchés qui n'existaient pas au moment de l'entrée dans les lieux à l'exception, toutefois, de ceux des murs du garage. Il apparaît, en conséquence, que ces trous sont imputables à Monsieur [X] [C]. Monsieur [Z] [B] verse au soutien de sa demande un devis d’un montant de 325 € qui concerne également le changement de deux lames et la réparation de la porte du réfrigérateur. Compte tenu du nombre de trous à reboucher, il y a lieu d’allouer à Monsieur [Z] [B] la somme qu’il réclame.

Sur le remplacement des télécommandes de garage et du portail : Monsieur [Z] [B] sollicite une somme de 50 € au titre du coût de remplacement des télécommandes. L'état des lieux d'entrée indique que deux télécommandes du garage, dont une abimée, et deux télécommandes du portail ont été remises. En revanche, l'état des lieux de sortie fait seulement mention de la restitution d’une télécommande du garage hors service et de deux télécommandes du portail dont une hors service. Il apparaît, en conséquence, que Monsieur [X] [C] n’a pas restitué une télécommande du garage et a restitué une des télécommandes du portail, hors service. Il doit être condamné à rembourser le coût de remplacement de deux télécommandes. Il sera, en conséquence, alloué à Monsieur [Z] [B] la somme de 50 € qu’il réclame.

Sur le remplacement du barillet de la porte d’entrée : Monsieur [Z] [B] sollicite une somme de 149 € au titre du coût du remplacement du «cylindre 5G clef paracentrique 3 clefs fournies «. La comparaison des deux états des lieux permet de révéler Monsieur [X] [C] n’a pas restitué un double des clés. Il convient d’allouer à Monsieur [Z] [B] le coût du remplacement du bariller dont le montant est justifié.

Sur la reprise des équipements électriques défaillants : Monsieur [Z] [B] sollicite une somme totale de 674,70 € au titre des reprises des équipements électriques défaillants. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’établir que la bouche d'aération de la VMC de la cuisine a été arrachée, que les ampoules du couloir, des chambres n°2 et 3 ainsi que du garage sont hors service, que le rideau du séjour est hors service et arraché et que le détecteur de fumé du pallier est absent. Il apparaît, également, que le portail du jardin, en bon état, lors de l’entrée dans les lieux du locataire est hors service à sa sortie. Si Monsieur [X] [C] conteste cette dégradation et soutient que Monsieur [Z] [B] en est à l’origine. Aucun élément ne permet de confirmer cette allégation et de démontrer que cette dégradation n’est pas imputable au locataire. Il s’ensuit que Monsieur [X] [C] est bien responsable de cette dégradation et sera condamné à rembourser la somme totale de 674,70 € correspondant au montant total des devis de réparation de ces équipements.

Sur la remise en état du jardin :Monsieur [Z] [B] sollicite la somme de 1.500 € au titre des travaux de remise en état du jardin. Il ressort de l'état des lieux d'entrée que le gazon était en bon état et tondu. L'état des lieux de sortie ne fait aucune mention de gazon. Monsieur [X] [C] reconnaît dans son courrier du 30 janvier 2024 avoir «laissé une pelouse synthétique de très bonne gamme achetée plus de 20 € du m² sur environ 180m² sans compter l'achat du film et du sable pour une prestation complète en fourniture et pose de plus de 6.000€» et ajoute l'avoir laissé à la demande du propriétaire. Or, aucun élément ne permet de confirmer ses déclarations. En tout état de cause, il apparaît que Monsieur [X] [C] a réalisé ces travaux sans solliciter l’autorisation de son bailleur. Dès lors, Monsieur [Z] [B] est bien fondé à se voir allouer la somme de 1.500 € conformément au devis qu’il verse aux débats, au titre de la remise en état de la pelouse du jardin.

En revanche, il n’est pas prouvé que Monsieur [X] [C] a commis les dégradations suivantes :

Sur le remplacement du meuble vasque de salle de bain : Monsieur [Z] [B] sollicite la somme de 2.047,88 € au titre du remplacement intégral du meuble vasque de la salle de bain. Il convient de préciser que la demande concerne la salle de bain n°2. L’état des lieux d’entrée montre que deux sous vasques et un tiroir et un meuble haut sont en bon état. Il ressort, en revanche, de l’état des lieux de sortie qu’ils sont en état d’usage avancé. Dans son courrier électronique du 30 janvier 2024, Monsieur [X] [C] conteste toute dégradation soulignant la mauvaise qualité des matériaux. Il échet de noter que ce dernier a occupé les lieux durant 3 ans.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permettent pas d’établir l’existence de dégradations locatives. Aucun élément ne permet, en effet, de prouver que les meubles étaient neufs lors de l’entrée du locataire dans les lieux et il convient de constater qu’ils ont été laissés en état d’usage après 3 années d’occupation.

Monsieur [Z] [B] ne rapporte pas, en conséquence, la preuve de dégradations locatives imputables à Monsieur [X] [C]. Il sera débouté de ce chef de demande.

Sur la reprise des peintures intérieures : Monsieur [Z] [B] sollicite la somme de 375,90 €. L’état des lieux d’entrée montre que les peintures étaient en bon état mais présentaient, dans plusieurs pièces, quelques traces noires supplémentaires, lesquelles sont liées à l’habitation. Les peintures sont décrites dans l’état des lieux de sortie en état d’usage avec quelques traces noires. Toutefois, compte tenu de l’état des peintures à l’entrée dans les lieux, de leur état d’usage à la sortie, et de la durée de la location, soit 3 ans, Monsieur [Z] [B] ne rapporte pas la preuve que Monsieur [X] [C] a commis des dégradations locatives. Aussi, il sera débouté de ce chef de demande.

Sur le remplacement des portes de placard vitrés de l’entrée : Monsieur [Z] [B] sollicite la somme de 848 € au titre du remplacement des deux portes de placard vitrées de l'entrée. Il assure que Monsieur [X] [C] a reconnu avoir procédé au remplacement d’au moins une des deux portes vitrées. Il affirme être contraint de procéder au remplacement des deux portes pour préserver l’harmonie du meuble. Toutefois, il convient de constater que les états des lieux d’entrée et de sortie mentionnement que le placard de l’entrée comporte de portes vitrées en bon état. Ces 2 portes vitrées apparaissent encore dans l’état des lieux de sortie qui sont décrites comme sales. Aucun élément ne permet de conclure à la nécessité de procéder au remplacement de ces deux portes. Monsieur [Z] [B] n'établit pas, en conséquence, l'existence d'une dégradation imputable à Monsieur [X] [C].

En revanche, Monsieur [Z] [B] sollicite la somme de 90 € au titre de l'entretien de la chaudière murale et verse aux débats un devis établi le 9 février 2024. Dans son courrier en date du 30 janvier 2024, Monsieur [X] [C] affirme que l'entretien a été réalisé par son responsable technique. Toutefois, aucun élément ne permet de le confirmer. Dans ces conditions, Monsieur [Z] [B] est fondé à solliciter la somme réclamée au titre de l'entretien annuel de la chaudière, le preneur étant tenu au titre des dispositions du décret du 26 août 1987 de procéder à son entretien.

En conséquence, Monsieur [X] [C] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [B] la somme de 3.868,45 € en réparation des dégradations locatives.

Après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 1.950 €, Monsieur [X] [C] sera condamné à payer Monsieur [Z] [B] la somme de 1.918,45 €, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

IV - Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [X] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Succombant, il sera également condamné à payer Monsieur [Z] [B] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :