TJ Lyon, 18 juin 2024, RG 24/00611

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU : 18 Juin 2024

MAGISTRAT : Sidonie DESSART
GREFFIER : Anastasia FEDIOUN

DÉBATS: tenus en audience publique le 21 Mai 2024
PRONONCE: jugement rendu le 18 Juin 2024 par le même magistrat

AFFAIRE : S.A.R.L. KAN (R.C.S. LYON 750 193 419)
C/ Madame [I] [H] [U] veuve [K]
Madame [M] [L] [K]

NUMÉRO R.G. : Jex N° RG 24/00611 - N° Portalis DB2H-W-B7I-Y5NU

DEMANDERESSE

S.A.R.L. KAN (R.C.S. LYON 750 193 419)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Frédéric DELAMBRE de la SELARL CABINET DELAMBRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

Mme [I] [H] [U] veuve [K]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Cindy RICHARD, avocat au barreau de LYON

Mme [M] [L] [K]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Me Cindy RICHARD, avocat au barreau de LYON

NOTIFICATION LE :

- Une copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire par LRAR et une copie certifiée conforme par LS à chaque partie.
- Une copie certifiée conforme à Maître Frédéric DELAMBRE de la SELARL CABINET DELAMBRE ET ASSOCIES - 936, Maître Cindy RICHARD - 1456
- Une copie à l’huissier poursuivant : SAS HUISSIERS REUNIS (Mornant)
- Une copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement en date du 25 mai 2023, le tribunal judiciaire de LYON a notamment :
- constaté la résolution du bail commercial conclu entre [E] et [I] [K] d'une part et la SARL KAN d'autre part ;
- fixé à 3 mois, à compter de la date de signification de la décision, le délai dont dispose la SARL KAN pour restituer les locaux situés au [Adresse 1], objets du contrat de bail ;
- ordonné l'expulsion de la SARL KAN et de tous occupants de son chef au-delà du délai susmentionné et au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamné la SARL KAN à payer à [I] et [M] [K] les sommes de :
767,28 € par mois à compter du 1er septembre 2018 (inclus) et jusqu'à parfaite libération des locaux, au titre de l'indemnité d'occupation ;5.800 € au titre des dommages et intérêts.
Le jugement a été signifié le 15 juin 2023 à la SARL KAN.

Le 20 décembre 2023, un commandement de quitter les lieux a été délivré à la SARL KAN à la requête de [I] et [M] [K].

Par requête déposée au greffe le 12 janvier 2024, la SARL KAN a saisi le juge de l'exécution de LYON d'une demande de délai pour quitter le logement occupé au [Adresse 1].

L'affaire a été évoquée à l'audience du 13 février 2024, puis renvoyée au 26 mars 2024 et a été mise en délibéré au 30 avril 2024.

Par jugement du 30 avril 2024, le juge de l'exécution a fait droit à la demande de Me DELAMBRE de produire un courrier reçu de la régie AGIS relatif à l'avis de révision du loyer du bail commercial du 28 mars 2024, postérieur à l'audience, et a renvoyé à l'audience du 21 mai 2024 pour que les parties puissent conclure sur ce point.

A l'audience du 21 mai 2024 chacune des parties, représentées par un conseil, a exposé oralement ses demandes sur le fondement de ses dernières conclusions visées à l'audience auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample rappel de ses demandes et moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande de nullité du commandement de quitter les lieux

Aux termes de l'article L 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion ou l'évacuation d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

La SARL KAN conclut à la nullité du commandement de quitter les lieux au motif que :
-le fonds de commerce objet du bail commercial a été cédé le 3 février 2023, avec l'accord le 23 janvier 2023 du mandataire AGIS du bailleur, à la société LE PANORAMA ;

-la signification du jugement du 25 mai 2023 ayant ordonné l'expulsion, pour avoir été réalisée le 15 juin 2023 au fonds de commerce sis [Adresse 1] à [Localité 4], alors qu'il était occupé par la société LE PANORAMA et non plus par elle-même, est irrégulière.

Ces moyens seront examinés successivement.

1°/ Sur la cession du fonds de commerce par la SARL KAN à la société LE
PANORAMA et ses conséquences sur la validité du commandement de quitter les lieux

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Le bail commercial du 6 avril 2012 conclu entre les parties stipule en son article V " cession et sous-location " en ses alineas 2 à 4: " si le locataire entend céder son bail pour l'exercice d'une autre activité ou s'il souhaite exercer dans les locaux une autre activité que celle originairement prévue, il ne pourra le faire qu'après agrément préalable écrit du Bailleur. Cette modification d'activité entraînera une révision du loyer qui sera à nouveau débattu et fixé librement par accord entre les parties. A défaut d'accord le bail se poursuivra sur les bases définies ce jour.
En cas de cession du droit au bail, le Locataire sera GARANT à TITRE SOLIDAIRE avec les cessionnaires successifs, sans pouvoir opposer le bénéfice de division ou de discussion, pour le paiement des loyers et accessoires ainsi que pour la totale exécution des clauses et conditions du bail.
La cession devra être constatée soit par un acte authentique, soit par un acte sous seing privé préalablement soumis au Bailleur. Un exemplaire original devra lui être remis dans le mois de la signature, aux frais du Locataire, le tout sous peine de résiliation de plein droit du bail ".
Par avenant à bail commercial du 19 octobre 2012, les parties ont convenu de la modification suivante : " extension de l'activité de bar, café-restaurant-restauration rapide sur place ou à emporter à l'activité de boucherie ".

Il s'ensuit, au vu des contrats conclus entre les parties, que l'agrément écrit du bailleur ne doit intervenir que lors de l'exercice d'une autre activité par le cessionnaire. En tout état de cause, la cession de bail, constatée par acte authentique ou acte sous seing privé, doit faire l'objet d'une information au bailleur par l'envoi d'un exemplaire original de l'acte dans le mois après sa signature, à peine de résiliation de plein droit du bail.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces versées aux débats que la SARL KAN se prévaut de la cession de fonds de commerce du 3 février 2023 au profit de la SARL LE PANORAMA, après signature d'un compromis de vente du fonds de commerce du 2 décembre 2022, dont il n'est pas contesté que cette dernière exerce la même activité et a le même gérant que la SARL KAN. Il s'ensuit que la cession de bail, qui n'était pas soumise à agrément du bailleur, reste néanmoins soumise à l'obligation d'information au bailleur par l'envoi d'un exemplaire original de l'acte dans le mois après sa signature. La SARL KAN excipe de l'accord donné par le mandataire du bailleur, la SARL AGIS, lequel par courriel du 27 janvier 2023, après passage sur les lieux concernant la " demande d'agrément du bailleur " effectuée par l'avocat de la SARL KAN, a répondu, après s'être enquis de la similitude d'activité, " je vous confirme par ce mail l'accord du bailleur ". Force est de constater que la SARL AGIS, en tant que mandataire du bailleur, a appliqué la procédure d'agrément qui n'était pas applicable au vu de la similitude d'activité, sans demander à ce que l'acte de cession lui soit transmis, ou directement au bailleur, un mois après sa signature, formalité pourtant prévue à peine de résiliation de plein droit du bail. Il s'ensuit que la SARL rapporte la preuve de l'accord du mandataire du bailleur à cette cession, mais non de l'envoi de l'acte de cession un mois après sa signature.

Dans le cadre de l'audience devant le tribunal judiciaire de LYON du 21 février 2023 ayant donné lieu au jugement contradictoire du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de LYON qui a notamment constaté la résolution du bail commercial conclu avec la SARL KAN par acquisition de la clause résolutoire au 24 août 2018 et fixé à 3 mois, à compter de la date de signification de la décision, le délai dont dispose la SARL KAN pour restituer les locaux loués, dans laquelle l'instruction était clôturée le 4 avril 2022, il est surprenant que la SARL KAN
n'ait pas fait le nécessaire pour faire état de cette cession de fonds de commerce, qui influait pourtant sur ce litige et dont elle allègue qu'elle était pourtant déjà intervenue. En tout état de cause, force est de constater que la SARL KAN se retrouve avoir cédé un bail commercial à la SARL PANORAMA dont elle n'était plus titulaire depuis le 24 août 2018.

Le projet de nouveau bail commercial entre le bailleur et la SARL PANORAMA transmis à la SARL AGIS n'a jamais été retourné par celle-ci ou le bailleur, qui a adressé le 28 mars 2024 à la SARL KAN un avis de révision du loyer, comme si le bail commercial courait toujours. La SARL KAN ne saurait déduire de l'envoi de ce courrier, envoyé vraisemblablement automatiquement par la SARL AGIS, que le bailleur a renoncé à la résiliation judiciaire du bail, laquelle s'impose aux parties, qui n'excipent pas d'un appel interjeté de cette décision.

Les époux [K], en tant que bailleurs, contestent le pouvoir de la SARL AGIS à accepter cette cession et indiquent qu'ils ont saisi le tribunal judiciaire de LYON, dans le cadre d'une procédure pendante, de l'opposabilité de la cession du fonds de commerce.

Il échet de rappeler, au vu de ces éléments, que le juge de l'exécution ne saurait trancher l'opposabilité de cette cession de fonds de commerce au bailleur qui serait intervenue le 3 février 2023, alors même que les parties ont choisi de saisir le tribunal judiciaire chargé de statuer sur l'expulsion de cette question. Force est de constater que le commandement de quitter les lieux ayant été délivré au vu du jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de LYON constitue un titre exécutoire prévu par l'article L 411-1 du code des procédures civiles d'exécution qui s'impose à lui, sans que des éléments postérieurs à sa délivrance ne remettent en cause sa validité.

En conséquence, il y a lieu de déclarer le moyen tiré de la cession du fonds de commerce objet du bail commercial irrecevable devant le juge de l'exécution pour défaut de pouvoir.

En revanche, il appartient en revanche au juge de l'exécution de vérifier que ce jugement a été valablement signifié.

2°/ Sur la validité de la signification du jugement d'expulsion

En application de l'article 654 alinéa 1er du code civil, la signification doit être faite à personne. L'article 655 du même code dispose, en son alinéa 1er, que si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. Ce même texte mentionne que le commissaire de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.

L'article 656 du code de procédure civile prévoit par ailleurs que, si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par le commissaire de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, le commissaire de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude du commissaire de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.

Il résulte de ces dispositions une hiérarchisation des modes de signification des actes par commissaire de justice qui impose au requérant de ne faire procéder par le commissaire de

justice requis à la signification à domicile qu'à la condition que toutes les diligences aient été faites pour que l'acte puisse être signifié à personne et qu'elles soient demeurées infructueuses, le commissaire de justice devant préciser les diligences accomplies, ainsi que les circonstances ayant rendu impossible la signification à la personne du destinataire de l'acte. Dans le même sens, le commissaire de justice doit avoir vérifié la réalité du domicile ou de la résidence du destinataire de l'acte.

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de signification du 15 juin 2023 que le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de LYON a été signifié à la SARL KAN par remise de l'acte à étude en application de l'article 658 du code de procédure civile. Le procès-verbal de signification, qui vaut jusqu'à inscription de faux, indique que le nom de la SARL KAN figurait sur la porte, la boîte aux lettres et l'enseigne, que la personne présente a refusé l'acte et que le commissaire de justice n'a trouvé aucune autre personne susceptible de recevoir la copie de l'acte. Il s'ensuit que ces diligences, alors même que la hiérarchisation des modes de signification a été respectée et que la SARL KAN n'a communiqué, ni au greffe du tribunal judiciaire de LYON dans le cadre de l'instance ayant donné lieu au jugement du 25 mai 2023, ni au bailleur une autre adresse que celle du [Adresse 1], permettent d'établir que ce jugement a été valablement signifié. Il en résulte que l'argument tiré du fait que la SARL KAN n'occupait plus le fonds de commerce, au demeurant allégué sans en être étayé par la production d'aucune pièce probante, ne saurait prospérer.

Il s'ensuit que le commandement de quitter les lieux a été délivré, conformément à l'article L 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, en vertu d'une décision de justice d'expulsion exécutoire valablement signifiée.

En conséquence, la SARL KAN sera déboutée de sa demande aux fins de voir prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l'autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SARL KAN, qui succombe en ses prétentions, supportera les dépens de l'instance.

Supportant les dépens, la SARL KAN sera condamnée à verser à [I] [U] épouse [K] et [M] [K] la somme globale de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande d'indemnité de procédure.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS