TJ Paris, 27 juin 2024, RG 23/06510

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/06510
N° Portalis 352J-W-B7H-CZTUE

N° MINUTE :

Assignation du :
21 Avril 2023

JUGEMENT
rendu le 27 Juin 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] - [Localité 4], représenté par son syndic, la société PLISSON IMMOBILIER, S.A.S
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Marie-Laure FILLY de l’AARPI EML ASSOCIEES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0055

DÉFENDERESSE

Société civile ORENSE
[Adresse 2]
[Localité 4]
et encore
[Adresse 3]
[Localité 4]

non- représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 27 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/06510 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTUE

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Mai 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Orense est copropriétaire au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] - [Localité 4].

Elle est propriétaire du lot n°40.

Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS Plisson Immobilier, a assigné la SCI Orense devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes :

- 9.236,06 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires selon décompte arrêté au 11/04/2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- 604 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 11/04/2023, avec intérêts au taux légal,

- 2.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

- 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation du 21 avril 2023 a été signifiée par remise à étude. La SCI Orense n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture des débats a été prononcée le 30 novembre 2023.

L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mai 2024, puis mise en délibéré au 27 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Décision du 27 Juin 2024
Charges de copropriété
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1- Sur la demande principale en paiement des charges

En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

- les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.
A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] - [Localité 4] justifie tout d'abord par la production d’une fiche immeuble que la SCI Orense est propriétaire du lot n° 40 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- les mises en demeure du 19/10/2022, du 09/09/2021, du 13/07/2021, du 03/06/2021, du 18/02/2021,

- un relevé de compte arrêté au 11/04/2023,

- les appels de fonds,

- les procès-verbaux des assemblées générales du 27/11/2019, du 09/12/2019, du 11/02/2021, du 18/11/2021, du 14/11/2022,

- des attestations de non recours,

- le contrat de syndic,

- des factures de frais de recouvrement,

- un k-bis de la SCI Orense à jour au 16/03/2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société SCI Orense est débiteur de la somme de 9.236,06 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires selon décompte arrêté au 11/04/2023.

La SCI Orense ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4] la somme de 9.236,06 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 11/04/2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 avril 2023.

2 - Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 604 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
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- les intérêts de retard ;

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4] sollicite au titre des frais, le paiement des frais de mise en demeure d’un montant de 38 euros du 19/10/2020 et 13/07/2021, et des honoraires de relance après mise en demeure d’un montant de 264 euros en date des 03/06/2021 et 09/09/2021.

Les honoraires de relance après mise en demeure ne sont pas facturés à hauteur de 264 euros selon le contrat de syndic versé aux débats, cette facturation correspond à la constitution du dossier pour l’avocat. Or cette diligence correspond à une diligence normale d’un syndic de copropriété et ne peut être considérée comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance, et ce d’autant plus qu’elle est en l’espèce imputée deux fois.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la SCI Orense à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] [Localité 4] la somme de 76 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 avril 2023.

3- Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts.

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Toutefois, il n’établit pas que les manquements de la SCI Orense à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] [Localité 4] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

4- Sur les demandes accessoires

La SCI Orense succombant, sera condamnée aux dépens.

La SCI Orense sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] [Localité 4] sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS,