TJ Créteil, 18 juin 2024, RG 23/00025
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Texte de la décision
MINUTE N° :
DOSSIER N° : N° RG 23/00025 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UW6E
JUGEMENT DU : 18 Juin 2024
AFFAIRE : S.A.S. WILSON FINANCE C/ S.A.S. DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - BAUX COMMERCIAUX
JUGEMENT DU 18 JUIN 2024
Monsieur VERNOTTE, Vice-Président, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assistée de Mme REA, Greffier
PARTIES
DEMANDERESSE
S.A.S. WILSON FINANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Véronique BOLLANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0255
DEFENDERESSE
S.A.S. DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE, sis [Adresse 6] - [Localité 7]
représentée par Me Aurélie POULIGUEN-MANDRIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R047
Débats tenus à l’audience du : 14 mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 18 juin 2024
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2024.
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 24 janvier 1997, la société Loir & Tuaillon, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Wilson Finance, a donné à bail à la société Brossette BTI, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Distribution Sanitaire Chauffage, des locaux à usage commercial situés [Adresse 6] - [Localité 7] pour une durée de neuf années à compter du 1 février 1997 jusqu’au 31 janvier 2006.
Le bail, arrivé à échéance le 31 janvier 2006 a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1 février 2006 par acte sous seing privé du 20 mars 2008, moyennant un loyer annuel de base de 83 000,00 EUR Hors Taxe (HT) et Hors Charges (HC) par an en principal.
Aux termes du contrat de bail, les locaux sont à usage de négoce de tous produits destinés au second œuvre du bâtiment, à l’industrie et aux travaux publics.
Arrivé à échéance le 31 décembre 2016, le bail s’est ensuite poursuivi par tacite reconduction.
Par acte extra-judiciaire du 30 mars 2021, la société Wilson Finance a fait délivrer congé avec offre de renouvellement du bail pour neuf ans à compter du 01 octobre 2021, moyennant le loyer annuel en principal de 130 000,00 € HT/HC.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juin 2021, la société Distribution Sanitaire Chauffage a accepté le principe du renouvellement du bail mais s’est opposée au montant du loyer proposé par le bailleur.
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 12 novembre 2021, la société Wilson Finance a notifié à la société Distribution Sanitaire Chauffage un mémoire préalable afin de voir fixer le loyer de renouvellement à compter du 1 octobre 2021 à la somme de 130 000,00 € HT/HC/an.
Dans le délai d’un mois qui lui était imparti par l’article R. 145-27 du code de commerce, la société Distribution Sanitaire Chauffage n’a pas notifié de mémoire en réponse.
Les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé.
***
Dès lors, la société Wilson Finance a, suivant assignation délivrée le 7 novembre 2023, attrait la société Distribution Sanitaire Chauffage devant le tribunal judiciaire de Créteil, en fixation du loyer commercial renouvelé.
Au terme de son exploit introductif d’instance, la société Wilson Finance a demandé à la juridiction :
à titre principal :
- de fixer le loyer de renouvellement au 1 octobre 2021 à la somme de 130 000,00 € HT/HC/an ;
à titre subsidiaire :
- d’ordonner une expertise aux fins de déterminer la valeur locative au 1 octobre 2021 ;
dans tous les cas :
- de condamner la société Distribution Sanitaire Chauffage à verser à la société Wilson Finance le différentiel entre les loyers effectivement versés à titre provisionnel depuis le 1 octobre 2021 et les loyers effectivement dus à raison de la présente fixation ;
- de condamner la société Distribution Sanitaire Chauffage au paiement des intérêts légaux sur les arriérés de loyer et ce à compter du 1 octobre 2021, outre capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;
- de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;
- de condamner la société Distribution Sanitaire Chauffage à verser la somme de 7 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Aux termes de son mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mars 2024, la société Distribution Sanitaire Chauffage a demandé au juge des loyers commerciaux :
à titre principal :
- de débouter la société Wilson Finance de ses demandes ;
- de fixer le loyer de renouvellement à la date du 1 octobre 2021 à la somme annuelle en principal de 88 750,00 € correspondant à la valeur locative ;
à titre subsidiaire :
- désigner tel expert qu’il plaira au juge avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1 octobre 2021 ;
- dans cette hypothèse, fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer en cours au 30 septembre 2021.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 mai 2024, puis mise en délibéré au 18 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur les demandes principales
A titre liminaire, les parties s’étant accordées sur ce point, il convient de constater le renouvellement du bail conclu entre la société Distribution Sanitaire Chauffage et la société Wilson Finance, pour l’immeuble à usage commercial situé [Adresse 6] - [Localité 7], à compter du 1 octobre 2021 pour une période de neuf années entières et consécutives.
En vertu de l’article R. 145-10 du code de commerce, « Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. »
- Sur la demande d’expertise
L’article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.
Il résulte également des dispositions des articles 143, 144 et 146 du même code que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
En l'espèce, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative des biens loués au regard de la teneur de leurs écritures, il convient d'ordonner une expertise selon les modalités précisées au présent dispositif, et de désigner à cette fin M. [H] [S] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1 octobre 2021.
Par ailleurs, la société Wilson Finance, qui sollicite le déplafonnement du loyer, a intérêt à voir prospérer la mesure d’expertise. la société Wilson Finance aura la charge de faire l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme indiquée au dispositif de la présente décision.
- Sur la fixation du loyer provisionnel pendant l’instance
L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »
Pendant la durée de l’instance, il sera fixé un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L145-57 du code de commerce.
Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes des parties.
Sur les autres demandes
Il sera sursis à statuer sur les autres demandes et les dépens ainsi que les frais irrépétibles seront réservés.
Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel, prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATE le renouvellement du bail conclu entre la société Wilson Finance et la société Distribution Sanitaire Chauffage, pour le local à usage commercial situé [Adresse 6] - [Localité 7], à compter du 1 octobre 2021 pour une période de neuf années entières et consécutives ;
ORDONNE une mesure d’expertise sur la valeur locative des locaux commerciaux et désigne en qualité d’expert :
M. [H] [S]
ABERS CONSULTING
[Adresse 3]
[Localité 5]
Port. : [XXXXXXXX01]
Email : [Courriel 8]
avec mission de :
* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux litigieux
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* fournir les éléments sur les travaux effectués,
* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1 octobre 2021, au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des articles L145-33 et R145-10 du code de commerce,
* Du tout, dresser rapport ;
DIT qu'en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête;
RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du code de procédure civile, l’expert "devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées" les parties dans les dires déposés ;
DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;
DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;
DÉSIGNE le magistrat chargé du service du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Créteil ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;
DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe dans les six mois de l’avis de consignation ;
DIT que la société Wilson Finance devra consigner à la régie du tribunal judiciaire de Créteil (par chèque à l’ordre du régisseur du tribunal), dans le mois de l’avis de consignation adressé par le greffe, la somme de 4 000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;
DIT que dans les TROIS MOIS de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle le montant de sa rémunération définitive prévisible, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;
DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;
RAPPELLE, conformément à l’article R 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;
FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes ;
RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 15 octobre 2024 à 09h30, pour vérification du versement de la consignation ;
RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNÉ PAR LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ.
LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
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