TJ Créteil, 18 juin 2024, RG 24/00008

MINUTE N° :
DOSSIER N° : N° RG 24/00008 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VBIL
JUGEMENT DU : 18 Juin 2024
AFFAIRE : SOLOREC C/ S.A.R.L. UN SOIN D’AVANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 18 JUIN 2024

Monsieur VERNOTTE, Vice-Président, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assisté de Mme REA, Greffier

PARTIES

DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE POUR LA LOCATION DU CENTRE COMMERCIAL REGIONAL DE [Localité 9] - SOLOREC, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Louis-david ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0423

DEFENDERESSE

S.A.R.L. UN SOIN D’AVANCE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Me Christian HUON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0973

Débats tenus à l’audience du : 14 mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 18 juin 2024
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2024

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2011, La Société Civile pour la Location du Centre Commercial Régional de [Localité 9] - SOLOREC, a donné à bail à La société Un Soin d'Avance, un local à usage commercial n° 2631 bis situé [Adresse 3], au 2e étage du centre commercial pour une durée de dix années à compter du 1 septembre 2011 jusqu’au 31 août 2021, moyennant un loyer annuel de base de 58 000,00 EUR Hors Taxe (HT) et Hors Charges (HC) par an en principal.

Aux termes du contrat de bail, les locaux sont à usage de centre de beauté, institut de beauté, accessoirement parfumerie, à l’exclusion de toute autre activité.

Par acte extra-judiciaire du 22 juin 2021, La Société Civile pour la Location du Centre Commercial Régional de [Localité 9] - SOLOREC a fait délivrer congé avec offre de renouvellement du bail pour dix ans à compter du 1 janvier 2022, moyennant le loyer annuel en principal de 137 410,00 € HT/HC.

Par acte extra-judiciaire du 16 juillet 2021, La société Un Soin d'Avance a accepté le principe du renouvellement du bail mais s’est opposée au montant du loyer proposé par le bailleur.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 21 décembre 2023, La Société Civile pour la Location du Centre Commercial Régional de [Localité 9] - SOLOREC a notifié à La société Un Soin d'Avance un mémoire préalable afin de voir fixer le loyer minimum garanti de renouvellement à compter du 01 janvier 2022 à la somme de 137 410 € HT/HC/an.

Dans le délai d’un mois qui lui était imparti par l’article R. 145-27 du code de commerce, La société Un Soin d'Avance n’a pas notifié de mémoire en réponse.

Les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

***

La Société Civile pour la Location du Centre Commercial Régional de Créteil - SOLOREC a, suivant assignation délivrée le 26 mars 2024, attrait La société Un Soin d'Avance devant le tribunal judiciaire de Créteil, en fixation du loyer commercial renouvelé.

Au terme de son exploit introductif d’instance La Société Civile pour la Location du Centre Commercial Régional de [Localité 9] - SOLOREC a demandé à la juridiction :

à titre principal :

- juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2022, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception de celles qui nécessiteront une adaptation notamment aux nouvelles dispositions de la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’Artisanat, au Commerce et aux Très Petites Entreprises et à son Décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,
- fixer le loyer minimum garanti de renouvellement au 1er janvier 2022 à la somme de 137.410 € hors taxes et hors charges par an,
- juger que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet,
- juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

- condamner la société UN SOIN D’AVANCE au paiement d’une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

à titre subsidiaire :

- désigner tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux, telle qu’elle résulte, à la date considérée, des éléments visés à l’article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail, et qui devront être recherchés :

** Exclusivement dans le Centre Commercial Régional [Localité 9] sis à [Localité 9] ([Adresse 7], celui-ci constituant une unité autonome de marché de convention expresse entre les parties,
** En référence aux prix pratiqués dans le Centre Commercial par unité de surface pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés, à défaut d’équivalence, en considération des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence.

- fixer dans ce cas, le loyer minimum garanti provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer minimum garanti en cours, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail,
- dire que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties,
- réserver les dépens.

Par message RPVA du 13 mai 2024, La société Un Soin d'Avance a donné son accord à l’instauration d’une mesure d’expertise.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 mai 2024, à laquelle la défenderesse n’a pas comparu, puis mise en délibéré au 18 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales

A titre liminaire, les parties s’étant accordées sur ce point, il convient de constater le renouvellement du bail conclu entre La société Un Soin d'Avance et La Société Civile pour la Location du Centre Commercial Régional de [Localité 9] - SOLOREC, pour l’immeuble à usage commercial situé [Adresse 3], à compter du 1 janvier 2022 pour une période de neuf années entières et consécutives.

En vertu de l’article R. 145-10 du code de commerce, « Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. »

- Sur la demande d’expertise

L’article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

Il résulte également des dispositions des articles 143, 144 et 146 du même code que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l'espèce, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative des biens loués au regard de la teneur de leurs écritures, il convient d'ordonner une expertise selon les modalités précisées au présent dispositif, et de désigner à cette fin M. [T] [K] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1 janvier 2022.

S’agissant des références de comparaison qui seront à prendre en compte dans le seul centre commercial Créteil Soleil, il reviendra à l’expert judiciaire, et à lui seul, d’exiger du bailleur, si bon lui semble, tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission, sans que la Solorec puisse lui opposer le secret des affaires et sans que le tribunal n’ait à s’ingérer, d’ores et déjà, dans la mission conférée à l’expert, en limitant par avance les références à prendre en compte ou bien encore en les étendant, sans considération pour la localisation effective du local concerné, dans le centre.

En conséquence de quoi il reviendra au seul expert d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission.

La Société Civile pour la Location du Centre Commercial Régional de [Localité 9] - SOLOREC, qui sollicite le déplafonnement du loyer, a intérêt à voir prospérer la mesure d’expertise. La Société Civile pour la Location du Centre Commercial Régional de [Localité 9] - SOLOREC aura donc la charge de faire l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme indiquée au dispositif de la présente décision.

- Sur la fixation du loyer provisionnel pendant l’instance

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »

Pendant la durée de l’instance, il sera fixé un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes des parties.

Sur les autres demandes

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes et les dépens seront réservés, étant entendu qu’à ce stade de la procédure, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS