CA Saint-Denis de la Réunion, 20 juin 2024, RG 23/01174

AFFAIRE : N° RG 23/01174 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F56I

 Code Aff. :C.J

ARRÊT N°

ORIGINE :JUGEMENT du Tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Denis en date du 04 Juillet 2023, rg n° 51-23-3

COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS

DE LA RÉUNION

CHAMBRE CIVILE

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

ARRÊT DU 20 JUIN 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. LES ECURIES DU CENTAURE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [R] [L] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [V] [T] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉBATS : En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 avril 2024, en audience publique devant Corinne JACQUEMIN, présidente de chambre chargée d'instruire l'affaire, assistée Delphine GRONDIN, greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 20 juin 2024;

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Corinne JACQUEMIN

Conseiller : Agathe ALIAMUS

Conseiller : Aurélie POLICE

Qui en ont délibéré

ARRÊT : mis à disposition des parties le 20 JUIN 2024

Greffier lors des débats :Delphine GRONDIN

Greffier lors de la mise à disposition de l'arrêt : Monique LEBRUN

* *

*

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par courrier du 7 septembre 2017, Monsieur [R] [Y] et son épouse Madame [V] [T] ont donné congé à la SARL les Écuries du Centaure, pour le 31 décembre 2017, de deux baux consentis le 28 mars 2000, l'un à construction pour une durée de 18 années à compter du 1er janvier 2000 sur une parcelle cadastrée CS[Cadastre 4] et l'autre, en tant que bail rural, pour une durée de dix ans renouvelable d'année en année sur une parcelle de terrain cadastrée CS n°[Cadastre 3], l'ensemble sis sur la Commune de [Localité 6] au lieudit [Localité 7].

Ils indiquaient « en l'état des choses, il conviendra donc de libérer les lieux (CS[Cadastre 4] et [Cadastre 3]) à cette date ».

Par requête du 7 février 2023, la société Les Ecuries du Centaure, soutenant avoir été laissée dans les lieux et avoir acquitté toutes ses obligations, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Denis pour voir constater l'existence d'un bail verbal entre les parties depuis le 1er janvier 2018 et fixer le fermage à '15 .721 ,5 L de lait', représentant une somme totale annuelle de 8.804,04 euros (soit 733,67 euros mensuels) pour l'année 2022, et, à titre subsidiaire, nommer un expert afin de fixer ce fermage.

Le tribunal paritaire des baux ruraux, par jugement du 4 juillet 2023, a :

' débouté la société les Écuries du Centaure de sa demande de comparution personnelle des époux [Y] et de la demande subséquente de transport sur les lieux ;

' dit que la preuve d'un prêt à usage n'était pas rapportée ;

' déclaré l'action de la société Les Ecuries du Centaure en reconnaissance de l'existence d'un bail rural verbal irrecevable ;

' constaté que la société Les Ecuries du Centaure est occupante sans droit ni titre des parcelles CS [Cadastre 3] et CS [Cadastre 4], situées à [Localité 5] depuis le 1er janvier 2018 ;

' ordonné l'expulsion de la société Les Ecuries du Centaure ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

' condamné la société Les Ecuries du Centaure à verser aux époux [Y] une indemnité d'occupation mensuelle de 700 euros à compter du 4 avril 2023 et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

La société Les Ecuries du Centaure a interjeté appel de cette décision le 16 août 2023 et le 17 août 2023.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 19 novembre 2023, l'appelante requiert de la cour d'infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté les époux [Y] de leur demande de condamnation au paiement d'une somme de 42.000 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2018 et débouté les mêmes de leur demande présentée sur le fondement au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et statant à nouveau :

- ordonner la comparution personnelle des parties ;

- juger recevable l'action en reconnaissance d'un bail rural ;

- juger de l'existence d'un bail verbal entre les parties à compter du 15 octobre 2018 ;

- juger que ce bail verbal est fait aux clauses et conditions du contrat type de bail à ferme établi par l'arrêté préfectoral du 29 mars 2018 ;

- fixerle fermage à la somme de 700 euros par mois, à défaut à celle de 8.804,04 euros annuelle, à défaut ordonner une expertise ;

à titre subsidiaire, accorder délai de dix huit mois pour quitter les lieux.

en tout état de cause,

- juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

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Par conclusions communiquées par voie électronique le 6 février 2024, les époux [Y] demandent à la cour de confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux le 04 juillet 2023 sauf en ce qu'il :

' a dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

' les a déboutés de leurs demandes :

* de condamnation de la société Les Ecuries du Centaure à leur verser la somme de 42.000,00 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période allant du 1er janvier 2018 à la saisine de la juridiction ;

* au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau, ils demandent :

- de condamner la société Les Ecuries du Centaure à verser aux époux [Y] la somme de 42.000 euros au titre des arriérés de l'indemnité d'occupation pour la période allant du 1er janvier 2018 à la saisine de la juridiction de première instance (février 2023) ;

- d'ordonner l'expulsion de la société Les Ecuries du Centaure ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

En tout état de cause :

- débouter la société Les Ecuries du Centaure de l'ensemble de ses prétentions ;

- la condamner à leur verser la somme de 3.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.

Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu'aux développements infra.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 avril 2024, à l'issue de laquelle les parties ont été informées de la date de délibéré fixée au 20 juin 2024.

SUR QUOI

Sur la jonction des procédures :

A l'audience du 15 avril 2024, les parties ont demandé la jonction des dossiers référencés RG: 23/01174 et 23/01208.

Sur la recevabilité de l'action de la société Les Ecuries du Centaure :

La société Les Ecuries du Centaure fait valoir que le caractère onéreux de la mise à disposition des deux parcelles n'est apparu qu'au 15 octobre 2023, avec le règlement des taxes foncières, et donc que c'est à compter de cette date que le délai de prescription de cinq ans a commencé à courir.

Les époux [Y] répondent que la conclusion du bail verbal constitue le point de départ du délai de prescription de l'action en reconnaissance d'un bail rural, soit le 1er janvier 2018 et qu'ainsi, la requête ayant été introduite le 7 février 2023, la forclusion est encourue et la demande irrecevable car prescrite.

De plus, l'action en requalification en bail rural d'un bail initial non soumis au statut (ce qui est le cas puisqu'il s'agissait d'un bail à construction) se prescrivait par cinq ans à compter de la conclusion du bail, en l'espèce donc du prétendu prêt à usage.

Elle ajoute que la date de conclusion d'un bail verbal rural n'est pas la date du versement de sa « contrepartie ».

Il résulte de l'application de l'article 2224 du Code civil que le point de départ d'un délai à l' expiration duquel une action ne peut plus être exercée se situe nécessairement à la date d'exigibilité de l'obligation qui lui a donné naissance. Plus précisément, le délai commence à s'écouler lorsque le titulaire du droit a effectivement connu les faits permettant de l'exercer.

En l'espèce, la prescription doit être considérée acquise cinq années après la conclusion du bail à ferme verbal dont la société Les Ecuries du Centaure soutient être le bénéficiaire.

Il est constant que la date de départ du bail verbal revendiqué sur la parcelle cadastrée CS[Cadastre 4] doit être fixée au 1er janvier 2018, dès lors qu'il est constant que le bail avait expiré le 31 décembre 2017 à la suite du congé régulièrement donné par les bailleurs.

L'appelante n'est pas fondée à soutenir que ce n'est qu'à compter du 15 octobre 2018, date de règlement des taxes foncières faisant apparaître le caractère onéreux du contrat, que le délai de prescription de cinq ans a commencé à courir.

Dans ces conditions, l'action en reconnaissance d'un bail rural verbal sur la parcelle dont s'agit, engagée par la société Les Ecuries du Centaure le 7 février 2023, est irrecevable puisque prescrite et le jugement sera confirmé de ce chef.

Il en est de même concernant l'action en requalification en bail rural d'un bail initial non soumis au statut, ce qui est le cas en l'espèce, puisqu'il s'agissait d'un bail à construction, conclu sur la parcelle cadastrée CS[Cadastre 4] à compter du 1er janvier 2000 pour une durée de 18 années, et auquel il a également été mis fin par congé régulier.

Le jugement déféré est également confirmé de ce chef ainsi que sur l'expulsion des lieux.

Il en résulte que les demandes de la société Les Ecuries du Centaure concernant la fixation de fermages à hauteur de la somme de 700 euros par mois, à défaut à celle de 8.804,04 euros annuelle ou à titre subsidiaire d'ordonner une expertise, sont également irrecevables.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation :

Le tribunal a débouté les époux [Y] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période antérieure au 4 avril 2023, date du dépôt de leurs conclusions comprenant cette prétention.

Il est constant que les époux [Y] n'ont jamais adressé à la société Les Ecuries du Centaure de mise en demeure de régler des indemnités d'occupation alors qu'elle se maintenait irrégulièrement dans les lieux depuis le 1er janvier 2018 et n'a formulé cette demande qu'à titre reconventionnel et postérieurement à l'introduction de l'instance.

Si les époux [Y] soutiennent toujours, en cause d'appel que la société Les Ecuries du Centaure n'a payé aucune somme depuis le 1er janvier 2018, la cour relève qu'ils ne formulent aucune observation sur les pièces versées aux débats par la société appelante :

- l'attestation de Monsieur [U] [C] qui relate les discussions entre les parties sur l'avenir avant l'expiration des baux et la solution retenue, à savoir la remise d'une enveloppe sans témoin (pièce n°7) ;

- le courriel adressé par le gérant la société Les Ecuries du Centaure à son expert-comptable le 27 octobre 2020 s'inquiétant de l'insécurité juridique induite par cette solution (pièce n°9) ;

- l'écrit de Madame [Z] [U], cliente du centre équestre, qui affirme être informée de ce que ses paiements en espèces sont notamment destinés au paiement du loyer aux propriétaires (pièce n°8) ;

- l'attestation de Monsieur [S] [K], salarié des écuries du Centaure qui indique avoir été chargé de remettre régulièrement une enveloppe contenant le montant du loyer en espèce.

Rappelant que le paiement est un fait juridique qui se prouve par tout moyen, les attestations, tendant à démontrer que le débiteur a remis des sommes en déduction d'une indemnité d'occupation comme un fermage, constituent des éléments de preuve recevables

En l'espèce, les pièces produites établissent le paiement par la société Les Ecuries du Centaure d'une indemnité d'occupation et c'est à juste titre que le tribunal paritaire des baux ruraux a condamné la société Les Ecuries du Centaure à payer, à compter de la demande formulée dans les écritures du 4 avril 2023.

Le jugement est également confirmé de ce chef, sans qu'il soit besoin d'ordonner la comparution des parties sur ce point.

Sur la demande de délai de 18 mois pour quitter les lieux :

La société Les Ecuries du Centaure fait valoir sa bonne foi et la nature de l'occupation des parcelles depuis 23 ans, avec la construction des locaux qu'elle exploite dans le cadre du bail à construction ; elle ajoute que de par la nature de son activité (centre équestre),elle supporte des contraintes importantes et effectue des diligences pour délocaliser son activité sur d'autres terrains mais que les différentes autorisations administratives pour lui permettre d'y procéder sont encore en cours d'instruction ; elle précise qu'elle a pris l'initiative d'exécuter spontanément le jugement quant au paiement de l'indemnité d'occupation fixée par le tribunal.

Les époux [Y] répondent que cela fait 5 ans et demi qu'ils accordent des délais de grâce à la société Les Curies du Centaure et sollicitent le débouté de la demande présentée à ce titre.

Il résulte de ce qui précède que l'ancienneté du litige justifie que la société Les Ecuries du Centaure soit, par ajout au jugement, déboutée de sa demande de délai.

Sur la demande d'astreinte pour quitter les lieux :

Compte tenu de l'ancienneté de l'occupation des lieux, il convient d'assortir l'expulsion d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois après la notification du présent arrêt et ce, pendant une durée de 60 jours, le jugement entrepris étant infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement est confirmé sur la charge des dépens.

La société Les Ecuries du Centaure est également condamnée à payer aux époux [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS