TJ Nantes, 18 juin 2024, RG 24/01013

Minute n° 24/206

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 18 Juin 2024

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]
représenté par son syndic le cabinet [J]-SARL
[Adresse 5]
[Localité 3]

Demandeur représenté par Me Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

ET:

Société SCO OBELLE IMMOBILIERE
[Adresse 2]
[Localité 4]

Défendeur non comparant

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 Avril 2024
date des débats : 19 Avril 2024
délibéré au : 18 Juin 2024 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01013 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4QJ

COPIES AUX PARTIES LE : EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a fait assigner la SCI SCO OBELLE IMMOBILIERE aux fins de condamnation au paiement des sommes de :
2 272,99 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 7 mars 2024 145,04 euros au titre des frais de recouvrement Au titre des droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement qui seraient mis à la charge du syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et repris par l’article A444-32 du code de commerce2 600 euros de dommages et intérêts 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI SCO OBELLE IMMOBILIERE est copropriétaire de lots situés dans l’immeuble. A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.
Il ajoute que des dissensions internes à la société engendrent des paiements irréguliers des charges de copropriété. En dépit d’une régularisation de la dette, les paiements réguliers n’ont pas repris. Les divers rappels n’ont pas permis d’y remédier entraînant un nouvel arriéré.
Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de la SCI lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 avril 2024 à laquelle le demandeur a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la SCI SCO OBELLE IMMOBILIERE, ni présente ni représentée, a été citée à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le syndicat des copropriétaires qui se donne pour adresse le [Adresse 6] comprend en réalité un ensemble immobilier intégrant également le [Adresse 1] tel que cela ressort du relevé de propriété de la SCI SCO OBELLE IMMOBILIERE .
Ce sont les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires qui permettent de comprendre que la SCI SCO OBELLE IMMOBILIERE est copropriétaire au sein de cet ensemble immobilier des lots n° 178 et 183 en ce qu’elle y est convoquée à ce titre.
Néanmoins, le tribunal s’étonne que le demandeur n’ait pas jugé utile de s’expliquer plus avant sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires produit également aux débats :
- le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 2 418,03 euros au 7 mars 2024,
- les appels de fonds et répartition de charges du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2024
- les relances et la mise en demeure
- les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 6 janvier 2022, 12 janvier 2023 et 11 janvier 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025
- le contrat désignant la SARL CABINET [J] en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que la SCI SCO OBELLE IMMOBILIERE a la qualité de copropriétaire et se montre défaillante dans le paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires en dépit des multiples relances qui lui ont été adressées.
Le dernier versement volontaire qu’il a réalisé date du 30 mars 2023 ce qui avait permis de couvrir la quasi-totalité de l’arriéré. Pour autant, aucun paiement régulier n’est intervenu par la suite ni de paiement ponctuel.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

En l’espèce, la somme relative à la remise du dossier à l’avocat (100,12 euros) sera prise en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI SCO OBELLE IMMOBILIERE reste redevable de la somme de 2 317,91 euros (2 418,03 – 100,12) au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 7 mars 2024.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, le manque de rigueur de la SCI SCO OBELLE IMMOBILIERE dans le paiement régulier des charges de copropriété est patent malgré une régularisation récente ce qu’il convient néanmoins de prendre en compte.

Il s’ensuit que la carence de la SCI SCO OBELLE IMMOBILIERE est manifeste bien que devant être mesurée. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI SCO OBELLE IMMOBILIERE qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS