TJ Nantes, 18 juin 2024, RG 24/01009

Minute n° 24/204

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 18 Juin 2024

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 4] - [Adresse 3] - [Adresse 1] - [Adresse 2] à [Localité 7]
représenté par son syndic la SARL 4 IMMO
[Adresse 5]
[Localité 6]

Demandeur représenté par Me Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

ET:

Madame [X] [R]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Défenderesse non comparante
D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 Avril 2024
date des débats : 19 Avril 2024
délibéré au : 18 Juin 2024 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01009 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4QC

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a fait assigner [X] [R] aux fins de condamnation au paiement des sommes :
5 493,10 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 22 février 2024 165 euros au titre des frais de recouvrement Au titre des droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement qui seraient mis à la charge du syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et repris par l’article A444-32 du code de commerce2 000 euros de dommages et intérêts 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que [X] [R] est copropriétaire de lots situés dans l’ensemble immobilier se trouvant à [Localité 7] aux [Adresse 4], [Adresse 3], [Adresse 1] et [Adresse 2].
A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.
Elle ne s’est pas acquittée des charges de copropriété en dépit de relances et de la mise en demeure.
Le syndicat des copropriétaires conçoit que des efforts sont demandés à tous les copropriétaires compte-tenu de l’inscription de l’ensemble immobilier dans un processus de réhabilitation thermique des bâtiments.
Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [X] [R] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 avril 2024.

Le délibéré a été fixé au 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que [X] [R], ni présente ni représentée, a été citée à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble produit aux débats :
- un relevé de propriété de [R] [X] portant sur la propriété des lots n°819 et 876 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7],
- le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 5 658,10 euros au 22 février 2024,
- les appels de fonds et répartition de charges du 1er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024
- les relances et la mise en demeure
- les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 15 décembre 2021, 13 décembre 2022, 4 juillet 2023 et 25 janvier 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025
- le contrat désignant la SARL 4 IMMO en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que [X] [R] a la qualité de copropriétaire et se montre défaillant dans le paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires depuis longtemps et en dépit des multiples relances qui lui ont été adressées.
Le dernier versement volontaire date du 23 août 2023.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

En l’espèce, l’ensemble des frais nécessaires mentionnés sur le décompte sont justifiées comme étant des démarches réalisées par le syndic lui-même ou par voie d’huissier de justice.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [X] [R] reste redevable de la somme de 5 658,10 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 22 février 2024.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, [X] [R] est défaillante de manière constante et ancienne dans le paiement des charges de copropriété.
Pour autant, elle ne s’est pas rapprochée du syndic afin de rechercher un accord amiable en vue de l’apurement de la dette.

Il s’ensuit que la carence de [X] [R] est manifeste. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, [X] [R] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS