TJ Saint-Denis de La Réunion, 20 juin 2024, RG 24/00050

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00050 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GRTD
NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 20 Juin 2024

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence LOTUS BLEU représenté par son Syndic, CITYA FRANCE IMMOBILIER, SAS au capital de 8.000 €, immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 397 527 508, ayant son siège social sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 5]
[Localité 6]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [T] [U] [I]
[Adresse 4]
[Localité 2]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 23 Mai 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 20 Juin 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître BESSUDO délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [U] [I] est propriétaire des lots de copropriété n°103 et n°317 et 318 au sein de la résidence LOTUS BLEU située [Adresse 5].

La société CITYA a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 14 janvier 2021.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont [T] [U] [I].

En outre, les procès-verbaux des assemblées générales du 18 décembre 2020, 14 janvier 2021, 12 octobre 2021 et 6 décembre 2022 lui ont été transmis.

La mise en demeure de payer datée du 2 mai 2023 (présentée pour la première fois le 4 mai 2023 et non réclamée) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 16 novembre 2023 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 6 942,39 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 janvier 2024 à étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence LOTUS BLEU représenté par son syndic CITYA FRANCE IMMOBILIER a fait assigner [T] [U] [I] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de :
- CONDAMNER [T] [U] [I] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LOTUS BLEU la somme de 6 779,42 euros correspondant aux charges de copropriete impayées au 16 novembre 2023, montant qui sera reactualise sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,
- CONDAMNER [T] [U] [I] a payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE LOTUS BLEU la somme de 569,56 euros au titre des provisions non encore échues,
- CONDAMNER [T] [U] [I] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LOTUS BLEU la somme de 162,75 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 1er janvier 2023, montant qui sera reactualisé sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,
- CONDAMNER [T] [U] [I] à payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE LOTUS BLEU la somme de 282,33 € au titre de l’interet au taux legal a compter de la mise en demeure du 2 mai 2023, a parfaire au jour de la decision à intervenir,
- CONDAMNER [T] [U] [I] à payer au syndicat des coproprieiaires de la RESIDENCE LOTUS BLEU la somme de 1 500 euros a titre de dommages et interéts,
- CONDAMNER [T] [U] [I] a payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE LOTUS BLEU une indemnite de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prevues par l’article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers depens,
-ORDONNER l'execution provisoire de droit sur le fondernent de l’article 514 du CPC.

Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de ces prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 25 avril 2024, il a été ordonné la réouverture des débats afin que le demandeur justifie de la régularité de la saisine de la juridiction, en particulier des raisons pour lesquelles le commissaire de justice a tenté de délivrer l’assignation au [Adresse 4] à [Localité 2].

Il ressort du mail de l’étude de commissaires de justice ayant délivré l’assignation, versé en pièce 15, que l’adresse au [Adresse 1] n’avait pas pu être certifiée, seule « Madame [I] » apparaissant à ce domicile, et que les recherches avaient permis d’identifier le domicile professionnel du destinataire au [Adresse 4], où l’assignation a été signifiée.

Monsieur [T] [U] [I] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience du 23 mai 2024, la présidente a informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la régularité de la saisine de la juridiction à l’égard de la partie non comparante:

Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).

L’article 656 du code de procédure civile dispose, dans son premier alinéa: “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.”

En l’espèce, dans l’en-tête de l’assignation, sous l’adresse de Monsieur [I] ([Adresse 1]), a été rajoutée une deuxième adresse (“et pour signification [Adresse 4]”), qui s’avère être l’adresse professionnelle de l’intéressé. Le procès-verbal de l’assignation contient des mentions permettant donc de s’assurer que le domicile est certain (le nom de l’intéressé est inscrit sur la plaque), de sorte que la juridiction est régulièrement saisie à l’égard du défendeur non comparant.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Au regard des procès-verbaux d’assemblées générales transmis, des appels de fonds et du décompte versés aux débats, il convient de condamner le défendeur à payer la somme de 5 312,11€, correspondant aux arriérés de charges impayées pour l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021 (comptes approuvés par l’AG du 12 octobre 2021), pour l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022 (comptes approuvés par l’AG du 6 décembre 2022), aux provisions de charges et appels de fonds travaux impayés pour la périodes du 01/07/2022 au 4 mai 2023 (budget prévisionnel pour la période du 1/07/2022 au 30/06/2023 adopté par l’AG du 6 décembre 2022, cotisation fonds de travaux approuvée par la même AG), aux appels 6, 7, 8 et 9 sur 12 au titre de la consommation d’eau (résolution n° 3 de l’AG du 14 janvier 2021), aux travaux pour la réparation du portail (travaux validés par l’AG du 6 décembre 2022), après déduction de la régularisation des charges au titre de l’exercice 2021-2022 (comptes approuvés par l’AG du 6 décembre 2022).

Les sommes libellées “suivi dossier c/ [I]” et “BOURBON AVOCATS - mise en demeure” n’ont pas été comptabilisées, puisqu’il ne s’agit pas de charges de copropriété impayées.

En application de l'article 36 du décret n° 37-223, cette somme produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant, soit le 4 mai 2023.

Le défendeur n’étant pas comparant, il n’est pas possible de tenir compte d’une demande de condamnation à une somme supérieure à celle indiquée dans l’assignation, qui seule, saisit la juridiction, et qui ne saurait être modifiée oralement à l’audience sur la seule base du décompte actualisé versé aux débats, sans violer le principe du contradictoire.

Sur la demande au titre des provisions non encore échues

En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.

En l’espèce, la mise en demeure du 4 mai 2023 a rendu immédiatement exigibles les provisions du budget prévisionnel de l’année en cours non encore échues à cette date, mais non celles qui seraient dues au titre des budgets prévisionnels des années postérieures.

Le budget prévisionnel pour l'exercice courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 a été adopté par les copropriétaires au terme de l'assemblée générale du 6 décembre 2022.

Ainsi, en l’espèce, il y a lieu de faire droit aux demandes portant sur les provisions non encore échues mais déjà adoptées devenues exigibles par l’effet de la mise en demeure restée infructueuse (celles du budget prévisionnel pour l’année en cours), qui correspondent à 569,56€.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.

Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l'espèce, il y a lieu d'écarter les sommes correspondant à des frais antérieurs à la mise en demeure délivrée le 4 mai 2023,

Au final, les seuls frais pouvant être mis à la charge du défendeur s’élèvent à la somme de 45,60 euros correspondant au coût d'une mise en demeure par LRAR, selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic.

Sur la demande de dommages et intérêts

Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve.

Il sera toutefois constaté que la demanderesse ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, de sorte qu’il conviendra de rejeter sa demande.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le défendeur, qui succombe, sera condamné à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS