TJ Saint-Denis de La Réunion, 20 juin 2024, RG 24/00155

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00155 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVCS
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 20 Juin 2024

DEMANDERESSE

S.A. CBo Territoria au capital de 48.242.560,08 €, immatriculée au RCS de Saint-Denis (La Réunion), sous le n° 452.038.805, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL CHICAUD ET PREVOST OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MAISON LAURENT immatriculée au RCS de Saint-Denis (La Réunion), sous le n° 832.066.807, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social en exercice
[Adresse 2]
[Localité 4]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Emmanuelle WACONGNE
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 02 Mai 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 20 Juin 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître BUSTO délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice remis à personne morale en date du 3 avril 2024, La SA CBO TERRITORIA a fait assigner la SARL MAISON LAURENT, par devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement des articles L 145-41 du Code de commerce, aux fins de voir :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans le commandement du 5 février 2024,ORDONNER, en conséquence, l'expulsion de la société MAISON LAURENT ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage commercial portant le numéro C7 qu'elle exploite au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier CANOPEE 1, sis [Adresse 1],ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés,DIRE que la demanderesse pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux chez un garde-meubles aux frais, risques et périls de la société MAISON LAURENT,CONDAMNER la société MAISON LAURENT à régler à la société CBo Territoria, a titre provisionnel, une somme de TREIZE MILLE SIX CENT TRENTE SEPT EUROS ET SOIXANTE ET ONZE CENTTMES (13 637,71€) TTC au titre de son arriéré de lovers et/ou indemnités d'occupation, charges et accessoires arrêté au 22 mars 2024, outre les intérêts de retard contractuels calculés sur la base de six fois le taux d’intérêt légal dans les conditions de l'article 2.07 du bail,
DECLARER mal fondée une éventuelle demande de délais,
SUBSIDIAIREMENT et dans l’hypothèses ou des délais étaient accordés,
DIRE que les sommes qui seront versées par la société MAISON LAURENT s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l'arriéré dû au titre du commandement n'étant apuré qu'en outre,
DANS CETTE HYPOTHESE,
DIRE que faute par la société MAISON LAURENT de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société CBo Territoria pourra des lors poursuivre l’expulsion de la société MAISON LAURENT ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l 'aide d'un serrurier,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER, en cas de résiliation du bail, la société MAISON LAURENT à payer à la société Cbo Territoria une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation calculée sur la base du double du dernier lover exigible, outre les charges et accessoires, indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, et ce jusqu'à la reprise des lieux par le bailleur,DIRE qu’en cas de résiliation dudit bail, le dépôt de garantie d’un montant de 1630,92€ restera définitivement acquis à la société CBo Territoria,CONDAMNER la société MAISON LAURENT à payer à la société CBo Territoria la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,CONDAMNER la société MAISON LAURENT en tous les dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice tenant (i) a la signification du commandement de payer du 4 octobre 2023, (ii) a la signification du commandement de payer du 5 février 2024 et (iii) a la signification de la présente assignation.
Lors de l’audience qui s’est tenue le 18 avril 2024, bien que régulièrement assignée par ce de commissaire de justice remis à personne morale, la SARL MAISON LAURENT n’était ni présente ni représentée.

Le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée le 30 mai 2024, prorogée à ce jour, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande de résiliation du bail et ses suites

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, suivant exploit de commissaire de justice en date du 5 février 2024, La SA CBO TERRITORIA démontre avoir fait délivrer un commandement de payer les loyers, pour un montant de 23 500,44 euros selon décompte arrêté au 1 février 2024, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial liant les parties prévoit en effet une résiliation de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal.

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

La SARL MAISON LAURENT n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 6 mars 2024.

Sur l'expulsion du locataire

Il ressort des dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 6 mars 2024, date de résiliation du bail commercial.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL MAISON LAURENT des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.

Sur la demande de provision

Au regard des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. ».

La société CBo Territoria, sollicite à titre provisionnel, la somme de 13 637,71€ TTC au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d'occupation, charges et accessoires arrêté au 22 mars 2024, persistant à solliciter outre cette somme, les intérêts de retard contractuels calculés sur la base de six fois le taux d’intérêt légal dans les conditions de l'article 2.07 du bail.

S’il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 6 mars 2024, si bien que tout loyer postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, LA SARL MAISON LAURENT sera condamnée à payer à bailleresse une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues jusqu’au 6 mars 2024, soit la somme de 12 786,39 €.

Néanmoins, comme l’a valablement rappelé le juge des référés dans son ordonnance rendue le 17 août 2023, la clause pénale prévue à l’article 2.07 dudit bail, prévoyant des intérêts de retard contractuels calculés sur la base de six fois le taux d’intérêt légal, sans mise en demeure préalable en cas de retard de paiement du loyer ou de ses accessoires, apparait manifestement excessive et est susceptible d’appréciation par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du Code civil. Dès lors, il n’y a pas lieu de référé sur la clause pénale.

Sur l’indemnité d'occupation

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

De même, la clause résolutoire du bail commercial stipulant une indemnité d'occupation calculée sur la base du double du dernier lover exigible, outre les charges et accessoires, indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, est assimilable à une clause pénale, dont la portée est manifestement excessive.

Par conséquent, la société défenderesse sera condamnée à une indemnité d’occupation égale à la somme non sérieusement contestable de 1055,63 euros correspondant au montant du dernier loyer exigible, conformément au décompte produit au débat.

Sur le dépôt de garantie

Il demandé qu’il soit constaté que le dépôt de garantie restera acquis, conformément aux stipulations du bail ;

Ainsi, il convient de rappeler que cette demande porte sur la créance indemnitaire elle-même, alors que le juge des référés peut seulement allouer une provision.

Dès lors, celle-ci ne pourra qu’être rejetée.

Sur les dépens ainsi que les frais irrépétibles

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner la SARL MAISON LAURENT à payer à LA SA CBO TERRITORIA une somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris, les frais de commissaire de justice tenant a la signification du commandement de payer du 4 octobre 2023, à la signification du commandement de payer du 5 février 2024 et a la signification de l’assignation du 3 avril 2024.

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé, Vu l’article L 145-41 du Code du commerce, Vu les articles 809 alinéa 2, et 700 du code de procédure civile,